Văn Phú Invest: Gánh nặng nợ vay đè những toan tính nghìn tỷ

Doanh thu tốc biến, nợ vay tăng vọt

Sớm ghi danh trên thị trường bất động sản Hà Nội từ hơn mười năm trước với dự án khu đô thị mới Văn Phú (quận Hà Đông), nhưng phải tới năm 2017, Văn Phú Invest mới thực sự “trỗi dậy” như một thế lực.

Xét về doanh thu, giai đoạn 2017 – 2019 đã cho thấy sự “tốc biến” của Văn Phú Invest khi tăng từ 875 tỷ đồng lên 3.057 tỷ đồng, tức tăng gấp 3,5 lần. Lãi trước thuế trong cùng giai đoạn cũng tăng từ 522 tỷ đồng lên 650 tỷ đồng, tương đương tăng 24%.

Tuy nhiên, song hành cùng sự “tốc biến” của doanh thu là sự “phi mã” của nợ phải trả. Giai đoạn 2017 – 2020, nợ phải trả của Văn Phú đã tăng một mạch từ 1.700 tỷ đồng (năm 2017) lên 4.264 tỷ đồng (năm 2018) rồi 6.281 tỷ đồng (năm 2019) và 6.827 tỷ đồng (thời điểm cuối quý III/2020). Tính ra, nợ phải trả đã tăng gấp 4 lần trong giai đoạn trên.

Đáng chú ý, nợ vay của Văn Phú rất lớn và cũng liên tục tăng. Cụ thể, năm 2017, nợ vay mới chỉ ở mức 613 tỷ đồng nhưng tới năm 2018 đã vọt lên 2.223 tỷ đồng (tăng gấp 3,6 lần). Đến năm 2019, nợ vay lại tăng gấp đôi so với năm 2018, lên 4.261 tỷ đồng trước khi giảm về 3.659 tỷ đồng vào thời điểm cuối tháng 9/2020. Như vậy, tính chung giai đoạn này, nợ vay đã tăng gấp 6 lần.

Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu và nợ vay/vốn chủ sở hữu cũng vì thế mà tăng cao, lần lượt là: 1,7 và 0,9 lần (năm 2018), 2,3 và 1,58 lần (năm 2019), 2,28 và 1,22 lần (cuối tháng 9/2020).

Tình trạng lệ thuộc vào vốn vay của Văn Phú thể hiện rất rõ qua dòng tiền tài chính của doanh nghiệp này. Giai đoạn 2018 – 2019, dòng tiền vay – trả mỗi năm lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Cụ thể, năm 2018, tiền thu từ đi vay và tiền trả nợ vay lần lượt là 2.398 và 788 tỷ đồng; năm 2019 là 4.022 tỷ đồng và 1.984 tỷ đồng.

9 tháng năm 2020, dòng tiền vay - trả tuy có giảm bớt nhưng vẫn rất cao, đạt 1.385 tỷ đồng và 1.988 tỷ đồng.

Các chủ nợ chính của Văn Phú hiện gồm: ngân hàng Indovina – chi nhánh Thiên Long, VPBank, BIDV- chi nhánh Đại La, Vietcombank – chi nhánh Thủ Thiêm…

Cụ thể, về ngắn hạn, Văn Phú vay ngân hàng 991 tỷ đồng, gồm: vay ngân hàng Indovina – chi nhánh Thiên Long 574 tỷ đồng, vay VPBank 397 tỷ đồng, vay BIDV – chi nhánh Đại La 19 tỷ đồng.

Về dài hạn, Văn Phú vay ngân hàng tổng cộng 1.906 tỷ đồng, gồm: vay Vietcombank – chi nhánh Thủ Thiêm và ngân hàng Indovina – chi nhánh Thiên Long 831 tỷ đồng, vay Indovina – chi nhánh Thiên Long 504 tỷ đồng, vay VPBank 352 tỷ đồng, vay Vietcombank – chi nhánh Tây Hà Nội 216 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính quý III/2020 cho thấy Văn Phú hiện đối diện với các khoản thanh toán nợ đến hạn gồm: vay ngân hàng dài hạn đến hạn 556 tỷ đồng (Vietcombank – chi nhánh Thủ Thiêm và Indovina – chi nhánh Thiên Long 281 tỷ đồng; Indovina – chi nhánh Thiên Long 16 tỷ đồng, VPBank 267 tỷ đồng) và trái phiếu phát hành dài hạn đến hạn 309 tỷ đồng.

Dòng tiền kinh doanh âm nặng

Một chi tiết quan trọng khi xem xét chất lượng lợi nhuận của Văn Phú trong giai đoạn doanh thu “tốc biến” là dòng tiền kinh doanh.

Theo đó, dù ghi nhận doanh thu tăng trưởng mạnh mẽ nhưng dòng tiền kinh doanh của Văn Phú lại rơi vào cảnh âm nặng triền miên. Cụ thể, từ năm 2015 đến 2019, dòng tiền kinh doanh đã âm liên tiếp 5 năm, lần lượt là -555 tỷ đồng, -230 tỷ đồng, -414 tỷ đồng, -681 tỷ đồng, -761 tỷ đồng. Điều này cho thấy lợi nhuận của Văn Phú chỉ nằm trên sổ sách chứ không thu được tiền về. Đây cũng là nguyên do cơ bản khiến Văn Phú phải lệ thuộc nặng nề vào dòng vốn vay.

Xét riêng năm 2019 – năm đỉnh cao về doanh thu của Văn Phú (3.057 tỷ đồng), có thể thấy dòng tiền kinh doanh âm nặng là do các khoản phải thu quá lớn (-1.160 tỷ đồng trên bảng lưu chuyển tiền tệ). Còn trên bảng cân đối kế toán, các khoản phải thu tại thời điểm kết năm 2019 của Văn Phú là 4.524 tỷ đồng, chiếm 50% tổng tài sản, riêng khoản phải thu ngắn hạn là 3.391 tỷ đồng.

9 tháng năm 2020, các khoản phải thu tiếp tục tăng trưởng, đạt 4.871 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý III/2020, chiếm 49,6% tổng tài sản, riêng khoản phải thu ngắn hạn là 3.647 tỷ đồng. Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh 9 tháng của Văn Phú lại được cải thiện khi đạt dương 650 tỷ đồng. Điều này là do sự tăng lên của các khoản phải trả (+1.236 tỷ đồng trên bảng lưu chuyển tiền tệ). Nói một cách dễ hiểu, dòng tiền kinh doanh 9 tháng năm 2020 dương là do Văn Phú đã chiếm dụng được số vốn này từ khách hàng/đối tác.

Trên bảng cân đối kế toán 9 tháng năm 2020, khoản “người mua trả tiền trước ngắn hạn” của Văn Phú tăng trưởng rất mạnh mẽ, đạt 1.483 tỷ đồng vào thời điểm 30/9/2020, tăng 129% so với cuối năm trước. Đây là khoản người mua trả trước cho Văn Phú tại các dự án Grandeur Palace Giảng Võ (232 tỷ đồng, Terra An Hưng 1.225 tỷ đồng, Terra Hào Nam 9,5 tỷ đồng).

Với các doanh nghiệp bất động sản, khoản “người mua trả tiền trước ngắn hạn” được xem như “lương khô”. Với gần 1.500 tỷ đồng tiền người mua trả trước, Văn Phú có thể “ăn” tới năm 2021. Tuy vậy, dòng tiền lại là một câu chuyện khác với doanh thu và lợi nhuận. Với “truyền thống” âm 5 năm liên tiếp trước đó, không có gì bảo đảm dòng tiền kinh doanh năm nay của Văn Phú sẽ là số dương.

Toan tính nghìn tỷ

Năm 2020, Văn Phú Invest đặt mục tiêu 2.002 tỷ đồng doanh thu và 378 tỷ đồng lãi trước thuế. Với kết quả 9 tháng, Văn Phú Invest đã hoàn thành 46% kế hoạch doanh thu và 37% kế hoạch lãi trước thuế.

Dù kết quả 9 tháng hãy còn khiêm tốn so với tham vọng đề ra nhưng chưa thể nói rằng Văn Phú sẽ thất bại trong việc thực hiện kế hoạch kinh doanh năm 2020, bởi quý IV này được cho là sẽ tạo nên đột phá khi công ty bàn giao nhiều sản phẩm.

Văn Phú, cho đến bây giờ, ít nhiều, cũng đã được xem là một thế lực của thị trường bất động sản Hà Nội. Bàn tay của doanh nghiệp này đang vươn dài hơn tới các tỉnh lân cận và xa xôi. Tương lai, Văn Phú có Cồn Khương (Cần Thơ), Lộc Bình (Huế), Yên Phong (Bắc Ninh)… Nếu thực hiện tốt, đà tăng doanh thu sẽ vẫn tiếp diễn với doanh nghiệp này.

Nhưng giữa toan tính nghìn tỷ và khả năng thực hiện bằng một sức khỏe tài chính lành mạnh vẫn là một bài toán với Văn Phú. Với vốn chủ sở hữu gần 3.000 tỷ đồng (tại ngày 30/9/2020), Văn Phú sẽ có nhiều dư địa để vay. Vấn đề là, như người chơi dao, Văn Phú sẽ dùng vốn vay thế nào?!