Theo Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), những năm gần đây đã tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương. Trong đó, có nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở, nhưng đã bị phân lô tách thửa trái pháp luật để bán đất, bán đất nền, dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, bị thiệt hại rất lớn, gây mất an ninh trật tự, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương và làm trở ngại trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.
Thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản "bất lương" (sau đây gọi chung là đầu nậu).
Các đầu nậu này đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin của khách hàng và trong một số trường hợp đã câu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở, hoặc có trường hợp do chính quyền cấp cơ sở buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn.
Theo HoREA, nguyên nhân của tình trạng này là do bất cập của các Luật: Kinh doanh bất động sản, Dân sự, Đất đai và của việc thực thi chế định thừa phát lại.
Về bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản, HoREA đã chỉ ra 4 điểm.
Một là luật chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh bất động sản kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Hai là, luật điều chỉnh loại hình "dự án", nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình "phân lô bán nền mà không hình thành dự án".
Ba là chế định "đặt cọc" tại Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự nhằm mục đích "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng", trong đó có hành vi "đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng" (trước thời điểm ký kết hợp đồng) nhưng Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định về "đặt cọc", đây à điểm bất cập lớn.
“Lợi dụng các bất cập này, các đầu nậu bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác kinh doanh... theo quy định của pháp luật dân sự, với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng. Trong lúc Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng”, HoREA phân tích.
Ngoài ra, theo HoREA, Luật Kinh doanh bất động sản quy định nhân viên môi giới phải được đào tạo và có chứng chỉ hành nghề. Nhưng điểm bất cập trong quá trình thực thi pháp luật là các Sở Xây dựng chưa quản lý được chất lượng nhân viên môi giới.
Cả nước có khoảng 300.000 nhân viên môi giới, thì chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, cũng có nghĩa là chỉ có khoảng 10% nhân viên môi giới đã qua đào tạo, dẫn đến hoạt động môi giới bị thả nổi, chất lượng thấp, thiếu tính chuyên nghiệp. Đây cũng là một nguyên nhân gây ra thiệt hại cho khách hàng và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.
Điều 117 Bộ luật Dân sự quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, trong đó có quy định điều kiện "hoàn toàn tự nguyện"; "không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội” và phải tuân thủ "hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định".
Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự cũng quy định "Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".
Theo HoREA, các quy định trên đây của Bộ Luật Dân sự đã phát sinh hai bất cập.
Một là bất cập của chế định "đặt cọc. Bộ Luật Dân sự đã không quy định trường hợp "đặt cọc", để bảo đảm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật chuyên ngành, thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự phải vừa tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành.
Ví dụ: "Đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (trong đó có đất nền) thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự phải vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Hai là Bộ Luật Dân sự không quy định tỷ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hợp đồng (hoặc hợp đồng dự kiến giao kết), mà do các bên tự thỏa thuận.
Lợi dụng sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật trong trường hợp này, các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật đã thỏa thuận đặt cọc với khách hàng và nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, gây thiệt hại cho khách hàng.
Việc nhận đặt cọc với giá trị lớn cũng không phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.
Điều 143 Luật Đất đai về "đất ở nông thôn", tại Khoản 2, quy định "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán của địa phương".
Điều 144 Luật Đất đai về "đất ở đô thị", tại Khoản 4, quy định "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở".
Nhưng tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ "Bổ sung Điều 43d" (Điều mới) vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại quy định "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương".
Như vậy, Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị.
Nhưng bất cập trong thực thi Luật Đất đai là tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.
“Quy định này của Chính phủ không phù hợp với quy định của Luật Đất đai”, HoREA nhận xét.
Khoản 1 Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định "Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ (...) các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật".
Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất nền) mà các bên là hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp phải được công chứng hoặc chứng thực.
Bất cập của việc lập vi bằng thừa phát lại là đã tạo ra sự nhầm lẫn giữa lập vi bằng "ghi nhận sự kiện, hành vi" với " ghi nhận nội dung" liên quan đến mua bán đất nền.
Các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, đã lợi dụng hình thức lập vi bằng thừa phát lại về hành vi giao nhận tiền đặt cọc để hứa mua hứa bán đất nền, trái với quy định tại Khoản 1 Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP làm cho khách hàng bị nhầm lẫn, bị lừa dối dẫn đến bị thiệt hại. Người mua đất nền nhầm tưởng "Vi bằng thừa phát lại" là cơ sở pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.
Tags:
(VNF) - Hà Tĩnh chính thức gọi vốn hơn 310 tỷ đồng cho hai dự án khu dân cư tại TP Hà Tĩnh và huyện Hương Sơn, lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi, mở thêm quỹ đất phát triển đô thị ngay đầu năm 2026.
(VNF) - Ngày 19/12, Công ty cổ phần Chương Dương (CDC) cùng liên danh các đối tác đã chính thức khởi động dự án nhà ở xã hội tại khu dân cư Nam cầu Cẩm Lệ với tổng vốn đầu tư 1.015 tỷ đồng.
(VNF) - Sáng 19/12, Tập đoàn Vingroup đồng loạt xúc tiến 11 dự án lớn trên toàn quốc. Đây là các dự án nền tảng trong lĩnh vực phát triển đô thị, hạ tầng, năng lượng xanh và công nghiệp nặng, góp phần tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai.
(VNF) - Ngày 19/12, hệ sinh thái đầu tư SGO Group chính thức khởi công dự án nhà ở xã hội SGO We City Hạ Long tại phường Hà Tu, tỉnh Quảng Ninh. Dự án đánh dấu bước đi đầu tiên của SGO Group trong chiến lược phát triển chuỗi nhà ở xã hội mang thương hiệu “SGO We City” trên phạm vi cả nước.
(VNF) - Dự án Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh được triển khai tại phường Bắc Cam Ranh có diện tích trên 1.254ha, tổng mức đầu tư hơn 85.293 tỷ đồng.
(VNF) - Trong bối cảnh giá nhà nội đô Hà Nội neo cao và quỹ đất ngày càng khan hiếm, đất nền tách thửa, có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng tại khu vực vùng ven đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua ở thực. Hạ tầng mở rộng, vốn đầu tư vừa phải và thanh khoản tốt đang trở thành lực đỡ khiến phân khúc này “nóng” trở lại.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội có tổng mức đầu tư khoảng 673 tỷ đồng dự kiến khởi công tại trung tâm phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị đang thu hút sự quan tâm của người dân địa phương trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực đô thị vẫn ở mức cao.
(VNF) - Sun Group khởi công loạt dự án gần 150.000 tỷ, Gia Lai gọi vốn khu đô thị Cát Hải Center 3.400 tỷ, Phú Thọ chấp thuận chủ trương dự án khu đô thị 1.400 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 19/12.
(VNF) - Ngày 18/12, Tổ công tác 1645 đã có buổi làm việc gỡ vướng mắc tại 5 dự án nhà ở nhằm tiến đến cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM vừa công bố 8 khu đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, dự kiến xây nhà ở xã hội (NƠXH).
(VNF) - Giảm kỳ vọng lợi nhuận, chấp nhận cắt “tiền chênh”, nhiều nhà đầu tư chung cư tại Hà Nội đang tìm cách thoát hàng khi thị trường chững lại, lãi suất tăng và nguồn cung mới ồ ạt ra thị trường.
(VNF) - Tổ hợp căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ Hoàng Gia Sông Hàn (VIHA ROYAL) do Công ty TNHH Xuân Lộc Thọ làm chủ đầu tư, có vốn hơn 3.223 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Cát Hải Center được triển khai tại xã Cát Tiến với quy mô gần 68ha, tổng mức đầu tư hơn 3.400 tỷ đồng.
(VNF) - Theo kế hoạch năm 2025, cả nước khởi công mới 90 dự án với quy mô trên 96.600 căn, dự kiến có 18 địa phương đạt hoặc vượt chỉ tiêu được giao; 13 địa phương không có khả năng hoàn thành chỉ tiêu.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Chu Lai được triển khai tại xã Núi Thành có diện tích hơn 188ha, tổng vốn đầu tư của dự án hơn 15.267 tỷ đồng.
(VNF) - Vingroup khởi công dự án nghỉ dưỡng suối khoáng 650ha tại Tuyên Quang, Nam Long ra hàng biệt thự đảo Đại Phước... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 18/12.
(VNF) - Giữa làn sóng phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, Pearl Residence khẳng định vị thế tiên phong với dấu ấn khác biệt từ dịch vụ quản lý vận hành bởi Savills Việt Nam, cùng hệ thống tiện ích toàn diện, mang lại trải nghiệm sống trọn vẹn, tiện nghi và bền vững.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup chính thức khởi công Khu đô thị nghỉ dưỡng và tổ hợp khu thể dục thể thao - sân golf tại phường Mỹ Lâm, tỉnh Tuyên Quang.
(VNF) - Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các địa phương chủ động bố trí đất đai, nguyên vật liệu, thiết lập luồng xanh giải quyết thủ tục hành chính, giải quyết ngay các vướng mắc để phát triển nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM vừa ban hành Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đối với Khu đô thị đại học quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn.
(VNF) - UBND tỉnh Lâm Đồng vừa có thông báo thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê và cho phép Công ty Sài Gòn Đại Ninh chuyển mục đích sử dụng đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
(VNF) - Dự án khu phức hợp Cảng Nhà Rồng - Khánh Hội sở hữu vị trí trải dài ven sông Sài Gòn và mặt tiền đường Nguyễn Tất Thành, Quận 4, từng được định hướng là một khu phức hợp đa chức năng bao gồm nhà ở, thương mại và tiện ích công cộng.
(VNF) - Tập đoàn Nam Long đã tổ chức thành công giải “Nam Long Friendship Golf Tournament” gắn liền với chương trình học bổng Swing for Dreams lần thứ 16.
(VNF) - Với Nghị quyết mới được Quốc hội ban hành, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất đã dễ dàng hơn so với trước đây.
(VNF) - Một hộ dân có hơn 400 m2 đất mặt tiền phố Đinh Tiên Hoàng được bồi thường khoảng 400 tỷ đồng để di dời nhường đất làm Quảng trường - công viên phía đông Hồ Hoàn Kiếm.
(VNF) - Hà Tĩnh chính thức gọi vốn hơn 310 tỷ đồng cho hai dự án khu dân cư tại TP Hà Tĩnh và huyện Hương Sơn, lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi, mở thêm quỹ đất phát triển đô thị ngay đầu năm 2026.
(VNF) - Sau 5 tháng tạm ngưng hoạt động để nâng cấp, sửa chữa, sân bay Vinh sẽ khai thác trở lại vào ngày 19/12 với diện mạo mới và "điểm nhấn" công nghệ hiện đại giúp hành khách có trải nghiệm tốt hơn.
