Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo bước ngoặt trong quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, theo TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường – giá cả (Bộ Tài chính), nhiều vấn đề cốt lõi chưa được Luật xử lý triệt để, đặc biệt là về cơ chế định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất – những điểm nóng sẽ buộc phải sửa đổi ngay từ nửa cuối năm 2025.
Ví dụ về thu hồi đất, ông Ánh nêu quan điểm: "Thỏa thuận đền bù diễn ra giữa chủ đầu tư dự án thương mại và người có quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án dưới sự giám sát của nhà nước chứ không phải là nhà nước can thiệp hay thậm chí trực tiếp đứng ra thu hồi".
Về giá đất và định giá đất, TS Vũ Đình Ánh cho rằng vấn đề này không thể giải quyết được nếu vẫn giữ nguyên tắc định giá đất sát với giá thị trường.
Theo ông Ánh, cần chuyển sang nguyên tắc định giá theo cơ chế thị trường, hình thành một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch và chuyên nghiệp, gắn kết với các quy định của Luật Giá, Luật Đấu giá tài sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Dân sự cũng như hệ thống tư pháp.
"Trong đó, tổ chức định giá phải chịu trách nhiệm về căn cứ, phương pháp và quy trình định giá; còn người ra quyết định giá đất phải giải trình cơ sở và lý do lựa chọn kết quả định giá cụ thể", ông nói.
Ông Ánh cũng nhấn mạnh cần loại bỏ hoàn toàn khung giá, bảng giá đất, chỉ giữ giá đất cụ thể khi nhà nước giao, cho thuê hoặc thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Giá đất làm căn cứ thực hiện các nghĩa vụ tài chính như thuế, phí, đặt cọc đấu giá đất là giá đất định giá hàng loạt theo vùng và mục đích sử dụng đất. Đồng thời, ông Ánh cho rằng bỏ hẳn phương pháp hệ số điều chỉnh, vì đây là cách làm mang tính chủ quan, thiếu cơ sở khoa học.
Một bất cập khác là việc quản lý nhà nước về giá đất đang được quy định trong nhiều luật khác nhau như Luật Giá, Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản. Theo ông Vũ Đình Ánh, cần đảm bảo tính đồng bộ, khoa học và nhất quán. Theo Luật Giá 2023, giá đất phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai, trong khi khoản 19, Điều 3 Luật Đất đai 2024 lại định nghĩa "giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích". Cách định nghĩa này chưa phản ánh đúng bản chất đất đai và bất động sản.
"Cùng có giá 10 triệu đồng/m2 song không có nghĩa giá mảnh đất 10m2 thì có giá 100 triệu đồng còn mảnh 1.000m2 thì có giá 10 tỷ đồng mà giá đất phải là giá mảnh đất cụ thể với tất cả các yếu tố pháp lý, kinh tế, tài chính, lịch sử thậm chí văn hóa và tâm linh của nó", ông nhấn mạnh.
Ngoài ra, TS Vũ Đình Ánh cũng cho rằng một khoảng trống pháp lý khác là việc chưa thừa nhận và quản lý đất sử dụng đa mục đích, đất hỗn hợp. Theo ông, mục đích sử dụng đất là yếu tố then chốt trong quản lý và khai thác đất đai, chi phối từ quy hoạch, phân loại, giao – cho thuê, chuyển đổi mục đích đến cấp quyền sử dụng và thực hiện các nghĩa vụ tài chính, hành chính.
"Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện chưa đề cập đến việc quản lý đất đa mục đích, đất hỗn hợp, cũng như chưa có cơ chế rõ ràng để hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân khi chuyển đổi mục đích hoặc khi giá trị quyền sử dụng đất gia tăng nhờ đầu tư hạ tầng", ông nêu.
Tags:
(VNF) - Thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến làn sóng “Nam tiến” của nhà đầu tư miền Bắc, dòng vốn mạnh mẽ đang đổ về TP. HCM và các đô thị vệ tinh. Sự dịch chuyển này đánh dấu bước chuyển quan trọng, mở ra cơ hội tăng giá và định hình lại các thị trường vệ tinh.
(VNF) - Miền Nam đang là thị trường chính của nhà đầu tư miền Bắc hiện nay. Cơ hội nhiều, nhưng giữa “rừng” dự án, chỉ nhà đầu tư cẩn trọng mới nắm chắc cơ hội có lợi nhuận cao.
(VNF) - 237 căn hộ thuộc Khối C thuộc dự án Chung cư cho người thu nhập thấp tại Khu tái định cư Đại Địa Bảo được xác định đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.
(VNF) - Kỷ luật vốn, minh bạch dữ liệu và giá nhà - xét từ góc nhìn nhà đầu tư, dự thảo Nghị quyết kiểm soát giá bất động sản mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến không đơn thuần là nỗ lực “hạ nhiệt” kỳ vọng.
(VNF) - Bén duyên với nghề môi giới bất động sản, bà Nguyễn Thị Thanh Tâm đã có 6 năm kinh nghiệm tại Vingroup trước khi sáng lập và xây dựng nên thương hiệu môi giới bất động sản Queen Land.
(VNF) - Công ty cổ phần Hóa dầu Quân đội (MIPEC) - doanh nghiệp sở hữu năng lực tài chính đáng nể trong lĩnh vực bất động sản đang tăng tốc thi công dự án khu đô thị gần 2.000 tỷ đồng ven sông Cày (Hà Tĩnh).
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc nhu cầu, khi lực lượng trung lưu và thượng trung lưu trẻ nổi lên như nhóm dẫn dắt mới. Theo các chuyên gia, thập kỷ tới sẽ không còn xoay quanh nhóm siêu giàu, mà được định hình bởi những người coi nhà ở là trải nghiệm và phong cách sống, thay vì chỉ là tài sản tích lũy.
(VNF) - Trong khi hàng loạt người dân không thể đặt được lịch trên ứng dụng iHanoi để làm Mẫu 02 xác nhận điều kiện nhà ở mua NƠXH, thì dịch vụ “cò” lại dễ dàng nhận hồ sơ và hứa trả kết quả chỉ sau 5 ngày - một sự đối lập gây nhiều băn khoăn.
(VNF) - UBND tỉnh Bắc Ninh đã phê duyệt chủ trương đầu tư và chọn Tập đoàn Phú Mỹ đầu tư dự án mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2 quy mô 120 ha.
(VNF) - Hiện giá bán hai tòa nhà ở xã hội CT-05 và CT-06 tại huyện Mê Linh do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư có giá dao động từ 14,88 - 14,79 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì).
(VNF) - VinEnergo đầu tư gần 40.000 tỷ đồng điện gió Hà Tĩnh, CTP Invest mở rộng tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 21/11.
(VNF) - Đà Nẵng đang trở thành điểm đến chiến lược của dòng tiền lớn, khi hạ tầng, du lịch và bất động sản biểu tượng cùng tạo nên sức bật mới. Thành phố biển này dần định hình danh mục đầu tư hấp dẫn, thu hút giới tài chính và nhà đầu tư tìm kiếm giá trị dài hạn.
(VNF) - Thị trường khu đông Hà Nội đang chứng kiến giá căn hộ liên tục tăng, các dự án lớn mọc lên dày đặc, biến khu vực này thành “điểm nóng” đầu tư.
(VNF) - Dòng tiền đầu tư miền Bắc đang ồ ạt chảy vào Nam. Từ TP. HCM đến Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, đâu đâu cũng thấy nhà đầu tư Hà Nội “sục sạo”, săn tìm cơ hội mới.
(VNF) - Tọa lạc trên trục đường chính Đại lộ Hừng Đông và các tọa độ “vàng” của dự án The Fullton Edition, Boutique Townhouse (nhà phố thương mại) tựa như mảnh ghép hoàn thiện hệ sinh thái sống - nghỉ dưỡng - mua sắm cho cư dân tương lai.
(VNF) - CTP Invest, ông lớn BĐS KCN Châu Âu, cam kết đầu tư vào các khu vực chiến lược của Hải Phòng, đặc biệt là các dự án tại 20ha Tràng Duệ 3 và 50ha Tiên Lãng 1.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa gửi văn bản đến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu chấn chỉnh tình trạng mất trật tự, môi giới trái phép và thu tiền ngoài quy định tại một số dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Xây dựng chỉ đạo công khai danh sách người mua, thuê mua nhà ở xã hội; TP. HCM sắp mở bán hơn 900 căn nhà ở xã hội giá từ 22 triệu đồng/m2; Hà Nội cho Địa ốc Hải Phong thuê 1,2ha đất... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 20/11.
(VNF) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong 9 tháng năm 2025 duy trì ở mức cao, giá bán vẫn liên tục lập đỉnh, trung bình gần 100 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá leo thang khiến biên lợi nhuận ngày càng mỏng, khiến dòng tiền đầu tư “chảy” mạnh vào thị trường miền Nam, nơi dư địa tăng trưởng giá vẫn còn.
(VNF) - Môi giới hiện đang rao những suất “ngoại giao” tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung – Đông Anh với mức chênh 320 – 400 triệu đồng. Để tăng độ tin cậy, họ không ngần ngại đưa ra cam kết “bao trọn hồ sơ”, khẳng định người mua chỉ việc ngồi nhà chờ ngày nhận phiếu bốc căn như một quy trình đã được sắp đặt sẵn.
(VNF) - Sự xuất hiện của TP. HCM “mới” sau sáp nhập đang mở ra một cấu trúc phát triển hoàn toàn khác, trong đó chuỗi giá trị công nghiệp – điều phối – logistics giữ vai trò then chốt. Theo chuyên gia, mô hình đại đô thị này có nhiều điểm tương đồng với Seoul SMA, cho thấy bất động sản TP. HCM sẽ được tái định hình mạnh mẽ khi hạ tầng, không gian đô thị và chức năng vùng được tối ưu.
(VNF) - Quy mô hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản chuyên phát triển nhà ở đã gia tăng mạnh so với đầu năm. Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng thúc đẩy nợ vay của các doanh nghiệp lập đỉnh mới.
(VNF) - Quyền sử dụng đất với 443 thửa đất tại Ocean Park Vân Đồn và nhiều tài sản bị đấu giá để thu hồi nợ của Công ty Quan Minh tại Ngân hàng MB.
(VNF) - Sau 22 năm nghiên cứu và phát triển, nhà sáng lập Ecopark ra mắt sản phẩm biệt thự rừng Retreat Forest, tích hợp ưu điểm của môi trường sống sinh thái dưới tán rừng, cùng các tiện nghi hiện đại phục vụ cho cư dân.
(VNF) - Thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến làn sóng “Nam tiến” của nhà đầu tư miền Bắc, dòng vốn mạnh mẽ đang đổ về TP. HCM và các đô thị vệ tinh. Sự dịch chuyển này đánh dấu bước chuyển quan trọng, mở ra cơ hội tăng giá và định hình lại các thị trường vệ tinh.
(VNF) - Tuyến đường Bạch Đằng tiếp tục dẫn đầu bảng giá đất tại Đà Nẵng trong dự thảo bảng giá đất mới, với 350 triệu đồng/m2, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026.
