Nên cho thuê thay vì bán nhà ở xã hội

- Đề án một triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) đã được chính phủ thông qua kèm theo đó là gói vốn vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng. Dư luận đang dấy lên nhiều băn khoăn về tính khả thi của đề án, còn thiếu thực tế và lộ diện nhiều khó khăn. Xin ông cho biết quan điểm về vấn đề này?

Những khó khăn có thể được nhận diện khá rõ: quỹ đất chưa được quy hoạch cụ thể cho đề án là một trở ngại, chi phí hành chính cho việc hoàn thiện thủ tục pháp lý một dự án NOXH vẫn là một rào cản đối với chủ đầu tư. Giá bán bị kiểm soát, phải được cơ quan nhà nước phê duyệt, làm giảm động lực của nhà đầu tư. Lãi suất và thời hạn gói vốn vay ưu đãi còn nhiều bất cập.

- Dư luận đã phản ánh nhiều về lãi suất cho vay ở mức 4,8% vẫn còn cao, chưa phù hợp với mức chi trả của đối tượng thụ hưởng khiến tình trạng quản lý đối tượng mua NOXH lỏng lẻo, dẫn đến tình trạng đầu cơ, vừa khiến giá NOXH bị đẩy lên cao vừa làm mất ý nghĩa nhân văn của đề án. Giá NOXH cũng quá cao so với thu nhập của đối tượng người cần mua nhà. Ông bình luận gì về vấn đề này?

Theo tôi, vấn đề không phải lãi suất mà là sự bất hợp lý trong chương trình NOXH. Nếu người mua NOXH mà đáp ứng đúng điều kiện mua như quy định đặt ra thì tôi khẳng định, họ không thể mua được đâu, kể cả chúng ta cho vay với lãi suất 0% vì thu nhập của họ chỉ đủ sống, thậm chí ko đủ sống. Họ không thể trả gốc chứ đừng nói trả lãi 4,8%/năm.

- Mới đây, điều kiện về thu nhập của người mua NƠXH được đề xuất trong dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý NƠXH là: thu nhập bình quân hằng tháng của người đứng đơn và vợ hoặc chồng của người đó không quá 15 triệu đồng/tháng tính theo bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị nơi đối tượng làm việc xác nhận, tức đã tăng lên thêm 4 triệu đồng so với mức quy định trước đây. Theo ông, quy định như vậy đã tháo gỡ phần nào đối tượng được mua nhà qua đó thúc đẩy đề án khả thi hơn?

Việc này, đồng ý là sẽ tạo cơ chế thông thoáng hơn, từ đó, các chủ đầu tư mở rộng thêm được đối tượng khách hàng, nhưng theo tôi số lượng người mua theo đúng quy định cũng không tăng lên được nhiều. Thử lấy ví dụ, một viên chức nhà nước có trình độ đại học có mức lương khởi điểm chưa đến 5 triệu đồng một tháng. Nếu có thêm phụ cấp thì tổng thu nhập của viên chức ấy vẫn chưa đến 10 triệu đồng một tháng. Một công nhân trung bình thu nhập cũng chỉ trung bình khoảng 8-10 triệu đồng một tháng, nếu làm cật lực đạt mức 15 triệu đồng đi chăng nữa thì họ phải nhịn ăn nhịn uống bao lâu để sở hữu được một căn NOXH. Vì tính sơ sơ, nếu giá bán trên một tỷ đồng/căn nhà, thì thu nhập trên vẫn không đủ trả lãi và vốn gốc hàng tháng cho dù được thời hạn vay tận 25 năm.

Chính vì vậy, nhà nước nên hỗ trợ họ thuê nhà giá rẻ chứ không phải bán nhà giá rẻ cho họ. Nhà đầu tư NOXH tất yếu vi phạm khi duyệt bán nhà sai đối tượng vì không thể bán nhà cho đúng đối tượng được hay nói chính xác hơn là loại đối tượng đó không tồn tại trong thực tế. Do đó, chương trình NOXH cần thay đổi theo hướng nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp về đất và vốn để xây dựng đồng thời hỗ trợ đối tượng thu nhập thấp để họ có thể thuê với giá thuê phù hợp. Khoản hỗ trợ này không hoàn lại chứ không phải cho vay dù là vay ưu đãi. Chỉ có như vậy mới khắc phục được hạn chế, bất cập, thậm chí sai phạm và bất bình đẳng của chương trình NOXH hiện nay.

- Như vậy, phải chăng chúng ta đang có “độ vênh” cơ bản về khái niệm, dẫn tới người thu nhập thấp khó tiếp cận NOXH, chính quyền địa phương lúng túng và doanh nghiệp thì khó thực hiện?

Theo định nghĩa quốc tế, NOXH hiểu đúng, là nhà và căn hộ được sở hữu bởi chính quyền địa phương và các tổ chức phi lợi nhuận khác, được cho những người thu nhập thấp thuê. Tại nhiều nước thì nhà nước, cùng với tổ chức phi lợi nhuận, đóng vai trò chính, là người tạo ra và sở hữu các sản phẩm NOXH. Mặt khác, mục đích NOXH theo nghĩa quốc tế chủ yếu là cho thuê, trong khi đó các dự án NOXH ở Việt Nam chủ yếu hướng đến việc bán. Nếu đúng định nghĩa trên thì vai trò chủ đạo thuộc về chính quyền địa phương. Ở Việt Nam, chính quyền địa phương chỉ chỉ đóng vai trò hỗ trợ cho các dự án này và thực hiện chủ đạo là doanh nghiệp. Và chắn chắn nếu trách nhiệm đó đặt lên vai chủ đầu tư thì mục đích chính của họ là để bán thu tiền.

Như đã đề cập ở trên, nếu như NOXH được định nghĩa lại thì chính quyền địa phương đóng vai trò chính trong đề án phát triển NOXH. Vì thế, địa phương cần ngân sách để triển khai đề án này. Việc cho phép trích giữ một phần nộp ngân sách sẽ tạo động lực cho địa phương nhanh chóng đưa đề án này vào thực tế trên địa bàn mà họ quản lý. Địa phương và công nhân, người lao động nghèo xứng đáng nhận lại một phần những gì họ đã tạo ra và đóng góp.

- Những quy định và bất cập trong chính sách đầu tư NOXH cũng từng nóng tại nghị trường, từng có quan điểm băn khoăn về việc nhà nước không đủ tiền để đầu tư nhà cho thuê. Ông nghĩ sao về điều này?

Tôi không nghĩ như vậy, công tác quản lý đất công, tài sản công còn lãng phí rất nhiều nguồn lực, nếu được rà soát, thu hồi, quản lý tốt thì chúng ta có nguồn lực thậm chí là tài chính để đầu tư nhà cho người lao động, công nhân thuê. Nhưng tôi cũng lưu ý nên mở rộng hơn khái niệm về NOXH, tránh quan điểm bất thành văn NOXH là nhà ở giá rẻ đi cùng với chất lượng kém, không đảm bảo các điều kiện sử dụng cho người dân. Thực tế đã tồn tại ở một số dự án xây xong, rất ế người thuê lẫn người mua, gây bức xúc trong dư luận. Để chương trình NOXH khả thi, nguồn lực hỗ trợ của nhà nước cần được phân chia phù hợp cho cả ba bên là chủ đầu tư, chính quyền địa phương và người thụ hưởng.