Nhận diện thương vụ M&A điển hình thời bất động sản khát vốn

Những dự án "thay tên đổi chủ"

Nói đến các doanh nghiệp M&A dự án bất động sản điển hình ở thị trường phía Nam thì Novaland vẫn được biết đến là một “tay to” trong việc gom quỹ đất thời gian qua.

Một trong những thương vụ điển hình gây chú ý trên thị trường bất động sản là Novaland đã nhận chuyển nhượng sản phẩm từ Tập đoàn Hoàn Cầu. Đây là siêu dự án nghỉ dưỡng Diamond Bay Nha Trang có diện tích gần 300ha được Sunshine Group mua lại năm 2020 và tiếp tục đổi chủ khi chuyển nhượng cho Novaland phát triển với tên gọi NovaWorld Nha Trang Diamond Bay.

Không tiết lộ cụ thể giá thương vụ chuyển nhượng, song siêu dự án Diamond Bay Nha Trang trước đây được công bố có tổng vốn đầu tư lên đến gần 4 tỷ USD. Hiện dự án đã về tay Novaland và dự kiến sẽ hoàn thiện, bàn giao các sản phẩm cho khách hàng vào năm 2025. Các sản phẩm lưu trú của dự án như: nhà phố, biệt thự, shophouse, condotel sẽ chính là một kênh đầu tư hấp dẫn.

Một thương vụ khác của Novaland là việc mua lại dự án Kenton Node tại huyện Nhà Bè, TP. HCM của Công ty Tài Nguyên. Theo thông báo được phát đi, Tập đoàn Novaland sẽ đóng góp nguồn lực và kinh nghiệm của mình để cùng xây dựng dự án trở thành một công trình biểu tượng tại vị trí cửa ngõ khu nam TP. HCM.

Sau khi về tay Novaland, Kenton Node đổi tên thành Grand Sentosa. Dự án được Novaland cam kết phát triển và đưa vào vận hành theo đúng tiến độ dự kiến trong năm 2024.

Bên cạnh Novaland, Tập đoàn Hưng Thịnh cũng là một trong những doanh nghiệp đình đám có nhiều thương vụ M&A nhiều năm qua. Gần đây, bên cạnh các thương vụ “gom” quỹ đất, Tập đoàn Hưng Thịnh đã thực hiện thành công một thương vụ chuyển nhượng dự án.

Cuối tháng 10/2022, tỉnh Khánh Hòa có thông báo về chuyển nhượng toàn bộ dự án New Galaxy Nha Trang của Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Land tại Lô HH-A, khu đô thị biển An Viên, phường Vĩnh Nguyên và phường Vĩnh Trường, TP. Nha Trang. Theo đó, Hưng Thịnh Land sang nhượng dự án nói trên cho Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Kim Lan (Công ty Kim Lan).

Dự án New Galaxy Nha Trang có diện tích mặt đất hơn 19.500m2 với tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, trong đó vốn góp của chủ đầu tư là 412 tỷ đồng, vốn huy động là hơn 1.600 tỷ đồng.

Trong quý IV/2022, chủ đầu tư mới hoàn thành các thủ tục đầu tư để được cấp phép xây dựng. Dự kiến đến năm 2026, dự án New Galaxy Nha Trang sẽ hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng. Hưng Thịnh Land tiếp tục là đơn vị được Kim Lan giao quản lý phát triển dự án cho đến khi bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Cùng với các thương vụ M&A kể trên, trong bối cảnh “khát” nguồn vốn trong nước, một số doanh nghiệp đã “bắt tay” liên doanh liên kết với các đối tác nước ngoài để triển khai dự án. Một trong những thương vụ đáng chú ý là giữa năm 2022, Tập đoàn Tokyu Corporation của Nhật Bản đã quyết định liên doanh với Tập đoàn Danh Khôi để phát triển dự án The Meraki (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu). Tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, trong đó Tập đoàn Tokyu góp vốn 49% trên tổng mức đầu tư, tương ứng với mức góp vốn gần 500 tỷ đồng.

Tương tự, cũng trong năm 2022, Công ty Vina Đại Phước, chủ đầu tư dự án SwanBay Đại Phước, công bố thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp, trong đó 2 cổ đông nước ngoài nắm giữ 92% cổ phần là SNC Investments 27 và SNC Investments 28 đã không còn tên trong danh sách cổ đông của công ty.

Được biết, SNC Investments 27 và SNC Investments 28 là công ty con của China Fortune Land Development (CFLD), một tập đoàn phát triển bất động sản công nghiệp của Trung Quốc.

Việc CFLD không còn là cổ đông cho thấy nhiều khả năng siêu dự án trên đảo Đại Phước đã đổi chủ. Và theo nguồn tin mà chúng tôi nắm được, dự án này đã thuộc về một doanh nghiệp bất động sản lớn của Việt Nam.

Bài toán hậu M&A thời khát vốn

Mua lại dự án bất động sản “trùm mền”, sau đó “hồi sinh” để đưa vào thị trường là một chiến lược từng giúp nhiều doanh nghiệp tăng trưởng đột phá. Tốc độ hồi sinh dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng có một điểm chung trong hầu hết các thương vụ M&A thời gian qua là bên mua đều đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện dự án ngay sau khi được mua lại.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, hầu hết các kênh tiếp cận vốn như tín dụng, trái phiếu và cả kênh huy động từ khách hàng cũng bị “tắc” do thị trường khó khăn, đã khiến bài toán hậu M&A các dự án gặp nhiều thách thức.

Trao đổi với Đặc san Toàn cảnh thị trường M&A 2022, đại diện nhiều doanh nghiệp cho biết, thị trường bất động sản năm 2022 có quá nhiều khó khăn, đặc biệt là chính sách siết tín dụng thắt chặt khiến nhiều doanh nghiệp không trở tay kịp và nếu tình hình chung không được cải thiện, nguy cơ nhiều dự án bất động sản sẽ phải “nằm im, thở khẽ”.

Ông Bùi Xuân Huy, Chủ tịch Tập đoàn Novaland cho biết, thị trường hiện nay diễn biến theo hướng không thuận lợi cho nhiều ngành, đặc biệt là ngành bất động sản với khó khăn hàng đầu là siết tín dụng đối với người mua nhà và rất khó để các nhà phát triển bất động sản tiếp cận các nguồn vốn. Trong đó, Novaland cũng không tránh khỏi sự ảnh hưởng chung của thị trường.

“Chúng tôi mong muốn Ngân hàng Nhà nước có sự nghiên cứu, chỉ đạo cụ thể để khách hàng, những nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản cũng như những nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận, sử dụng được nguồn vốn tín dụng”, ông Huy nói và cho rằng, một trong những giải pháp hiện nay là tạo điều kiện cho những chủ đầu tư lớn, những dự án đã được thẩm định, được duyệt thì cần có sự cởi mở hơn trong việc tiếp cận tín dụng, giúp cho thị trường bất động sản phục hồi, doanh nghiệp có điều kiện đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, 2022 là một năm thị trường bất động sản đối mặt với rất nhiều khó khăn, đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái nếu nhà nước không sớm ban hành các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời và hiệu quả. 

“Do tắc nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu và cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản 'đói vốn' phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro”, ông Châu nhận định.

Đồng thời, ông Châu cho rằng, việc doanh nghiệp phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng) có thể tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro vì là sản phẩm hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thiếu vốn sẽ khó hoàn thành dự án, mà trong quá khứ từng diễn ra ở dự án của Petroland, hay Usilk City.

Ngoài ra, việc bán dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội “thâu tóm”, có thể làm mất đi “lợi thế” của các doanh nghiệp trong nước đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay.