Trong đợt lấy ý kiến góp ý cuối cùng cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa qua, các vấn đề được tập trung lấy ý kiến xoay quanh: Bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, bồi thường giải phóng mặt bằng, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, hướng tới quy trình minh bạch hơn, mang lại hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Định giá đất là quá trình xác định giá trị của lô đất dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm mục đích sử dụng đất, diện tích, khả năng sinh lợi, hạ tầng, tính pháp lý và các yếu tố khác. Hiện nay việc xác định giá đất tại Việt Nam vẫn diễn ra theo cơ chế “hai giá” gồm giá đất theo bảng giá đất nhà nước và giá đất thị trường. Theo đó, giá đất theo bảng giá đất nhà nước sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm vẫn thấp hơn 60% giá thị trường.
Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Phó giám đốc bộ phận định giá & tư vấn Savills Hà Nội, nếu việc áp dụng bảng giá đất nhà nước chỉ giới hạn ở việc tính thuế, phí, tiền xử phạt và bồi thường thiệt hại hoặc giao đất trong hạn mức của hộ gia đình thì giá đất thị trường được áp dụng trong việc xác định đơn giá đền bù, tiền sử dụng đất để giao đất/cho thuê đất phát triển dự án cho các tổ chức kinh doanh. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan được giao quyền quyết định giá đất cụ thể này.
Bà Vân cho rằng các vướng mắc hiện nay vẫn xoay quanh việc giải quyết hài hòa mối quan hệ và kỳ vọng giữa người dân, nhà nước và doanh nghiệp để có thể xác định được giá đất thị trường hợp lý.
Từ phía người dân, họ có thể không đồng tình với đơn giá đền bù mà cơ quan nhà nước đưa ra. Nhiều trường hợp đơn giá đền bù được xác định theo hệ số điều chỉnh trên bảng giá đất nhà nước nên rất thấp so với giá thị trường. Đối với một số khác, đơn giá đền bù được cho là không ghi nhận đầy đủ ý kiến từ người dân.
Vướng mắc thứ hai đến từ phía doanh nghiệp phát triển bất động sản, các doanh nghiệp này cần cơ quan nhà nước đưa ra tiền sử dụng đất trên cơ sở thị trường khách quan. Có thể thấy hiện nay, yếu tố thị trường vẫn chưa được phản ánh đầy đủ trong cách xác định giá trị đất. Việc quy định các yếu tố đầu vào về tỷ lệ hấp thụ, tỷ lệ chiết khấu, thời gian ghi nhận doanh thu và chi phí đã không phản ánh được hiệu quả thực tế của dự án dẫn đến giá đất xác định bị đẩy lên quá cao.
Theo bà Vân, để có thể áp dụng được định giá đất theo giá thị trường, cần giải quyết các khó khăn hiện hữu. Đầu tiên là về việc minh bạch thông tin mua bán và giao dịch bất động sản. Các thông tin giao dịch tại thị trường Việt Nam chưa được công khai cũng như chưa có cơ chế hợp lý, nghiêm ngặt để thu thập dữ liệu giao dịch thật trên thị trường. Trong khi đó, đội ngũ môi giới bất động sản trên thị trường thường là người nắm thông tin giao dịch nhanh nhất đa phần lại không được đào tạo bài bản cũng như chưa có sự giám sát và quản lý chặt chẽ. Vai trò của các tư vấn định giá độc lập vẫn chưa được coi trọng hoặc chịu trách nhiệm về pháp lý quá lớn, bị chi phối và can thiệp bởi các cơ quan nhà nước, làm ảnh hưởng tính khách quan của việc định giá đất.
Thêm vào đó, biến động về giá đất còn diễn ra. Khi thuế sở hữu bất động sản còn thấp thì việc các nhà đầu tư cá nhân hoặc tổ chức sử dụng bất động sản làm kênh đầu tư là rất lớn. Các thông tin hay kế hoạch về quy hoạch sử dụng đất hoặc đầu tư cơ sơ hạ tầng đều khiến cho giá đất khu vực có liên quan bị đẩy lên cao làm các dự kiến về chi phí đất ban đầu đều không còn phù hợp.
Tại một số quốc gia phát triển, chuyên gia Savills cho hay, việc định giá đất trên thế giới hiện nay vẫn phải đảm bảo tuân thủ theo giá thị trường nhằm hài hòa lợi ích của các bên liên quan mà vẫn đẩy mạnh đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Để xây dựng được giá đất, một số quốc gia như Nhật Bản, Thụy Điển và New Zealand đã xây dựng hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch được đăng tải và công bố trên hệ thống để có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường.
Bà Vân cho biết các nhà kinh tế đã chỉ ra rằng trên thế giới có 3 giai đoạn trong quá trình phục hồi giá trị đất bao gồm: giai đoạn tạo ra giá trị, đây là giai đoạn khi nhà nước công bố kế hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng, quy hoạch sử dụng đất sẽ khiến cho giá đất tăng lên. Tiếp đó là giai đoạn phục hồi giá trị, là khi nhà nước áp dụng các chính sách điều tiết để thu hồi một phần hoặc toàn bộ chệnh lệch về giá trị. Cuối cùng là giai đoạn phân bổ giá trị khi nhà nước sẽ tái đầu tư giá trị thu hồi cho lợi ích chung.
Theo đó, một số công cụ và chính sách sẽ được áp dụng để phân bổ giá trị đất. Trước hết nhà nước sẽ áp dụng Phí hạ tầng đối với những khu đất nằm trong phạm vi được hưởng lợi trực tiếp từ cơ sở hạ tầng do Nhà nước đầu tư như đường giao thông, công viên, tiện ích... Phí hạ tầng này có thể được chọn giữa việc trả trước một lần hay trả trong dài hạn.
Ngoài ra, nhà nước sẽ ban hành chính sách về quản lý đất đai. Cụ thể, nhà nước sẽ thực hiện mua lại đất của tư nhân trước khi công bố kế hoạch phát triển. Sau khi quy hoạch và phát triển hạ tầng, nhà nước sẽ thực hiện phân lô các khu đất để bán hoặc cho thuê với giá cao hơn so với trước đây và bù đắp được chi phí đã bỏ ra. Các nước cũng đưa ra chính sách về tái điều chỉnh đất, nhà nước hoặc chủ đầu tư có thể gom các khu đất có vị trí liền kề của các chủ tư nhân khác nhau, sau đó lập quy hoạch và đầu tư hạ tầng cảnh quan làm tăng giá trị đất và tiến hành trả lại các chủ tư nhân với các lô đất nhỏ hơn nhưng có giá trị tương đương.
Về chính sách đối với chủ đầu tư, để được phê duyệt dự án phát triển thì chủ đầu tư sẽ có nghĩa vụ nộp tiền hoặc đóng góp tương tự. Ví dụ, ở một số nước, chủ dự án sẽ phải xây dựng một số lượng nhà ở xã hội nhất định. Ngoài ra, nếu có thay đổi quy hoạch dự án, chủ đầu tư dự án sẽ phải trả phí khi điều chỉnh quy hoạch đất dự án hoặc tăng hệ số sử dụng đất.
Có thể thấy, tại các quốc gia phát triển, đất đai là nguồn cung quan trọng, chiếm đến 40% tổng nguồn vốn trong kinh tế. Khi 2/3 dân số thế giới tập trung sinh sống ở khu vực thành thị thì nhu cầu phát triển hạ tầng và dịch vụ xã hội là rất lớn. Các quốc gia khác cũng đối mặt với việc giá đất tăng lên nhanh chóng theo các công bố về kế hoạch phát triển đất đai mà Chính phủ đưa ra.
Bà Vân nhấn mạnh đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn nên không tránh việc giá đất sẽ tăng theo thời gian và thay đổi theo quy luật cung cầu. Do đó, việc xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản đó và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai cũng như là nguồn vốn này được sử dụng hiệu quả. Nhà nước nên để cho thị trường tự điều chỉnh giá trị và sử dụng các công cụ và chính sách phù hợp để phân bổ lại giá trị đất.
Tags:
(VNF) - Ngày 06/06/2026, tại Hà Nội, Vinpearl công bố ra mắt Vinpearl Legendlux – thương hiệu khách sạn 6 sao mang tinh thần Việt độc bản dành cho cộng đồng tinh hoa thế giới. Dự án đầu tiên sẽ được triển khai tại vịnh biển Đệ nhất hùng quan - Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng) với mục tiêu trở thành “kỳ quan nghỉ dưỡng”, góp phần kiến tạo dấu ấn Việt Nam trên bản đồ du lịch siêu sang toàn cầu.
(VNF) - Masterise Homes, MIK Group, Sunshine Group cùng nhiều doanh nghiệp khác đang tung ra hàng loạt dự án mới, bổ sung hàng chục nghìn căn hộ cho thị trường Hà Nội trong 2 năm tới.
(VNF) - Dự án TT Genesis có tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, quy mô 1,9ha gồm 2 tháp căn hộ cao 30 tầng với hơn 1.400 căn hộ cùng 12 căn nhà phố.
(VNF) - TP. HCM, tính đến ngày 26/5/2026, nguồn thu từ các hồ sơ xác định giá đất đã có cơ sở pháp lý để triển khai thu là 64.879 tỷ đồng.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Trọng Thìn, Chủ tịch Homes Plus cho rằng, lãi suất cao là giai đoạn bất động sản rẻ đi, các chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi để bán hàng. Đó chính là cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực “gom hàng”.
(VNF) - Đây là dự án Khu nhà ở liền kề tại phường Thành Vinh (tỉnh Nghệ An) do Công ty TNHH Thanh Thành Đạt làm chủ đầu tư.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng bất chấp những áp lực không nhỏ, thị trường bất động sản vẫn duy trì được “nhiệt” tại những địa bàn và phân khúc có giá trị thực và giá cả phù hợp.
(VNF) - Mặc dù đã thanh toán hơn 72% giá trị khi mua căn biệt thự tại dự án NovaWorld Hồ Tràm, nhưng khách hàng vẫn chưa dám nhận bàn giao tài sản vì chủ đầu tư dựng rào chắn bịt kín toàn bộ lối vào căn nhà và lối đi xuống biển.
(VNF) - DELTA Group vừa tiếp tục ghi dấu ấn trên thị trường xây dựng khi chính thức được lựa chọn là nhà thầu triển khai hai dự án Capital Square 2 và Capital Square 3 tại thành phố Đà Nẵng.
(VNF) - Dự án Tổ hợp Thương mại dịch vụ và nhà ở tại số 15-17 đường Trường Chinh, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai có tổng vốn đầu tư khoảng 1.792 tỷ đồng, được định hướng phát triển thành tổ hợp thương mại, dịch vụ và nhà ở hiện đại.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân có thêm 966 căn nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán, nâng tổng số sản phẩm nhà ở đủ điều kiện kinh doanh tại dự án lên hơn 3.400 căn.
(VNF) - Đó là nhận xét của ông Hoàng Hữu Minh Dũng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và phát triển của BHS Property, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay cũng như triển vọng trong giai đoạn kế tiếp.
(VNF) - Sau phiên đấu giá bất thành hồi đầu tháng 5, khu đất sân Chi Lăng tiếp tục được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 9.550 tỷ đồng.
(VNF) - Ngày 2/6, tại Hà Nội, Hệ sinh thái dịch vụ SGO Land được vinh danh Top 10 doanh nghiệp tư vấn và phát triển kinh doanh bất động sản tốt nhất Việt Nam trong khuôn khổ Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II. Danh hiệu ghi nhận năng lực vận hành và định hướng phát triển hệ sinh thái dịch vụ bất động sản toàn diện của doanh nghiệp.
(VNF) - Bà Đỗ Thị Thuý Hằng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng, nhận định nguồn cung trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang khan hiếm, vì thế sức mua vẫn được bảo đảm, nhất là với các sản phẩm có vị trí tiệm cận trung tâm và giá hợp lý.
(VNF) - Tại lễ trao Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II diễn ra tối 2/6 tại Hà Nội, Công ty Cổ phần Vinhomes được vinh danh ở hạng mục cao nhất - Giải đặc biệt “Doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu Việt Nam”. Nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng được xướng tên ở các hạng mục tôn vinh những đơn vị có đóng góp nổi bật cho thị trường.
(VNF) - HoREA- Hiệp hội Bất động sản TP. HCM có báo cáo bổ sung danh sách nhiều dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc kéo dài, kiến nghị thành phố sớm tháo gỡ.
(VNF) - TP. HCM tổ chức hội nghị về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, đến nay đã xử lý hoặc có hướng chỉ đạo 100% dự án.
(VNF) - Trong bối cảnh thanh khoản suy yếu, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chương trình hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu và quà tặng với kỳ vọng kích cầu thanh khoản. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng ưu đãi chỉ là chất xúc tác, quyết định xuống tiền vẫn phụ thuộc vào giá trị thực của sản phẩm và niềm tin của người mua.
(VNF) - Vừa “lời” ngay 1% khi xuống tiền sớm trong tháng 6, vừa thảnh thơi suốt 15 năm không lo tìm trường, không mất thời gian đưa đón mỗi ngày, lại sở hữu “bệ phóng vàng” cho hành trình trưởng thành của con - đó mới chỉ là những lợi ích ban đầu khi các gia đình lựa chọn an cư tại đại đô thị công viên sinh thái tri thức đáng sống bậc nhất TP. HCM - Vinhomes Sài Gòn Park.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đang chuyển sang mô hình tăng trưởng mới dựa trên hiệu quả, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững, thị trường bất động sản được kỳ vọng trở thành một động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng. Tuy nhiên, để thực hiện vai trò đó, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường cần thay đổi tư duy phát triển, trong đó nhà ở cho thuê giá hợp lý phải trở thành một cấu phần quan trọng thay vì chỉ tập trung vào nhà ở để bán như hiện nay.
(VNF) - Thông tin từ Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho thấy hiện cả nước vẫn còn 11.412 cơ sở nhà, đất dôi dư đã có quyết định thu hồi, chuyển giao về địa phương quản lý nhưng chưa hoàn thành xử lý hoặc đưa vào khai thác triệt để.
(VNF) - Bộ Tài chính cho hay điều kiện "trước ngày 1/7/2014" chỉ áp dụng với đất vườn, ao bị tách thành thửa riêng trong quá trình lập bản đồ địa chính, không áp dụng cho mọi trường hợp.
(VNF) - Từ ngày 8/6, tỉnh Thanh Hóa sẽ áp dụng bộ đơn giá mới về nhà ở, công trình xây dựng để làm cơ sở thống nhất trong việc xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
(VNF) - Khi Metro số 1 và mô hình TOD bước vào giai đoạn vận hành thực tế, khu Đông TP. HCM cũng bắt đầu hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới. Trong bối cảnh hạ tầng dần định hình lại cấu trúc đô thị, những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ Metro và Vành đai 3 đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn, dân cư và các hoạt động kinh tế mới.
(VNF) - Ngày 06/06/2026, tại Hà Nội, Vinpearl công bố ra mắt Vinpearl Legendlux – thương hiệu khách sạn 6 sao mang tinh thần Việt độc bản dành cho cộng đồng tinh hoa thế giới. Dự án đầu tiên sẽ được triển khai tại vịnh biển Đệ nhất hùng quan - Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng) với mục tiêu trở thành “kỳ quan nghỉ dưỡng”, góp phần kiến tạo dấu ấn Việt Nam trên bản đồ du lịch siêu sang toàn cầu.
(VNF) - Nhiều dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, bổ sung gần 10.500 căn hộ và nhà liền kề cho thị trường bất động sản Đà Nẵng.
