Vay vốn mua NƠXH: Lãi suất giảm sâu hơn, thời hạn dài hơn

"Điểm nghẽn" lãi suất nhà ở xã hội

Thực hiện giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, năm 2023, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chủ trì triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được triển khai trong khoảng 10 năm, lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ thấp hơn từ 1,5-2% so với lãi suất cho bình quân trung dài hạn. Định kỳ 6 tháng, NHNN thông báo lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại.

Dù NHNN đã 2 lần hạ lãi suất nguồn vốn 120 nghìn tỷ đồng nhưng với lãi suất áp dụng trong nửa đầu năm 2024 là 8%/năm đối với chủ đầu tư và 7,5% đối với người mua nhà cùng thời hạn được hưởng lãi suất ưu đãi ngắn (3 năm đối với chủ đầu tư, 5 năm đối với khách hàng cá nhân) vẫn chưa thực sự thu hút người vay.

Tại báo cáo gửi Quốc hội hồi tháng 5, Bộ Xây dựng cho biết đến nay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới giải ngân được khoảng 640 tỷ đồng cho 8 dự án, tương ứng tỉ lệ giải ngân mới đạt gần 0,54% quy mô gói.

Nguyên nhân gói 120.000 tỷ đồng chưa thu được kết quả tích cực sau một năm triển khai được nhiều chuyên gia, doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH chỉ ra là mức lãi vay này còn cao, chưa thực sự hấp dẫn nhà đầu tư và người mua nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, thủ tục vay vốn từ gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng với chủ đầu tư lẫn người mua nhà còn quá phức tạp, có doanh nghiệp đi lại cả chục lần vẫn chưa vay được vốn.

Nhiều ý kiến cho rằng, để thúc tiến độ giải ngân gói 120.000 tỷ đồng thì có 2 nút thắt tín dụng cần được tháo gỡ. Một là, tiếp tục giảm thêm khoảng 1/2 lãi suất cho vay. Hai là, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất vay ưu đãi lên tương ứng 10 năm, 15 năm.

Trong đó, việc giảm lãi suất, tăng khả năng tiếp cận vốn vay ưu đãi của người có thu nhập thấp là điều rất quan trọng và “điểm nghẽn” này cần được khơi thông.

Theo các chuyên gia, với những người lao động có thu nhập thấp, hiện lãi suất cho vay để mua nhà ở xã hội ở mức 7,5%/năm vẫn là quá cao, làm tăng gánh nặng chi phí lãi vay khi muốn an cư.

Khảo sát về NOXH của Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân thuộc Hội đồng Tư vấn Cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ cho thấy, những người có thu nhập từ 10-15 triệu đồng/tháng chỉ tiết kiệm được 4,7 triệu đồng/tháng cho khoản mua nhà. Trong khi đó, với một căn nhà xã hội giá 1,5 tỷ đồng, đóng trước 20% giá trị (khoảng 300 triệu đồng), vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng trong 20 năm với lãi suất từ 8-9% như hiện nay thì mỗi tháng người mua phải trả số tiền cả vốn lẫn lãi là 10 triệu đồng.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia ngân hàng, nhận định: Gói 120.000 tỷ đồng sẽ khó khả thi bởi lãi suất cho vay 8%/năm là quá cao so với khả năng chi trả của người lao động có thu nhập thấp. Hơn nữa, sau 5 năm, lãi vay được thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng, đây là điều rất rủi ro đối với công nhân nên cần có hỗ trợ từ ngân sách.

Còn theo ông Nguyễn Chí Thanh - Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây - khi lãi tiền gửi trung bình của người dân tại các ngân hàng thương mại hiện khoảng 4%/năm mà người thu nhập thấp phải vay mua nhà với lãi vay ưu đãi 7,5%/năm là bất hợp lý.

Ông Thanh cho rằng đa số người lao động có thu nhập trung bình thấp không chịu được lãi vay mua nhà ở xã hội ở mức 7,5%/năm như hiện nay. Theo ông Thanh, mức lãi vay ưu đãi cho người mua NOXH từ gói 120.000 tỷ đồng nên duy trì ở mức khoảng 5%/năm là phù hợp. Mức lãi vay này cũng cần được duy trì ổn định trong thời gian dài để hỗ trợ người dân.

Hạ lãi suất, đơn giản thủ tục vay

Nhằm đẩy nhanh tốc độ giải ngân gói 120.000 tỷ đồng, Bộ Xây dựng kiến nghị NHNN xem xét giảm lãi suất cho vay để phù hợp với thực tế.

Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất NHNN nghiên cứu gói vay ưu đãi mới cho người mua NOXH, nhà ở công nhân. Yêu cầu đặt ra đối với gói vay mới này là lãi vay thấp hơn 3-5% lãi suất vay của ngân hàng thương mại, kỳ hạn vay từ 10-15 năm. Bộ Tài chính cũng cần xây dựng phương án phát hành trái phiếu chính phủ để hỗ trợ lãi suất cho phân khúc này.

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu đánh giá: người mua nhà ở xã hội họ có thu nhập thấp nên cần lãi suất thấp, ổn định lâu dài tối thiểu 10-15 năm, thời gian dư nợ giảm dần đáng kể. Vì vậy, Bộ Xây dựng đề xuất gói ưu đãi cho kỳ hạn vay 10-15 năm và lãi suất thấp hơn 3-5% lãi suất vay thương mại là phù hợp.

Trong khi đó, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính - nhìn nhận, để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc vay vốn phát triển NOXH, mức lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nên hạ xuống mức dưới 6% đối với chủ đầu tư và mức dưới 4,5% đối với người mua nhà. Cùng với đó, các ngân hàng cần giảm thêm lãi vay cho người vay mua nhà và tăng cho vay với người mua nhà.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - nhận xét gói tín dụng ưu đãi NOXH có mức lãi suất thấp dành cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại là hợp lý.

Ngoài 4 ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước, hiện có thêm TP Bank và VPBank tham gia gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, với số tiền 5.000 tỷ đồng mỗi ngân hàng.

Đại diện Agribank cho báo giới biết ngân hàng này đang bàn bạc, thảo luận để xem xét giảm thêm 1%/năm đối với người mua nhà, tức là đưa lãi suất cho vay với khách hàng mua NOXH trong thời gian tới từ 7,5%/năm xuống 6,5%/năm. Tính theo mức lãi suất này, nhà băng này đã giảm tới 3%/năm lãi suất cho vay đối với người mua NOXH so với mặt bằng lãi suất cho vay trung dài hạn.

Tuy nhiên, vị này cũng chia sẻ: Nhìn chung, ngân hàng thương mại nhà nước chỉ có thể giảm lãi suất đến một chừng mực nào đó chứ không thể ngang với mức của ngân hàng chính sách được.

Bên cạnh việc giảm lãi suất, theo các chuyên gia, thủ tục cho vay lẫn điều kiện của người vay mua nhà ở xã hội cũng cần đơn giản, thuận lợi hơn.

TS. Huỳnh Thanh Điền cho rằng để gói tín dụng mới phát huy hiệu quả thì cần có quy định rõ ràng về điều kiện được vay, đối tượng vay.

Theo ông Điền, điều kiện được vay mua nhà ở xã hội chỉ cần chưa có nhà ở là được. Thứ hai là độ tuổi, ví dụ có thể quy định từ 30-35 tuổi trở lên. Không nên quy định cứng nhắc về thu nhập không thuộc đối tượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân vì nếu thu nhập quá thấp thì làm sao vay trả góp mua nhà.

Chuyên gia kinh tế Lê Đăng Doanh chia sẻ, hiện nay, vốn vay đến tay công nhân rất ít, quá trình vay đòi hỏi quá nhiều giấy tờ, bên phía cho vay muốn an toàn, muốn bảo đảm chắc chắn trong khi đó chưa hướng dẫn cho người công nhân cần làm những thủ tục gì, quá trình làm như thế nào. Trong thời đại kinh tế số và Chính phủ điện tử, có thể dễ dàng hướng dẫn công nhân để họ có thể tiếp cận với quỹ nhà ở to lớn mà hiện nay đang bỏ không lãng phí, chưa đưa vào sử dụng.