Vỡ bong bóng 'sân bay Téc Ních', nhà đầu tư bất động sản học được gì?

Bản chất của những 'cơn sốt đất'

Những năm gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều đợt sốt đất, không chỉ tại các dự án ở các thành phố lớn, mà còn xảy ra tại Đồng Nai, Thạch Thất (Hà Tây), Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc... và gần đây nhất là “chảo lửa” sốt đất tại Hớn Quản (Bình Phước).

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với một tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi.

Trong các cơn sốt đất, nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời. Vừa qua, cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản (Bình Phước) được cho là do một bộ phần người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc Ních với diện tích lên tới 500ha, sau khi đoàn khảo sát của tỉnh đến để khảo sát vị trí để xin chủ trương. Tuy nhiên chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, bong bóng đã vỡ và chỉ còn lại hệ quả của một cơn sốt đất.

TS Sử Ngọc Khương nhận định hiện tượng sốt đất tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993, khi thị trường chứng kiến cơn sốt đất từ việc ra đời của Luật Đất đai năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra một cơn sốt đất khắp cả nước. Từ đó đến nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, Việt Nam đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, và lập tức đóng băng sau đó kèm theo là với rất nhiều hệ lụy.

"Tưởng chừng với những thăng trầm của thị trường và những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần sốt đất thì hiện tượng này sẽ không còn. Song với những cơn sốt gần đây tại Long An và Bình Phước thì dường như rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội", ông Khương bày tỏ.

Sân bay Téc Ních không phải "cây đũa thần" làm bất động sản khởi sắc

Về vụ sốt đất tại tỉnh Bình Phước, TS Khương đánh giá sân bay Téc Ních không phải là "cây đũa thần" làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn như thế.

Có thể dễ dàng nhìn thấy việc xây dựng một sân bay không thể là một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh. Thứ nhất, đây chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt. Thứ hai, giá thị trường bất động sản tại tỉnh Bình Phước có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa.

TS Sử Ngọc Khương.

Theo ông Khương, ngoài những thông tin quy hoạch thì những thông tin liên quan đến nền kinh tế về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và tạo ra động lực thúc đẩy thị trường. Tuy nhiên, tất cả những yếu tố này có thể hoặc không có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Vì thế việc bùng nổ về giá chỉ vì một lý do như câu chuyện tại Bình Phước thật sự cần được cân nhắc một cách thực tế và kỹ càng.

TS Khương giả định nếu sân bay sẽ được hoàn thành, theo một góc nhìn thực tế thì việc này cần ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, rồi xây dựng sẽ mất thêm 3-5 năm nữa. Như vậy, từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi.

"Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5-10 năm nữa”, ông nói.

Hiện tại, Việt Nam có 22 sân bay dân sự, trong số đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên chỉ mới có 6/22 sân bay đang hoạt động có lãi dựa theo báo cáo của ACV. Vì thế ngoài việc giải quyết được vấn đề về giao thông đi lại cho người dân thì tính hiệu quả về mặt tài chính của nhiều sân bay đáng được cân nhắc.

Ông Khương cho rằng việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư mà những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm: cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi và cơ hội nghề nghiệp.

"Việc hình thành một khu dân cư không phải là dễ và liên quan đến bài toán kinh tế đô thị. Các địa phương cần có những sức hút khác biệt để khuyến khích di dân đến địa phương một cách cơ học. Chúng ta phải đặt câu hỏi là vì sao nhiều người lại di cư đến Bình Dương chứ không phải Bình Phước? Đơn giản là vì Bình Dương có nhiều ưu điểm hơn và đáp ứng được những nhu cầu của đa phận bộ phân người dân", ông so sánh.

Vị tiến sĩ nhấn mạnh để tăng giá trị bất động sản phải nắm bắt được nhu cầu và đáo ứng để tạo ra sức hút riêng biệt để thu hút nguồn lao động và di dân đến địa phương một cách cơ học. Chính vì vậy, việc xây thêm một con đường hoặc có một sân bay nội địa chưa đủ để tác động trực tiếp đến thị trường.

"Thật sự thì không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang", ông Khương nói và viện dẫn sân bay Phù Cát (Quy Nhơn, Bình Định) là một minh chứng rất rõ ràng khi đã mất rất lâu mới phát triển được như hôm nay. Tuy nhiên, đến nay sức ảnh hưởng đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang. 

Quay trở lại câu chuyện Bình Phước, TS Khương cho biết tại Huyện Hớn Quản, đa phần người dân địa Phương trước giờ sống nhờ vào nông nghiệp như là trồng cây cao su và thu hoạch mủ cao su để nuôi sống gia đình. Do đó, việc bán đi những mẫu đất này không khác gì bán đi cần câu cá khi giờ họ đã mất đi nguồn thu nhấp chính.

Theo ông Khương, đây là một vấn đề rất cần sự quan tâm của các cấp quản lý. Việc quy hoạch hợp lý và đề cao tuyên truyền nhằm nâng cao nhận thức cho người dân, đặc biệt là ở vùng nông thôn khi đa phần người dân ở đây thiếu tiếp cận với nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy và phổ quát, sẽ giúp tránh xảy ra những bong bóng nhà đất. Đồng thời nếu nhìn từ góc nhìn vĩ mô hơn, việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.

"Đối với những nhà đầu tư cá nhân nào mạo hiểm đã dùng đến đòn bẩy kinh tế rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kì vọng và gánh nặng tài chính quá lớn. Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất", ông Khương lưu ý.