NHNN siết 'van an toàn', nắn tín dụng bất động sản vào quỹ đạo mới

Loạt thay đổi mang tính bước ngoặt

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Tiến Sơn cho biết, đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng đạt 17,14 triệu tỷ đồng, tăng 11,08% so với cuối năm 2024. Ước tính tăng trưởng tín dụng cả năm 2025 đạt 20,19% - mức cao nhất trong nhiều năm qua. Theo giới phân tích, mức tăng trưởng tín dụng này cao nhưng chưa “nóng” nếu so với GDP và lạm phát song với điều kiện tiên quyết là vốn phải chảy vào lĩnh vực ưu tiên. Nếu tiếp tục đổ vào đầu cơ, đặc biệt là bất động sản, rủi ro cho toàn bộ nền kinh tế là không thể tránh khỏi.

Trước áp lực này, NHNN đã ban hành nhiều quy định nhằm hướng dòng vốn tín dụng vào đúng lĩnh vực ưu tiên, trong đó đáng chú ý nhất là Thông tư 14/2025/TT-NHNN (gọi là Thông tư 14) – “van an toàn” để nắn dòng vốn, kiểm soát rủi ro.

Chia sẻ với VietnamFinance, chuyên viên quản trị rủi ro tại một ngân hàng TMCP lớn cho biết, so với Thông tư 41/2016/TT-NHNN trước đó, Thông tư 14 đã có ba thay đổi lớn.

Điểm khác biệt đầu tiên và cơ bản nhất là cách xác định một khoản vay có thuộc danh mục bất động sản hay không. Theo Thông tư 41, một khoản vay được xem là cho vay bất động sản nếu đáp ứng hai điều kiện, gồm mục đích vay là mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và phải được bảo đảm bằng bất động sản hình thành từ chính khoản vay đó. Tuy nhiên, quy định này lại không phản ánh được đúng thực tế dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng.

Chẳng hạn, một khách hàng vay tiền để đầu tư vào dự án bất động sản A, nhưng lại thế chấp bằng một ngôi nhà hoặc mảnh đất B đã sở hữu từ trước. Theo Thông tư 41, khoản vay này không thỏa mãn điều kiện thứ hai - tài sản bảo đảm không phải là bất động sản hình thành từ chính khoản vay. Do đó, nó không bị phân loại là cho vay bất động sản, dù mục đích vay là dành cho bất động sản.

Tuy nhiên, với Thông tư 14, quy định đã được siết chặt lại và chỉ còn một tiêu chí duy nhất. Theo đó, “khoản phải đòi bất động sản” được xác định hoàn toàn dựa trên mục đích của khoản vay là để mua, thuê mua, xây dựng, sửa chữa hoặc kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản.

“Mục đích chính của sự thay đổi này là để đảm bảo phản ánh đúng bản chất và quy mô thực sự của dòng vốn tín dụng đang chảy vào lĩnh vực bất động sản, từ đó, giúp NHNN có cái nhìn chính xác hơn để điều hành chính sách”, ông cho hay.

Điểm khác biệt tiếp theo là giới thiệu khái niệm tài sản bảo đảm “đủ tiêu chuẩn” và “không đủ tiêu chuẩn”. Trước đây, các ngân hàng hầu như không chú trọng đến tiến độ pháp lý của dự án bất động sản. Với các khoản vay thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai, quy trình giải ngân thường chỉ dừng ở giai đoạn đầu, khi tài sản thế chấp mới là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán. Dù cách làm này khiến việc xử lý nợ xấu sau này trở nên khó khăn hơn, các ngân hàng vẫn thường “bỏ ngỏ”, bởi việc theo sát tiến độ pháp lý bị coi là tốn thời gian và phiền phức.

Tuy nhiên, Thông tư 14 lại lựa chọn phân loại tài sản bảo đảm bất động sản thành hai nhóm “đủ tiêu chuẩn” và “chưa đủ tiêu chuẩn”. Tài sản đủ tiêu chuẩn (có sổ đỏ, pháp lý hoàn chỉnh) sẽ được áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn trong khi tài sản không đủ tiêu chuẩn (chưa có sổ đỏ, chỉ là hợp đồng mua bán) sẽ chịu hệ số rủi ro cao hơn. Thậm chí, ở nhóm “không đủ tiêu chuẩn”, Thông tư 14 còn phân tách thành tài sản đã xây dựng xong (có biên bản bàn giao) sẽ có hệ số rủi ro thấp hơn so với tài sản chưa xây dựng xong.

Cơ chế này thúc đẩy ngân hàng phải chủ động yêu cầu khách hàng chuyển đổi hình thái tài sản từ hợp đồng mua bán sang biên bản bàn giao và cuối cùng là sổ đỏ. Nói cách khác, Thông tư 14 mới đã tạo ra cơ chế "cây gậy và củ cà rốt": nếu ngân hàng không yêu cầu khách hàng hoàn thiện pháp lý, họ sẽ bị "phạt" bằng một hệ số rủi ro cao. Và ngược lại, nếu làm tốt việc này, ngân hàng sẽ được "thưởng" bằng một hệ số rủi ro thấp hơn, có lợi hơn về mặt kinh doanh. Đây chính là động lực mà trước đây ngân hàng không có.

Bên cạnh phân loại tài sản bảo đảm, một điểm đáng chú ý khác mà Thông tư 14 làm được so với Thông tư 41 là thay đổi tiêu chí đánh giá để phản ánh đúng bản chất rủi ro của các khoản vay bất động sản.

Theo chia sẻ của chuyên viên quản trị rủi ro, Thông tư 41 trước đây sử dụng hai yếu tố chính để xác định hệ số rủi ro là LTV (tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản) và DSC (tỷ lệ thu nhập trên số tiền trả nợ). Với tiêu chí này, Nếu khoản trả nợ chiếm tỷ trọng lớn trong thu nhập, khách hàng bị coi là vay vượt khả năng tài chính và khoản vay sẽ chịu hệ số rủi ro cao và ngược lại.

Tuy nhiên, hạn chế của cách tiếp cận này là không phân biệt nguồn thu đến từ đâu, chẳng hạn từ lương hay từ việc cho thuê chính bất động sản thế chấp. Điều này không phản ánh được rủi ro đặc thù khi dòng tiền trả nợ phụ thuộc vào chính tài sản đó.

Trái lại, Thông tư 14 lại có cách tiếp cận mới hơn khi tập trung vào vấn đề “nguồn tiền trả nợ có phát sinh từ tài sản bảo đảm không”. Ví dụ, nếu khách hàng mua nhà và dùng tiền cho thuê chính căn nhà đó để trả nợ, nguồn trả nợ phụ thuộc hoàn toàn vào tài sản nên khi thị trường biến động, khoản vay sẽ rủi ro hơn và bị áp hệ số cao. Ngược lại, nếu khách hàng trả nợ từ nguồn thu nhập độc lập như lương, khoản vay an toàn hơn và được hưởng hệ số rủi ro thấp.

“Thay vì chỉ quan tâm đến tỷ lệ DSC, quy định mới tập trung vào việc xem xét nguồn tiền trả nợ có được tạo ra từ chính bất động sản đang được thế chấp hay không, tức đi sâu vào phân tích mối quan hệ giữa tài sản và nguồn trả nợ, từ đó đánh giá rủi ro một cách chính xác và thực chất hơn. Đây là một điểm tiệm cận với chuẩn mực quốc tế Basel III”, ông cho hay.

Ngoài ra, khác với Thông tư 41, Thông tư 14 yêu cầu khoản vay bất động sản được phân loại là đủ tiêu chuẩn thì giá trị của tài sản bảo đảm phải đảm bảo được 100% giá trị dư nợ của khách hàng. Đây không phải là yêu cầu bắt buộc cho tất cả các khoản vay bất động sản mà là một điều kiện tiên quyết để khoản vay đó được hưởng hệ số rủi ro thấp hơn.

Hệ số rủi ro thấp hơn đồng nghĩa với ngân hàng phải trích lập ít vốn dự phòng hơn cho khoản vay đó, giúp tối ưu chi phí vốn của ngân hàng. Nếu cao hơn, ngân hàng có thể chuyển phần rủi ro đấy vào lãi suất cho vay của khách hàng.

Nhà ở xã hội đã thực sự được sự ưu tiên?

Ở một góc độ khác, Thông tư 14 còn được kỳ vọng sẽ giúp “khơi thông” dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên – phân khúc nhà ở xã hội (NOXH), nhất là trong bối cảnh phát triển NOXH đang là một trong những chiến lược quốc gia.

Thực tế, khái niệm và hệ số rủi ro ưu đãi dành cho NOXH đã được đề cập đến trong Thông tư 22 sửa đổi Thông tư 41. Về cơ bản, Thông tư 14 đã tiếp nối và củng cố chính sách của NHNN trong việc khuyến khích các ngân hàng đẩy mạnh cho vay đối với các dự án NOXH bằng cách áp hệ số rủi ro thấp hơn đáng kể so với các khoản vay bất động sản thông thường.

Theo chuyên viên quản trị rủi ro, về lý thuyết, Thông tư 14 thể hiện rõ ý định khuyến khích các ngân hàng tăng cho vay NOXH bằng cách xếp loại khoản vay này vào nhóm “khoản phải đòi bất động sản đủ tiêu chuẩn”. Nhờ đó, khoản vay NOXH được hưởng mức hệ số rủi ro tín dụng rất ưu đãi, dao động chỉ từ 20% - 50% tùy thuộc vào LTV và nguồn trả nợ.

Mức này thấp hơn đáng kể so với các loại hình cho vay bất động sản thông thường khác. Khi hệ số rủi ro thấp, ngân hàng sẽ phải trích lập vốn ít hơn, từ đó, có thêm nguồn lực và động lực để tài trợ cho phân khúc này.

Song, cách thức triển khai lại tạo ra một mâu thuẫn lớn, vô hình chung làm giảm hiệu quả của chính sách này trong thực tế.

Đi sâu vào phân tích, ông cho hay, để được hưởng hệ số rủi ro thấp, các khoản cho vay NOXH phải được xếp vào nhóm bất động sản đủ tiêu chuẩn, tức phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nhưng trên thực tế, các ngân hàng thường cho vay ngay từ giai đoạn đầu, khi dự án NOXH mới bắt đầu mở bán và đang trong quá trình xây dựng.

Tại thời điểm này, tài sản thế chấp chưa thể có sổ đỏ ngay lập tức mà thay vào đó, nó tồn tại dưới dạng "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán" giữa khách hàng và chủ đầu tư.

Vì tài sản thế chấp chưa có sổ đỏ, nó không đáp ứng được điều kiện "đủ tiêu chuẩn". Do đó, trong suốt khoảng thời gian từ lúc giải ngân cho đến khi khách hàng được cấp sổ đỏ, khoản vay này không được công nhận là cho vay NOXH "đủ tiêu chuẩn".

Hệ quả là ngân hàng "bị thiệt" vì phải áp một hệ số rủi ro cao hơn cho khoản vay này, giống như các khoản vay bất động sản "không đủ tiêu chuẩn" khác. Sự bất cập này đi ngược lại với mục đích khuyến khích ban đầu, làm giảm động lực của các ngân hàng trong việc tài trợ cho các dự án NOXH.

Theo giới phân tích, để có thể khuyến khích dòng vốn tín dụng vào phân khúc NOXH một cách thực chất, cần phải giải quyết được bất cập trên.

Một giải pháp được đề cập đến là công nhận quyền tài sản là điều kiện đủ cho NOXH. Bổ sung một điều khoản đặc thù, quy định rằng: đối với riêng các khoản cho vay mua NOXH thuộc các dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOXH đã có thể được xem là đáp ứng điều kiện "đủ tiêu chuẩn" để áp dụng hệ số rủi ro ưu đãi. Khi đó, ngân hàng có thể áp dụng ngay hệ số rủi ro thấp từ thời điểm giải ngân đầu tiên.

Ngoài ra, có thể áp dụng hệ số rủi ro ưu đãi theo từng giai đoạn pháp lý của tài sản. Thay vì một định nghĩa cứng nhắc, có thể công nhận các giai đoạn khác nhau của tài sản NOXH và cho phép chúng hưởng chung một mức ưu đãi. Việc điều chỉnh này sẽ giúp đồng bộ hóa quy định với thực tiễn cho vay dự án, loại bỏ yếu tố bất lợi mà các ngân hàng đang phải đối mặt khi tài trợ cho phân khúc NOXH ở giai đoạn đầu.

Khi đó, hệ số rủi ro thấp sẽ thực sự trở thành một "củ cà rốt" hấp dẫn, tạo ra động lực tài chính mạnh mẽ để các ngân hàng thương mại tích cực hơn trong việc đưa vốn tín dụng vào lĩnh vực nhà ở xã hội, góp phần hiện thực hóa mục tiêu an sinh xã hội của Chính phủ.