Cuối năm 2024, chị Hải Anh (30 tuổi, Hà Nội) quyết định mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực Nam Từ Liêm với giá khoảng 3,6 tỷ đồng. Trong đó, chị vay ngân hàng 1,6 tỷ đồng, còn lại là tiền tích lũy cá nhân. Thời điểm đó, thị trường chung cư Hà Nội sôi động, nhiều người phải “tranh suất” đặt cọc để sở hữu căn hộ tốt.
Với mục tiêu tạo dòng tiền, chị nhanh chóng cho thuê căn hộ với giá 13 triệu đồng/tháng - gần đủ để trả gốc và lãi ngân hàng hàng tháng. Tuy nhiên, bước sang năm 2025, mọi thứ dần thay đổi. Giá căn hộ chững lại, thanh khoản sụt giảm, trong khi thời hạn ưu đãi lãi suất sắp kết thúc khiến chi phí tài chính tăng lên.
“Tôi đang phân vân: có nên bán căn hộ, tất toán khoản vay rồi dùng số tiền còn lại đầu tư đất nền ở tỉnh? Bạn bè tôi có người đã chuyển hướng sang đất và lãi lớn, nhưng cũng có người ôm đất hai năm chưa bán được”, chị Hải Anh chia sẻ.
Câu hỏi của chị không phải là cá biệt, mà phản ánh thực tế đang diễn ra tại thị trường bất động sản Hà Nội: căn hộ mất dần sức hấp dẫn, trong khi đất nền tỉnh trở thành điểm đến mới.
Theo báo cáo quý I/2025 của Knight Frank, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình 3.083 USD/m² (khoảng 80 triệu đồng/m²), tăng 6% so với quý trước và tăng tới 38% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, trái ngược với đà tăng giá là sự sụt giảm đáng kể về thanh khoản. Tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 56%, với 2.652 căn hộ giao dịch - giảm 71% so với quý trước và 37% so với cùng kỳ.
Ngược lại, đất nền - đặc biệt ở các tỉnh vùng ven hoặc có hạ tầng kết nối tốt lại ghi nhận sự bứt phá. Theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm đất nền trong quý I/2025 tăng 50% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn nhiều so với mức tăng 15% ở phân khúc căn hộ. Riêng tại Hà Nội, lượng tìm kiếm đất nền tăng 52%, giá tăng 42% so với năm 2023, tập trung ở các huyện ven đô.
Tại các địa phương lân cận như Bắc Giang, Ninh Bình, Hà Nam, Phú Thọ, mức độ quan tâm và giá đất nền tăng mạnh, có nơi tăng hơn 100% lượt tìm kiếm chỉ trong ba tháng đầu năm. Các khu vực này cũng là tâm điểm của kỳ vọng hạ tầng mới và các thông tin liên quan đến việc sáp nhập địa giới hành chính.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, cho rằng xu hướng nhà đầu tư tại Hà Nội và TP. HCM bán căn hộ để gom đất nền tỉnh đang gia tăng mạnh mẽ.
“Chúng tôi ghi nhận sự gia tăng đột biến lượng nhà đầu tư đổ về các địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Măng Đen hay Đắk Lắk. Thị trường căn hộ trung tâm hiện đã tăng giá quá cao, lợi tức cho thuê thấp và ít tiềm năng tăng trưởng thêm. Ngược lại, đất nền ở nhiều tỉnh vẫn đang ở vùng đáy, nhiều nơi chưa trở lại mốc đỉnh năm 2019”, ông Lập lý giải.
Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng: đất nền không dành cho tất cả mọi người. Đây là phân khúc có biên lợi nhuận cao nhưng chứa đựng nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính.
Ông Lập phân tích: “Không ít nhà đầu tư ôm đất hai năm vẫn chưa bán được, trong khi áp lực tài chính ngày một lớn. Đất nền không tạo ra dòng tiền ổn định như căn hộ cho thuê. Nếu chọn nhầm vị trí, thiếu pháp lý hoặc theo phong trào, nhà đầu tư dễ rơi vào bẫy thanh khoản”.
Bên cạnh đó, rủi ro pháp lý cũng là yếu tố đáng lo ngại, đặc biệt với các lô đất chưa có sổ đỏ, đang chờ quy hoạch hoặc bị “vẽ dự án”. Việc đầu tư xa nhà còn đặt ra bài toán quản lý tài sản, dễ phát sinh tranh chấp hoặc bị lấn chiếm mà chủ đất không kiểm soát kịp thời.
Về mặt lợi suất, dữ liệu thị trường cho thấy căn hộ Hà Nội hiện chỉ đạt tỷ suất cho thuê dưới 2%, trong khi một số khu vực đất nền tại Đà Nẵng đã tăng 10% - 20% trong nửa đầu 2025. Dù chênh lệch khá lớn, song lợi nhuận cao cũng đồng nghĩa với yêu cầu cao hơn về kiến thức và khả năng chịu rủi ro.
Vậy, với những nhà đầu tư như chị Hải Anh - nên giữ lại căn hộ cho thuê hay “xuống tiền” mua đất nền?
Theo ông Nguyễn Đức Lập, quyết định này không có đáp án đúng tuyệt đối. “Nếu mục tiêu của nhà đầu tư là an toàn vốn, ưu tiên dòng tiền ổn định, không có thời gian theo dõi thị trường thì giữ căn hộ là phù hợp. Ngược lại, nếu đã trả được phần lớn gốc, có vốn nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư trung - dài hạn và chọn được khu vực tiềm năng về hạ tầng thì đất nền có thể là cơ hội đáng cân nhắc”.
Vị chuyên gia cũng lưu ý: “Đầu tư đất nền nên tránh sử dụng đòn bẩy tài chính; cần thời gian, kinh nghiệm và sự chuẩn bị kỹ càng. Nếu chưa đủ tự tin, nhà đầu tư có thể áp dụng phương án trung dung: giữ căn hộ thêm một thời gian để theo dõi thị trường, đồng thời tìm hiểu và sàng lọc dần các cơ hội đất nền phù hợp”.
Bên cạnh đó, ông Lập khuyến nghị nhà đầu tư cần xác định rõ khẩu vị rủi ro của bản thân. “Lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn - nguyên tắc này chưa bao giờ thay đổi. Trong một thị trường chưa hồi phục hoàn toàn như hiện nay, thận trọng vẫn là chiến lược đáng giá”.
Tags:
(VNF) - Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đã được chính thức khởi công. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước khởi động cho một dự án hạ tầng – đô thị có ý nghĩa đặc biệt, mà còn cho thấy tầm nhìn phát triển dài hạn của Thủ đô Hà Nội trong việc tái cấu trúc không gian ven sông Hồng với sự đồng hành của các nhà đầu tư chiến lược, điển hình như T&T Group.
(VNF) - Tổng Công ty Xây dựng số 1 – CTCP (UPCoM: CC1) đã công bố định hướng chiến lược tăng vốn thông qua phát hành thêm cổ phần, nhằm chủ động tham gia vào các dự án hạ tầng theo phương thức đối tác công tư (PPP).
(VNF) - Khi kết thúc năm 2024, điều đọng lại trong cảm nhận của giới quan sát là thị trường bất động sản đã phục hồi tích cực, mang đến kỳ vọng tăng trưởng mạnh trong năm 2025. Song, điều bất ngờ là thị trường bất động sản năm 2025 đã vượt qua cả kỳ vọng, khi không những tăng trưởng mạnh mà còn đạt đến cấp độ “bùng nổ”.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, tại Đặc khu Vân Đồn, Công ty cổ phần Everland Vân Đồn (thành viên Everland Group) Khánh thành và gắn biển “Công trình chào mừng Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng” cho Giai đoạn 1 Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí Crystal Holidays Harbour Vân Đồn (Tòa tháp A-B).
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tổ dân phố Nam Ngạn, Phường Nếnh tại tỉnh Bắc Ninh do Công ty cổ phần Phát triển nhà và đô thị New Star có quy mô hơn 3,3ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Khu dân cư Trung tâm Sài Gòn - Saigon Downtown Residence chính thức được khởi công vào ngày 19/12 vừa qua. Đây là dự án chung cư duy nhất được TP. HCM lựa chọn khởi công trong dịp này.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ sẽ tiến hành thanh tra Tổng công ty Đầu tư và phát triển Nhà Hà Nội (HANDICO) trong quý III/2026. Nội dung thanh tra về phòng chống lãng phí trong quản lý, sử dụng các cơ sở nhà, đất,....
(VNF) - Đề xuất xem xét cấp sổ đỏ với đất vi phạm trước 1/7/2014; chính thức vận hành các nền tảng số quốc gia ngành xây dựng từ 2026; Đà Nẵng lấy ý kiến quy định giao đất ở không qua đấu giá cho cá nhân... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 22/12.
(VNF) - Từ 2026, chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa có đất ở sang đất ở chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch tiền sử dụng đất, thay vì 100% như hiện nay.
(VNF) - Giữa áp lực nợ vay và thanh khoản chưa được cải thiện, Novaland tiếp tục trình cổ đông phương án vay thêm tối đa 10.000 tỷ đồng để bổ sung vốn và tái cơ cấu tài chính.
(VNF) - Đề xuất loạt quy định mới về bảng giá đất áp dụng từ năm 2026, Cloud Gate triển khai ba dự án nhà ở tại phía đông Đăk Lăk, TP. HCM thí điểm 6 dự án nhà ở thương mại tại xã Long Điền... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 21/12.
(VNF) - Các phương án xây dựng bảng giá đất và các trường hợp sửa đổi, bổ sung do cơ quan soạn thảo đề xuất được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024.
(VNF) - Hà Tĩnh chính thức gọi vốn hơn 310 tỷ đồng cho hai dự án khu dân cư tại TP Hà Tĩnh và huyện Hương Sơn, lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi, mở thêm quỹ đất phát triển đô thị ngay đầu năm 2026.
(VNF) - BIM Group khởi công 3 dự án gần 10.500 tỷ đồng tại Quảng Ninh, Sun Group khởi công dự án casino hơn 2 tỷ USD tại Vân Đồn, TP. HCM chuẩn bị chọn chủ đầu tư 8 khu đất nhà ở xã hội đầu năm 2026... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 20/11.
(VNF) - Công ty cổ phần Hạ tầng GELEX làm chủ đầu tư dự án khu đô thị nhà ở thấp tầng ANmaison tại Hải Phòng thông qua công ty thành viên là Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu vật liệu Kim Trang.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, UBND TP. HCM phối hợp với Tập đoàn Sun Group tổ chức Lễ khởi động Tổ hợp dự án tại phường Tây Nam và Phú An quy mô 724 ha, tổng mức đầu tư 51.160 tỷ đồng, gồm ba khu đô thị hiện đại (Đông An Tây, Bắc An Tây, Tây An Tây) và Cảng Tổng hợp An Tây.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, tại Quần thể nghỉ dưỡng quốc tế Mường Hoa, lễ cất nóc dự án Sofitel Sapa Hotel & Residences đã chính thức diễn ra, đánh dấu cột mốc quan trọng trong hành trình hiện thực hóa tổ hợp nghỉ dưỡng hạng sang tại thung lũng Mường Hoa.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM vừa có văn bản thông báo dự án cao ốc An Khang với tên thương mại là A&K Tower tại phường An Phú đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai.
(VNF) - Ngày 19/12, Công ty cổ phần Chương Dương (CDC) cùng liên danh các đối tác đã chính thức khởi động dự án nhà ở xã hội tại khu dân cư Nam cầu Cẩm Lệ với tổng vốn đầu tư 1.015 tỷ đồng.
(VNF) - Sáng 19/12, Tập đoàn Vingroup đồng loạt xúc tiến 11 dự án lớn trên toàn quốc. Đây là các dự án nền tảng trong lĩnh vực phát triển đô thị, hạ tầng, năng lượng xanh và công nghiệp nặng, góp phần tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai.
(VNF) - Ngày 19/12, hệ sinh thái đầu tư SGO Group chính thức khởi công dự án nhà ở xã hội SGO We City Hạ Long tại phường Hà Tu, tỉnh Quảng Ninh. Dự án đánh dấu bước đi đầu tiên của SGO Group trong chiến lược phát triển chuỗi nhà ở xã hội mang thương hiệu “SGO We City” trên phạm vi cả nước.
(VNF) - Dự án Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh được triển khai tại phường Bắc Cam Ranh có diện tích trên 1.254ha, tổng mức đầu tư hơn 85.293 tỷ đồng.
(VNF) - Trong bối cảnh giá nhà nội đô Hà Nội neo cao và quỹ đất ngày càng khan hiếm, đất nền tách thửa, có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng tại khu vực vùng ven đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua ở thực. Hạ tầng mở rộng, vốn đầu tư vừa phải và thanh khoản tốt đang trở thành lực đỡ khiến phân khúc này “nóng” trở lại.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội có tổng mức đầu tư khoảng 673 tỷ đồng dự kiến khởi công tại trung tâm phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị đang thu hút sự quan tâm của người dân địa phương trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực đô thị vẫn ở mức cao.
(VNF) - Sun Group khởi công loạt dự án gần 150.000 tỷ, Gia Lai gọi vốn khu đô thị Cát Hải Center 3.400 tỷ, Phú Thọ chấp thuận chủ trương dự án khu đô thị 1.400 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 19/12.
(VNF) - Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đã được chính thức khởi công. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước khởi động cho một dự án hạ tầng – đô thị có ý nghĩa đặc biệt, mà còn cho thấy tầm nhìn phát triển dài hạn của Thủ đô Hà Nội trong việc tái cấu trúc không gian ven sông Hồng với sự đồng hành của các nhà đầu tư chiến lược, điển hình như T&T Group.
(VNF) - Cầu Tứ Liên không chỉ là một công trình giao thông đơn thuần mà còn được xác định là mắt xích quan trọng trong quy hoạch mở rộng không gian đô thị Hà Nội về phía Bắc sông Hồng.
