Ba rào cản đất đai, quy hoạch khiến dự án BĐS tiếp tục bế tắc

Từ ngày 1/8 tới đây, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ chính thức có hiệu lực. Đây là sự kiện quan trọng được kỳ vọng sẽ tạo nên những thay đổi lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Trước thời điểm bộ 3 luật trên có hiệu lực, chuyên gia phân tích thực trạng, điểm nghẽn của thị trường và những khó khăn, thách thức trong phát triển thị trường bất động sản hiện nay.

Chia sẻ tại hội thảo "Tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển", ThS Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản đã chỉ ra nhiều rào cản pháp lý khiến doanh nghiệp gặp khó khi triển khai dự án bất động sản.

Không đồng bộ giữa quy hoạch, sử dụng đất của DN cổ phần hóa

Thứ nhất, việc không đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa.

Do đó, cần sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật theo hướng Chính phủ xem xét trình Quốc hội sửa đổi nội dung điểm (m) Khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội theo hướng việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hoá thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai; không phát sinh các điều kiện tuân thủ quy định sử dụng đất theo đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt.

Ngoài ra, bổ sung quy định về điều khoản chuyển tiếp tại Nghị định số 126/2017/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định số 140/2020/NĐ-CP theo hướng: các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa, bao gồm cả trường hợp doanh nghiệp hiện nay không còn vốn của nhà nước, nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất thì UBND tỉnh có trách nhiệm rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất của các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa.

Quy định trên nhằm tháo gỡ cho rất nhiều trường hợp doanh nghiệp đã cổ phần hóa nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất.

Đồng thời, khi ban hành nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ cần hướng dẫn rõ trong trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của các địa phương nhưng không phù hợp với phương án phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất đã được phê duyệt thì sẽ xử lý thế nào.

Nhà ở thương mại không có “đất ở” vẫn phải tiếp tục chờ

Rào cản thứ hai, là dự án nhà ở thương mại không có “đất ở” vẫn phải tiếp tục chờ.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện theo một trong ba phương thức: (i) đấu giá quyền sử dụng đất, (ii) đấu thầu, (iii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Vấn đề phức tạp nảy sinh với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất Đai 2024 thì quy định nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” mới được chấp thuận nhà đầu tư, không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Như vậy, với các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có “đất ở” thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở... Cách tiếp cận hiện hành này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian qua. Tính đến đầu năm 2022, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, rất nhiều địa phương bị ách tắc, trong đó Hà Nội có 102 dự án, TP. HCM có 150 dự án, Bình Dương 40 dự án…

Thực tế nêu trên sẽ dẫn đến khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích “đất ở” được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.

Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc nhà nước thu hồi đất.

Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh (ví dụ các khu du lịch, khu sản xuất kinh doanh đã được nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, điều chỉnh quy hoạch đô thị thành nhà ở thương mại) sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch.

Điều này dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, không thực hiện được đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Vì vây, Chính phủ xem xét hoàn thiện và tiếp tục trình Quốc hội xem xét bổ sung vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh điều chỉnh năm 2025; trình Quốc hội thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở để tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp đang “kẹt” vì không có đất ở.

Nhiều vướng mắc trong lập quy hoạch đô thị 1/500

Rào cản thứ ba là việc lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị chi tiết 1/500 còn nhiều vướng mắc.

Theo quy định tại Điều 29 Khoản 1 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi năm 2022) quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư gồm: (i) đấu giá quyền sử dụng đất, (ii) đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất và hình thức (iii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Cũng theo quy định của Luật Đất đai 2024, trong trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết 1/500 là của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 125 Khoản 2 Điểm (c) Luật Đất đai 2024 quy định “có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở”.

Tương tự, với các dự án tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu thầu, Luật Đất đai 2024 (Điểm b Khoản 3 Điều 126 và Điểm b Khoản 7 Điều 126) quy định ủy ban nhân dân cấp tỉnh “tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000”.

Như vậy, về cơ bản, trong trường hợp dự án đầu tư thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất thì trách nhiệm lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của ủy ban nhân dân và cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì một trong các yêu cầu khi thẩm định dự án để chấp thuận chủ trương đầu tư là dự án phải phù hợp với quy hoạch (Khoản a Điểm 3 Điều 33 Luật Đầu tư).

Với dự án nhà ở còn phải “thực hiện theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt” (Điểm a Khoản 1 Điều 33 Luật Nhà ở 2023). Thực tế thẩm định các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án nhà ở thương mại, các địa phương đều yêu cầu phải có quy hoạch 1/500 đã duyệt làm căn cứ đánh giá. Như vậy, nếu không có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt thì doanh nghiệp sẽ không có cơ sở và căn cứ để trình hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Trong khi đó, do nguồn lực hạn chế, nhiều khu vực tại địa phương mới chỉ có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu được duyệt và “phủ”; nhiều khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500. Do chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, chưa có dự án đầu tư nên doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất hợp pháp chưa được xác định là “chủ đầu tư dự án” nên không thuộc đối tượng được lập quy hoạch chi tiết 1/500.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, để tháo gỡ cho các tình huống vướng mắc trên thực tế như trên, đề xuất cần có quy định cho phép doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được lập quy hoạch chi tiết 1/500 với các khu vực doanh nghiệp đang có quỹ đất hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai (để loại trừ trường hợp dự án phải đấu thầu, đấu giá khi đó trách nhiệm lập quy hoạch sẽ của cơ quan nhà nước). Điều này góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, đẩy nhanh việc “phủ” quy hoạch và cũng không tạo nên tình trạng lợi ích nhóm.

“Đối với các khu vực đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được duyệt, doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được đề xuất ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận để tổ chức lập nhiệm vụ và quy hoạch chi tiết trong trường hợp đã có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật về đất đai mà dự án không thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu đấu giá, trừ trường hợp quy định của pháp luật”, ông Tuấn kiến nghị.