Siết cho vay mua nhà thứ 2, thứ 3 có giảm được đầu cơ?

Có siết được đầu cơ?

Thị trường bất động sản thời gian qua đã ghi nhận đà tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung và giao dịch, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM. Cùng với sự sôi động đó, giá nhà đất cũng leo thang nhanh chóng, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, nhất là người trẻ và nhóm thu nhập trung bình, thấp.

Trong bối cảnh đó, việc tìm kiếm các giải pháp khả thi để kéo giá nhà về mức hợp lý trở thành ưu tiên quan trọng của cơ quan quản lý. Mới đây, Bộ Xây dựng đã soạn thảo và lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.

Trong dự thảo này, Bộ đề xuất Chính phủ yêu cầu các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam áp dụng hạn mức cho vay đối với khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội.

Cụ thể, trường hợp mua nhà ở thứ hai sẽ bị áp hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Trường hợp mua nhà ở thứ ba trở lên sẽ bị áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà.

Những đề xuất này đã gây ra nhiều tranh cãi về tính hợp lý và hiệu quả thực tế nếu được áp dụng.

Theo Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, ông Ngô Gia Cường, trong các văn bản quy phạm pháp luật do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành (như Luật Các tổ chức tín dụng, các thông tư về vay), NHNN không quy định trực tiếp tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản tối đa đối với từng khoản vay mua nhà ở thương mại thông thường.

Mức cho vay phổ biến hiện nay khoảng 70% - 80% trên giá trị tài sản đảm bảo là do tổ chức tín dụng (TCTD) tự quyết định dựa trên đánh giá rủi ro của khoản vay, khả năng trả nợ của khách hàng và khả năng đảm bảo tuân thủ các tỷ lệ an toàn vốn và giới hạn, tỷ lệ quản trị rủi ro trong hoạt động theo quy định của từng ngân hàng.

Việc quy định giới hạn tỷ lệ vay trên tài sản nhà thứ hai trở đi rõ ràng sẽ làm giảm đáng kể sức mua đối với phân khúc nhà ở thương mại. Tốc độ bán hàng của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có giá bán từ trung - cao cấp sẽ suy yếu. Điều này dẫn đến áp lực lớn lên dòng tiền và khả năng trả nợ của chủ đầu tư dự án. Quy mô tác động sẽ là rất đáng kể, bởi giai đoạn sắp tới có rất nhiều dự án sắp hoàn thành giai đoạn chuẩn bị đầu tư theo chủ trương thí điểm tháo gỡ cho các dự án thương mại theo Nghị quyết 171/2024/NQ-QH.

Theo ông Cường, cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu những khó khăn đối với việc triển khai các chính sách kiểm soát thị trường, cần xem xét đến điều kiện quản lý nhà nước về đứng tên chủ sở hữu nhà theo định danh điện tử, vốn dĩ phải được thống nhất trên toàn quốc.

Hiện nay, việc liên kết, truy cập, sử dụng mã định danh cá nhân với tất cả bất động sản mà cá nhân đó sở hữu (đặc biệt là bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận mà không ghi nhận số căn cước công dân của chủ sử dụng nhà – đất) trên phạm vi toàn quốc là chưa hoàn thành và chưa có tính bắt buộc trong hệ thống đăng ký hiện tại.

"Thông tin về quản lý chủ sở hữu bất động sản hiện chưa hoàn thiện dẫn đến việc tổ chức tín dụng gặp khó khăn trong việc xác định có căn cứ về số lượng, thứ tự căn nhà thứ 2 hay căn nhà thứ 3 trở đi để áp dụng hạn mức cho vay” – ông Cường nhìn nhận.

Đồng quan điểm, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, hiện nay, dữ liệu và thông tin về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản của nước ta vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Hệ thống thông tin đất đai và nhà ở chưa được kết nối, chia sẻ thống nhất, nên việc xác định số lượng nhà mà mỗi cá nhân đang sở hữu để làm căn cứ áp dụng hạn mức cho vay là điều rất khó khăn.

“Nói cách khác, để thực hiện quy định giới hạn tín dụng cho người mua nhà thứ hai trở lên, ngân hàng cần có dữ liệu chính xác về tài sản nhà ở của từng cá nhân” – luật sư Tuấn nêu quan điểm.

Ngoài ra, ông Tuấn cho rằng Chính phủ đang đặt mục tiêu đến năm 2025 hoàn thành việc quản lý, vận hành và kết nối hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương, đồng thời liên thông với các cơ sở dữ liệu khác như dân cư, thuế và thị trường bất động sản; thúc đẩy cung cấp dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai. Nhiều địa phương cũng đang triển khai chiến dịch 90 ngày số hóa dữ liệu đất đai nhằm cập nhật và đồng bộ thông tin.

Tuy nhiên, hiện tại dữ liệu vẫn thiếu, phân tán và chưa được chia sẻ liên thông, nên việc “đếm” số lượng nhà của người dân để áp dụng hạn mức tín dụng vẫn là thách thức lớn đối với các ngân hàng khi giải ngân.

Theo CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property) ông Phạm Đức Toản, siết cho vay mua nhà ở thứ 2 trở đi sẽ giúp hạn chế tín dụng chảy vào đầu cơ bất động sản nhưng khó ngăn cản được đầu cơ không dùng vốn vay.

Đề xuất là một ý tưởng tốt nhưng cần cân nhắc giữa cái được và cái mất. Cái mất là có thể ảnh hưởng đến quyền lợi, nhu cầu chính đáng của người dân (ví dụ mua nhà cho con cái, cha mẹ...), ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung.

“Việc áp hạn mức sẽ không ảnh hưởng quá nhiều đến việc đầu cơ. Nhà đầu tư vẫn có nhiều cách để lách được. Chẳng hạn như có thể thế chấp nhà ở, nhờ người thân đứng tên mua nhà thứ hai, đó là những việc khó để kiểm soát được. Kỳ vọng giá nhà có thể giảm thông qua chính sách này sẽ khó khả thi. Muốn giảm giá nhà phải tăng cung nhà ở giá rẻ, sử dụng các sắc thuế với bất động sản bỏ hoang, bất động sản thứ hai” – ông Toản nhấn mạnh.

Các chuyên gia cũng cho rằng đề xuất siết cho vay với căn nhà thứ hai trở lên là một biện pháp can thiệp mạnh vào quyền tự do đầu tư kinh doanh của người dân. Chính sách này, nếu áp dụng, có thể sẽ tác động trực tiếp đến các nhà đầu tư bất động sản, ảnh hưởng đến biên lợi nhuận và tạo ra những phản ứng không tích cực từ thị trường.

Ngoài ra, chính sách này cũng tiềm ẩn nguy cơ khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp suy giảm, khi người có nhu cầu bán nhà khó tiếp cận người mua do hạn chế về nguồn vốn vay.

Cần lộ trình và phạm vi áp dụng hợp lý

Bên cạnh lo ngại về những khó khăn trong việc thực thi, giới chuyên môn cũng cho rằng quy định tại dự thảo hiện vẫn chưa bao trùm được hết các đối tượng trên thị trường. Điều này sẽ gây ra tình trạng thiếu đồng bộ khi áp dụng chính sách vào thực tiễn.

Theo ông Phạm Đức Toản, dự thảo chỉ đề xuất hạn mức cho vay mua nhà ở thứ 2, thứ 3, thay vì bao gồm cả đất nền, sản phẩm du lịch... như vậy là chưa bao trùm toàn bộ các phân khúc trên thị trường. Do đó, nếu áp dụng, cần áp dụng với tất cả loại hình bất động sản để mang tính đồng bộ.

Ông Ngô Gia Cường cũng cho rằng quy định tại khoản 2, điều 3 của dự thảo chỉ quy định hạn mức cho vay đối với hợp đồng mua bán mà chưa bao gồm các bất động sản là nhà đất có thể là thiếu sót, chưa đảm bảo bao trùm hết đối tượng cần điều chỉnh.

Ở góc nhìn khác, Chủ tịch Tập đoàn G6 Group, ông Nguyễn Anh Quê, nhìn nhận hạn chế vay vốn đối với căn nhà thứ hai, thứ ba là chưa phù hợp với thực tiễn hiện nay. Việc áp dụng chính sách này vào thực tế sẽ ảnh hưởng đến vấn đề về dòng vốn và tăng trưởng của nền kinh tế. Ngoài ra, chính sách này cũng sẽ ảnh hưởng đến việc tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng giải pháp để giảm giá bất động sản cần được tiếp cận tổng thể từ chính sách tài chính, đất đai như tăng cung, đặc biệt là nhà ở xã hội. Đồng thời, nhà nước cần xây dựng cơ sở dữ liệu nhà, đất đầy đủ, minh bạch thông tin thị trường, tránh giá ảo.

“Không nên áp dụng trên quy mô toàn quốc cũng không nên áp dụng với tất cả các loại hình bất động sản. Bởi thị trường bất động sản hiện nay đang không đồng đều về trạng thái, có nơi 'nóng', cũng có nơi 'lạnh' giữa các địa phương, các phân khúc. Nên chính phủ có thể cân nhắc việc giao quyền cho cấp tỉnh quản lý, để đánh trúng vào những thị trường đang có hoạt động đầu cơ thật sự” – ông Nguyễn Anh Quê nhấn mạnh.

Phó chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, cho rằng trong giai đoạn hiện nay cần có lộ trình thực hiện, cần xem xét thời gian áp dụng có hợp lý không? Ảnh hưởng thế nào đến nhà đầu tư kinh doanh bất động sản? Thị trường hiện nay đã phù hợp để áp dụng chính sách này chưa? Chính sách ra liệu có thích nghi được với giai đoạn hiện nay không?

“Cần xem xét thận trọng, nếu không cân nhắc kỹ sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản và nền kinh tế” – ông Điệp nói.

Trong bối cảnh thị trường đang dần hồi phục sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, các chuyên gia cho rằng mọi biện pháp điều tiết cần được cân nhắc kỹ lưỡng, tránh tác động cực đoan, làm chậm nhịp hồi phục. Bởi cuối cùng, mục tiêu của chính sách không chỉ là kiềm chế đầu cơ, mà còn phải tạo môi trường phát triển lành mạnh, bền vững cho thị trường bất động sản.