Giải bài toán kìm hãm đầu cơ bất động sản

Thị trường bất động sản đang được kéo bởi cầu đầu cơ

Sau nhiều năm gián đoạn vì vướng mắc pháp lý, dịch bệnh và khủng hoảng tài chính, nguồn cung bất động sản đã bật tăng mạnh mẽ trong năm 2025. Trong hơn 9 tháng qua, những chủ đầu tư lớn nhất như Vingroup, Sun Group, MIK Group, Masterise Group, Sunshine Group… đã liên tiếp tung ra hàng loạt dự án quy mô hàng chục, hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hecta. 

Phần đa trong số đó là chung cư và thấp tầng (nhà phố, liền kề, biệt thự), thuộc về phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này đã khiến mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục được nâng lên mức rất cao, hầu như nằm ngoài tầm với của đại đa số người mua ở thực. Bởi vậy, về cơ bản, thanh khoản trên thị trường đang được dẫn dắt bởi lực cầu đầu tư và đầu cơ. 

Lực cầu này được tiếp sức rất lớn từ bối cảnh tín dụng đang được mở rộng chưa từng có trong 15 năm qua (9 tháng đã tăng 13,37%, dự kiến cả năm tăng 19% - 20%) và nền lãi suất thấp được duy trì từ giữa năm 2023 đến nay. Không có gì ngạc nhiên khi xét riêng 7 tháng năm 2025, tín dụng bất động sản tăng trưởng 16,95% so với cuối năm 2024, chiếm tới 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế (tương đương hơn 4 triệu tỷ đồng).

Sự “lên ngôi” của cầu đầu tư, đầu cơ còn do sự lo ngại về biến động tỷ giá, đà tăng giá bền bỉ và mãnh liệt của các loại hình sản phẩm bất động sản (nhất là bất động sản để ở) và một “đặc thù” của Việt Nam: không có thuế bất động sản đúng nghĩa.

Nói một cách công bằng, Việt Nam có thuế bất động sản, tức thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, ngoài ra người bán bất động sản phải đóng thuế thu nhập cá nhân với thuế suất 2%/giá trị bán. Tuy nhiên, các loại thuế này gần như chẳng tạo ra tác động đáng kể gì lên diễn biến của thị trường, đừng nói tới việc nắn chỉnh quỹ đạo hay định hình xu hướng.

Bởi vậy, việc kìm hãm đầu cơ bất động sản mấy chục năm qua vẫn là chuyện “biết rồi, khổ lắm, nói mãi”.

Hãm tín dụng để kìm đầu cơ: Đúng nhưng chưa đủ

Nhìn vào các động lực của cầu đầu cơ nêu trên, có thể thấy, để kìm đầu cơ cần phải hãm tín dụng. Theo PGS.TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân, hạn chế tín dụng bất động sản là một trong những công cụ thuộc chính sách cẩn trọng vĩ mô (Macroprudential Policy) được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng, nhất là sau đại khủng hoảng 2008 – 2013.

Bên cạnh giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV - Loan to Value), còn có rất nhiều các công cụ khác như: giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập (Debt to Income), giới hạn tăng trưởng tín dụng theo lĩnh vực, yêu cầu vốn tối thiểu (CAR), tăng lãi suất hoặc hệ số rủi ro cho vay bất động sản.

Tại dự thảo “nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản” mới đây, Bộ Xây dựng (cơ quan soạn thảo) đã đề xuất ấn định tỷ lệ cho vay mua bất động sản thứ 2 trở lên. Cụ thể, khách mua bất động sản thứ 2 chỉ được vay tối đa 50% giá trị sản phẩm, mua bất động sản thứ 3 trở lên chỉ được vay tối đa 30% giá trị sản phẩm. Chính sách này đã tạo ra tranh cãi gay gắt trong giới đầu tư, kinh doanh bất động sản về tính hợp lý, khả thi và tác động.

Tuy nhiên, theo PGS.TS Phạm Thế Anh, kể cả việc ấn định tỷ lệ cho vay mua bất động sản thứ 2 trở lên có trở thành hiện thực, chính sách này vẫn chưa đủ sức kìm hãm hoạt động đầu cơ. Nguyên do là ngoại trừ nhóm lướt sóng dùng đòn bẩy lớn, phần đông giới đầu cơ là những người rất giàu, thậm chí siêu giàu, nên họ dư sức mua bất động sản thứ 2 trở lên bằng vốn tự có, hoặc vay không nhiều. Hơn nữa, giới đầu cơ chỉ cần đặt cọc một lượng nhỏ, tạo cầu ảo, sau đó bán ăn chênh lệch giá mà không cần đợi tới khi nộp tiền đầy đủ theo tiến độ dự án.

Bởi vậy, PGS.TS Phạm Thế Anh cho rằng nếu sử dụng công cụ hạn chế cho vay, Chính phủ nên áp dụng thêm việc phân loại lãi suất để kìm hãm đầu cơ, ví dụ lãi vay mua nhà thứ 2 sẽ cao hơn vay mua nhà thứ 1, cứ vậy luỹ tiến lên. Đặc biệt, ông ủng hộ việc xây dựng thuế bất động sản, xem đây là biện pháp trọng yếu để kiểm soát hoạt động và tác động của đầu cơ đối với thị trường bất động sản.

Thuế bất động sản: Đánh thế nào?

Theo PGS.TS Phạm Thế Anh, việc đánh thuế bất động sản là hợp lý, không chỉ vì Việt Nam chưa có sắc thuế đủ mạnh mà còn bởi điều này thể hiện tính nhân văn. 

“Hệ thống thuế của Việt Nam cần phải được thiết kế lại theo hướng ưu tiên, khuyến khích lao động và hạn chế hành vi đầu cơ bất động sản. Nhà nước cần giảm nhẹ gánh nặng thuế thu nhập cá nhân từ tiền công và tiền lương như: tăng mức giảm trừ gia cảnh lên 25 triệu đồng/tháng, bỏ các mức thuế suất cao 30% - 35%, thay vào đó đánh thuế nặng vào hành vi đầu cơ bất động sản. Tổng thu thuế có thể không đổi, nhưng gánh nặng thuế sẽ chuyển từ người lao động làm công ăn lương sang người đầu cơ bất động sản.

“Trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng giá bất động sản bỏ xa tốc độ tăng trưởng thu nhập, sẽ là bất hợp lý khi nhà nước đánh thuế cao lên những người miệt mài lao động, tạo ra nhiều giá trị, trong khi miễn thuế với hành vi đầu cơ bất động sản vốn chẳng đem lại ích lợi gì cho nền kinh tế mà chỉ làm giàu thêm cho những người vốn đã cực kỳ giàu. Đánh thuế đối với hành vi đầu cơ bất động sản, vì vậy, là bảo đảm sự công bằng và nhân văn”, PGS.TS Phạm Thế Anh bình luận.

Ông cho rằng nhà nước có thể đánh thuế theo số lượng bất động sản và thời gian sở hữu bất động sản. Người càng sở hữu nhiều bất động sản càng phải chịu thuế cao, người nắm giữ bất động sản càng lâu có thuế càng thấp. Đi liền với đó là đánh thuế lên bất động sản bỏ hoang/không sử dụng đối với cả cá nhân và doanh nghiệp.

Việc đánh thuế theo nguyên tắc này sẽ hạn chế việc đầu cơ nhiều bất động sản, bỏ hoang chờ tăng giá, hay mua đi bán lại trong thời gian ngắn gây nhiễu loạn thị trường. Đồng thời, chính sách thuế này sẽ khuyến khích đưa đất đai/bất động sản vào sử dụng (ở, kinh doanh, cho thuê), tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.

Trên thực tế, Chính phủ đã rất nhiều lần đề xuất đánh thuế bất động sản. Ít nhất là gần 20 năm trước, ý tưởng này đã xuất hiện, sau đó từng có đề xuất “thuế nhà ở”, nằm trong Luật Thuế nhà đất, song đã không được thông qua. Hồi năm 2016, Chính phủ đề xuất đánh thuế căn nhà thứ 2 nhưng cũng không thành. Năm 2018, Chính phủ tiếp tục đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ 1, theo giá trị căn nhà, trên 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng thì phải đóng thuế, song vấp phải phản ứng nên đã bãi bỏ. 

Năm 2025, Chính phủ một lần nữa đề xuất đánh thuế 20% trên phần lãi giao dịch bất động sản và theo thời gian nắm giữ (10% cho thời gian dưới 2 năm, 6% cho 2 - 5 năm, 4% cho 5 - 10 năm và 2% cho trên 10 năm hoặc là tài sản thừa kế). Tuy nhiên, đề xuất này cũng không thành công.

Hiện, Chính phủ vẫn đang nghiên cứu phương án khả thi để có thuế bất động sản, nhằm kiềm chế đầu cơ, kiểm soát giá bất động sản, góp phần làm lành mạnh hoá thị trường. Dù còn nhiều tranh cãi, nhưng về cơ bản, sự tranh cãi tập trung vào phương án cụ thể chứ không phải có nên đánh thuế bất động sản hay không. Điều đó cho thấy xã hội hầu như đã đạt được sự đồng thuận về việc phải có thuế. Bởi vậy, triển vọng của một sắc thuế bất động sản hợp lý, nhưng đủ mạnh mẽ, được nhìn nhận là đang khá sáng sủa, mang lại những hi vọng mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, có thể là ngay từ năm sau.