Siết cọc đấu giá đất nền: Người bỏ cọc hết 'đất diễn'?

Bước đi cần thiết

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai. Theo đó, Nghị quyết quy định một số cơ chế để ngăn các hành vi trục lợi, sai phạm trong đó có việc bỏ cọc đấu giá đất.

Theo nghị quyết, khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm. Mức này cao hơn quy định hiện hành tại Luật Đấu giá tài sản, với yêu cầu đặt cọc là 5% – 20%. Việc nâng mức tiền đặt trước với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng trả giá cao nhằm trục lợi rồi sau đó bỏ cọc.

Nghị quyết cũng quy định người trúng đấu giá không nộp tiền dẫn đến kết quả bị hủy sẽ bị cấm đấu giá 2-5 năm; trường hợp không nộp đầy đủ tiền trúng sẽ bị cấm tham gia từ 6 tháng đến 3 năm. Cơ quan có thẩm quyền sẽ đưa ra quyết định cấm này trong vòng 10 ngày sau khi kết quả trúng đấu giá bị hủy.

Những quy định này được ban hành trong bối cảnh đấu giá đất nền tại nhiều địa phương thời gian qua liên tục bị “méo mó”. Không ít phiên đấu giá ghi nhận hiện tượng trả giá rất cao để tạo mặt bằng giá ảo, sau đó sẵn sàng bỏ cọc; hoặc các nhóm đầu cơ, nhà đầu tư từ nơi khác đổ về địa phương, bắt tay dìm giá, thổi giá nhằm trục lợi chính sách.

Hệ quả là giá đất tăng vọt, người dân địa phương, đối tượng lẽ ra được hưởng lợi từ quỹ đất ở, ngày càng khó tiếp cận đất đai để an cư.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP. Hà Nội), đất đai có nhiều vai trò, trong đó có vai trò là tư liệu sản xuất và là nơi ở của người dân. Trong nhiều giai đoạn của pháp luật đất đai, nhà nước tổ chức đấu giá đất ở chủ yếu nhằm phân bổ công bằng quỹ đất cho người dân có nhu cầu thực, nhất là các hộ gia đình tách hộ, lập gia đình mới nhưng không có sẵn đất ở.

“Nhà nước sẽ công khai, minh bạch giữa các hộ dân bằng cách tổ chức đấu giá. Chúng ta thường nghĩ đấu giá là công cụ kinh tế, tăng lợi ích cho nhà nước thế nhưng xuất phát điểm ở đây phải là công cụ để giao đất ở cho người dân” – luật sư Đỉnh nói.

Từ góc độ đó, việc nâng mức tiền đặt trước được xem là giải pháp trực diện để giảm động cơ “đánh quả”, trả giá cao rồi bỏ cọc. Theo luật sư Đỉnh, mức đặt trước 10% - 50% được xây dựng trên cơ sở lấy ý kiến trong thời gian dài.

Đáng chú ý, biên độ đặt trước khá rộng, được đánh giá là có tính linh hoạt cao, phù hợp với thực tế mỗi địa phương. Bởi trên thực tế, bảng giá đất – cơ sở để xác định giá khởi điểm, giữa các địa phương có sự chênh lệch rất lớn. Có nơi bảng giá đã tiệm cận, thậm chí cao hơn giá thị trường khiến cuộc đấu giá không còn hấp dẫn, giảm tính cạnh tranh; nhưng cũng có nơi bảng giá còn cách xa thực tế, dễ xảy ra tâm lý trục lợi của các chủ thể.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng mức đặt cọc lên tới 50% có thể sẽ trở thành hàng rào kỹ thuật hạn chế người dân và doanh nghiệp nhỏ tham gia đấu giá và cũng làm giảm tính cạnh tranh và tính công khai, bình đẳng. Song, theo vị luật sư, chính sách nào cũng có hai mặt.

“Vấn đề này đã từng được đặt ra trong quá trình xây dựng nghị quyết. Bộ Tư pháp cũng nêu rằng mức đặt cọc này có thể làm giảm tính cạnh tranh của đấu giá. Tuy nhiên, khi xây dựng chính sách thì có nhiều chiều hướng khác nhau, chính sách nào cũng có hai mặt của nó, mặt ưu điểm và nhược điểm, chúng ta chấp nhận một phần nhược điểm để phát huy ưu điểm là giảm câu chuyện trục lợi chính sách từ việc tham gia đấu giá” – luật sư Đỉnh chia sẻ.

Siết cọc là chưa đủ

Dù được đánh giá là bước đi cần thiết, Nghị quyết 66.11 cũng bộc lộ những khoảng trống chính sách nhất định. Theo các chuyên gia, nghị quyết mới chỉ tập trung vào hai khâu quan trọng là giá khởi điểm và chế tài với hành vi vi phạm, nhưng vẫn thiếu các quy định liên quan đến đối tượng trúng đấu giá và việc sử dụng đất sau đấu giá.

Theo luật sư Đỉnh, trúng đấu giá không chỉ là câu chuyện nộp đủ tiền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất đai là nguồn lực đặc biệt của nền kinh tế, cần được đưa vào khai thác, sử dụng hiệu quả. Nếu người trúng đấu giá sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính nhưng để đất hoang, không xây dựng, không sử dụng trong thời gian dài thì vô hình trung vẫn gây lãng phí nguồn lực, đi ngược lại mục tiêu ban đầu của chính sách.

Một điểm đáng lưu ý khác là hiệu quả của Nghị quyết 66.11 phụ thuộc rất lớn vào cách hiểu và cách làm của chính quyền địa phương. Với biên độ tiền đặt trước rộng, địa phương phải là chủ thể am hiểu thị trường, nắm chắc mức độ sát – lệch của bảng giá đất so với giá thị trường để lựa chọn mức đặt trước phù hợp.

Theo phân tích của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, quy định pháp luật dù hay đến mấy nhưng để đánh giá tính hiệu quả thì còn phải phụ thuộc vào địa phương. Địa phương phải là người hiểu thị trường, phải hiểu bảng giá đất quyết định giá khởi điểm, thì bảng giá đất đó mới sát thị trường.

Lấy ví dụ, bảng giá đất của địa phương đã cao, sát với thị trường rồi thì địa phương phải cân đối làm sao cho mức đặt cọc chỉ tiệm cận khoảng 10%. Ngược lại, nếu bảng giá đất đang thấp hơn so với giá thị trường sẽ kích thích với các chủ thể trục lợi, thì địa phương cần tăng mức tiền đặt trước, tiệm cận 50%.

Điều này cho thấy trách nhiệm không chỉ nằm ở nghị quyết, mà nằm rất lớn ở khâu tổ chức thực hiện. Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp được kỳ vọng sẽ sớm có hướng dẫn chi tiết, tập huấn cho địa phương cách xác định mức đặt trước phù hợp với từng khu vực, từng thời điểm để đảm bảo tính linh hoạt nhưng cũng tránh những biểu hiện trục lợi.

Ở góc độ thu ngân sách, đấu giá đất vẫn là nguồn thu quan trọng của nhiều địa phương, nhất là những địa phương không có lợi thế lớn về thương mại - dịch vụ hay logistics. Tuy nhiên, nếu quá lạm dụng đấu giá như một công cụ tài chính thuần túy, bỏ qua mục tiêu sử dụng đất hiệu quả, thì hệ lụy lâu dài là rất lớn: đất bị bỏ hoang, thị trường bị đẩy giá, người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Ngoài ra, nghị quyết 66.11 cũng bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá đối với cá nhân vi phạm – điều trước đây Luật Đấu giá tài sản sửa đổi năm 2024 từng cân nhắc nhưng chưa áp dụng cho cá nhân. Dù không kỳ vọng đây là “liều thuốc đặc trị”, song việc công khai danh sách cá nhân bị cấm trên hệ thống dữ liệu quốc gia cũng được xem là biện pháp bổ trợ, tạo áp lực xã hội và hạn chế hành vi đứng tên hộ, lách luật.

Theo giới quan sát, Nghị quyết 66.11 là lựa chọn chính sách mang tính “nắn chỉnh” trong ngắn hạn, nhằm lập lại trật tự cho hoạt động đấu giá đất nền vốn đang tồn tại nhiều méo mó. Việc nghị quyết chỉ có hiệu lực đến hết tháng 2/2027 cho thấy đây là một giai đoạn thí điểm, tạo cơ sở thực tiễn để các cơ quan quản lý đánh giá toàn diện hiệu quả của việc nâng mức đặt cọc và cấm tham gia đấu giá.

Từ kết quả đó, quá trình sửa đổi toàn diện Luật Đấu giá tài sản trong tương lai sẽ có thêm dữ liệu và kinh nghiệm thực tế, thay vì chỉ dựa trên lý thuyết. Khi đó, bài toán cân bằng giữa tăng thu ngân sách, đảm bảo an sinh và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai mới có cơ hội được giải quyết một cách căn cơ và bền vững hơn.