Bất động sản mở những kênh vốn tỷ USD mới

Ngân hàng đẩy vốn rẻ vào bất động sản

Có một thực tế đáng lưu ý là giữa lúc nhiều ngân hàng chật vật xử lý nợ xấu bất động sản, tỷ trọng cho vay bất động sản tại không ít ngân hàng vẫn đang tăng đều đặn qua từng quý. Theo báo cáo của SSI Research, trong quý I/2024, nhiều ngân hàng tiếp tục đẩy mạnh cho vay bất động sản, trong đó phải kể đến Techcombank, MBBank, VPBank, HDBank…

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2024, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tính đến cuối tháng 3/2024 của Techcombank là 194.073 tỷ đồng, tăng 9,7% so với thời điểm cuối năm 2023. Kéo theo đó, tỷ trọng dư nợ vay bất động sản trên tổng dư nợ của Techcombank cũng tăng từ 35,2% lên 36%.

Một ngân hàng khác là MBBank cũng thuộc nhóm tăng cường cho vay bất động sản. Tính đến cuối quý I/2024, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của MBBank tăng 4,6% so với cuối năm 2023, lên 45.267 tỷ đồng và góp gần một nửa vào tổng tăng trưởng tín dụng của ngân hàng. Trong khi đó, dư nợ cho vay lĩnh vực bán buôn, bán lẻ và sửa chữa ô tô và xe có động cơ khác – lĩnh vực từng là chủ lực của MBBank, lại giảm 0,5% trong cùng kỳ.

Tại VPBank, tính chung cả cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay cá nhân để mua nhà và nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt hơn 207.500 tỷ đồng vào cuối quý I/2024, tăng hơn 6.820 tỷ đồng. Lĩnh vực này cũng đóng góp tới hơn 40% vào tăng trưởng tín dụng trong quý I/2024 của ngân hàng.

Ở những ngân hàng giảm tỷ trọng cho vay bất động sản, lĩnh vực này vẫn góp phần không nhỏ vào tăng trưởng tín dụng của ngân hàng. Đơn cử như SHB, dư nợ cho vay bất động sản tính đến cuối quý I/2024 giảm 2,5% so với cuối năm 2023. Tuy vậy, bất động sản vẫn là lĩnh vực có dư nợ cho vay lớn thứ hai của SHB, chỉ xếp sau hoạt động cho vay kinh doanh ô tô và xe động cơ khác.

Bất động sản vẫn luôn là một trong những trụ cột chính, “gánh” tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng trong nhiều năm qua và rõ nét nhất từ giai đoạn năm 2018 đến nay. Đáng nói, trong giai đoạn 2020 – 2021, dù toàn bộ nền kinh tế chững lại do dịch Covid-19 nhưng tín dụng cho vay bất động sản vẫn tăng lần lượt 12% và 15,7%. Hay như năm 2023, khi thị trường bất động sản gần như “đóng băng”, tín dụng cho vay bất động sản vẫn đạt 2,88 triệu tỷ đồng, tăng 11,8% so với năm trước đó. Trong năm 2024, bất động sản vẫn tiếp tục là lĩnh vực được nhiều ngân hàng ưu tiên.

Chia sẻ với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, lãnh đạo của một ngân hàng thương mại cho biết: “Bất động sản vẫn luôn là một trong những lĩnh vực mà ngân hàng chú trọng và triển khai nhiều ưu đãi. Không chỉ giảm và duy trì lãi suất cho vay ở mức thấp, ngân hàng còn thiết kế gói vay bất động sản dựa trên nhu cầu thực của khách hàng.

Doanh nghiệp địa ốc giảm phụ thuộc vào tín dụng

Báo cáo mới nhất của Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS) chỉ ra: “Trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thể mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ NPL của các ngân hàng tăng lên mức 2,5% (so với khoảng 2,2% hồi đầu năm). Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân, từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp bất động sản”.

Nhiều chuyên gia cũng nhận định, chỉ các doanh nghiệp với quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh mới có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng dễ dàng. Trong khi đó, phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó bởi tài sản đảm bảo cho khoản vay không đáp ứng yêu cầu của ngân hàng. Cộng thêm với những rào cản về pháp lý lẫn các quy định trong giải ngân tín dụng, nhiều doanh nghiệp bất động sản loay hoay trong việc vay vốn.

Chuyên gia của MSB chỉ ra, trong bối cảnh sức khỏe tài chính còn yếu, chưa tiếp cận được nguồn vốn, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ tích cực huy động vốn trên sàn và thông qua các dự án M&A trong phần còn lại của năm 2024.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản như Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va, Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền… đang quay lại sàn chứng khoán để giải tỏa áp lực dòng vốn duy trì hoạt động và đầu tư phát triển.

Cụ thể, theo kế hoạch năm 2024, Phát Đạt dự kiến chào bán tối đa 134 triệu cổ phiếu với tỷ lệ chào bán là 1:5,5 (cổ đông nắm giữ 5,5 cổ phiếu được mua 1 cổ phiếu mới), giá chào bán là 10.000 đồng/cổ phiếu (thấp hơn đáng kể so với thị giá hiện tại là hơn 28.000 đồng/cổ phiếu). Nếu hoàn thành, vốn điều lệ của công ty có thể tăng từ 7.388 tỷ đồng lên mức hơn 8.730 tỷ đồng. Số tiền dự kiến thu được sẽ được sử dụng để triển khai loạt dự án như khu đô thị sinh thái Nhơn Hội, khu dân cư Bắc Hà Thanh…

Trước đó, Đất Xanh cũng đã hoàn tất việc chào bán hơn 101 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 12.000 đồng/cổ phiếu. Tổng số vốn huy động được là hơn 1.220 tỷ đồng. Novaland cũng công bố phương án phát hành thêm 1,37 tỷ cổ phiếu riêng lẻ cho cổ đông hiện hữu và cho người lao động (ESOP) năm 2022 và 2023. Nếu thực hiện thành công, Novaland dự kiến thu về khoảng 500 triệu USD.

Ngoài huy động vốn trên sàn chứng khoán, thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024 được cho là sẽ chứng kiến nhiều thương vụ M&A của cả doanh nghiệp trong nước lẫn nước ngoài. Theo đó, từ cuối năm 2023 đến nay, đã có nhiều nhà đầu tư ngoại "bắt tay" cùng doanh nghiệp trong nước để triển khai các dự án thông qua hình thức M&A. Điển hình là thương vụ M&A của Becamex IDC chuyển nhượng dự án khu đô thị Tân Thành Bình Dương rộng 18,9ha tại TP. Thủ Dầu Một cho Capital Land. Hay như dự án khu đô thị Một thế giới - The One World tại Bình Dương được Công ty Địa ốc Kim Oanh chuyển nhượng cho tập đoàn danh tiếng Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development để triển khai với tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD.

Nhiều doanh nghiệp nội cũng quay lại đường đua M&A bất động sản trong thời gian này, trong đó phải kể đến kế hoạch thâu tóm Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Lộc Minh của Khang Điền và thâu tóm Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xanh Kỳ Sơn của Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát.

Trái lại, cũng có những doanh nghiệp bất động sản “manh nha” quay trở lại đường đua phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Theo báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, trong 4 tháng đầu năm, lượng trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành chiếm tới 51,2%, cao hơn gấp 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

“Cùng với ngành ngân hàng, bất động sản sẽ dẫn dắt sự phục hồi của giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới trong năm 2024”, chuyên gia của tổ chức xếp hạng tín nhiệm VIS Rating nhận định.