Thế chấp quyền sử dụng đất dự án (sổ đỏ) xây dựng chung cư, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ chung cư, rồi lại dùng dự án để bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng không giao nhà đúng cam kết... Tình trạng một dự án thế chấp đến 3 lần đang gây rủi ro cho cả khách hàng và ngân hàng.
Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng Xuân Mai Sài Gòn đang thế chấp sổ đỏ khu đất xây dựng chung cư (quận 7, TP. HCM) tại Ngân hàng Sacombank - Chi nhánh quận 9 (TP.HCM), được Văn phòng đăng ký đất đai TP đăng ký trên trang bổ sung vào ngày 6/6/2018. Tại thời điểm thế chấp, công ty này có văn bản cam kết khi đăng ký các giao dịch tiếp theo sẽ xóa đăng ký quyền sử dụng đất.
| "Việc thế chấp, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật đã quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Do chế tài vi phạm chưa đủ sức răn đe nên phát sinh các trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng trách nhiệm của mình". Ông Võ Văn Hoan (Phó chủ tịch UBND TP. HCM) |
Qua năm 2019, công ty tiếp tục thế chấp toàn bộ căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai của dự án cho Ngân hàng Sacombank - chi nhánh quận 9 và nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai TP.
Tuy nhiên, chủ đầu tư và ngân hàng không xóa thế chấp trước đó, mà bổ sung đăng ký thế chấp thêm tài sản hình thành trong tương lai của dự án.
Trước đó, Sở Xây dựng TP. HCM cũng đã công bố danh sách hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đem thế chấp sổ đỏ và nhà ở hình thành trong tương lai gắn liền với đất của dự án cho ngân hàng.
Như liên doanh Công ty Cổ phần đầu tư - xây dựng Địa ốc Trường Thịnh Phát và Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Quân đội đem dự án Everville gồm sổ đỏ và tài sản hình thành trong tương lai tại P.Tân Tạo A (quận Bình Tân, TP. HCM) thế chấp tại Ngân hàng BIDV - chi nhánh Ba Tháng Hai (TP. HCM).
Mặc dù đã thế chấp, nhưng chủ đầu tư được bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ tại dự án này mà không phải giải chấp với điều kiện toàn bộ nguồn thu từ bán căn hộ phải chuyển về tài khoản mở tại BIDV - chi nhánh Ba Tháng Hai.
Một dự án khác là Saigon Avenue tại P.Tam Bình (quận Thủ Đức, TP. HCM) do Công ty TNHH sản xuất - thương mại Lan Phương làm chủ đầu tư gồm 858 căn hộ bị thế chấp tại Ngân hàng Agribank, chi nhánh 9. Hiện ngân hàng này chỉ cho phép chủ đầu tư bán căn hộ hình thành trong tương lai với điều kiện tiền thu từ bán căn hộ được ghi vào tài khoản của công ty mở tại chi nhánh ngân hàng. Tương tự, dự án The Western Capital (quận 6, TP.H CM), do Công ty TNHH quản lý bất động sản Hoàng Phúc làm chủ đầu tư, đã được thế chấp tại Ngân hàng VPBank; Dự án Little Village (quận Thủ Đức, TP. HCM) do Công ty TNHH phát triển nhà Thế Giới làm chủ đầu tư thế chấp tại PVcomBank, chi nhánh Gia Định…
Thực tế cho thấy việc chủ đầu tư đem dự án đi “cầm cố” ngân hàng nhiều lần vay tiền đã để lại nhiều hậu quả. Điển hình như chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TP. HCM) đã bị Ngân hàng Nam Á thông báo thu giữ và xử lý tài sản của chủ đầu tư là Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia do đã thế chấp dự án tại ngân hàng này.
Gần 400 hộ, ở ổn định tại chung cư này hàng chục năm nay, suýt phải ra đường nếu chính quyền không vào cuộc. Tất nhiên, các cư dân ở đây cũng không được cấp sổ đỏ do dự án bị cầm cố tại ngân hàng.
Mới đây, Ngân hàng BIDV đã ra thông báo tổ chức đấu giá khoản nợ hơn 502 tỷ đồng của Công ty Cổ phần Nhà Hưng Ngân tại chung cư Hưng Ngân Garden (quận 12, TP. HCM).
Được biết, chung cư này chủ đầu tư đã bán căn hộ cho khách hàng từ năm 2014 và cư dân đã vào ở năm 2015. Đến nay chủ đầu tư vẫn chưa cấp sổ đỏ cho khách hàng vì dự án đã bị cầm cố ngân hàng.
Bà Nguyễn Tuyết Phương, Phó giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM, thừa nhận nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án đồng thời vừa thế chấp sổ đỏ dự án vừa thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ trong chung cư. Ngoài ra, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính...
“Vấn đề đặt ra là khi chủ đầu tư đang thế chấp sổ đỏ dự án thì ngân hàng thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư trên cơ sở nào ngoài sổ đỏ của khu đất xây chung cư? Như vậy thêm một lần nữa sổ đỏ dự án được sử dụng để làm tài sản cho các bên thực hiện việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án”, bà Phương đặt vấn đề.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP. HCM, phân tích quy định trong Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu, trường hợp chủ đầu tư không có khả năng thanh toán nợ, các tổ chức tín dụng có quyền thu giữ tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất xây chung cư.
Thực tế nhiều trường hợp chủ đầu tư mất khả năng thanh toán nợ, dẫn đến các ngân hàng phải tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, ảnh hưởng rất lớn đến người mua căn hộ. Do đó, khi đã thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhưng dự án đã thế chấp sổ đỏ dự án trước đó, thì phải xóa thế chấp quyền sử dụng đất.
Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cũng khẳng định trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp dự án, mà có nhu cầu huy động vốn từ khách hàng, thì phải thực hiện thủ tục giải chấp, xóa đăng ký thế chấp, thay đổi nội dung thế chấp (rút bớt tài sản thế chấp). Đồng thời, trước khi giao dịch, chủ đầu tư có văn bản gửi thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Sở Xây dựng sẽ kiểm tra, có văn bản thông báo tình trạng nhà có đủ điều kiện cho doanh nghiệp được biết. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản.
Tags:
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Nghệ An chính thức lựa chọn nhà đầu tư cho dự án Khu đô thị Bắc Thung quy mô hơn 1.100 tỷ đồng, với sự tham gia cạnh tranh của 4 doanh nghiệp, trong đó Công ty cổ phần Hạ tầng Công nghiệp và BĐS Gia Huy trụ sở đóng tại xã Vạn An, tỉnh Nghệ An là đơn vị phát triển dự án.
(VNF) - Hệ sinh thái shophouse, văn phòng, trung tâm thương mại tại Goldmark City đang được nhìn nhận như một mô hình tiên phong với lợi thế đến từ nhu cầu sẵn của nhiều nhóm cộng đồng trong khu vực.
(VNF) - Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương phải đảm bảo quỹ đất, quy hoạch, tiến độ… để hoàn thành mục tiêu 158.700 căn nhà ở xã hội theo chỉ tiêu được giao.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn Nghị quyết 29/2026 được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thống nhất, xử lý dứt điểm các dự án đất đai vướng mắc kéo dài, tạo cú hích lớn cho thị trường.
(VNF) - Người có nhà ở hợp pháp tại Hà Nội nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên có thể được mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup vừa đề xuất phương án xây dựng hai đảo nhân tạo trên tuyến đường vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu, nhằm phục vụ thi công cầu, hầm và bố trí các hạng mục hạ tầng kỹ thuật vận hành.
(VNF) - GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, việc kiểm tra, rà soát, xử lý các dự án chậm triển khai chính là giải pháp thiết thực loại bỏ doanh nghiệp yếu kém.
(VNF) - UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn Công ty CP Đầu tư Hưng Long Việt Nam (trụ sở tại phường Bắc Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh) là nhà đầu tư Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hưng Long, với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận kết quả kinh doanh bùng nổ trong quý I/2026.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, tâm lý người mua bất động sản đang thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền vào các dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ, nhiều khách hàng ưu tiên những dự án đã hình thành hạ tầng, pháp lý rõ ràng và có thể kiểm chứng tiến độ thực tế. Xu hướng này đang tạo ra lợi thế cho các chủ đầu tư có sự chuẩn bị dự án bài bản trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
(VNF) - Ngày 28/4/2026, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ và hệ thống Marriott International đã ký kết hợp tác đưa hai thương hiệu khách sạn hàng đầu thế giới là The Ritz-Carlton và Marriott Hotel về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TP. HCM).
(VNF) - Thị trường bất động sản đã có tín hiệu cải thiện về giao dịch, nhưng sức ép lên doanh nghiệp chưa hề giảm nhẹ. Khi vốn không còn rẻ, chi phí vật liệu, thi công và vận hành tiếp tục neo cao, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là bán được hàng, mà là giữ được dòng tiền, bảo toàn biên lợi nhuận và tái cấu trúc mô hình tăng trưởng.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét khi tư duy phát triển sản phẩm có sự thay đổi mạnh mẽ. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (condotel), các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang phát triển căn hộ cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài, qua đó từng bước xác lập tiêu chuẩn sống mới tại đô thị biển.
(VNF) - Nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn với những dự án quy mô hàng nghìn hecta, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “hụt hơi” vì áp lực vốn, quỹ đất và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc mạnh mẽ, nhóm doanh nghiệp này buộc phải thay đổi chiến lược để tìm chỗ đứng.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm phục vụ Hội nghị APEC 2027 đang đồng loạt tăng tốc, từ sân bay quốc tế, trung tâm hội nghị quy mô lớn đến các khu đô thị và hệ thống kỹ thuật ngầm.
Thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai rầm rộ, nhờ đó người dân có cơ hội được mua nhà giá hợp lý.
(VNF) - Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là đề xuất mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Động thái này được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục hành chính, tạo điều kiện để các dự án gặp khó khăn về vốn hoặc chậm tiến độ có thể sớm tái cấu trúc, song cũng đặt ra những thách thức trong việc thi hành thực tiễn.
Theo đà tăng của nhà chung cư, giá nhiều căn hộ cũ tại Hà Nội cũng lên tới hàng trăm triệu đồng một mét vuông.
(VNF) - Giá thuê căn hộ tại TP.HCM trong 2 tuần lại đây bỗng nhiên tăng đột biến, cao hơn trước từ 10-25% khi nhu cầu phục hồi mạnh nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng.
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
(VNF) - Khi cả nước bước vào kỳ nghỉ lễ 30/4 và 1/5, trên các công trường dự án cao tốc, hàng nghìn cán bộ, kỹ sư, công nhân vẫn miệt mài bám công trường, khẩn trương thi công để giữ vững tiến độ, góp phần đưa những dự án trọng điểm về đích đúng hẹn.
