Ba rào cản đất đai, quy hoạch khiến dự án BĐS tiếp tục bế tắc
Lệ Chi -
06/07/2024 06:30 (GMT+7)
(VNF) - Luật sư Phạm Thanh Tuấn chỉ ra nhiều rào cản đối với doanh nghiệp làm dự án bất động sản như sự không đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa; dự án nhà ở thương mại không có "đất ở" vẫn phải tiếp tục chờ và quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị chi tiết 1/500 còn nhiều vướng mắc.
Từ ngày 1/8 tới đây, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ chính thức có hiệu lực. Đây là sự kiện quan trọng được kỳ vọng sẽ tạo nên những thay đổi lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Trước thời điểm bộ 3 luật trên có hiệu lực, chuyên gia phân tích thực trạng, điểm nghẽn của thị trường và những khó khăn, thách thức trong phát triển thị trường bất động sản hiện nay.
Chia sẻ tại hội thảo "Tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển", ThS Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản đã chỉ ra nhiều rào cản pháp lý khiến doanh nghiệp gặp khó khi triển khai dự án bất động sản.
Không đồng bộ giữa quy hoạch, sử dụng đất của DN cổ phần hóa
Thứ nhất, việc không đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa.
Do đó, cần sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật theo hướng Chính phủ xem xét trình Quốc hội sửa đổi nội dung điểm (m) Khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội theo hướng việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hoá thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai; không phát sinh các điều kiện tuân thủ quy định sử dụng đất theo đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt.
Luật sư, ThS Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản.
Ngoài ra, bổ sung quy định về điều khoản chuyển tiếp tại Nghị định số 126/2017/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định số 140/2020/NĐ-CP theo hướng: các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa, bao gồm cả trường hợp doanh nghiệp hiện nay không còn vốn của nhà nước, nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất thì UBND tỉnh có trách nhiệm rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất của các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa.
Quy định trên nhằm tháo gỡ cho rất nhiều trường hợp doanh nghiệp đã cổ phần hóa nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất.
Đồng thời, khi ban hành nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ cần hướng dẫn rõ trong trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của các địa phương nhưng không phù hợp với phương án phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất đã được phê duyệt thì sẽ xử lý thế nào.
Nhà ở thương mại không có “đất ở” vẫn phải tiếp tục chờ
Rào cản thứ hai, là dự án nhà ở thương mại không có “đất ở” vẫn phải tiếp tục chờ.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện theo một trong ba phương thức: (i) đấu giá quyền sử dụng đất, (ii) đấu thầu, (iii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Vấn đề phức tạp nảy sinh với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất Đai 2024 thì quy định nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” mới được chấp thuận nhà đầu tư, không thông qua đấu giá, đấu thầu.
Như vậy, với các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có “đất ở” thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở... Cách tiếp cận hiện hành này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian qua. Tính đến đầu năm 2022, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, rất nhiều địa phương bị ách tắc, trong đó Hà Nội có 102 dự án, TP. HCM có 150 dự án, Bình Dương 40 dự án…
Thực tế nêu trên sẽ dẫn đến khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích “đất ở” được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.
Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc nhà nước thu hồi đất.
Dự án Manhattan Tower (Hà Nội) xây đến tầng 21 rồi "đắp chiếu" nhiều năm qua
Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh (ví dụ các khu du lịch, khu sản xuất kinh doanh đã được nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, điều chỉnh quy hoạch đô thị thành nhà ở thương mại) sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch.
Điều này dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, không thực hiện được đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Vì vây, Chính phủ xem xét hoàn thiện và tiếp tục trình Quốc hội xem xét bổ sung vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh điều chỉnh năm 2025; trình Quốc hội thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở để tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp đang “kẹt” vì không có đất ở.
Nhiều vướng mắc trong lập quy hoạch đô thị 1/500
Rào cản thứ ba là việc lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị chi tiết 1/500 còn nhiều vướng mắc.
Theo quy định tại Điều 29 Khoản 1 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi năm 2022) quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư gồm: (i) đấu giá quyền sử dụng đất, (ii) đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất và hình thức (iii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Cũng theo quy định của Luật Đất đai 2024, trong trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết 1/500 là của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 125 Khoản 2 Điểm (c) Luật Đất đai 2024 quy định “có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở”.
Tương tự, với các dự án tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu thầu, Luật Đất đai 2024 (Điểm b Khoản 3 Điều 126 và Điểm b Khoản 7 Điều 126) quy định ủy ban nhân dân cấp tỉnh “tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000”.
Như vậy, về cơ bản, trong trường hợp dự án đầu tư thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất thì trách nhiệm lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của ủy ban nhân dân và cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên, với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì một trong các yêu cầu khi thẩm định dự án để chấp thuận chủ trương đầu tư là dự án phải phù hợp với quy hoạch (Khoản a Điểm 3 Điều 33 Luật Đầu tư).
Với dự án nhà ở còn phải “thực hiện theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt” (Điểm a Khoản 1 Điều 33 Luật Nhà ở 2023). Thực tế thẩm định các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án nhà ở thương mại, các địa phương đều yêu cầu phải có quy hoạch 1/500 đã duyệt làm căn cứ đánh giá. Như vậy, nếu không có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt thì doanh nghiệp sẽ không có cơ sở và căn cứ để trình hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
Trong khi đó, do nguồn lực hạn chế, nhiều khu vực tại địa phương mới chỉ có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu được duyệt và “phủ”; nhiều khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500. Do chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, chưa có dự án đầu tư nên doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất hợp pháp chưa được xác định là “chủ đầu tư dự án” nên không thuộc đối tượng được lập quy hoạch chi tiết 1/500.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, để tháo gỡ cho các tình huống vướng mắc trên thực tế như trên, đề xuất cần có quy định cho phép doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được lập quy hoạch chi tiết 1/500 với các khu vực doanh nghiệp đang có quỹ đất hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai (để loại trừ trường hợp dự án phải đấu thầu, đấu giá khi đó trách nhiệm lập quy hoạch sẽ của cơ quan nhà nước). Điều này góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, đẩy nhanh việc “phủ” quy hoạch và cũng không tạo nên tình trạng lợi ích nhóm.
“Đối với các khu vực đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được duyệt, doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được đề xuất ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận để tổ chức lập nhiệm vụ và quy hoạch chi tiết trong trường hợp đã có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật về đất đai mà dự án không thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu đấu giá, trừ trường hợp quy định của pháp luật”, ông Tuấn kiến nghị.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đầy biến động, Việt Nam đang đặt ra mục tiêu đầy “tham vọng” là tăng trưởng GDP trên 8% trong năm 2025 và xa hơn là đạt mức tăng trưởng hai con số (10% trở lên) trong những năm tiếp theo. Để hiện thực hóa tham vọng này, theo các chuyên gia, cải cách mô hình quản lý kinh tế sẽ giúp bộ máy phát triển một cách trơn tru, có thể giúp cải thiện tăng trưởng GDP lên 1 - 2%, thêm cơ hội tăng trưởng 2 con số.
(VNF) - Năm 2025, DN phải đối mặt với nhiều khó khăn cả trong và ngoài nước. Thị trường thế giới tiềm ẩn nhiều biến động khi cuộc chiến thuế quan này càng nóng lên, nhu cầu trong nước phục hồi chậm... Trong khi đó những điểm nghẽn về môi trường kinh doanh, thiếu vốn vẫn chưa được xử lý dứt điểm.
(VNF) - Theo đánh giá của các chuyên gia, để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP là 8%, thì tăng trưởng tín dụng 16% là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, mục tiêu này có đạt được hay không phải dựa trên khả năng hấp thụ vốn của thị trường.
(VNF) - Để đạt được mục tiêu tăng trưởng GDP trên 8% trở lên trong năm 2025, GS.TSKH Nguyễn Mại cho rằng cần phải lưu ý đến tình hình sản xuất, mở rộng, nâng cao năng lực của doanh nghiệp.
(VNF) - “Cuộc cách mạng” tinh gọn bộ máy được đánh giá sẽ tạo ra những thay đổi quan trọng trong cơ cấu thu – chi ngân sách, thúc đẩy sự chuyển động nhanh, mạnh, hiệu quả của bộ máy hành chính, mang lại lợi ích rất lớn cho nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Để tạo được đột phá trong cải cách thể chế, Luật sư Nguyễn Tiến Lập, trọng tài viên Trung tâm
trọng tài quốc tế Việt Nam, cho rằng phải từ bỏ được tư duy không quản được thì cấm.
(VNF) - Trong nền kinh tế có chế độ tỷ giá tương đối cố định như Việt Nam, chính sách tiền tệ sẽ ít hiệu quả hơn so với chính sách tài khóa, vì vậy trong ngắn hạn, đẩy mạnh giải ngân nguồn vốn đầu tư công hiệu quả sẽ mang lại tác động tích cực hơn.
(VNF) - PGS-TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, để đạt được mục tiêu tăng trưởng cao cần cách tiếp cận khác thường. Theo đó, để hiện thực hóa mục tiêu trở thành quốc gia thu nhập trung bình cao vào năm 2030 và thu nhập cao vào năm 2045, Việt Nam đặt mục tiêu và hướng đi trong năm 2025 là tập trung phát triển kinh tế số, công nghiệp bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI) và kinh tế xanh.
(VNF) - Ông Nguyễn Hoàng Linh, Giám đốc Nghiên cứu, Công ty Quản lý Quỹ VCBF cho biết:
Trong cơ cấu vốn đầu tư toàn xã hội, thực tế đầu tư tư nhân mới chiếm tỷ trọng cao nhất. Trong những năm gần đây, đầu tư tư nhân tăng trưởng rất chậm, năm 2023 là gần 3% năm 2024 là khoảng 8 - 9%, thấp hơn mức tăng trưởng trung bình 15% của các năm trước dịch.
(VNF) - Về quyết định Mỹ áp thuế 25% với mặt hàng sắt thép của tất cả các nước, một số doanh nghiệp sắt thép khẳng định khi các doanh nghiệp ở các nước khác cũng chịu cùng chung mức thuế như Việt Nam khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp Việt sẽ cao hơn.
(VNF) - Trong những năm qua, chúng ta thường tiếp cận với thông tin rằng tăng trưởng GDP của Việt Nam chủ yếu dựa vào khối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), còn doanh nghiệp tư nhân trong nước chỉ đóng góp rất ít, thậm chí chỉ chiếm 10% GDP. Tuy nhiên, thông tin này không chính xác và đã trở nên lạc hậu, theo chia sẻ của doanh nhân Đỗ Cao Bảo, thành viên HĐQT tập đoàn FPT.
(VNF) - Ông Phan Đức Hiếu - Uỷ viên thường trực, Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định, nếu chúng ta phát huy được năng lực của doanh nghiệp nội địa cũng như nguồn lực trong nước thì sự phát triển sẽ bền vững và lâu dài hơn.
(VNF) - Khi nhu cầu đầu tư và tích trữ vàng của người dân vẫn duy trì ở mức cao, thị trường vàng trở nên sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều biến động. Chính vì vậy, việc đưa ra các giải pháp quản lý hiệu quả không chỉ giúp ổn định thị trường mà còn góp phần đảm bảo sự minh bạch, hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người dân.
(VNF) - Để có được mức tăng trưởng 8% cho 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI khẳng định: Thể chế là yếu tố mang tính quyết định việc chúng ta tiến hay lùi và vươn mình đến đâu.
(VNF) - Để nền kinh tế có thể đảm bảo tốc độ tăng trưởng trong 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số nếu có điều kiện thuận lợi, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP. HCM cho rằng, chúng ta cần thực thi chính sách tiền tệ linh hoạt và theo diễn biến của thị trường, kèm theo đó là cần có những công cụ dự báo tốt, việc điều hành chính sách mang tính kịp thời hơn, tránh trường hợp sự việc đã xảy ra chúng ta mới tìm cách ứng phó thì sẽ không kịp bởi chính sách tiền tệ thường có độ trễ.
(VNF) - Về mục tiêu tăng trưởng 8%, thậm chí đạt hai con số nếu điều kiện thuận lợi, trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Chí Dũng, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư khẳng định, đây là mục tiêu cao, nhiều thách thức nhưng có thể đạt được và cần quyết tâm đạt được để tạo đà tăng trưởng bứt phá cho kỷ nguyên phát triển mới.
(VNF) - Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng 8% cho 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số trong dài hạn. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động khó dự đoán, những khó khăn và thách thức trong nước vẫn khó đoán định thì việc thực hiện mục tiêu tăng trưởng như trên dường như không phải dễ dàng.
(VNF) - PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân (Đại học Kinh tế TP. HCM) cho rằng câu chuyện của năm sau sẽ là sự đánh đổi giữa lãi suất và tỷ giá. Nếu muốn giảm lãi suất, Chính phủ phải hy sinh tỷ giá và ngược lại.
(VNF) - Để duy trì đà tăng trưởng trong năm 2025, việc duy trì ổn định kinh tế vĩ mô với sự kết hợp cân bằng hơn giữa các chính sách tiền tệ và tài khóa là điều cần thiết. Trong thời gian tới, các chính sách phối hợp là rất quan trọng để hỗ trợ phục hồi kinh tế.
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế quốc dân còn nhiều khó khăn phía trước, kinh tế thế giới có nhiều biến động khó đoán, các động lực tăng trưởng cũ đã cạn, thì doanh nghiệp tư nhân được xem là sự kỳ
vọng của nền kinh tế. Bởi vậy, đẩy mạnh cải cách thể chế, cải thiện môi trường kinh doanh là điều
hết sức quan trọng để doanh nghiệp tư nhân phát huy tối đa tiềm lực và phát triển mạnh mẽ.
(VNF) - Trong một thế giới VUCA (Biến động – Không chắc chắn – Phức tạp – Mơ hồ) thì có một điều ngày càng trở nên rõ ràng hơn là vai trò và vị thế không ngừng gia tăng của Việt Nam. Việc trở thành đối tác chiến lược toàn diện với Hoa Kỳ cùng với đó là sự nâng cấp mối quan hệ ngoại giao với nhiều quốc gia lớn đã đưa vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế gia tăng và mở ra những vận hội mới cho đất nước.
(VNF) - Nhân dịp Xuân Ất Tỵ 2025, ông Norman Lim - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam (SingCham Việt Nam) đã chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance về những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm mới với những yếu tố định hình tăng trưởng bền vững.
(VNF) - Trao đổi cùng Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, TS Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương, khẳng định chính hệ thống pháp luật hiện nay là
“thủ phạm” khiến chúng ta tự trói buộc chính mình, kìm hãm sự phát triển. Ông cho rằng nếu khơi thông điểm nghẽn này thì việc kinh tế Việt Nam tăng trưởng hai con số là điều hoàn toàn có thể đạt được.
(VNF) - Giám đốc Quốc gia, Viện Tony Blair tại Việt Nam cho rằng, nền tảng thiết yếu để một Trung tâm tài chính quốc tế thành công là ở thiết kế thể chế.
(VNF) - TS Phạm Hùng Tiến - Chuyên gia về đầu tư FDI chỉ ra rằng, các tỉnh Phía Bắc có giá trị xuất khẩu thuộc nhóm dẫn đầu cả nước nhưng lại nằm ngoài nhóm 10 thu ngân sách lớn. Điều này phần nào cho thấy, phần nhận được từ các "kỳ tích" xuất khẩu mà doanh nghiệp FDI mang lại là không tương xứng, thậm chí là rất ít.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đầy biến động, Việt Nam đang đặt ra mục tiêu đầy “tham vọng” là tăng trưởng GDP trên 8% trong năm 2025 và xa hơn là đạt mức tăng trưởng hai con số (10% trở lên) trong những năm tiếp theo. Để hiện thực hóa tham vọng này, theo các chuyên gia, cải cách mô hình quản lý kinh tế sẽ giúp bộ máy phát triển một cách trơn tru, có thể giúp cải thiện tăng trưởng GDP lên 1 - 2%, thêm cơ hội tăng trưởng 2 con số.
(VNF) - Dự án Khu đô thị xanh Dragon City-Park đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khiến khách hàng của dự án nhiều năm qua gặp khó khăn.
