Tín dụng bất động sản: Các ngân hàng tư nhân lớn xoay trục và tự kiểm soát

Thay đổi cơ cấu tín dụng

Techcombank và VPBank vốn được biết đến với dư nợ bất động sản cao, tuy nhiên số liệu quý I/2026 cho thấy khẩu vị cho vay của hai nhà băng này đang thay đổi theo những hướng khác nhau.

Cụ thể, báo cáo tài chính quý I/2026 của Techcombank cho thấy tổng dư nợ cho vay khách hàng đạt gần 796.864 tỷ đồng, tăng khoảng 3,8% so với mức 767.617 tỷ đồng hồi đầu năm. trong cơ cấu dư nợ, cho vay tổ chức kinh tế đạt 420.283 tỷ đồng (chiếm 55,88%), trong khi cho vay cá nhân đạt 331.827 tỷ đồng (chiếm 44,12%).

Điểm đáng chú ý là sự dịch chuyển trong cơ cấu tín dụng khi ngân hàng đã giảm mạnh tỷ trọng cho vay lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến cuối quý I còn 198.854 tỷ đồng, chiếm 26,44% tổng dư nợ. So với mức 207.027 tỷ đồng của quý trước, tỷ trọng này đã giảm từ 28,6% xuống còn 26,44%. Còn nếu so với mức đỉnh vào quý III năm ngoái, Techcombank đã giảm khoảng 40.000 tỷ đồng dư nợ ở mảng này.

Trái ngược với xu hướng giảm ở mảng doanh nghiệp, dư nợ cho vay mua nhà cá nhân ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ 30% so với cùng kỳ năm trước, đóng góp chủ lực vào sự gia tăng của tín dụng cá nhân.

Chia sẻ thêm tại buổi công bố kết quả kinh doanh quý I năm 2026, ban lãnh đạo Techcombank cho biết, tỷ lệ cho vay bất động sản trong tệp khách hàng doanh nghiệp đã giảm từ 56% xuống còn 54%. Nếu xét trên toàn bộ danh mục của ngân hàng, tỷ lệ này đã giảm xuống mức dưới 30%.

“Đây là cột mốc khá quan trọng trong quá trình đa dạng hóa danh mục tín dụng của ngân hàng”, bà Bùi Thị Thu Thủy, Giám đốc cao cấp quản trị tài chính doanh nghiệp Techcombank cho hay.

Còn về việc dư nợ cho vay mua nhà cá nhân tăng bất chấp môi trường lãi suất có xu hướng tăng là do nhu cầu về nhà ở tại các khu vực đô thị hóa lớn như Hà Nội hay TP.HCM vẫn rất cao. Dòng vốn trên thị trường hiện nay có xu hướng tập trung vào các giao dịch của người mua có nhu cầu ở thực sự hoặc mua để tích lũy tài sản dài hạn (như một cách phòng tránh lạm phát) thay vì mục đích đầu cơ. Điều này giúp các khoản giải ngân vay mua nhà vẫn được thực hiện đều đặn theo đúng tiến độ, ban lãnh đạo Techcombank lý giải.

Trong khi đó tại VPBank, tổng dư nợ toàn ngân hàng tăng 10,3% trong quý I, nhưng riêng tín dụng liên quan đến bất động sản tăng tới 11,9%, cao hơn mức tăng trưởng chung. Diễn biến này cho thấy ngân hàng vẫn tiếp tục ưu tiên phân bổ vốn vào lĩnh vực này.

Phân tích sâu hơn, tín dụng bất động sản tăng nhanh chủ yếu nhờ mảng cho vay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bứt phá mạnh trong quý I/2026, đưa tỷ trọng lĩnh vực này chiếm hơn 1/3 tổng dư nợ. Cụ thể, dư nợ kinh doanh bất động sản tăng tới 31.000 tỷ đồng (tương ứng tăng 15%), trong khi dư nợ cho vay mua nhà cá nhân chỉ tăng 9.000 tỷ đồng (tương ứng tăng 6,9%), kéo theo tỷ trọng trong tổng danh mục cho vay giảm xuống.

Chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, Tổng giám đốc VPBank Nguyễn Đức Vinh cho biết: “Trong quý I, dư nợ bất động sản của ngân hàng thực chất là hơi tăng một chút. Tín dụng tiếp tục tăng cho các dự án mà trước đây nằm im thì bây giờ bắt đầu quay trở lại hoạt động, cho nên ngân hàng tiếp tục giải ngân để chủ đầu tư xây dựng và bàn giao xong sản phẩm. Tôi nghĩ sự tăng trưởng hợp lý trong giai đoạn hiện nay vẫn là bổ ích và hoàn toàn có thể tiếp nhận được”.

Giải thích chi tiết hơn, tại cuộc gặp gỡ nhà đầu tư mới đây, ban lãnh đạo VPBank cho biết, việc giải ngân chủ yếu nhắm vào các dự án đã nằm trong kế hoạch từ trước và đạt đầy đủ các điều kiện về mặt pháp lý. Điều này giúp các chủ đầu tư duy trì được nguồn hàng ổn định và đảm bảo tiến độ ra hàng theo đúng dự kiến.

Trong khi đó, tác động kép từ định hướng của Ngân hàng Nhà nước (yêu cầu tín dụng bất động sản không được tăng nhanh hơn tín dụng chung) và mặt bằng lãi suất tín dụng tăng cao đã khiến tốc độ giải ngân cho vay mua nhà có sự chậm lại trong quý I.

Bất động sản có còn là “mỏ vàng”?

Dù có những hướng đi trái chiều trong việc điều tiết dòng vốn ngắn hạn, cả Techcombank và VPBank đều khẳng định bất động sản vẫn là lĩnh vực trọng tâm và đóng vai trò quan trọng trong chiến lược kinh doanh của hai nhà băng này thời gian tới.

Chủ tịch VPBank Ngô Chí Dũng khẳng định ngân hàng không đánh đồng tất cả các phân khúc trong lĩnh vực bất động sản khi quyết định rót vốn.

“VPBank nhìn nhận bất động sản bao gồm rất nhiều mảng khác nhau như bất động sản nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, thương mại và nhà ở. Ngay cả trong mảng nhà ở cũng được chia nhỏ thành nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp, cao cấp và siêu cao cấp. VPBank phân định rõ đâu là phân khúc mang tính chất đầu tư sinh lời và đâu là phân khúc phục vụ nhu cầu sinh sống thực tế của người dân. Thay vì giải ngân dàn trải, ngân hàng chỉ tập trung tài trợ cho các phân khúc có nhu cầu thực sự của xã hội, đặc biệt ưu tiên cho nhà ở xã hội và nhà ở trung cấp”, ông nói.

Đồng thời, ngân hàng sẽ tiếp tục cấp vốn cho các chủ đầu tư đang hoàn thiện được hồ sơ pháp lý để họ tái khởi động dự án, tiếp tục xây dựng và bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Việc rót thêm vốn một cách hợp lý giúp các dự án thoát khỏi cảnh đóng băng, từ đó tạo ra dòng tiền thực tế để ngân hàng có thể thu hồi được nợ cũ và giảm thiểu nguy cơ nợ xấu kéo dài.

Còn tại Techcombank, Chủ tịch Hồ Hùng Anh cũng đánh giá bất động sản đã đóng góp rất lớn cho nền kinh tế trong nhiều năm qua và sẽ tiếp tục là lĩnh vực phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam trong 5 - 10 năm tới.

Tuy nhiên, ngân hàng sẽ có sự phân bổ lại tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ. Nguyên nhân cốt lõi xuất phát từ chiến lược đa dạng hóa danh mục tài sản và bộ lọc rủi ro khắt khe của Techcombank.

Để cân bằng danh mục, Techcombank hiện đang tích cực đẩy mạnh tín dụng vào những phân khúc tiềm năng khác như cho vay tín chấp cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) và sắp tới là cân nhắc tài trợ cho các dự án đầu tư hạ tầng trọng điểm. Khi dư nợ của các mảng này tăng lên, tỷ trọng của bất động sản trong tổng rổ tín dụng tự nhiên sẽ được "pha loãng".

Đồng thời, theo lãnh đạo Techcombank, ngân hàng sẽ tập trung khai thác các khách hàng tốt (cả cá nhân và doanh nghiệp) cũng như chỉ lựa chọn tài trợ cho những dự án có tính thanh khoản thực sự tốt và pháp lý đầy đủ.

“Techcombank kiên quyết không cấp vốn cho các dự án thiếu pháp lý hoặc nằm ở những vị trí không có khả năng thanh khoản”, ông Hồ Hùng Anh nhấn mạnh.

Về khách hàng cá nhân, theo đại diện Techcombank, ngân hàng rất cẩn trọng với nhóm khách hàng đầu cơ và ưu tiên tài trợ cho những người thực sự có nhu cầu mua nhà để ở. “Techcombank chỉ giải ngân khi biết chính xác người mua cuối cùng là ai, dòng tiền được sử dụng như thế nào và dự án có thực sự đáp ứng nhu cầu thực hay không. Nếu nhận thấy khu vực đó không thu hút được sự quan tâm của khách hàng hoặc không xác định rõ dòng tiền, ngân hàng sẽ từ chối tài trợ”, ông cho hay.