Đất nền hay chung cư dẫn dắt thị trường?

Nhiều tín hiệu lạc quan

Nhận định về thị trường bất động sản Đà Nẵng năm 2025, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết đây sẽ là một năm có nhiều biến động, nhiều diễn biến trái chiều, thách thức và cơ hội song hành.

Cụ thể, thị trường có một số điểm thuận lợi nổi bật như: Quốc hội ra Nghị quyết 136/2024/QH về tổ chức chính quyền đô thị và thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Đà Nẵng; ngành du lịch thành phố hồi phục tích cực vượt mục tiêu đề ra; nhiều dự án hạ tầng giao thông liên kết vùng đã và đang được triển khai như: dự án xây dựng cảng nước sâu Liên Chiểu, khu thương mại tự do Đà Nẵng, quy hoạch mở rộng cảng hàng không quốc tế Đà Nẵng, hầm chui qua sông Hàn…

Mặc dù vậy, thị trường cũng còn tồn tại không ít bất cập, khó khăn. Sự trở lại của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chưa được như kỳ vọng dù đã có các tín hiệu tích cực của ngành du lịch. Còn với phân khúc nhà ở đô thị, tình trạng bất cân xứng giữa nguồn cung và nhu cầu vẫn tiếp diễn. Theo đó, phần lớn nguồn cung đưa ra thị trường trong thời gian qua và dự kiến trong thời gian tới hầu hết thuộc phân khúc cao cấp, thiếu vắng dần các sản phẩm vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

Dù vậy, phân khúc căn hộ tại Đà Nẵng thời gian tới được đánh giá sẽ tiếp tục duy trì đà phát triển và trở thành một trong các phân khúc chủ đạo dẫn dắt sự hồi phục của thị trường trong năm 2025 - ông Võ Hồng Thắng nói và cho biết thêm, các dự án căn hộ cao cấp sở hữu vị trí trung tâm thành phố, liền kề hai bên bờ sông Hàn thời gian qua đã thu hút khá tốt sự quan tâm của của nhà đầu tư sinh sống tại Đà Nẵng cũng như các thành phố lớn khác gồm Hà Nội và TP. HCM.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản, nhận định với những khó khăn và thách thức đan xen, thị trường Đà Nẵng năm 2025 nhiều khả năng sẽ đi theo hướng phát triển ổn định hoặc tăng nhẹ so với năm 2024. Trong đó, phân khúc đất nền sẽ tiếp tục duy trì sức hút, bất động sản công nghiệp phục vụ logistics cũng được hưởng lợi từ chiến lược phát triển kinh tế của thành phố.

Ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cũng cho hay thị trường bất động sản Đà Nẵng năm 2025 sẽ tiếp tục phục hồi và đón nhận nhiều tín hiệu lạc quan. Dù vậy, thị trường vẫn còn nhiều trở ngại, đặc biệt là các vấn đề pháp lý còn vướng mắc, khó khăn tài chính và việc giá bất động sản cao khiến nhu cầu thực chưa thực sự bùng nổ.

Theo ông Bình, trong năm 2025, thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ có sự phân hóa rõ ràng giữa các phân khúc. Cụ thể, căn hộ trung tâm (từ bình dân đến cao cấp) sẽ dẫn dắt thanh khoản. Đây là phân khúc được các nhà đầu tư ưa chuộng nhờ vào tiềm năng khai thác cho thuê và khả năng gia tăng giá trị.

Trong khi đó, đất nền, nhà phố vùng ven sẽ tăng trưởng mạnh khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, nhà đầu tư sẽ tìm đến các khu vực vùng ven có giá hợp lý và tiềm năng tăng trưởng cao. Đất nền cũng được săn đón bởi nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp. Đây là loại hình phù hợp với những người có kinh nghiệm trong đầu tư lướt sóng hoặc đầu tư trung và dài hạn.

Còn bất động sản nghỉ dưỡng sẽ thu hút nhà đầu tư dài hạn. Các căn hộ cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển vẫn là sản phẩm hấp dẫn với giới đầu tư đến từ Hà Nội, TP. HCM và các quỹ đầu tư quốc tế.

Doanh nghiệp cần chiến lược linh hoạt

Theo ông Võ Hồng Thắng, để ứng biến linh hoạt với các thách thức của thị trường trong thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản nên tích cực vận dụng không chỉ một mà là rất nhiều giải pháp khác nhau. Điển hình như việc đẩy mạnh tái cấu trúc nguồn vốn, đặc biệt là các khoản vay, dư nợ trái phiếu lãi suất cao trước đó để tận dụng mức lãi suất thấp ở thời điểm hiện tại, huy động vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài…

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần liên tục cập nhật, tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật mới được áp dụng hiện hành nhằm nhanh chóng tháo gỡ các nút thắt pháp lý dự án còn tồn đọng, từ đó gia tăng nguồn cung mới, đảm bảo tính minh bạch của thị trường, góp phần củng cố niềm tin nơi người mua.

Cùng quan điểm, ông Trần Văn Bình cũng cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần có những chiến lược linh hoạt để thích ứng với sự thay đổi của thị trường. Cụ thể, doanh nghiệp cần tái cơ cấu sản phẩm bằng việc nghiên cứu kỹ thị trường, tập trung phát triển các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế thay vì chạy theo xu hướng ngắn hạn. Doanh nghiệp cần có chiến lược tài chính rõ ràng, đa dạng hóa nguồn vốn để giảm rủi ro, thay vì phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Ngoài ra, doanh nghiệp cần chủ động tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giải quyết vấn đề pháp lý từ giai đoạn đầu của dự án để tránh tình trạng trì hoãn ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng; xây dựng đội ngũ môi giới chuyên nghiệp có chuyên môn cao, tuân thủ quy định pháp luật và cung cấp dịch vụ chất lượng…

“Nhìn chung, thị trường bất động sản Đà Nẵng năm 2025 sẽ có nhiều cơ hội để bứt phá, nhưng cũng đòi hỏi sự thích ứng linh hoạt từ doanh nghiệp và nhà đầu tư. Việc tận dụng các xu hướng mới, tối ưu nguồn lực và ứng dụng công nghệ sẽ là chìa khóa giúp doanh nghiệp phát triển bền vững trong thời gian tới”, ông Bình nói.

Còn theo ông Nguyễn Đức Lập, doanh nghiệp bất động sản có ba vấn đề lớn phát sinh trong chu kỳ mới. Thứ nhất, thị trường đã đi vào giai đoạn minh bạch khá triệt để, từ cơ chế, chính sách, cho đến việc buộc chủ đầu tư công bố thông tin về dự án trên cổng thông tin chung của Bộ Xây dựng trước khi mở bán, nhà nước thực hiện công khai đồng loạt các đồ án quy hoạch chung trên khắp cả nước. Việc bất cân xứng thông tin trên thị trường bất động sản dần được khắc phục đã hạn chế tình trạng đầu cơ từ việc đồn thổi về quy hoạch.

Thứ hai, việc chủ đầu tư, nhà đầu tư kiếm lợi nhuận do chênh lệch địa tô từ đất đai gần như triệt tiêu khi cơ chế tính giá đất theo “giá thị trường”. Việc làm dự án kiểu phân lô, bán nền mà thiếu đi việc hoạch định chiến lược, đầu tư phát triển, nâng cao giá trị cho dự án sẽ rất khó để tìm lợi nhuận như trước.

Thứ ba, các quy định mới buộc doanh nghiệp phải có năng lực thực sự mới đủ khả năng tham gia thị trường, tình trạng “tay không bắt giặc” sẽ rất khó diễn ra. Bên cạnh đó, yêu cầu về chứng minh nguồn vốn, giới hạn tỷ lệ vốn từ trái phiếu, yêu cầu về bắt buộc văn bản bảo lãnh ngân hàng trước khi huy động vốn từ nhà đầu đã khắt khe hơn. Những điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải nỗ lực đổi mới, sáng tạo để thích nghi.