Văn phòng cho thuê tăng 400% vẫn được đăng ký kín chỗ

- Theo Báo cáo Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 của Cushman & Wakefield, tình hình tăng trưởng phân khúc văn phòng cho thuê tại TP.HCM khá khả quan. Nhận định của bà về vấn đề này như thế nào?

Bà Trang Bùi: Theo số liệu thống kê, nguồn cung văn phòng tại TP.HCM 6 tháng vừa qua tăng mạnh, mức tăng trưởng đạt 392% là rất tích cực. Tổng cộng gần 105.000m2 nguồn cung mới của 4 dự án văn phòng đã được bổ sung vào thị trường. Điều này giúp tổng diện tích văn phòng hạng A và B của thành phố hiện có lên hơn 1,6 triệu m2.

Song song với nguồn cung tăng cao, lượng hấp thụ ròng đạt hơn 31.000m2, tỷ lệ lấp đầy khoảng 81% với văn phòng hạng A và 86% với văn phòng hàng B cho thấy nhu cầu thuê văn phòng để làm việc vẫn tăng trưởng tốt. Trong đó, các dự án hạng A được quan tâm nhiều hơn và có những khách thuê hạng B đã tận dụng cơ hội để nâng cấp không gian văn phòng của họ khi chuyển sang hạng A.

Đây là tín hiệu vui vì trong suốt 15 năm qua, thị trường bất động sản nói chung chủ yếu nói đến tăng trưởng phân khúc nhà ở: căn hộ chung cư, nhà liền kề... sau đó là tăng trưởng phân khúc bất động sản công nghiệp khi dòng vốn FDI tăng cao. Còn phân khúc văn phòng cho thuê tăng trưởng rất chậm chạp cho đến nay mới thấy tín hiệu tích cực hơn.

Đáng chú ý, doanh nghiệp hiện không chỉ tìm thuê văn phòng để làm việc thông thường, mà họ còn có xu hướng quan tâm đến nhiều yếu tố lợi ích khác như tiêu chuẩn EDGE, tiêu chuẩn LEED... để hỗ trợ cho môi trường làm việc tốt hơn.

- Bà cho biết cụ thể hơn về xu hướng của tòa nhà văn phòng cho thuê theo các tiêu chuẩn trên?

Tiêu chuẩn EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) là một tiêu chuẩn quốc tế về việc thiết kế và xây dựng các công trình kiến trúc đạt hiệu quả cao về sử dụng tài nguyên thân thiện với môi trường. Tiêu chuẩn này được phát triển bởi Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC) nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về các thiết kế nhà ở, bất động sản và công trình xây dựng tại các quốc gia đang phát triển.

Tiêu chuẩn LEED (Leadership in Energy and Environment Design) là một tiêu chuẩn dành riêng cho các công trình kiến trúc thân thiện với môi trường. Đây là tiêu chuẩn được phát triển bởi Hội đồng Công trình xanh Hoa Kỳ (US Green Building Council).

Cả hai tiêu chuẩn này đều hướng đến mục tiêu tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường. Phát triển theo xu hướng này, trong tương lai các tòa nhà văn phòng hiện đại xuất hiện nhiều hơn, đáp ứng tốt các tiêu chuẩn quốc tế về công trình xanh.

Hiện nay nhân viên văn phòng thế hệ Millennials (những ngưòi sinh ra trong khoảng thời gian 1980 đến 1995) hay Zoomers (những ngưòi sinh ra trong khoảng thời gian từ 1995 đến 2012) rất năng động chiếm đa số. Được tiếp xúc nhiều với việc toàn cầu hóa cũng như môi trường công nghệ đang phát triển như vũ bão, họ có xu hướng được thỏa mãn cho bản thân các tiêu chuẩn làm việc quốc tế. Đơn cử nhu cầu về mạnh khỏe toàn diện và chủ động (Wellness) đang khá phổ biến tại văn phòng làm việc ở các nước tiên tiến trên thế giới, mục tiêu là tối ưu sức khỏe tinh thần lẫn thể chất. Do vậy, nhiều doanh nghiệp chú trọng đến yếu tố này phải tái cấu trúc chiến lược không gian làm việc, vừa để đảm bảo chất lượng nguồn nhân lực, vừa để nâng cao vị thế của họ.

Khảo sát về việc “Sử dụng Văn phòng” của Cushman & Wakefield thực hiện tháng 6.2024 cho thấy, bên cạnh xu hướng tòa nhà xanh và bền vững, mối quan tâm đến sức khỏe của nhân viên và trả nghiệm của họ đang ngày càng tăng. Một số dự án văn phòng đang bắt đầu trang bị thêm các tiện ích như cửa hàng ăn uống, phòng tập thể dục, hồ bơi, sân vườn và các thiết bị công nghệ khác để giám sát chất lượng nước và không khí bên trong tòa nhà.

- Nội dung việc khảo sát này là gì, thưa bà?

Việc khảo sát bao gồm 12 câu hỏi về việc người lao động ngày nay kỳ vọng thế nào về cách sử dụng không gian làm việc. Tiến hành thu thập khảo sát được thực hiện từ hơn 2.500 nhân viên của khoảng 550 công ty, có quy mô từ 25 đến hơn 1.000 nhân viên, đến từ 15 ngành nghề khác nhau.

Theo đó, phần lớn (82%) nhân viên được khảo sát cho biết công ty họ chưa áp dụng mô hình làm việc kết hợp. Trong khi số còn lại cho biết đã triển khai chính sách làm việc từ xa nhưng tỷ lệ người thực hiện vẫn dưới 25%. Đa số người lao động Việt Nam vẫn cần có một không gian làm việc như văn phòng để có thể làm việc hiệu quả nhiều hơn. Văn phòng là nơi giúp nhân viên tiếp cận các thiết bị và công nghệ cần thiết, tương tác với đồng nghiệp, đồng thời giúp nhân viên tăng cường đổi mới và sáng tạo. Thậm chí nhiều ý kiến cho rằng văn phòng là nơi giúp họ cải thiện được sự cân bằng giữa công việc và cuộc sống, đóng góp vào bản sắc và văn hóa công ty.

Nhân viên mong muốn có được đầy đủ các tiện ích xung quanh văn phòng như cửa hàng bán lẻ, nhà hàng, quán cà phê, cửa hàng tiện lợi, bãi đậu xe rộng rãi, dịch vụ chăm trẻ, dịch vụ chăm thú cưng, không gian xanh, vườn cảnh quan ở xung quanh nơi làm việc. Đặc biệt là văn phòng dễ dàng tiếp cận các khu vực cộng đồng như các nơi diễn ra các sự kiện xã hội, địa điểm giao lưu kết nối và các lớp đào tạo. Một xu hướng mới cũng đang ‘nở rộ’ là làm việc tại những địa điểm thứ ba (third-place) như coworking hay quán café và tất cả những điều này có thể định hình lại bức tranh thị trường văn phòng trong tương lai.

Khảo sát cũng cho thấy, tại đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, lực lượng chủ yếu là nhóm người trẻ tuổi, không gian nhà ở chưa chú trọng việc xây dựng thêm phòng làm việc. Bên cạnh đó, ảnh hưởng của tiếng ồn, thiếu ánh sáng, khích thước bàn ghế không đạt chuẩn làm việc trong thời gian dài, các vấn đề về kết nối internet, điện thoạt hoặc máy in là những lý do để khẳng định rằng văn phòng sẽ góp phần quan trọng trong công việc.

Đồng thời, yêu cầu về nơi làm việc sẽ thay đổi đáng kể, các không gian bên trong văn phòng cũng đang tìm cách linh hoạt hơn nữa, cho phép điều chỉnh chức năng các khu vực trở thành những không gian kết nối, phòng hội nghị, nơi gặp gỡ trang trọng, không gian giải trí và đào tạo cũng như có thể sử dụng để làm việc trong từng thời điểm của một ngày.

- Để thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục phát huy, duy trì đà tăng trưởng trong thời gian tới, bà có đề xuất nào cho các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc bất động sản này?

Với số liệu có 78% số người được khảo sát cho rằng công suất sử dụng văn phòng sẽ không thay đổi hoặc tiếp tục tăng thêm trong 3 năm tới. Có thể khẳng định, phân khúc văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong tương lai.

Vấn đề đặt ra đó là hiệu quả về chi phí vẫn là ưu tiên hàng đầu của doanh nghiệp. Tiếp theo đó là các yếu tố về phân hạng, thiết kế, đặc điểm kỹ thuật và dịch vụ quản lý của tòa nhà. Yếu tố nổi bật hơn thuộc về các chỉ tiêu ESG, các chứng chỉ như đã nói ở trên.

Những văn phòng cho thuê đạt được các chứng chỉ này có tác dụng tích cực cho cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp thuê. Trong khi tòa nhà bền vững có khả năng sử dụng hiệu quả nguồn năng lượng khí thải, tạo ra các cộng đồng thân thiện với môi trường hơn và từ đó đặt được mức giá thuê cao hơn, có tỷ lệ trống thấp hơn so với các tòa nhà không có các chứng chỉ này.

Việc cân bằng giữa những điều nhân viên mong muốn và những mục tiêu mà doanh nghiệp hướng tới là chìa khóa để duy trì năng suất và sự gắn kết của lực lượng lao động. Tuy nhiên, sẽ không có một giải pháp hoàn hảo nào thỏa được tất cả mọi nhu cầu ở mọi nơi. Nhìn chung, rõ ràng là văn phòng sẽ vẫn là một phần quan trọng trong cảnh quan đô thị trong tương lai tại Việt Nam. Nhưng nó sẽ khác hơn về chất: đa mục đích, linh hoạt, dễ thích nghi, tập trung vào người làm việc. Các tòa nhà sẽ cần cung cấp một loạt các dịch vụ tiện ích bổ sung nhằm tạo ra sự khác biệt và đáp ứng được nhu cầu ngày càng thay đổi của thị trường lao động.