Cuối năm 2024, chị Hải Anh (30 tuổi, Hà Nội) quyết định mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực Nam Từ Liêm với giá khoảng 3,6 tỷ đồng. Trong đó, chị vay ngân hàng 1,6 tỷ đồng, còn lại là tiền tích lũy cá nhân. Thời điểm đó, thị trường chung cư Hà Nội sôi động, nhiều người phải “tranh suất” đặt cọc để sở hữu căn hộ tốt.
Với mục tiêu tạo dòng tiền, chị nhanh chóng cho thuê căn hộ với giá 13 triệu đồng/tháng - gần đủ để trả gốc và lãi ngân hàng hàng tháng. Tuy nhiên, bước sang năm 2025, mọi thứ dần thay đổi. Giá căn hộ chững lại, thanh khoản sụt giảm, trong khi thời hạn ưu đãi lãi suất sắp kết thúc khiến chi phí tài chính tăng lên.
“Tôi đang phân vân: có nên bán căn hộ, tất toán khoản vay rồi dùng số tiền còn lại đầu tư đất nền ở tỉnh? Bạn bè tôi có người đã chuyển hướng sang đất và lãi lớn, nhưng cũng có người ôm đất hai năm chưa bán được”, chị Hải Anh chia sẻ.
Câu hỏi của chị không phải là cá biệt, mà phản ánh thực tế đang diễn ra tại thị trường bất động sản Hà Nội: căn hộ mất dần sức hấp dẫn, trong khi đất nền tỉnh trở thành điểm đến mới.
Theo báo cáo quý I/2025 của Knight Frank, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình 3.083 USD/m² (khoảng 80 triệu đồng/m²), tăng 6% so với quý trước và tăng tới 38% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, trái ngược với đà tăng giá là sự sụt giảm đáng kể về thanh khoản. Tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 56%, với 2.652 căn hộ giao dịch - giảm 71% so với quý trước và 37% so với cùng kỳ.
Ngược lại, đất nền - đặc biệt ở các tỉnh vùng ven hoặc có hạ tầng kết nối tốt lại ghi nhận sự bứt phá. Theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm đất nền trong quý I/2025 tăng 50% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn nhiều so với mức tăng 15% ở phân khúc căn hộ. Riêng tại Hà Nội, lượng tìm kiếm đất nền tăng 52%, giá tăng 42% so với năm 2023, tập trung ở các huyện ven đô.
Tại các địa phương lân cận như Bắc Giang, Ninh Bình, Hà Nam, Phú Thọ, mức độ quan tâm và giá đất nền tăng mạnh, có nơi tăng hơn 100% lượt tìm kiếm chỉ trong ba tháng đầu năm. Các khu vực này cũng là tâm điểm của kỳ vọng hạ tầng mới và các thông tin liên quan đến việc sáp nhập địa giới hành chính.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, cho rằng xu hướng nhà đầu tư tại Hà Nội và TP. HCM bán căn hộ để gom đất nền tỉnh đang gia tăng mạnh mẽ.
“Chúng tôi ghi nhận sự gia tăng đột biến lượng nhà đầu tư đổ về các địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Măng Đen hay Đắk Lắk. Thị trường căn hộ trung tâm hiện đã tăng giá quá cao, lợi tức cho thuê thấp và ít tiềm năng tăng trưởng thêm. Ngược lại, đất nền ở nhiều tỉnh vẫn đang ở vùng đáy, nhiều nơi chưa trở lại mốc đỉnh năm 2019”, ông Lập lý giải.
Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng: đất nền không dành cho tất cả mọi người. Đây là phân khúc có biên lợi nhuận cao nhưng chứa đựng nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính.
Ông Lập phân tích: “Không ít nhà đầu tư ôm đất hai năm vẫn chưa bán được, trong khi áp lực tài chính ngày một lớn. Đất nền không tạo ra dòng tiền ổn định như căn hộ cho thuê. Nếu chọn nhầm vị trí, thiếu pháp lý hoặc theo phong trào, nhà đầu tư dễ rơi vào bẫy thanh khoản”.
Bên cạnh đó, rủi ro pháp lý cũng là yếu tố đáng lo ngại, đặc biệt với các lô đất chưa có sổ đỏ, đang chờ quy hoạch hoặc bị “vẽ dự án”. Việc đầu tư xa nhà còn đặt ra bài toán quản lý tài sản, dễ phát sinh tranh chấp hoặc bị lấn chiếm mà chủ đất không kiểm soát kịp thời.
Về mặt lợi suất, dữ liệu thị trường cho thấy căn hộ Hà Nội hiện chỉ đạt tỷ suất cho thuê dưới 2%, trong khi một số khu vực đất nền tại Đà Nẵng đã tăng 10% - 20% trong nửa đầu 2025. Dù chênh lệch khá lớn, song lợi nhuận cao cũng đồng nghĩa với yêu cầu cao hơn về kiến thức và khả năng chịu rủi ro.
Vậy, với những nhà đầu tư như chị Hải Anh - nên giữ lại căn hộ cho thuê hay “xuống tiền” mua đất nền?
Theo ông Nguyễn Đức Lập, quyết định này không có đáp án đúng tuyệt đối. “Nếu mục tiêu của nhà đầu tư là an toàn vốn, ưu tiên dòng tiền ổn định, không có thời gian theo dõi thị trường thì giữ căn hộ là phù hợp. Ngược lại, nếu đã trả được phần lớn gốc, có vốn nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư trung - dài hạn và chọn được khu vực tiềm năng về hạ tầng thì đất nền có thể là cơ hội đáng cân nhắc”.
Vị chuyên gia cũng lưu ý: “Đầu tư đất nền nên tránh sử dụng đòn bẩy tài chính; cần thời gian, kinh nghiệm và sự chuẩn bị kỹ càng. Nếu chưa đủ tự tin, nhà đầu tư có thể áp dụng phương án trung dung: giữ căn hộ thêm một thời gian để theo dõi thị trường, đồng thời tìm hiểu và sàng lọc dần các cơ hội đất nền phù hợp”.
Bên cạnh đó, ông Lập khuyến nghị nhà đầu tư cần xác định rõ khẩu vị rủi ro của bản thân. “Lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn - nguyên tắc này chưa bao giờ thay đổi. Trong một thị trường chưa hồi phục hoàn toàn như hiện nay, thận trọng vẫn là chiến lược đáng giá”.
Tags:
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
