Thị trường căn hộ Đà Nẵng vào chu kỳ tăng trưởng mới

Dòng vốn lớn đổ vào căn hộ

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết trong giai đoạn trước, thị trường bất động sản Đà Nẵng chủ yếu được biết đến với các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất, từ nhà phố đến biệt thự liền kề. Tuy nhiên, khoảng 2 năm trở lại đây, xu hướng đã có sự thay đổi rõ rệt: sản phẩm căn hộ phát triển mạnh mẽ và được thị trường đón nhận tích cực. Đây được xem là tín hiệu sáng cho triển vọng bất động sản nhà ở tại thành phố biển trong thời gian tới.

Sự chuyển dịch này phản ánh thực tế nhu cầu nhà ở tại Đà Nẵng ngày càng tăng, đặc biệt là với những dự án có quy mô lớn và đồng bộ. Thời gian gần đây, các dự án quy mô lớn với sự tham gia của những chủ đầu tư uy tín thực sự đã tạo nên “làn gió” mới cho thị trường. Các dự án này không chỉ nâng tầm chất lượng sản phẩm mà còn góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao.

Giá bán sơ cấp trung bình của các dự án căn hộ tại Đà Nẵng tăng mạnh trong vòng một năm qua, 27% theo năm. Phần lớn các dự án mở bán từ 2024 đến nay đều ghi nhận mức giá từ 65 triệu đồng/m2 thông thủy trở lên. Riêng trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường đã có thêm các dự án hạng sang nằm ngay trung tâm và dọc sông Hàn, ghi nhận giá bán lên đến 130–200 triệu đồng/m2 thông thủy.

Mặt bằng giá cao hơn đang tạo áp lực nhất định cho người mua nhà tại Đà Nẵng. Song ở chiều ngược lại, thị trường lại có thêm nhiều lựa chọn với chất lượng xứng đáng, giúp nâng giá trị đồng tiền và đưa bất động sản Đà Nẵng tiến lên một nấc thang mới.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định sau thời gian dài trầm lắng, thị trường căn hộ Đà Nẵng bắt đầu phục hồi và bước vào chu kỳ tăng trưởng mới cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ. Chỉ tính riêng 7 tháng năm 2025, nguồn cung mới đã tăng 43% so với cùng kỳ, tương đương hơn 2.000 căn hộ đưa ra thị trường. Song song với đó, lượng giao dịch cũng khởi sắc khi ghi nhận mức tăng trưởng 57%, phản ánh sự cải thiện đáng kể về sức mua. Đây là tín hiệu cho thấy niềm tin của cả nhà đầu tư lẫn khách hàng đã dần quay trở lại.

Đáng chú ý, sự tham gia của các chủ đầu tư lớn như Sun Group, Vingroup, Masterise Homes… đã và đang góp phần thay đổi diện mạo thị trường căn hộ Đà Nẵng. Các dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản và đồng bộ về hạ tầng – tiện ích, không chỉ nâng tầm tiêu chuẩn sống mà còn tạo ra sức lan tỏa mạnh mẽ đến thị trường bất động sản khu vực. Sự hiện diện của các “ông lớn” này giúp củng cố niềm tin cho giới đầu tư, đồng thời kéo theo sự phát triển của hệ sinh thái dịch vụ thương mại, giáo dục, y tế, giải trí… từ đó, hình thành những cộng đồng cư dân hiện đại và góp phần nâng cao vị thế cạnh tranh của Đà Nẵng trên thị trường bất động sản cả nước.

Áp lực giá và lệch pha cung – cầu

Tuy nhiên, theo ông Thắng, cơ cấu nguồn cung trên thị trường vẫn còn tồn tại sự mất cân đối. Cụ thể, phân khúc hạng sang và hạng A chiếm đến 78% tổng nguồn cung sơ cấp, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân – vốn phục vụ nhu cầu thực của phần lớn cư dân địa phương – lại khá hạn chế.

Điều này tạo ra sự phân hóa mạnh trong hành vi của từng nhóm khách hàng: nhà đầu tư đến từ Hà Nội và TP. HCM tiếp tục là lực lượng chủ đạo, tập trung nhiều vào các sản phẩm hạng A, hạng sang để khai thác dòng tiền hoặc tích lũy tài sản. Trong khi đó, người dân Đà Nẵng có xu hướng tìm kiếm các dự án tầm trung, vị trí thuận lợi để phục vụ nhu cầu an cư lâu dài.

Hiện hàng loạt dự án căn hộ cao cấp đang được giới thiệu ra thị trường. Ở khu vực trung tâm, mức giá dao động 80–100 triệu đồng/m2; trong khi những dự án ở vị trí đắc địa, tầm nhìn trực diện sông Hàn, do các thương hiệu lớn phát triển, ghi nhận mức giá 150–170 triệu đồng/m2.

“Có thể nói, giá căn hộ hiện tại đang ‘vượt trần’ so với nhu cầu ở thực, khiến đa số người dân khó tiếp cận. Tuy nhiên, mức giá này phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt của thị trường sang phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng từ Hà Nội, TP. HCM hoặc các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, hơn là cư dân địa phương”, ông Thắng cho biết thêm.

Theo ông Thắng, mặc dù giá cao, thanh khoản của thị trường căn hộ Đà Nẵng thời gian qua vẫn khá tích cực. Chỉ tính riêng 7 tháng năm 2025, lượng tiêu thụ đã tăng hơn 50% so với cùng kỳ. Các dự án mới ra mắt, đặc biệt là những dự án ở trung tâm hoặc ven biển, vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ lợi thế vị trí, thương hiệu chủ đầu tư và kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Có thể thấy, thị trường căn hộ Đà Nẵng đang phát triển nhanh nhưng lại thiếu sự cân đối giữa khả năng chi trả của người dân địa phương và định vị sản phẩm. Về lâu dài, để đảm bảo sự phát triển bền vững, thị trường cần thêm nhiều dự án trung cấp, giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực của khách hàng thay vì chỉ phụ thuộc vào dòng vốn đầu tư từ ngoài địa phương.

Nhìn về thời gian tới, ông Thắng cho rằng thị trường căn hộ Đà Nẵng vẫn duy trì đà tăng trưởng tích cực, nhưng đi kèm với đó là một số điểm cần đặc biệt lưu ý để đảm bảo sự phát triển bền vững.

Trước hết, về giá bán, mặt bằng giá khó có khả năng giảm khi chi phí đầu vào, bao gồm quỹ đất, vật liệu xây dựng và chi phí tài chính, đều đang ở mức cao. Điều này sẽ tiếp tục đẩy giá căn hộ tăng trong năm 2025 và các năm sau đó, đặc biệt ở phân khúc cao cấp – nơi nhu cầu đầu tư còn lớn. Tuy nhiên, mức giá cao kéo dài sẽ khiến khoảng cách giữa khả năng chi trả của người dân địa phương và giá bán trên thị trường ngày càng nới rộng, dẫn đến nguy cơ thị trường phụ thuộc quá nhiều vào dòng tiền đầu tư thay vì nhu cầu ở thực.

Về thanh khoản, trong ngắn hạn, thị trường vẫn được hỗ trợ bởi lực cầu mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư Hà Nội, TP. HCM và một bộ phận khách hàng từ các tỉnh thành khác có xu hướng dịch chuyển dòng vốn về Đà Nẵng. Song về trung và dài hạn, bức tranh có thể khác. Khi nguồn cung mới dự báo sẽ tăng nhanh, trong khi sức cầu thực tế không tăng trưởng tương ứng, thị trường sẽ đối mặt với áp lực cạnh tranh gay gắt. Điều này có thể dẫn đến tình trạng nhiều dự án chững thanh khoản, phải kéo dài tiến độ bán hàng hoặc buộc áp dụng chính sách chiết khấu, ưu đãi mạnh để thu hút khách hàng.

Ngoài ra, sự tham gia ồ ạt của nhiều chủ đầu tư trong thời gian ngắn có thể khiến thị trường phát triển nóng ở một vài phân khúc nhất định, đặc biệt là hạng A và hạng sang. Nếu không có sự điều tiết kịp thời và định hướng phát triển hợp lý cho các phân khúc trung cấp, vừa túi tiền, nguy cơ lệch pha cung – cầu và “dư thừa cục bộ” sẽ rất dễ xảy ra. Vì vậy, dù triển vọng chung là tích cực, các nhà đầu tư và người mua cần thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng khả năng hấp thụ thực tế của thị trường trước khi đưa ra quyết định.