Nguy cơ bong bóng khổng lồ sau cơn sốt bất động sản toàn cầu

Theo Wall Street Journal, ngay từ trước đại dịch Covid-19, các nhà hoạch định chính sách đã lo ngại về giá bất động sản quá cao ở châu Âu, châu Á và Canada, nhất là khi lãi suất thấp đẩy nhu cầu tăng mạnh.

Giờ đây, hàng nghìn tỷ USD kích thích được bơm vào các nền kinh tế để giúp chống đỡ tác động từ dịch Covid-19. Cùng với đó là các yêu cầu giãn cách xã hội khiến nhiều người phải làm việc tại nhà. Những thay đổi này thúc đẩy thị trường nhà ở trở nên sôi động hơn nữa.

Điều đó đặt các nhà hoạch định chính sách vào thế tiến thoái lưỡng nan. Nhiều chính quyền muốn giữ lãi suất thấp để tiếp nhiệt lượng cho đà phục hồi của nền kinh tế sau đại dịch. Tuy nhiên, một số lo ngại gánh nặng nợ sẽ tăng cao khi người tiêu dùng vay tiền để mua nhà.

Những công cụ để hạ nhiệt thị trường bao gồm thắt chặt các yêu cầu về cho vay thế chấp. Tuy nhiên, theo Wall Street Journal, không phải lúc nào chúng cũng hoạt động. Trong khi đó, một số nhà chức trách tìm cách trì hoãn để đảm bảo tăng trưởng kinh tế đi đúng hướng.

Mức tăng phi lý

Mới đây, ngân hàng trung ương Đan Mạch cảnh báo rằng nguồn tài chính giá rẻ gia tăng trong thời kỳ đại dịch có thể dẫn đến việc người dân gánh thêm nợ để mua nhà, tạo vòng xoáy đẩy giá bất động sản lên cao. "Rõ ràng mức tăng giá nhà 5-10% mỗi năm là không bền vững về lâu dài", ông Karsten Biltoft, Phó thống đốc tại ngân hàng trung ương Đan Mạch, bình luận.

Các cơ quan quản lý ở Trung Quốc cũng tìm cách kiểm soát bong bóng bất động sản tại đất nước tỷ dân. Giá bất động sản ở Thâm Quyến tăng 16% trong năm qua. Còn chính quyền New Zealand thắt chặt tiêu chuẩn cho vay thế chấp khi giá nhà vọt 23% lên mức kỷ lục vào tháng 2/2021.

Theo ông Christian Stevens, cố vấn tín dụng cấp cao tại công ty môi giới thế chấp Shore Financial, nhu cầu vay thế chấp mới tại Sydney (Australia) cao đến mức một số nhà băng không kịp đáp ứng. Giá nhà tại thành phố này cũng tăng lên mức kỷ lục.

“Thật là điên rồ", ông Stevens cảm thán. “Chúng tôi chưa bao giờ bận rộn và nhận được nhiều yêu cầu đến thế. Và có vẻ như đà tăng sẽ không sớm giảm tốc", ông nói thêm.

Theo dữ liệu của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) tại 37 quốc gia thành viên giàu có, giá nhà đã đạt mức kỷ lục vào quý III/2020. Giá tăng gần 5%/năm, nhanh nhất trong vòng 20 năm.

Mỹ cũng chứng kiến giá nhà tăng phi mã dù các nhà kinh tế cho rằng không nên lo lắng. So với các giai đoạn thị trường nhà ở sôi động trước đây, các quy định xếp hạng tín dụng của người mua cao đã được thắt chặt. Khách hàng cũng trả trước nhiều tiền hơn khi mua.

Điều đó cũng diễn ra ở các thị trường khác. Do vậy, kịch bản bong bóng bất động sản hồi năm 2008 khó có thể lặp lại. Tương tự tại Mỹ, phần lớn thị trường được thúc đẩy bởi nhu cầu thực thay vì đầu cơ. Ngày càng nhiều gia đình muốn mua những ngôi nhà lớn tại khu vực ngoại ô, khi họ dành nhiều thời gian ở nhà hơn.

Tuy nhiên, tương tự giá nhà, giá cổ phiếu cũng tăng cao kỷ lục. Một số quan chức lo ngại rằng số lượng lớn biện pháp kích thích đang đẩy giá tài sản lên mức không bền vững ở một số thành phố trên toàn cầu.

Ngân hàng trung ương Hà Lan cảnh báo giá bất động sản tăng mạnh có thể buộc các hộ gia đình phải chấp nhận rủi ro quá mức để mua nhà. Theo nhóm phân tích của ING Groep, giá nhà ở Hà Lan đã tăng 7,8% trong năm ngoái, sau khi leo dốc 6,9% vào năm 2019.

"Đó là cơn ác mộng"

Hồi tháng 2, ông Tiff Macklem, thống đốc ngân hàng trung ương Canada, cho rằng đã có một số tín hiệu về "sự thái quá" trên thị trường nhà ở Canada. Hiệp hội Bất động sản Canada ước tính giá đã tăng 17% trong vòng một năm qua.

Ông Macklem khẳng định các quan quan chức sẽ theo dõi tình hình chặt chẽ. Tuy nhiên, ông bác bỏ những biện pháp làm giảm doanh số bán hàng, bởi nền kinh tế vẫn cần được hỗ trợ để phục hồi.

Tại Seoul (Hàn Quốc), giá nhà năm ngoái có thời điểm tăng 15% (dựa trên cơ sở hàng năm). Một số cặp vợ chồng thậm chí hoãn đăng ký kết hôn để dễ mua nhà hơn. Ngưỡng thu nhập đối với các khoản vay thế chấp lãi suất thấp ở Hàn Quốc dành cho cá nhân rộng rãi hơn so với cặp vợ chồng.

Ở New Zealand, anh Sam Hindle, 29 tuổi, cho biết anh và vợ đã tham gia đấu giá 6 căn nhà nhưng đều thất bại. Cuối cùng, anh Hindle phải mua lại nhà từ một người bạn. "Đó là một cơn ác mộng", anh Hindle than thở.

Giá nhà ở New Zealand tăng 13% trong tháng 1 so với một năm trước đó. Vấn đề trở nên nghiêm trọng đến mức chính phủ cân nhắc yêu cầu Ngân hàng Dự trữ New Zealand (RBNZ) xem xét ảnh hưởng đối với giá nhà khi thiết lập lãi suất. Tuy nhiên, ngân hàng đã phản đối.

Nguy cơ bong bóng bất động sản cũng là nỗi lo đối với chính quyền Trung Quốc. Giới chức trách Trung Quốc đã thử nhiều cách nhằm hạ nhiệt thị trường như hạn chế cho vay thế chấp và mua đầu cơ. Các công ty bất động sản cũng bị hạn chế bán trái phiếu để huy động vốn.

Chính quyền Trung Quốc đã ra lệnh hạn chế cho vay bất động sản và áp dụng quy tắc "ba ranh giới đỏ". Như vậy, các công ty bất động sản kinh doanh thua lỗ sẽ phải tìm mọi cách để giảm nợ.

Giá nhà ở của châu Âu cũng tăng bất chấp triển vọng kinh tế ảm đạm hơn nhiều so với Mỹ hoặc Trung Quốc. Một phần do các chính phủ liên tục hỗ trợ hộ gia đình bằng trợ cấp tiền lương và hoãn nợ. Cùng với đó là lãi suất ở mức thấp bất thường.

Ở Đan Mạch, người vay thế chấp thậm chí có thể vay tiền với lãi suất âm. Điều đó có nghĩa là người đi vay chỉ phải trả cho ngân hàng một khoản phí quản lý.

Ông Michael Stausholm, chủ một đại lý bất động sản ở Copenhagen, cho biết đã bán được 45 căn nhà trong vòng chưa đầy ba tháng đầu năm 2021. Ông đang trên đà vượt kỷ lục doanh số 161 căn hồi năm ngoái.

Trước đại dịch, ngân hàng trung ương Hà Lan ra phán quyết các ngân hàng cần phải tăng vốn dự trữ để đề phòng các khoản lỗ tiềm ẩn trong những danh mục cho vay thế chấp. Tuy nhiên, việc triển khai bị trì hoãn vì dịch Covid-19. Ngân hàng trung ương cũng kêu gọi chính phủ loại bỏ dần các ưu đãi thuế cho chủ nhà, bao gồm cắt giảm lãi suất thế chấp.

Ông Mick ten Bosch, chủ một đại lý bất động sản ở Amsterdam, cho biết ông có đến 450 khách hàng tìm mua một ngôi nhà vào năm 2020. Trước đại dịch, con số này chỉ 20 người. Năm nay, ông Mick ten Bosch thậm chí còn bận rộn hơn.

Anh Teun Kraaij, một doanh nhân 34 tuổi, đã mua căn nhà ven biển gần Amsterdam để có nhiều không gian hơn cho hai con.

Dù đủ tiền để thanh toán toàn bộ căn nhà, anh vẫn được nhân viên ngân hàng khuyên mua thế chấp với lãi suất 1,2%. "Ngày nay, vay tiền quá rẻ, không lý do gì không làm điều đó", anh Kraaij chia sẻ.