Nhà phố Bình Dương: ‘Cân não’ giữa người bán và người mua

Đã hết thời “ngon ăn”

Chị Vũ Hồng My, một nhà đầu tư cá nhân gia nhập thị trường BĐS Bình Dương từ năm năm 2020 cho hay, từ đầu năm 2021, nhiều dự án đất nền, nhà phố mở bán tại đây đều trong tình trạng cháy hàng. “Dù dịch bệnh, nhưng giá BĐS một số khu vực tăng 'nóng', trung bình 20-30%. Khi thời điểm dịch bệnh trầm lắng, không còn hạn chế cách ly, giá bất động sản lại tăng. Tình trạng phân lô bán nền nở rộ. Không chỉ đất nền phân lô và các dự án nhà phố, biệt thự cũng đắt khách. Một số dự án ghi nhận giá đất nền dự án, hay nhà phố tăng trung bình 10-15% chỉ trong vòng 3-6 tháng”, chị My nhớ lại.

Còn theo anh Đức Huy, một môi giới lâu năm tại Bình Dương, giai đoạn 2021-2022, nhiều dự án nhà phố tại Bình Dương có biên độ tăng giá chóng mặt, nhanh hơn cả TP. HCM. Lấy ví dụ như dự án nhà phố Him Lam Phú Đông tại Dĩ An được bán ra ban đầu từ năm 2018 với mức giá trung bình khoảng 5 tỷ đồng/căn thì tới 2022 đã tăng lên mức hơn 10 tỷ đồng/căn, nhưng hầu như không có người bán.

Biến động mạnh nhất là tại hai thành phố mới thành lập là Thuận An và Dĩ An với mức giá giao dịch có dấu hiệu vượt qua một số khu vực rìa trung tâm của TP. HCM. Tại Dĩ An, nhà phố năm 2023 đã lập đỉnh về giá khi được rao bán với giá trung bình 50 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với mức giá 2020, sau khi địa phương này chính thức được chuyển lên thành phố.

Tại khu trung tâm hành chính Dĩ An vào năm 2020, giá cũng chỉ dao động 16 - 18 triệu đồng/m2, năm 2023 đã tăng lên mức 60 -70 triệu đồng/m2. Tương tự, tại một số dự án khác ở khu vực Dĩ An, Thuận An biên độ giá cũng liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Tuy nhiên, thị trường BĐS Bình Dương bắt đầu bước vào giai đoạn “đóng băng”  kể từ đầu năm 2023 tới nay. Khảo sát thực tế của VietnamFinance cho thấy, một số khu vực giá đất nền giảm 10-30%. Đơn cử như khu Mỹ Phước 4, ở thời điểm sốt nóng, giá một lô đất thấp nhất là 1,7 tỷ đồng nhưng đến hiện tại, giá đất chỉ còn 1,3 tỷ đồng. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư giảm giá tới 30% những vẫn khó ra hàng. Tình trạng này xảy ra tương tự với phân khúc đất nền phân lô và đất sào. Nhiều chủ đất còn cắt lỗ 40% do đang phải gồng gốc lãi lớn song thanh khoản vẫn chậm.

Riêng sản phẩm nhà phố có mức giá giảm nhẹ hơn, khoảng 10-15%. Dẫu vậy, theo đánh giá của nhiều nhà đầu tư cá nhân, mức giá này vẫn là không còn “ngon ăn” do đã lập đỉnh từ cuối năm 2022. 

Một nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm tại TP. HCM cho hay: “Thị trường BĐS nơi đây vừa trải qua cuộc thanh lọc lớn. Nhiều chủ đầu tư dự án nhà phố có năng lực kém, vốn yếu, triển khai dự án lách luật đều không trụ nổi cơn sóng gió của thị trường địa ốc dẫn tới nhiều dự án bị bỏ hoang. Những dự án còn trụ lại được, đã có sản phẩm thì giá tương đối cao, khoảng 7-11 tỷ đồng/căn nhà phố tùy diện tích”.

"Cuộc chiến cân não” giữa người bán và người mua

Bình Dương của hiện tại đang có nhiều dự án dở dang, bỏ hoang và thậm chí có nơi xây đã lâu nhưng lác đác vài căn nhà mọc lên. Tại TP. Thủ Dầu Một, nếu đứng từ trên cao nhìn xuống thì dễ dàng nhận thấy, quỹ đất nền còn bỏ hoang khá lớn, cho thấy một lượng hàng không nhỏ còn tồn kho. 

Bởi vậy, một số dự án đang trong giai đoạn sắp sửa mở bán hiện nay trở thành "cuộc chiến cân não” giữa người bán và người mua. Điển hình như sản phẩm nhà phố phân khu The Orchard Sycamore Bình Dương, dự kiến có mức giá từ 8,5 tỷ đồng/căn nhà phố. 

Theo chân nhiều môi giới, phóng viên đã “mục sở thị” quy mô và nhà mẫu của dự án, ghi nhận lượng khách tới tham quan không nhiều. Mức giá chào bán cũng khiến người mua lưỡng lự khi so sánh với nhiều sản phẩm nhà phố khác cùng khu vực, cũng chỉ ở mức 5 - 5,5 tỷ đồng/căn. Trong khi nhà phố của The Orchard Bình Dương chỉ được sử dụng để ở, chủ nhân không được cho thuê mặt tiền, trệt để kinh doanh. 

“Tại Bình Dương, nhiều dự án cùng lúc khởi động trở lại, trong đó có các dự án 'mới tinh' chào thị trường bên cạnh nguồn cung giai đoạn tiếp theo của dự án. Đáng nói, sự trở lại lần này đã có sự chuyển biến rõ nét khi phần lớn dự án đều tập trung ở phân khúc nhà phố thấp tầng, với mức giá mềm, ví dụ các căn nhà phố tại khu biệt lập The Standard (Bình Dương) được người mua quan tâm nhờ mức giá từ 22 triệu đồng/m2 cùng chính sách thanh toán kéo dài", chị Thu Anh, một khách hàng ở Bình Dương chia sẻ.

Chị cho hay, vừa "xuống tiền" mua một căn nhà phố 1 trệt 2 lầu tại khu biệt lập The Standar, căn nhà hoàn thiện mặt ngoài, thô bên trong với tổng diện tích sử dụng khoảng 240m2, gồm sân vườn. Điều khiến chị hài lòng hơn cả là dự án đã đi vào vận hành, hoàn thiện các tiện ích, song chủ đầu tư vẫn áp dụng các chính sách ưu đãi, hỗ trợ thanh toán kéo dài. Chị chia sẻ, với căn nhà phố có mức giá khoảng 5,5 tỷ đồng, người mua thanh toán 550 triệu đồng là có thể nhận nhà ở ngay, sổ hồng trao tay. Với nhóm khách hàng có nguồn tiền nhàn rỗi, chủ đầu tư cũng ban hành chính sách thanh toán nhanh với ưu đãi chiết khấu tối đa 12%.

"Tiêu chí của nhà đầu tư cá nhân lúc này là hướng đến sản phẩm - giá trị thực chứ người mua không thích chủ đầu tư dùng các hình thức chiêu thị để thu hút xuống tiền như bốc thăm, đặt chỗ, tặng voucher ưu đãi. Đặc biệt, tại thời điểm này, điều khách hàng quan tâm nhất khi mua nhà là vấn đề tài chính. Nên việc chủ đầu tư áp dụng các chính sách hỗ trợ thanh toán kéo dài trong khi nhà đã trao tay thì rõ ràng người mua sẽ được lợi, giúp họ dễ dàng tiếp cận dự án", một môi giới tại khu vực TP. Thủ Dầu Một cho hay.

Ngoài ra, tại TP. Tân Uyên hay Thủ Dầu Một, nhiều chủ đầu tư còn ban hành chính sách cam kết thuê lại một số sản phẩm nhà phố và shophouse với ưu đãi cho thuê từ 25-40 triệu/tháng. Hợp đồng thuê kéo dài đến 18 tháng thì hút khách hàng hơn.

Là nhà đầu tư lâu năm, anh Tuấn Linh (52 tuổi) cho biết, khách hàng giờ đây có thể cầm chắc lợi nhuận tức thì với chính sách cam kết cho thuê dao động 450 - 720 triệu đồng/năm thì may ra mới chốt mua. Bên cạnh đó, theo anh, dự án nhà phố ở Bình Dương muốn hút hàng cần được quy hoạch đồng bộ, hướng đến nhóm chuyên gia và người thu nhập cao để có khả năng khai thác dòng tiền ổn định vì đây cũng được xem là tài sản tích lũy về lâu dài cho nhà đầu tư. Ngoài các lợi thế trên, sản phẩm đã có chìa khóa trao tay sẽ được người mua ưu tiên lựa chọn vì nếu mua dự án đã hoàn thiện, khách hàng sẽ tránh được tâm lý thấp thỏm chờ đợi lo sợ pháp lý của dự án.

Chia sẻ về xu hướng tăng giá, thu lợi nhuận của sản phẩm nhà phố Bình Dương trong thời gian tới, anh Vũ Tùng, giám đốc tư vấn đầu tư của một quỹ đầu tư BĐS tại TP. HCM, cho hay thực tế đã có nhiều nhà đầu tư phải khóc ròng trước cơn sốt giá, lập đỉnh cuối năm 2021 tới đầu năm 2022 khi đoán sai đỉnh của cơn sốt, bán ra sau không mua lại được, hoặc mua lại chính khu đất mình bán trước đó với giá cao hơn nên hiện tại nhà đầu tư cá nhân vẫn khá rụt rè xuống tiền.

Về lâu dài rất khó để phán đoán đà tăng giá ra sao nếu đầu tư với mức giá 6-9 tỷ đồng/căn nhà phố như hiện tại nhưng với nhu cầu nhà ở cùng sự phát triển của tỉnh Bình Dương, xu hướng giãn dân của TP. HCM, tác động từ việc hình thành TP. Thủ Đức, sân bay Long Thành… thị trường nhà phố cho thuê ở Bình Dương tất yếu vẫn còn nhiều dư địa phát triển. Bởi vậy trước khi hy vọng thị trường nhà phố Bình Dương thiết lập các mặt bằng giá mới trong thời gian tới thì nên sở hữu các sản phẩm đã có sẵn, có thể cho thuê để lấy dòng tiền đều đặn hàng năm.