Thứ trưởng Bộ Xây dựng: 'Sở hữu có thời hạn gỡ khó cải tạo chung cư cũ'

- Tại Luật Nhà ở sửa đổi, có một số điểm mới mà dư luận quan tâm như sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Quan điểm của Thứ trưởng và ban soạn thảo như thế nào khi dư luận đang dấy lên những quan điểm đối lập nhau?

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh: Bộ Xây dựng đang đề xuất 2 phương án. Phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Bộ dự kiến bổ sung mới toàn bộ nội dung liên quan đến quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư (Điều 27 dự thảo), cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư (Điều 28 dự thảo), xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu (Điều 29 dự thảo), xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu (Điều 30 dự thảo). Phương án 2 không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng chung cư cũng là thuê có thời hạn để tương thích với nhau. Lúc đó, việc giải quyết chi phí đất và xây dựng loại hình chung cư sẽ có mức giá hợp lý hơn giúp người dân dễ tiếp cận mức giá tốt. Phương án quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn cũng đã được ban soạn thảo tham khảo từ kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới và trong khu vực.

Hiện nay, tâm lý người dân vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Do đó, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ khó tránh được tâm lý phản ứng, tuy nhiên suy nghĩ sâu xa thì điều này có lợi. Đó là giá trị thực của chung cư sát với thực tế, giúp giá nhà giảm xuống.

Nhà nước sẽ giải quyết được bài toán cải tạo chung cư cũ bế tắc lâu nay. Khi sinh sống trong chung cư đã hết niên hạn sử dụng thì ảnh hưởng đầu tiên chính là sự mất an toàn của người dân bởi vậy chúng ta đưa ra giá bán và phương án có thời hạn minh bạch ngay từ đầu thì sau này, người dân sẽ tự hoạch định được việc phải di chuyển khi không còn nên hạn sử dụng nữa.

Tuy nhiên, dưới góc độ doanh nghiệp, e ngại rằng việc quy định sở hữu căn hộ có thời hạn chưa phù hợp với tâm lý của người mua và có thể ảnh hưởng tới thị trường. Với quy định này, ban soạn thảo sẽ nghiên cứu rất kỹ các ý kiến đóng góp để Luật khả thi với thực tế.

- Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng quy định các nội dung mới liên quan đến chính sách nhà ở xã hội. Trong đó, nội dung trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất, có 2 phương án được đề xuất: phương án 1 (Điều 96 dự thảo) quy định trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thuộc UBND cấp tỉnh; phương án 2 giữ nguyên các quy định hiện hành theo hướng đưa các quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP lên Luật. Vậy quan điểm của ban soạn thảo như thế nào, thưa ông?

Hiện nay, theo quy định, các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội. Quy định này đúng thực tế nhưng cũng gây ra sự manh mún, nhỏ lẻ và chưa chuyên nghiệp trong việc tạo lập quỹ đất. Quan điểm của chúng tôi là giao cho UBND các địa phương quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và lực lượng vũ trang, phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho địa phương, làm sao để rút ngắn thời gian triển khai và thủ tục hành chính, tạo thuận lợi tối đa cho doanh nghiệp triển khai hiệu quả các dự án nhà ở xã hội.

- Về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), quy định kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai vẫn còn có những ý kiến trái chiều. Đại diện của một số doanh nghiệp là sàn kinh doanh bất động sản bày tỏ sự đồng tình với dự thảo Luật quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn, một số chủ đầu tư lại phản ứng mạnh mẽ với quy định này, không muốn phải giao sản phẩm cho sàn giao dịch. Vậy quan điểm của ban soạn thảo sẽ như thế nào để giải quyết những xung đột trên?

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 chương, Bộ Xây dựng đã thể chế hóa 4 nhóm chính sách mà Chính phủ trình Quốc hội. So với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành ít vướng mắc hơn. Do đó, lần sửa đổi này chủ yếu là làm rõ hơn một số nội dung liên đến sàn giao dịch bất động sản, quy định giao dịch sản phẩm qua sàn, các loại hình bất động sản mới. Ngoài ra, dự thảo Luật còn có nội dung quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở...

Chúng tôi đã ghi nhận nhiều ý kiến đóng góp quý báu trong đó vẫn còn những chia sẻ chưa đồng thuận như có ý kiến ủng hộ phương án mua bán nhà ở phải qua sàn giao dịch bất động sản nhằm minh bạch thông tin, song song đó là nâng cao chất lượng của các sàn giao dịch cũng như trình độ của các nhà môi giới bất động sản, siết chặt công tác cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Một số ý kiến thì đề nghị không nên bắt buộc phải nhất thiết giao dịch qua sàn, chỉ là khuyến khích thôi.

Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được sửa đổi trên tinh thần giải quyết các vướng mắc trên thực tế đang kìm hãm sự phát triển kinh tế - xã hội và loại bỏ các vấn đề chồng chéo trong thực thi pháp luật, thủ tục hành chính, phân cấp phân quyền cho các địa phương.

Sửa đổi Luật sẽ tập trung chấn chỉnh lĩnh vực kinh doanh và môi giới bất động sản, minh bạch công bằng trong các nghĩa vụ về tài chính đối với nhà nước, tạo cơ hội để nhiều nhà đầu tư sẵn sàng tham gia thị trường; tăng cường nguồn lực cho các nhà đầu tư, tăng cường quản lý nhà nước nhưng vẫn tạo điều kiện thông thoáng cho doanh nghiệp và bảo đảm lợi ích của người dân.

Bộ Xây dựng được Chính phủ, Quốc hội giao chủ trì dự thảo đề xuất Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Trong thời gian qua, Bộ đã tiến hành tổng kết, đánh giá đề xuất nhóm chính sách và được Quốc hội thông qua. Trong đó, Luật Nhà ở có 8 nhóm chính sách và Luật Kinh doanh bất động sản có 4 nhóm chính sách.

Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đã phối hợp các địa phương, doanh nghiệp, các bộ, ngành tiến hành tổng kết, đánh giá, rà soát các bất cập, đồng thời lấy ý kiến thông qua dự thảo luật theo đúng trình tự ban hành văn bản quy phạm pháp luật, bước đầu đã bảo đảm yêu cầu giải quyết những vướng mắc cơ bản, giảm bớt những bất cập của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đồng bộ với các luật khác có liên quan, đồng thời cố gắng để cắt giảm các thủ tục hành chính, luật hóa một số quy định trong nghị định, các văn bản dưới luật.

Quan điểm của ban soạn thảo là lấy ý kiến rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương và các bộ, ngành trong vòng 2 tháng. Trên cơ sở các ý kiến đóng góp bổ sung, làm rõ nhiều nội hàm trong 2 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng tiếp thu ý kiến đóng góp và tiếp tục chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo trong thời gian sớm nhất. Dự kiến 2 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ được báo cáo tại kỳ họp thứ 5 và thông qua vào kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!