Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo bước ngoặt trong quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, theo TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường – giá cả (Bộ Tài chính), nhiều vấn đề cốt lõi chưa được Luật xử lý triệt để, đặc biệt là về cơ chế định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất – những điểm nóng sẽ buộc phải sửa đổi ngay từ nửa cuối năm 2025.
Ví dụ về thu hồi đất, ông Ánh nêu quan điểm: "Thỏa thuận đền bù diễn ra giữa chủ đầu tư dự án thương mại và người có quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án dưới sự giám sát của nhà nước chứ không phải là nhà nước can thiệp hay thậm chí trực tiếp đứng ra thu hồi".
Về giá đất và định giá đất, TS Vũ Đình Ánh cho rằng vấn đề này không thể giải quyết được nếu vẫn giữ nguyên tắc định giá đất sát với giá thị trường.
Theo ông Ánh, cần chuyển sang nguyên tắc định giá theo cơ chế thị trường, hình thành một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch và chuyên nghiệp, gắn kết với các quy định của Luật Giá, Luật Đấu giá tài sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Dân sự cũng như hệ thống tư pháp.
"Trong đó, tổ chức định giá phải chịu trách nhiệm về căn cứ, phương pháp và quy trình định giá; còn người ra quyết định giá đất phải giải trình cơ sở và lý do lựa chọn kết quả định giá cụ thể", ông nói.
Ông Ánh cũng nhấn mạnh cần loại bỏ hoàn toàn khung giá, bảng giá đất, chỉ giữ giá đất cụ thể khi nhà nước giao, cho thuê hoặc thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Giá đất làm căn cứ thực hiện các nghĩa vụ tài chính như thuế, phí, đặt cọc đấu giá đất là giá đất định giá hàng loạt theo vùng và mục đích sử dụng đất. Đồng thời, ông Ánh cho rằng bỏ hẳn phương pháp hệ số điều chỉnh, vì đây là cách làm mang tính chủ quan, thiếu cơ sở khoa học.
Một bất cập khác là việc quản lý nhà nước về giá đất đang được quy định trong nhiều luật khác nhau như Luật Giá, Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản. Theo ông Vũ Đình Ánh, cần đảm bảo tính đồng bộ, khoa học và nhất quán. Theo Luật Giá 2023, giá đất phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai, trong khi khoản 19, Điều 3 Luật Đất đai 2024 lại định nghĩa "giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích". Cách định nghĩa này chưa phản ánh đúng bản chất đất đai và bất động sản.
"Cùng có giá 10 triệu đồng/m2 song không có nghĩa giá mảnh đất 10m2 thì có giá 100 triệu đồng còn mảnh 1.000m2 thì có giá 10 tỷ đồng mà giá đất phải là giá mảnh đất cụ thể với tất cả các yếu tố pháp lý, kinh tế, tài chính, lịch sử thậm chí văn hóa và tâm linh của nó", ông nhấn mạnh.
Ngoài ra, TS Vũ Đình Ánh cũng cho rằng một khoảng trống pháp lý khác là việc chưa thừa nhận và quản lý đất sử dụng đa mục đích, đất hỗn hợp. Theo ông, mục đích sử dụng đất là yếu tố then chốt trong quản lý và khai thác đất đai, chi phối từ quy hoạch, phân loại, giao – cho thuê, chuyển đổi mục đích đến cấp quyền sử dụng và thực hiện các nghĩa vụ tài chính, hành chính.
"Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện chưa đề cập đến việc quản lý đất đa mục đích, đất hỗn hợp, cũng như chưa có cơ chế rõ ràng để hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân khi chuyển đổi mục đích hoặc khi giá trị quyền sử dụng đất gia tăng nhờ đầu tư hạ tầng", ông nêu.
Tags:
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Với tổng vốn gần 1.800 tỷ đồng trên quỹ đất khoảng 180ha, dự án sân golf 36 lỗ vừa được Hà Tĩnh chấp thuận được xem là lớn nhất từng xuất hiện tại địa phương.
(VNF) - UBND TP Hải Phòng giao khu đất trước đây là Nhà mát Sứ Hải Dương để thực hiện dự án khu nhà ở 8,11ha, quy mô hơn 2.800 tỷ đồng, gồm liền kề, chung cư cao tầng và nhà ở xã hội.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế biến động, giới đầu tư đang ưu tiên những tài sản giữ giá và tạo dòng tiền, thay vì các kênh đầu cơ ngắn hạn. Nhà phố thương mại hiện diện như dòng sản phẩm tích sản chiến lược, vừa đảm bảo nguồn thu khai thác ổn định, vừa tăng giá theo sự phát triển của hạ tầng và dân cư.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ tại khu vực hồ Sáu Vó khi hoàn thành sẽ cung cấp khoảng 12.600 căn nhà liền kề, hơn 11.300 căn biệt thự và gần 14.400 căn chung cư.
(VNF) - Hà Nội chấm dứt vai trò của Posco E&C tại khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc, thêm một chung cư ở Hà Nội dừng nhận xe điện vì lo ngại cháy nổ, Hưng Yên công bố giá bán và thuê mua nhà ở xã hội tại 2 tòa CT1, CT2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 5/11.
(VNF) - Thị trường bán lẻ Hà Nội đang hồi phục mạnh mẽ, kèm theo đó là nhu cầu nâng tầm không gian, dịch vụ. Những dự án có vị trí tốt, thiết kế hiện đại và lượng khách hàng hiện hữu trở thành tâm điểm chú ý, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển mạnh ở phía Tây thủ đô.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu chủ đầu tư dự án Khu đô thị Capital Square 3 tạm dừng thi công tại khu vực xảy ra sự cố sụt lún đường khiến 2 ô tô rớt xuống hố.
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
(VNF) - UBND thành phố Hà Nội vừa ra quyết định chấm dứt hiệu lực văn bản liên quan đến việc giao Công ty Posco E&C lập quy hoạch chi tiết, lập dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc (Khu số 9).
(VNF) - TP.HCM xây dựng bảng giá đất từ hơn 140.000 dữ liệu thông tin được các đơn vị tư vấn thu thập, có hơn 10.000 đoạn, tuyến đường sẽ được áp giá.
(VNF) - TTC Group muốn đầu tư gần 500 tỷ làm khu du lịch sinh thái Đà Lạt, Hà Nội giao 7,5ha cho Him Lam làm NƠXH ... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 4/12.
(VNF) - Công ty Cổ phần Him Lam vừa được Hà Nội giao hơn 7,5ha đất tại phường Phúc Lợi để thực hiện dự án Khu nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi.
(VNF) - Xã An Khánh thuộc huyện Hoài Đức cũ nổi lên như tâm điểm nguồn cung của phía tây Hà Nội khi chuẩn bị đón nguồn cung lớn từ hàng loạt dự án. Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng đô thị hóa mạnh mẽ là những thách thức không nhỏ về hạ tầng, giá bán và biên lợi nhuận đầu tư. Bức tranh thị trường tại đây vì thế vừa triển vọng nhưng cũng không ít lực cản.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
