Novaland: ‘Một bàn cờ thế phút sa tay’

“Thiên nga đen” Lakeview City

Cuối tháng 7/2024, Novaland (HoSE: NVL) công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý II và bán niên 2024 (tự lập) với những con số khá tích cực. Cụ thể, trong 6 tháng, doanh thu thuần đạt 2.246 tỷ đồng, tăng 35%; doanh thu tài chính 4.807 tỷ đồng, tăng gấp 2,8 lần; lãi sau thuế 344 tỷ đồng, đảo ngược ngoạn mục so với khoản lỗ 1.094 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước và hoàn thành tới 58% kế hoạch lợi nhuận năm.

Tuy nhiên, chỉ 2 tháng sau, khi báo cáo soát xét được tung ra, mọi chuyện đã quay ngược 180 độ. Từ lãi sau thuế 344 tỷ đồng, Novaland chuyển sang lỗ sau thuế 7.327 tỷ đồng, là khoản lỗ bán niên đậm nhất trong lịch sử doanh nghiệp.

Nguyên nhân của “cú quay xe” này chủ yếu là do Novaland phải trích lập dự phòng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp tính theo phương án giá đất năm 2017 của dự án 30,106ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP.HCM (tức dự án Lakeview City do Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21, thành viên của Novaland, làm chủ đầu tư).

Đây là dự án mà Novaland có được từ sự hoán đổi dự án 30,224ha tại phường Bình Khánh, TP. Thủ Đức, TP. HCM. Ban đầu, TP. HCM xác định thời điểm định giá đất cho cả hai dự án là năm 2008. Tuy nhiên, sau đó, TP. HCM lại xác định thời điểm định giá đất cho Lakeview City là tháng 4/2027. Điều này khiến Novaland phải nộp thêm tới 5.176 tỷ đồng.

Novaland đã không ghi nhận nghĩa vụ trên trong các báo cáo tài chính cho tới khi kiểm toán bắt buộc doanh nghiệp này phải thực hiện khi soát xét báo cáo bán niên 2024. Điều này chẳng khác gì một sự kiện “thiên nga đen” với Novaland, bởi trên thực tế vướng mắc về Lakeview City đã tồn tại nhiều năm trời.

Có thể nói, sự xuất hiện của Lakeview City đã làm biến đổi rất mạnh bức tranh tài chính của Novaland. Về kết quả kinh doanh, ngay cả khi quý III/2024 có lãi (2.950 tỷ đồng sau thuế, nhờ tái ghi nhận doanh thu tài chính đã bị kiểm toán loại trừ trong báo cáo soát xét bán niên), Novaland vẫn lỗ sau thuế 9 tháng tới 4.377 tỷ đồng.

Nguyên nhân cơ bản là việc trích lập dự phòng cho dự án Lakeview City đã khiến Novaland lỗ gộp từ bán niên 2024 tới 2.403 tỷ đồng. Vì thế, dù cộng cả doanh số của quý III/2024 vào, công ty vẫn lỗ gộp 1.857 tỷ đồng trong 9 tháng.

Khoản lỗ rất lớn là một trong những nguyên nhân chủ yếu khiến dòng tiền kinh doanh 9 tháng của Novaland âm 6.031 tỷ đồng. Để có tiền hoạt động, song hành với việc thu hồi vốn từ các khoản đầu tư, Novaland phải ra sức đẩy quy mô dòng tiền đi vay lên gần gấp đôi so với cùng kỳ, đạt 3.003 tỷ đồng. Điều này nâng tổng dư nợ vay khi kết tháng 9/2024 lên 59.836 tỷ đồng, tăng 3,6% so với đầu năm. Đây chính là nguồn cơn cho khoản chi phí tài chính khổng lồ, lên tới 3.456 tỷ đồng trong 9 tháng, tăng 15% so với cùng kỳ.

Về tài sản, dự án Lakeview City khiến nghĩa vụ thuế và các khoản phải nộp nhà nước của Novaland tính đến 30/9/2024 lên tới 7.804 tỷ đồng, tăng gấp 7 lần so với đầu năm. Hệ luỵ đi kèm là hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tăng từ 4,33 lần thời điểm đầu năm lên 4,71 lần khi kết thúc 9 tháng – mức rất cao với một doanh nghiệp bất động sản.

Một vài chỉ số

Tại ngày 30/9/2024, Novaland có tài sản 232.029 tỷ đồng, giảm 3,9% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho chiếm 62,4%, đạt 145.006 tỷ đồng, tăng 4,3% so với đầu năm, tức tăng thêm khoảng 5.000 tỷ đồng. Dự phòng giảm giá hàng tồn kho đạt 422 tỷ đồng, tăng gấp 2,6 lần.

Các khoản phải thu đã giảm 18% trong 9 tháng, còn 66.921 tỷ đồng, chiếm 28,8% tổng tài sản. Trong đó có gần 30.000 tỷ đồng là các khoản hợp tác đầu tư phát triển dự án.

Như vậy, có 91,2% tổng tài sản của Novaland nằm ở các khoản phải thu và hàng tồn kho, phản ánh chất lượng tài sản ở mức khá xấu.

Về nguồn vốn, nợ phải trả đạt 191.405 tỷ đồng, giảm 2,4% so với đầu năm. Trong số này, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt 20.181 tỷ đồng, tăng 5,5%, cho thấy ít nhiều Novaland vẫn đang “đẩy” được hàng ra thị trường.