Vì sao thanh khoản chậm lại nhưng giá bất động sản không giảm?

Thanh khoản suy yếu, giá vẫn “lì đòn”

Từ đầu năm 2026, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn suy yếu về thanh khoản khi lãi suất vay mua nhà tăng mạnh.

Ghi nhận tại nhiều sàn giao dịch cho thấy lượng giao dịch giảm đáng kể so với các giai đoạn trước. Không ít nhà đầu tư lựa chọn “án binh bất động”, chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn từ chính sách và diễn biến vĩ mô. Thị trường rơi vào trạng thái “nghe ngóng”, nơi bên mua dè dặt, còn bên bán chưa sẵn sàng điều chỉnh kỳ vọng.

Số liệu từ Hiệp hội bất động sản Việt Nam phản ánh rõ xu hướng này. Tại Hà Nội, khoảng 8.900 căn hộ được chào bán trong thời gian đầu năm nhưng chỉ ghi nhận khoảng 1.300 giao dịch thành công. Tại TP. HCM, hơn 8.400 căn hộ ra thị trường song số giao dịch cũng chỉ đạt khoảng 1.400. Tổng cộng, hai thị trường lớn nhất cả nước chỉ đạt khoảng 2.700 giao dịch - mức thanh khoản thấp đáng kể so với giai đoạn trước.

Điều đáng chú ý là trong khi giao dịch sụt giảm mạnh, mặt bằng giá lại gần như không phản ứng theo quy luật thông thường. Căn hộ chung cư vẫn tăng khoảng 4% - 5% so với cuối năm 2025, nhà liền kề và nhà phố tăng khoảng 3%, đất nền nhích nhẹ 2% - 3%, còn biệt thự tăng khoảng 2%. Thị trường chững lại, nhưng giá không giảm, thậm chí tiếp tục đi lên.

Áp lực vì thế dồn về phía người mua ở thực. Với lãi suất vay phổ biến khoảng 8,5% - 9%/năm, cao hơn 1% - 1,3 điểm % so với trước, bài toán tài chính trở nên nặng nề hơn. Nhiều gia đình dù có nhu cầu thực vẫn buộc phải trì hoãn kế hoạch mua nhà khi khoản trả nợ hàng tháng vượt quá khả năng chi trả.

Ở góc nhìn dài hạn, xu hướng tăng giá càng thể hiện rõ tính “cấu trúc”. Theo thống kê từ batdongsan.com.vn, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m2 lên gần 87 triệu đồng/m2 chỉ trong vài năm. Tại TP. HCM, mức giá cũng tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m2 lên khoảng 75 triệu đồng/m2. Diễn biến này cho thấy giá nhà không chỉ tăng theo chu kỳ, mà còn được “neo” bởi những yếu tố sâu xa hơn của thị trường.

Nút thắt từ độ trễ, thiếu cung và tâm lý giữ giá

Lý giải hiện tượng giá không giảm dù thanh khoản suy yếu, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, cho rằng có ba nguyên nhân cốt lõi.

Thứ nhất, bất động sản là thị trường có độ trễ lớn. Khi điều kiện vĩ mô xấu đi, tín hiệu đầu tiên thường là thanh khoản giảm, chứ không phải giá giảm ngay lập tức. Việc điều chỉnh giá, nếu có, thường chỉ diễn ra cục bộ ở những trường hợp chịu áp lực tài chính hoặc cần bán gấp. Do đó, kỳ vọng về một làn sóng giảm giá đồng loạt trong ngắn hạn là khó xảy ra.

Thứ hai, nguồn cung hạn chế kéo dài trong nhiều năm tiếp tục là “nút thắt” lớn nhất. Hàng loạt dự án gặp vướng mắc về pháp lý, quy hoạch hoặc giải phóng mặt bằng khiến nguồn cung mới không được bổ sung đáng kể. Trong bối cảnh khan hiếm hàng hóa, việc giảm giá trên diện rộng gần như không khả thi, đặc biệt khi các chủ đầu tư còn phải đối mặt với áp lực chi phí ngày càng gia tăng.

Thực tế, chi phí phát triển dự án đã tăng mạnh trong thời gian qua, từ giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công đến chi phí vốn. Những yếu tố này khiến giá bán bị “đẩy” lên ngay từ đầu vào, tạo mặt bằng giá cao và khó điều chỉnh xuống.

Thứ ba, tâm lý nắm giữ tài sản của người sở hữu bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì mặt bằng giá. Phần lớn người nắm giữ không chịu áp lực tài chính quá lớn, đặc biệt là nhóm không sử dụng đòn bẩy tín dụng. Vì vậy, họ sẵn sàng giữ tài sản chờ thị trường phục hồi thay vì chấp nhận bán thấp, khiến nguồn cung thứ cấp bị thu hẹp.

Bên cạnh đó, nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao, trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và dân số gia tăng. Đây là lực đỡ quan trọng giúp giá bất động sản không giảm sâu, ngay cả khi dòng tiền đầu tư suy yếu.

Tái cấu trúc thị trường, phân hóa ngày càng rõ

Nghịch lý “thị trường trầm lắng nhưng giá không giảm” thực chất phản ánh một giai đoạn tái cấu trúc sâu của thị trường bất động sản. Lãi suất tăng và dòng tiền bị kiểm soát đang tạo ra cơ chế sàng lọc, buộc các chủ thể tham gia phải điều chỉnh chiến lược.

Đối với doanh nghiệp, áp lực vốn khiến họ phải ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, hướng tới nhu cầu ở thực thay vì chạy theo các sản phẩm mang tính đầu cơ. Đối với nhà đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao trở nên rủi ro hơn, trong khi nhóm có tiềm lực tài chính và tầm nhìn dài hạn lại có lợi thế trong việc “nắm giữ chờ chu kỳ”.

Sự phân hóa giữa các phân khúc cũng ngày càng rõ nét. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ chung cư, nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại giá hợp lý vẫn duy trì thanh khoản tương đối tốt. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền ở khu vực xa trung tâm hoặc dự án chưa hoàn thiện pháp lý đang chịu áp lực lớn hơn về giao dịch.

Theo dự báo của Savills, giá căn hộ tại các đô thị lớn nhiều khả năng tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới. Năm 2026, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 18.454 căn, chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Đáng chú ý, giá thứ cấp đã vượt giá sơ cấp ở tất cả các phân khúc, phản ánh nhu cầu lớn đối với các sản phẩm có thể bàn giao ngay và có chất lượng sống tốt.

Cùng với đó, xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực vệ tinh ngày càng rõ rệt khi quỹ đất tại trung tâm dần cạn kiệt, trong khi hạ tầng kết nối liên vùng được đầu tư mạnh. Các dự án gắn với trục hạ tầng trọng điểm tiếp tục giữ sức hút, còn đô thị vệ tinh đóng vai trò quan trọng trong việc giãn dân và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Gỡ nút thắt để thị trường trở về quỹ đạo

Để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn, các chuyên gia cho rằng cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp.

Trước hết, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cần được đẩy nhanh nhằm khơi thông nguồn cung, đặc biệt là các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực. Khi nguồn cung được cải thiện, áp lực tăng giá mới có thể giảm bớt một cách bền vững.

Bên cạnh đó, chính sách tín dụng cần được điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn, trong đó ưu tiên các gói vay dành cho người mua nhà lần đầu hoặc người trẻ. Đây là nhóm có nhu cầu thực lớn nhưng đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn.

Ngoài ra, việc minh bạch hóa thông tin và xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản đầy đủ, dễ tiếp cận sẽ giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn. Khi thông tin rõ ràng, người mua và nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu thay vì tâm lý, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ và “thổi giá”.

Ông Lê Đình Chung, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định rằng dù thị trường đang đối mặt với nhiều khó khăn trong ngắn hạn, triển vọng dài hạn vẫn tích cực nhờ các yếu tố nền tảng như đô thị hóa, nhu cầu nhà ở và sự phát triển của hạ tầng. Tuy nhiên, để đạt được sự phát triển bền vững, thị trường cần được điều chỉnh theo hướng minh bạch hơn và kiểm soát tốt các yếu tố đầu cơ.

Trong ngắn hạn, khi lãi suất chưa giảm mạnh và dòng tiền vẫn thận trọng, thanh khoản thị trường nhiều khả năng tiếp tục ở mức thấp. Tuy nhiên, với những ràng buộc về nguồn cung và chi phí đầu vào, giá bất động sản - đặc biệt là căn hộ tại đô thị lớn sẽ khó có khả năng giảm sâu. Về dài hạn, khi các nút thắt về pháp lý, nguồn cung và tín dụng dần được tháo gỡ, thị trường được kỳ vọng sẽ phục hồi theo hướng ổn định và lành mạnh hơn. Dòng tiền cũng sẽ có xu hướng dịch chuyển về các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, tạo dòng tiền và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Nghịch lý hiện tại vì thế không chỉ là biểu hiện của khó khăn, mà còn là dấu hiệu của một giai đoạn chuyển mình. Khi cung chưa được khơi thông và chi phí vẫn neo cao, giá căn hộ sẽ còn “lì đòn” - bất chấp thị trường có trầm lắng đến đâu.