'Nhiều người không tin giá bất động sản đi xuống’

Giá nhà cao gấp 20 lần thu nhập

Lạm phát đang trở thành mối quan ngại của giới đầu tư toàn cầu. Tại Việt Nam, lạm phát tiếp tục tăng cao hơn trong những tháng đầu năm do các mặt hàng như xăng, dầu, gas, thép,… đều đồng loạt tăng giá, với mức tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại. Điều này khiến nhiều người lo sợ về bối cảnh lạm phát và tác động tiêu cực đến giá nhà, đất, cũng như thổi bùng làn sóng đầu cơ tích trữ tài sản.

Theo các chuyên gia, nhìn về dài hạn, lạm phát và giá bất động sản di chuyển cùng hướng với nhau. Thậm chí, trong 2 năm dịch Covid-19 hoành hành, giá bất động sản không những giảm như những ngành kinh tế khác mà còn leo thang, do đó khi lạm phát tăng cao sẽ càng đẩy giá tài sản lên theo hướng bất lợi cho thị trường. Bởi trong quá khứ, lạm phát cao từng kéo theo lãi suất tăng khiến thị trường bất động sản  bị đình trệ.

Bình luận về câu chuyện giá nhà, trao đổi cùng VietnamFinance, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “giá nhà tăng liên tục” trong 5 năm gần đây.

“Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng/m2) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập, nên người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp ở đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ”, ông Châu nói.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, một số địa bàn bị giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp, tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Hiện nay, tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn neo giữ mức giá cao.

“Việc này do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Quý Mão), nhưng cũng do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận “bán cắt lỗ” để bảo tồn phần vốn còn lại”, ông Châu nói.

Nhiều nhà đầu tư tin rằng giá bất động sản chỉ đi ngang chứ không giảm

Liên quan đến vấn đề này, TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng, chia sẻ giá đất Việt Nam trong các dự án càng ngày càng tăng. Ví dụ, nếu như trước đây những vùng đẹp ở Thảo Điền chỉ khoảng 40-50 triệu/m2, thì bây giờ họ đã đẩy giá đất ở gần Thuận An lên đến 100, 120 triệu/m2; ở quận 9 có những căn lên tới 100 triệu/m2…

“Trong 2-4 năm nay, giá bất động sản được đẩy lên cao như vậy do cung - cầu thật hay đầu cơ? Nếu do cung - cầu thật thì các dự án đó có dân ở nhiều hoặc cho thuê tốt; nhưng ngày càng có sự nghịch lý giữa giá các sản phẩm bất động sản với hiệu quả đầu tư. Trước đây, mua 1 shophouse cho thuê có thể lợi được 4%, nhưng bây giờ chỉ còn 1-2%, thậm chí nhiều shophouse không cho thuê được. Khu Sala Thủ Thiêm rất đẹp nhưng đến giờ này vẫn còn rất nhiều chỗ trống chưa cho thuê được, chưa nói đến các nơi vùng xa”, ông Hiển nói.

TS Đinh Thế Hiển cho rằng nhiều nhà đầu tư tin rằng bất động sản Việt Nam chỉ có đi ngang và lên chứ không xuống, nhiều người bán bất động sản cũng giữ đúng tinh thần như vậy để thúc đẩy thị trường mua.

“Họ không muốn tiếp nhận những thông tin bất động sản đi xuống, họ sẵn sàng chụp mũ ai nói bất động sản giảm là “hù dọa thị trường”. Nhưng thật sự bất động sản có xuống không? Nhìn vào thực tế các dự án chiết khấu 40-50% là thấy rõ ràng giá bất động sản giảm thật sự. Nếu vào những biệt thự ở Thảo Điền hoàn toàn có thể kiểm chứng sự sụt giảm 20% so với trước đây. Trong giai đoạn 3 tháng tới, có thể dự báo nhiều dự án giảm giá nhưng vẫn bán không được”, ông Hiển nêu.

Ông Đinh Thế Hiển cũng chia sẻ, vài tháng trước, tại nhiều vùng đã xảy ra tình trạng rao bán hàng loạt nhưng bán không được.

“Nếu nói bán hàng loạt như bên Mỹ, họ sẽ có kênh đấu giá, xuống giá cho đến mức bán được và chốt giá bán. Còn ở Việt Nam chỉ có rao bán và bán không được thì cứ tiếp tục rao bán. Không có sự ồn ào trong thông tin người này bán nhà, người này mất nhà, chỉ có sự lặng lẽ rao bán nhưng cũng rất khó khăn”, ông Hiển nói.