Rủi ro một dự án cầm cố 3 lần

Thế chấp quyền sử dụng đất dự án (sổ đỏ) xây dựng chung cư, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ chung cư, rồi lại dùng dự án để bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng không giao nhà đúng cam kết... Tình trạng một dự án thế chấp đến 3 lần đang gây rủi ro cho cả khách hàng và ngân hàng.

Ngân hàng “siết” chung cư

Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng Xuân Mai Sài Gòn đang thế chấp sổ đỏ khu đất xây dựng chung cư (quận 7, TP. HCM) tại Ngân hàng Sacombank - Chi nhánh quận 9 (TP.HCM), được Văn phòng đăng ký đất đai TP đăng ký trên trang bổ sung vào ngày 6/6/2018. Tại thời điểm thế chấp, công ty này có văn bản cam kết khi đăng ký các giao dịch tiếp theo sẽ xóa đăng ký quyền sử dụng đất.

Qua năm 2019, công ty tiếp tục thế chấp toàn bộ căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai của dự án cho Ngân hàng Sacombank - chi nhánh quận 9 và nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai TP.

Tuy nhiên, chủ đầu tư và ngân hàng không xóa thế chấp trước đó, mà bổ sung đăng ký thế chấp thêm tài sản hình thành trong tương lai của dự án.

Trước đó, Sở Xây dựng TP. HCM cũng đã công bố danh sách hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đem thế chấp sổ đỏ và nhà ở hình thành trong tương lai gắn liền với đất của dự án cho ngân hàng.

Như liên doanh Công ty Cổ phần đầu tư - xây dựng Địa ốc Trường Thịnh Phát và Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Quân đội đem dự án Everville gồm sổ đỏ và tài sản hình thành trong tương lai tại P.Tân Tạo A (quận Bình Tân, TP. HCM) thế chấp tại Ngân hàng BIDV - chi nhánh Ba Tháng Hai (TP. HCM).

Mặc dù đã thế chấp, nhưng chủ đầu tư được bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ tại dự án này mà không phải giải chấp với điều kiện toàn bộ nguồn thu từ bán căn hộ phải chuyển về tài khoản mở tại BIDV - chi nhánh Ba Tháng Hai.

Một dự án khác là Saigon Avenue tại P.Tam Bình (quận Thủ Đức, TP. HCM) do Công ty TNHH sản xuất - thương mại Lan Phương làm chủ đầu tư gồm 858 căn hộ bị thế chấp tại Ngân hàng Agribank, chi nhánh 9. Hiện ngân hàng này chỉ cho phép chủ đầu tư bán căn hộ hình thành trong tương lai với điều kiện tiền thu từ bán căn hộ được ghi vào tài khoản của công ty mở tại chi nhánh ngân hàng. Tương tự, dự án The Western Capital (quận 6, TP.H CM), do Công ty TNHH quản lý bất động sản Hoàng Phúc làm chủ đầu tư, đã được thế chấp tại Ngân hàng VPBank; Dự án Little Village (quận Thủ Đức, TP. HCM) do Công ty TNHH phát triển nhà Thế Giới làm chủ đầu tư thế chấp tại PVcomBank, chi nhánh Gia Định…

Thực tế cho thấy việc chủ đầu tư đem dự án đi “cầm cố” ngân hàng nhiều lần vay tiền đã để lại nhiều hậu quả. Điển hình như chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TP. HCM) đã bị Ngân hàng Nam Á thông báo thu giữ và xử lý tài sản của chủ đầu tư là Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia do đã thế chấp dự án tại ngân hàng này.

Gần 400 hộ, ở ổn định tại chung cư này hàng chục năm nay, suýt phải ra đường nếu chính quyền không vào cuộc. Tất nhiên, các cư dân ở đây cũng không được cấp sổ đỏ do dự án bị cầm cố tại ngân hàng.

Mới đây, Ngân hàng BIDV đã ra thông báo tổ chức đấu giá khoản nợ hơn 502 tỷ đồng của Công ty Cổ phần Nhà Hưng Ngân tại chung cư Hưng Ngân Garden (quận 12, TP. HCM).

Được biết, chung cư này chủ đầu tư đã bán căn hộ cho khách hàng từ năm 2014 và cư dân đã vào ở năm 2015. Đến nay chủ đầu tư vẫn chưa cấp sổ đỏ cho khách hàng vì dự án đã bị cầm cố ngân hàng.

Phải xóa thế chấp trước khi ký hợp đồng với khách hàng

Bà Nguyễn Tuyết Phương, Phó giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM, thừa nhận nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án đồng thời vừa thế chấp sổ đỏ dự án vừa thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ trong chung cư. Ngoài ra, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính...

“Vấn đề đặt ra là khi chủ đầu tư đang thế chấp sổ đỏ dự án thì ngân hàng thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư trên cơ sở nào ngoài sổ đỏ của khu đất xây chung cư? Như vậy thêm một lần nữa sổ đỏ dự án được sử dụng để làm tài sản cho các bên thực hiện việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án”, bà Phương đặt vấn đề.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP. HCM, phân tích quy định trong Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu, trường hợp chủ đầu tư không có khả năng thanh toán nợ, các tổ chức tín dụng có quyền thu giữ tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất xây chung cư.

Thực tế nhiều trường hợp chủ đầu tư mất khả năng thanh toán nợ, dẫn đến các ngân hàng phải tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, ảnh hưởng rất lớn đến người mua căn hộ. Do đó, khi đã thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhưng dự án đã thế chấp sổ đỏ dự án trước đó, thì phải xóa thế chấp quyền sử dụng đất.

Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cũng khẳng định trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp dự án, mà có nhu cầu huy động vốn từ khách hàng, thì phải thực hiện thủ tục giải chấp, xóa đăng ký thế chấp, thay đổi nội dung thế chấp (rút bớt tài sản thế chấp). Đồng thời, trước khi giao dịch, chủ đầu tư có văn bản gửi thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Sở Xây dựng sẽ kiểm tra, có văn bản thông báo tình trạng nhà có đủ điều kiện cho doanh nghiệp được biết. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản.