M&A bất động sản: Mờ nhạt nửa đầu năm

Trong 5 tháng đầu năm 2024, số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố cho thấy, tổng vốn đầu tư FDI vào ngành bất động sản đạt gần 1,98 tỷ USD, chiếm gần 17,9% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 70,8% so với cùng kỳ. Singapore, Hồng Kông, Nhật Bản là 3 quốc gia/vùng lãnh thổ dẫn đầu về tổng vốn đầu tư tại Việt Nam.

Theo số liệu của Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, thời gian từ cuối năm 2023 đến nay, thị trường đã ghi nhận khoảng 16 thương vụ M&A bất động sản tiêu biểu. Các nhà đầu tư ngoại chủ yếu đến từ các quốc gia/vùng lãnh thổ: Malaysia, Đài Loan, Trung Quốc, Nhật Bản. Nhóm đầu tư này tập trung chủ yếu tại các tỉnh thành như: Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương (Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc); Bình Dương, TP. HCM, Đồng Nai (Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam). Khối lượng đầu tư chảy vào các mảng: 40% là nhà ở, 60% là bất động sản công nghiệp tính theo giá trị giao dịch.

Bước vào nửa đầu năm 2024, thị trường M&A bất động sản chưa có thương vụ nào nổi bật. Tình trạng này không chỉ diễn ra ở khối ngoại mà ngay cả với doanh nghiệp nội, số lượng các thương vụ cũng chỉ “đếm trên đầu ngón tay”. Để hiểu rõ về hoạt động M&A bất động sản 6 tháng đầu năm, Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Trọng Toàn, Quản lý bộ phận đầu tư Savills Hà Nội:

- Ông đánh giá thế nào về bức tranh thị trường M&A bất động sản nửa đầu năm 2024?

Ông Nguyễn Trọng Toàn: Nhìn chung, chưa có quá nhiều các thương vụ M&A điểm nhấn được hoàn thành trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là hoạt động M&A có xu hướng hạ nhiệt mà thực chất các nhà đầu tư đang tích cực rà soát, sàng lọc các cơ hội để giải ngân.

Nhiều quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở đang được các nhà đầu tư đặc biệt lưu tâm, chờ đợi đến khi có các tín hiệu tích cực hơn từ Chính phủ và các sở ban ngành giải quyết các vấn đề tồn đọng, điển hình như về tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, đền bù bồi thường… thì sẽ đẩy mạnh tiến độ hoàn thành các giao dịch. Nhiều tòa nhà văn phòng, khách sạn đang được các nhà đầu tư quan sát, soát xét để tiến đến bước đàm phán về giá, cấu trúc giao dịch.

Các thương vụ đã được công bố tập trung chủ yếu mảng khu công nghiệp, logistics, sản xuất được thực hiện bởi các nhà đầu tư khu công nghiệp có tiếng như Tripod Technology, Mapletree Logistics, Weifang Goer Group… tại các khu công nghiệp Bắc Ninh, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Đơn cử như Mapletree Logistics Trust (MLT) - quỹ đầu tư của Singapore, chi 68,4 triệu SGD (đôla Singapore) mua lại 2 nhà kho hạng A tại Việt Nam, tọa lạc lần lượt ở Bình Dương và Hưng Yên.

- Theo quan sát của ông, dẫn dắt các thương vụ M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là các tên tuổi trong nước hay các nhà đầu tư nước ngoài? Nhóm doanh nghiệp này đang nhắm tới những phân khúc nào của thị trường?

Nhìn chung, cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều hoạt động ngang nhau trên thị trường M&A. Mỗi nhóm có thế mạnh và trọng tâm riêng.

So với nước ngoài, nhà đầu tư trong nước có lợi thế về việc thông hiểu môi trường pháp lý, quen thuộc với quy trình và cách phối hợp với các sở ban ngành để hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết. Do vậy, nhà đầu tư trong nước có mức độ chấp nhận rủi ro cao hơn khi sẵn sàng nhận chuyển nhượng hiện trạng các dự án chưa hoàn thiện pháp lý để triển khai.

Mặt khác, các nhà đầu tư nước ngoài có thế mạnh về năng lực tài chính, có hình ảnh thương hiệu, năng lực phát triển và vận hành sản phẩm bất động sản. Nhóm đầu tư này đã có chiến lược cụ thể để mở rộng đầu tư tại thị trường Việt Nam hướng đến đa dạng hóa danh mục tài sản cũng như gia tăng lợi nhuận. Đơn cử, đối với phân khúc bất động sản nhà ở, nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm cơ hội đầu tư và có xu hướng phát triển các dự án mang thương hiệu riêng của mình trong bối cánh nguồn cung khan hiếm và nhu cầu nhà ở của người dân cao.

Các phân khúc văn phòng, khách sạn cũng được nhà đầu tư nước ngoài có chuyên môn phát triển loại hình này chú trọng, tìm kiếm quỹ đất sạch hoặc đầu tư vào tài sản đang hoạt động nhằm mở rộng danh mục tài sản đầu tư tại Việt Nam cũng như thu về dòng tiền kinh doanh ổn định.

Đối với lĩnh vực bán lẻ, các nhà đầu tư lớn đang tích cực tìm kiếm quỹ đất để triển khai các dự án bất động sản thương mại dịch vụ với quy mô lớn, tập trung vào trải nghiệm của người tiêu dùng. Vào đầu tháng 2/2024, ông trùm bất động sản bán lẻ Central Pattana - một thành viên của tập đoàn bán lẻ hàng đầu Thái Lan Central Group - đã rục rịch thành lập pháp nhân tại Việt Nam nhằm gia nhập thị trường bán lẻ sôi động này.

- Khẩu vị lựa chọn sản phẩm M&A của nhà đầu tư trên thị trường đang thay đổi ra sao?

Điều dễ nhận thấy là các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng linh hoạt trong việc nghiên cứu, tìm kiếm các thị trường mới. Khi nguồn cung dự án/tài sản trong các thành phố lớn Hà Nội, TP. HCM bị giới hạn, cũng như nhận thấy tiềm năng của các tỉnh thành có nội lực phát triển, nhiều nhà đầu tư nước ngoài sẵn sàng nghiên cứu những cơ hội đầu tư các tỉnh thành này.

Nhà đầu tư này tìm đến các địa phương trong bán kính cách Hà Nội khoảng 3 giờ lái xe như Hưng Yên, Hải Phòng, Hải Phòng, Quảng Ninh… là các thành phố/tỉnh thành có năng lực cạnh tranh địa phương cao, có động lực phát triển sản xuất, phát triển dịch vụ, dân số, giá cả và độ hấp thụ. Điển hình, phân khúc nhà ở tại Hải Phòng có Minato Hải Phòng, Chiyoda Hải Phòng, The Gem Park. Trung tâm thương mại được phát triển ở Hải Phòng, Hải Dương có Aeon Mall, ở Hạ Long có Lotte Mall. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng đang dành sự quan tâm nhất định cho các tỉnh có tiềm năng phát triển trong tương lai với vị trí di chuyển thuận tiện từ trung tâm Hà Nội với khoảng 3 giờ đồng hồ như Bắc Giang, Phú Thọ…

- Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hồi phục, nhận định của ông ra sao về thị trường M&A vào nửa cuối năm?

Chúng tôi kỳ vọng rằng thị trường M&A nửa cuối năm sẽ có nhiều hơn thương vụ được hoàn thành trên cơ sở các hành lang pháp lý được hoàn thiện hơn, quyết tâm và các chính sách của Chính phủ trong việc gỡ rối cho thị trường bất động sản ảnh hưởng tích cực đến niềm tin của thị trường. Suy cho cùng, bên cạnh các yếu tố về kinh tế, tài chính, môi trường pháp lý thì niềm tin chính là yếu tố quan trọng tiếp theo ảnh hưởng trực tiếp tới quyết định đầu tư của các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, bên cạnh yếu tố niềm tin về hồi phục thị trường, bối cảnh hiện tại còn nhiều yếu tố gây cản trở. Để hoàn thành giao dịch M&A, yếu tố niềm tin và tinh thần hợp tác giữa bên mua và bên bán là rất cần thiết. Sự thấu hiểu và đồng thuận là chìa khóa để 2 bên tháo gỡ những khó khăn và đi đến thống nhất các điều khoản giao dịch hài hòa lợi ích các bên.