Thị trường bất động sản thời gian qua đã ghi nhận đà tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung và giao dịch, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM. Cùng với sự sôi động đó, giá nhà đất cũng leo thang nhanh chóng, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, nhất là người trẻ và nhóm thu nhập trung bình, thấp.
Trong bối cảnh đó, việc tìm kiếm các giải pháp khả thi để kéo giá nhà về mức hợp lý trở thành ưu tiên quan trọng của cơ quan quản lý. Mới đây, Bộ Xây dựng đã soạn thảo và lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.
Trong dự thảo này, Bộ đề xuất Chính phủ yêu cầu các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam áp dụng hạn mức cho vay đối với khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội.
Cụ thể, trường hợp mua nhà ở thứ hai sẽ bị áp hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Trường hợp mua nhà ở thứ ba trở lên sẽ bị áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà.
Những đề xuất này đã gây ra nhiều tranh cãi về tính hợp lý và hiệu quả thực tế nếu được áp dụng.
Theo Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, ông Ngô Gia Cường, trong các văn bản quy phạm pháp luật do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành (như Luật Các tổ chức tín dụng, các thông tư về vay), NHNN không quy định trực tiếp tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản tối đa đối với từng khoản vay mua nhà ở thương mại thông thường.
Mức cho vay phổ biến hiện nay khoảng 70% - 80% trên giá trị tài sản đảm bảo là do tổ chức tín dụng (TCTD) tự quyết định dựa trên đánh giá rủi ro của khoản vay, khả năng trả nợ của khách hàng và khả năng đảm bảo tuân thủ các tỷ lệ an toàn vốn và giới hạn, tỷ lệ quản trị rủi ro trong hoạt động theo quy định của từng ngân hàng.
Việc quy định giới hạn tỷ lệ vay trên tài sản nhà thứ hai trở đi rõ ràng sẽ làm giảm đáng kể sức mua đối với phân khúc nhà ở thương mại. Tốc độ bán hàng của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có giá bán từ trung - cao cấp sẽ suy yếu. Điều này dẫn đến áp lực lớn lên dòng tiền và khả năng trả nợ của chủ đầu tư dự án. Quy mô tác động sẽ là rất đáng kể, bởi giai đoạn sắp tới có rất nhiều dự án sắp hoàn thành giai đoạn chuẩn bị đầu tư theo chủ trương thí điểm tháo gỡ cho các dự án thương mại theo Nghị quyết 171/2024/NQ-QH.
Theo ông Cường, cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu những khó khăn đối với việc triển khai các chính sách kiểm soát thị trường, cần xem xét đến điều kiện quản lý nhà nước về đứng tên chủ sở hữu nhà theo định danh điện tử, vốn dĩ phải được thống nhất trên toàn quốc.
Hiện nay, việc liên kết, truy cập, sử dụng mã định danh cá nhân với tất cả bất động sản mà cá nhân đó sở hữu (đặc biệt là bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận mà không ghi nhận số căn cước công dân của chủ sử dụng nhà – đất) trên phạm vi toàn quốc là chưa hoàn thành và chưa có tính bắt buộc trong hệ thống đăng ký hiện tại.
"Thông tin về quản lý chủ sở hữu bất động sản hiện chưa hoàn thiện dẫn đến việc tổ chức tín dụng gặp khó khăn trong việc xác định có căn cứ về số lượng, thứ tự căn nhà thứ 2 hay căn nhà thứ 3 trở đi để áp dụng hạn mức cho vay” – ông Cường nhìn nhận.
Đồng quan điểm, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, hiện nay, dữ liệu và thông tin về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản của nước ta vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Hệ thống thông tin đất đai và nhà ở chưa được kết nối, chia sẻ thống nhất, nên việc xác định số lượng nhà mà mỗi cá nhân đang sở hữu để làm căn cứ áp dụng hạn mức cho vay là điều rất khó khăn.
“Nói cách khác, để thực hiện quy định giới hạn tín dụng cho người mua nhà thứ hai trở lên, ngân hàng cần có dữ liệu chính xác về tài sản nhà ở của từng cá nhân” – luật sư Tuấn nêu quan điểm.
Ngoài ra, ông Tuấn cho rằng Chính phủ đang đặt mục tiêu đến năm 2025 hoàn thành việc quản lý, vận hành và kết nối hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương, đồng thời liên thông với các cơ sở dữ liệu khác như dân cư, thuế và thị trường bất động sản; thúc đẩy cung cấp dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai. Nhiều địa phương cũng đang triển khai chiến dịch 90 ngày số hóa dữ liệu đất đai nhằm cập nhật và đồng bộ thông tin.
Tuy nhiên, hiện tại dữ liệu vẫn thiếu, phân tán và chưa được chia sẻ liên thông, nên việc “đếm” số lượng nhà của người dân để áp dụng hạn mức tín dụng vẫn là thách thức lớn đối với các ngân hàng khi giải ngân.
Theo CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property) ông Phạm Đức Toản, siết cho vay mua nhà ở thứ 2 trở đi sẽ giúp hạn chế tín dụng chảy vào đầu cơ bất động sản nhưng khó ngăn cản được đầu cơ không dùng vốn vay.
Đề xuất là một ý tưởng tốt nhưng cần cân nhắc giữa cái được và cái mất. Cái mất là có thể ảnh hưởng đến quyền lợi, nhu cầu chính đáng của người dân (ví dụ mua nhà cho con cái, cha mẹ...), ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung.
“Việc áp hạn mức sẽ không ảnh hưởng quá nhiều đến việc đầu cơ. Nhà đầu tư vẫn có nhiều cách để lách được. Chẳng hạn như có thể thế chấp nhà ở, nhờ người thân đứng tên mua nhà thứ hai, đó là những việc khó để kiểm soát được. Kỳ vọng giá nhà có thể giảm thông qua chính sách này sẽ khó khả thi. Muốn giảm giá nhà phải tăng cung nhà ở giá rẻ, sử dụng các sắc thuế với bất động sản bỏ hoang, bất động sản thứ hai” – ông Toản nhấn mạnh.
Các chuyên gia cũng cho rằng đề xuất siết cho vay với căn nhà thứ hai trở lên là một biện pháp can thiệp mạnh vào quyền tự do đầu tư kinh doanh của người dân. Chính sách này, nếu áp dụng, có thể sẽ tác động trực tiếp đến các nhà đầu tư bất động sản, ảnh hưởng đến biên lợi nhuận và tạo ra những phản ứng không tích cực từ thị trường.
Ngoài ra, chính sách này cũng tiềm ẩn nguy cơ khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp suy giảm, khi người có nhu cầu bán nhà khó tiếp cận người mua do hạn chế về nguồn vốn vay.
Bên cạnh lo ngại về những khó khăn trong việc thực thi, giới chuyên môn cũng cho rằng quy định tại dự thảo hiện vẫn chưa bao trùm được hết các đối tượng trên thị trường. Điều này sẽ gây ra tình trạng thiếu đồng bộ khi áp dụng chính sách vào thực tiễn.
Theo ông Phạm Đức Toản, dự thảo chỉ đề xuất hạn mức cho vay mua nhà ở thứ 2, thứ 3, thay vì bao gồm cả đất nền, sản phẩm du lịch... như vậy là chưa bao trùm toàn bộ các phân khúc trên thị trường. Do đó, nếu áp dụng, cần áp dụng với tất cả loại hình bất động sản để mang tính đồng bộ.
Ông Ngô Gia Cường cũng cho rằng quy định tại khoản 2, điều 3 của dự thảo chỉ quy định hạn mức cho vay đối với hợp đồng mua bán mà chưa bao gồm các bất động sản là nhà đất có thể là thiếu sót, chưa đảm bảo bao trùm hết đối tượng cần điều chỉnh.
Ở góc nhìn khác, Chủ tịch Tập đoàn G6 Group, ông Nguyễn Anh Quê, nhìn nhận hạn chế vay vốn đối với căn nhà thứ hai, thứ ba là chưa phù hợp với thực tiễn hiện nay. Việc áp dụng chính sách này vào thực tế sẽ ảnh hưởng đến vấn đề về dòng vốn và tăng trưởng của nền kinh tế. Ngoài ra, chính sách này cũng sẽ ảnh hưởng đến việc tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng.
Bên cạnh đó, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng giải pháp để giảm giá bất động sản cần được tiếp cận tổng thể từ chính sách tài chính, đất đai như tăng cung, đặc biệt là nhà ở xã hội. Đồng thời, nhà nước cần xây dựng cơ sở dữ liệu nhà, đất đầy đủ, minh bạch thông tin thị trường, tránh giá ảo.
“Không nên áp dụng trên quy mô toàn quốc cũng không nên áp dụng với tất cả các loại hình bất động sản. Bởi thị trường bất động sản hiện nay đang không đồng đều về trạng thái, có nơi 'nóng', cũng có nơi 'lạnh' giữa các địa phương, các phân khúc. Nên chính phủ có thể cân nhắc việc giao quyền cho cấp tỉnh quản lý, để đánh trúng vào những thị trường đang có hoạt động đầu cơ thật sự” – ông Nguyễn Anh Quê nhấn mạnh.
Phó chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, cho rằng trong giai đoạn hiện nay cần có lộ trình thực hiện, cần xem xét thời gian áp dụng có hợp lý không? Ảnh hưởng thế nào đến nhà đầu tư kinh doanh bất động sản? Thị trường hiện nay đã phù hợp để áp dụng chính sách này chưa? Chính sách ra liệu có thích nghi được với giai đoạn hiện nay không?
“Cần xem xét thận trọng, nếu không cân nhắc kỹ sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản và nền kinh tế” – ông Điệp nói.
Trong bối cảnh thị trường đang dần hồi phục sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, các chuyên gia cho rằng mọi biện pháp điều tiết cần được cân nhắc kỹ lưỡng, tránh tác động cực đoan, làm chậm nhịp hồi phục. Bởi cuối cùng, mục tiêu của chính sách không chỉ là kiềm chế đầu cơ, mà còn phải tạo môi trường phát triển lành mạnh, bền vững cho thị trường bất động sản.
Tags:
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Nghệ An chính thức lựa chọn nhà đầu tư cho dự án Khu đô thị Bắc Thung quy mô hơn 1.100 tỷ đồng, với sự tham gia cạnh tranh của 4 doanh nghiệp, trong đó Công ty cổ phần Hạ tầng Công nghiệp và BĐS Gia Huy trụ sở đóng tại xã Vạn An, tỉnh Nghệ An là đơn vị phát triển dự án.
(VNF) - Hệ sinh thái shophouse, văn phòng, trung tâm thương mại tại Goldmark City đang được nhìn nhận như một mô hình tiên phong với lợi thế đến từ nhu cầu sẵn của nhiều nhóm cộng đồng trong khu vực.
(VNF) - Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương phải đảm bảo quỹ đất, quy hoạch, tiến độ… để hoàn thành mục tiêu 158.700 căn nhà ở xã hội theo chỉ tiêu được giao.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn Nghị quyết 29/2026 được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thống nhất, xử lý dứt điểm các dự án đất đai vướng mắc kéo dài, tạo cú hích lớn cho thị trường.
(VNF) - Người có nhà ở hợp pháp tại Hà Nội nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên có thể được mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup vừa đề xuất phương án xây dựng hai đảo nhân tạo trên tuyến đường vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu, nhằm phục vụ thi công cầu, hầm và bố trí các hạng mục hạ tầng kỹ thuật vận hành.
(VNF) - GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, việc kiểm tra, rà soát, xử lý các dự án chậm triển khai chính là giải pháp thiết thực loại bỏ doanh nghiệp yếu kém.
(VNF) - UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn Công ty CP Đầu tư Hưng Long Việt Nam (trụ sở tại phường Bắc Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh) là nhà đầu tư Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hưng Long, với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận kết quả kinh doanh bùng nổ trong quý I/2026.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, tâm lý người mua bất động sản đang thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền vào các dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ, nhiều khách hàng ưu tiên những dự án đã hình thành hạ tầng, pháp lý rõ ràng và có thể kiểm chứng tiến độ thực tế. Xu hướng này đang tạo ra lợi thế cho các chủ đầu tư có sự chuẩn bị dự án bài bản trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
(VNF) - Ngày 28/4/2026, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ và hệ thống Marriott International đã ký kết hợp tác đưa hai thương hiệu khách sạn hàng đầu thế giới là The Ritz-Carlton và Marriott Hotel về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TP. HCM).
(VNF) - Thị trường bất động sản đã có tín hiệu cải thiện về giao dịch, nhưng sức ép lên doanh nghiệp chưa hề giảm nhẹ. Khi vốn không còn rẻ, chi phí vật liệu, thi công và vận hành tiếp tục neo cao, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là bán được hàng, mà là giữ được dòng tiền, bảo toàn biên lợi nhuận và tái cấu trúc mô hình tăng trưởng.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét khi tư duy phát triển sản phẩm có sự thay đổi mạnh mẽ. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (condotel), các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang phát triển căn hộ cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài, qua đó từng bước xác lập tiêu chuẩn sống mới tại đô thị biển.
(VNF) - Nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn với những dự án quy mô hàng nghìn hecta, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “hụt hơi” vì áp lực vốn, quỹ đất và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc mạnh mẽ, nhóm doanh nghiệp này buộc phải thay đổi chiến lược để tìm chỗ đứng.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm phục vụ Hội nghị APEC 2027 đang đồng loạt tăng tốc, từ sân bay quốc tế, trung tâm hội nghị quy mô lớn đến các khu đô thị và hệ thống kỹ thuật ngầm.
Thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai rầm rộ, nhờ đó người dân có cơ hội được mua nhà giá hợp lý.
(VNF) - Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là đề xuất mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Động thái này được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục hành chính, tạo điều kiện để các dự án gặp khó khăn về vốn hoặc chậm tiến độ có thể sớm tái cấu trúc, song cũng đặt ra những thách thức trong việc thi hành thực tiễn.
Theo đà tăng của nhà chung cư, giá nhiều căn hộ cũ tại Hà Nội cũng lên tới hàng trăm triệu đồng một mét vuông.
(VNF) - Giá thuê căn hộ tại TP.HCM trong 2 tuần lại đây bỗng nhiên tăng đột biến, cao hơn trước từ 10-25% khi nhu cầu phục hồi mạnh nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng.
Dù không đứng tên sở hữu cổ phần tại Công ty Hàm Giang, sự hiện diện của ông Trầm Bê trong các buổi làm việc với lãnh đạo địa phương cho thấy tầm ảnh hưởng của vị doanh nhân này tại các siêu dự án.
(VNF) - Theo dự thảo tờ trình Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được Bộ Xây dựng soạn thảo, quy định về cơ sở đào tạo kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản sẽ được hoàn thiện và siết chặt hơn. Chuyên gia cho rằng việc thiết lập khung tiêu chuẩn rõ ràng đối với các cơ sở đào tạo không chỉ góp phần nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới mà còn giúp thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
(VNF) - Hơn 1.000 nhà đầu tư và chuyên viên kinh doanh hội tụ tại ba điểm cầu Hà Nội, Nghệ An và TP. HCM trong sự kiện mega livestream ngày 25/4 cho thấy sức hút mạnh mẽ của sản phẩm nhà phố Boulevard Prime tại Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP. HCM).
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Khi cả nước bước vào kỳ nghỉ lễ 30/4 và 1/5, trên các công trường dự án cao tốc, hàng nghìn cán bộ, kỹ sư, công nhân vẫn miệt mài bám công trường, khẩn trương thi công để giữ vững tiến độ, góp phần đưa những dự án trọng điểm về đích đúng hẹn.
