Nhà bỏ hoang khiến thị trường bất động sản thiệt hại hàng tỷ USD

"Vấn nạn" nhà bỏ hoang, nhà vô chủ

Theo số liệu chính phủ Nhật Bản công bố, tính đến tháng 10/2023, số lượng nhà bỏ trống, nhà hoang (hay còn được gọi là "akiya") của Nhật Bản đã tăng lên tới 9 triệu căn, chiếm gần 14% tổng số căn nhà trên cả nước. Số nhà bỏ trống này đủ để đáp ứng nhu cầu của toàn bộ dân số Úc với mật độ 3 người/căn hộ.

Viện nghiên cứu Nomura ước tính có gần 11 triệu akiya và chúng có thể chiếm hơn 30% số nhà tại Nhật trong vòng một thập kỷ.

Trong số đó, hơn 4,4 triệu bất động sản được khảo sát có thể cho thuê – nhưng đã bỏ trống trong thời gian dài và hầu hết đều nằm xa các trung tâm dân cư chính.

Ngoài ra, không thể xác định tình trạng của hơn 3,8 triệu bất động sản và chỉ có 330.000 trong số 9 triệu bất động sản được rao bán.

Một ước tính khác cho thấy số lượng nhà bỏ hoang không được bán hoặc cho thuê trong thời gian dài ở Nhật Bản đã tăng khoảng 360.000 căn từ năm 2018 lên tới 3,85 triệu căn vào năm 2023. Hơn 70% trong số này là nhà riêng, nhà ở gia đình đơn lẻ.

Kéo giá BĐS xung quanh, gây thiệt hại hàng tỷ USD

Tờ Nikkei Asia đưa tin ngày 18/6 cho thấy thị trường bất động sản Nhật Bản đã chịu thiệt hại khoảng 24,7 tỷ USD trong 5 năm tính tới năm 2023 do tình trạng dư thừa nhà trống, nhà vô chủ đã kéo giá của những bất động sản lân cận xuống thấp.

Cụ thể hơn, ước tính khoảng 80% số ngôi nhà dành cho một gia đình bị bỏ hoang trong 5 năm tính đến năm 2023 đã làm giảm giá trị của các tài sản xung quanh khoảng 3.900 tỷ Yên.

Số tiền thiệt hại này cho thấy một vấn đề nhức nhối tại thị trường bất động sản Nhật Bản, một vấn đề tưởng chừng rất nhỏ nhưng lại gây ra tình trạng giá nhà giảm mạnh và khiến nhiều bất động sản không thể bán được.

Dữ liệu được biên soạn bởi Hiệp hội Akiya Nhật Bản, tập hợp 14 công ty và một tổ chức nghiên cứu để giải quyết vấn đề nhà bỏ hoang. Các số liệu này dựa trên số liệu thống kê của chính phủ năm 2023 và nghiên cứu của Trung tâm Đổi mới Bất động sản tại Đại học Tokyo.

Theo đó, trong một số trường hợp, giá đất trong bán kính 50m quanh akiya có xu hướng giảm.

Điều này là do nhiều yếu tố. Đầu tiên, những người mua tiềm năng lo ngại về thảm thực vật phát triển quá mức và sự xâm nhập của sâu bệnh từ những ngôi nhà bỏ hoang. Bên cạnh đó, những lo ngại về an toàn của ngôi nhà trước các hình thái thời tiết khắc nghiệt cũng khiến nhiều người ái ngại.

Trên hết, một akiya cũng không thể bị chiếm đóng hoặc phá hủy nếu không tìm ra chủ sở hữu ban đầu — một hoạt động vô cùng tốn thời gian, vì chủ sở hữu ban đầu hoặc con cháu họ có thể đã bị mất liên lạc từ lâu. Do đó, những ngôi nhà này đã dẫn đến sự hình thành của "làng ma" ở các tỉnh nông thôn của Nhật Bản.

Teppei Kawaguchi, Giám đốc điều hành của Crassone, một công ty dịch vụ xây dựng và phá dỡ đứng đầu tập đoàn, cho biết: “Ước tính của chúng tôi chỉ giới hạn ở tác động của những ngôi nhà dành cho một gia đình bị bỏ hoang đối với giá đất. Tác động tiêu cực thực tế có thể còn lớn hơn."

Chris McMorran, phó giáo sư tại Khoa Nghiên cứu Nhật Bản tại Đại học Quốc gia Singapore (NUS), cho biết: "Thực tế là có quá nhiều ngôi nhà bỏ hoang là một điều đáng tiếc cho cảnh quan và là một sự ngăn cản với người mua bất động sản, bởi vì mọi người không muốn sống trong một ngôi làng tồi tàn được bao quanh bởi những ngôi nhà ma".

Trong khi đó, ông Takeshi Ide tại công ty nghiên cứu bất động sản Tokyo Kantei cho biết: “Có mối lo ngại lớn rằng tổn thất sẽ tăng theo cấp số nhân trong tương lai”.

Ở những khu vực có số lượng nhà bỏ hoang ngày càng gia tăng, có rất nhiều người già sống một mình, làm tăng nguy cơ nhà của họ bị bỏ hoang trong tương lai.

Ông Ide nói: “Những ngôi nhà đó cũng sẽ bị bỏ hoang sau khi chủ sở hữu qua đời nếu không có ai thừa kế chúng và việc mất giá đất có thể tăng lên nhanh chóng”.

Bài toán khó giải

Mặc dù dân số Nhật Bản đang giảm, nhưng số hộ gia đình vẫn tiếp tục tăng do ngày càng có nhiều người sống một mình và dự kiến ​​đạt đỉnh vào năm 2030, theo ước tính của Viện Nghiên cứu Dân số và An sinh Xã hội Quốc gia.

Tổng nhu cầu nhà ở sẽ bắt đầu giảm mạnh sau đó, điều này có thể đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng của những ngôi nhà bị bỏ hoang.

Chính phủ đã thực hiện các biện pháp pháp lý để giải quyết vấn đề này, chẳng hạn như bắt buộc phải đăng ký thừa kế. Theo ông Takeshi Ide, “khi số lượng hộ gia đình cũng bắt đầu giảm, sẽ có những giới hạn trong việc phản hồi đối với từng ngôi nhà bỏ trống”.

Chính phủ Nhật Bản cũng đang đưa ra các biện pháp khuyến khích, chẳng hạn như mua nhà giá rẻ từ 500 USD và giảm thuế, để lôi kéo người dân chuyển từ khu vực thành thị về các thị trấn nông thôn, nhằm giảm số lượng nhà trống tại các vùng quê nước này.

Bên cạnh đó, một số người nước ngoài đã tham gia vào thị trường BĐS Nhật Bản, mua lại các BĐS lớn với giá thấp và cải tạo chúng thành ngôi nhà mơ ước của họ. Tuy nhiên, chi phí để khôi phục lại những tài sản như vậy trở lại thời kỳ huy hoàng trước đây là rất lớn.

Cô Sakata, người đã mua một căn kominka (nhà truyền thống) bỏ trống và cải tạo nó, cảnh báo: "Hiện nay có rất nhiều sự cường điệu, đặc biệt là trong số những người nước ngoài, về việc những khuôn viên khổng lồ này ở Nhật Bản được cung cấp với giá rất rẻ hoặc miễn phí. Nhưng việc cải tạo sẽ tiêu tốn rất nhiều tiền và không có nhiều nhà thầu có thể sửa chữa chúng, do các kỹ năng nghề mộc truyền thống đang dần mai một”.

Mặc dù vậy, cũng theo cô Sakata, trong 10 năm nữa, sẽ có rất nhiều akiya thuộc sở hữu nước ngoài.