Nhà đầu tư và sàn môi giới phía Bắc đồng loạt Nam tiến

Dòng tiền dịch chuyển vào miền Nam

Thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM có sự phân hóa rõ rệt trong hai năm qua. Tại Hà Nội, 2023 và 2024 là 2 năm tăng trưởng tốt đối với loại hình chung cư, sau đó hạ nhiệt nhanh trong quý cuối năm 2024.

Trong quý đầu năm 2025, đà tăng giá chung cư sơ cấp và thứ cấp tại Thủ đô Hà Nội xuống thấp nhất trong gần 2 năm, song vẫn neo cao. Hiện giá bán chung cư sơ cấp đạt khoảng 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì), tăng nhẹ so với quý trước, theo số liệu từ CBRE. Không chỉ chung cư mà nhà ở thấp tầng, đất nền tại Hà Nội cũng ghi nhận mức giá tăng mạnh, điển hình là các phiên đấu giá đất vùng ven vừa qua.

Ngược lại, thị trường bất động sản TP. HCM trong suốt năm 2023 gần như không tăng trưởng ở bất kỳ loại hình nào. Đến năm 2024, chung cư tăng trưởng trở lại đầu tiên và kế đến là nhà riêng, mức độ quan tâm được ghi nhận đến quý IV năm nay lần lượt là 20% và 26%, số liệu từ kênh Batdongsan cho hay.

Thực tế, dòng tiền từ Hà Nội dịch chuyển vào TP. HCM đã rõ rệt trong quý IV/2024. Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết số lượng giao dịch thực tế vẫn còn ở mức thấp. Một số nhà đầu tư cho rằng giá bất động sản trung tâm quá cao, còn giá ở các khu vực vùng ven tương đối rẻ nên vẫn trong xu hướng thăm dò.

Phải đến quý đầu năm 2025, xu hướng dịch chuyển này mới thực sự rõ nét. Báo cáo chuyển động thị trường bất động sản tháng 2/2025 của Dat Xanh Services (DXS- FERI) chỉ ra, cả chủ đầu tư, sàn môi giới và khách hàng đã chính thức bước vào “đường đua”. Tại thị trường phía Nam, phân khúc căn hộ và đất nền vẫn giữ nhịp thanh khoản, đặc biệt các khu vực lân cận TP. HCM tiếp tục giữ “phong độ” sức mua khi mặt bằng giá còn thấp.

Theo đơn vị này, hiện các chủ đầu tư sẵn sàng ra hàng để bắt nhịp cho chu kỳ mới, đẩy mạnh truyền thông, “rumor”, kick-off hàng loạt dự án mới. Sàn môi giới bắt đầu mở rộng thị trường, chuẩn bị các kế hoạch “bám sóng” theo các dự án trọng điểm.

Báo cáo quý I/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy thị trường có sự chuyển dịch, với làn sóng Nam tiến của cả lực lượng môi giới bán hàng, lẫn khách hàng và nhà đầu tư nhằm đón đầu xu hướng đầu tư từ hàng loạt dự án quy mô lớn ở khu vực miền Nam đã và dự kiến ra mắt trong thời gian tới.

Mở đầu cho sự “nóng sốt” thị trường phía Nam là loạt đại đô thị đến từ các nhà đầu tư phía Bắc được kích hoạt: khu đô thị lấn biển Cần Giờ quy mô 2.870ha, tổng mức đầu tư hơn 217.050 tỷ đồng của Vingroup khởi công ngày 19/4; dự án thấp tầng Essensia Parkway ở khu Nam TP. HCM của Phú Long khởi công cuối tháng 3; khu đô thị mới Hậu Nghĩa (Long An) quy mô 200ha, tổng vốn 28.000 tỷ đồng được Vingroup khởi công gần cuối tháng 3 vừa qua; dự án Eco Retreat với quy mô 220ha, tổng mức đầu tư 13.981 tỷ đồng của Tập đoàn Ecopark ra mắt cuối tháng 2.

Ngoài ra, nhiều dự án “khủng” khác sắp thành hình như: Vinhomes Tân Mỹ (huyện Đức Hoà, tỉnh Long An) có quy mô 930ha, tổng mức đầu tư dự kiến 74.400 tỷ đồng; Vinhomes Cần Giuộc (huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An) có quy mô 1.090ha, tổng mức đầu tư hơn 90.000 tỷ đồng…

… chuẩn bị một cơn sóng mới

Sức nóng từ các đại đô thị kéo theo các sàn giao dịch bất động sản có doanh thu lớn của các chủ đầu tư thực hiện kế hoạch Nam tiến. Điển hình chỉ trong tháng 3/2025, Sky Realty (đại lý phân phối chiến lược của tập đoàn Sungroup) và Newstarland, đã chính thức khai trương chi nhánh miền Nam tại TP. HCM. Bên cạnh đó, một số sàn tên tuổi tại phía Bắc cũng đang rục rịch kế hoạch di chuyển, thậm chí từ cuối năm ngoái, sàn BrikyLand đã khai trương Hội sở phía Nam tại TP. HCM và chi nhánh tại Bà Rịa -Vũng Tàu…

Anh Lại Tiến Huy, môi giới thâm niên trong giới bất động sản với nhiều “deal khủng” tại Hà Nội, nói với Đầu tư Tài chính rằng anh vừa hạ cánh tại sân bay Nội Bài sau chuyến khảo sát tại thị trường phía Nam. “Không chỉ mình tôi mà rất nhiều môi giới ở miền Bắc đã có mặt tại TP. HCM để chuẩn bị cho một cơn sóng mới”, anh chia sẻ.

Theo anh Huy, trong 3 - 4 năm vừa qua, thị trường bất động sản Hà Nội tăng nóng, trong khi ở TP. HCM đi ngang do lượng hàng ra quá ít. Đến đầu năm 2025, các chủ đầu tư phía Nam mới đồng loạt tung nguồn hàng, trong đó tập trung vào những khu vực “chân sóng”, nơi có mặt bằng giá vẫn còn tương đối thấp

“Hai năm qua, nhà đầu tư xuống tiền ở miền Nam chủ yếu đến từ Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng, Bắc Ninh... thậm chí người ở TP. HCM đầu tư hầu hết cũng là gốc miền Bắc. Người Hà Nội rất nhanh nhạy với các cơ hội đầu tư, hầu hết các thị trường đều thấy có sự xuất hiện của nhóm nhà đầu tư này”, anh Huy cho hay.

Nhìn nhận về cơ hội của môi giới khi Nam tiến, anh Huy đánh giá sẽ có lợi thế khi nhóm khách hàng giàu có ở miền Bắc sẽ xuống tiền đầu tư ngay. Dù vậy, những trải nghiệm của anh cũng cho thấy, thách thức với môi giới hay với các sàn bất động sản Hà Nội khi vào Nam cũng rất nhiều. Đầu tiên là cạnh tranh với các môi giới ở bản địa; tiếp đó là tâm lý khách hàng, thị trường, văn hóa vùng miền, chi phí thuê văn phòng và quảng bá thương hiệu…

“Có những sàn giao dịch rất lớn tại miền Bắc nhưng khi vào Nam lại không ai biết. Do đó, các sàn phải mất thêm kinh phí để quảng bá thương hiệu, chi phí rất nhiều trong khi lợi nhuận thu về thấp nên nhiều sàn giao dịch lớn cũng không thể tồn tại được”, anh Huy chia sẻ.

Bày tỏ lạc quan với thị trường phía Nam, CEO Đất Xanh Miền Bắc, ông Vũ Cương Quyết, nhìn nhận, hiện tại là thời điểm để cơ cấu lại danh mục đầu tư, nhà đầu tư tìm đến những tài sản có tốc độ tăng trưởng về giá cao. Trong đó, bất động sản phía Nam đang bước vào chu kỳ phục hồi mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi hạ tầng giao thông bứt phá và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. Chung cư và đất nền tại các tỉnh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai hay Cần Thơ vẫn còn nhiều dư địa để sinh lời.

Về đất nền, ông Quyết đánh giá các khu vực ven TP. HCM như Long An hay Đồng Nai, nơi hạ tầng giao thông như cao tốc Bến Lức - Long Thành hay vành đai 3 đang tạo đà tăng giá. “Đất nền dưới 20 triệu đồng/m2 ở những vị trí kết nối tốt vẫn là cơ hội hiếm có”, ông Quyết khẳng định. Tuy nhiên, CEO Đất Xanh Miền Bắc cũng cảnh báo nhà đầu tư cần cẩn trọng với pháp lý và chọn lọc dự án có tiềm năng thực sự, tránh chạy theo “sốt ảo”.