Nhà đầu tư đang 'rời bỏ' chung cư?
Giá chung cư vẫn neo cao nhưng hiệu suất cho thuê thấp, trong khi lãi vay tăng nhanh đang khiến nhiều nhà đầu tư phải đánh giá lại bài toán kinh tế khi đầu tư loại hình bất động sản này.
Trước Tết Nguyên đán, anh Thành Nam (phường Cầu Giấy, Hà Nội) đăng tin rao bán căn hộ 2 phòng ngủ tại một dự án ở phía Tây thành phố với mức giá gần 6 tỷ đồng. Căn hộ dự kiến bàn giao trong năm nay. Ban đầu, anh để giá gần sát mặt bằng thị trường, nhưng sau nhiều tháng không tìm được khách mua. Gần đây, anh buộc phải hạ giá khoảng 300 triệu đồng, song vẫn chưa có giao dịch.
Điều khiến anh Nam sốt ruột là khoản vay mua nhà sắp bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi.

“Theo chính sách của chủ đầu tư, tôi được hỗ trợ lãi suất 0% cho đến khi nhận nhà. Nhưng khi bàn giao căn hộ, ưu đãi này sẽ kết thúc. Nếu lãi suất sau đó tăng lên 13-14% như hiện nay thì áp lực trả nợ sẽ rất lớn”, anh nói.
Ban đầu, anh Nam mua căn hộ với kỳ vọng nếu chưa ở ngay có thể cho thuê để bù đắp một phần chi phí. Tuy nhiên, khi tham khảo thị trường, mức giá thuê phổ biến chỉ khoảng 11-12 triệu đồng mỗi tháng, thấp hơn đáng kể so với khoản lãi vay có thể phải trả sau khi hết ưu đãi lãi suất.
Trường hợp của anh Nam không phải cá biệt trên thị trường hiện nay. Thực tế ngày càng nhiều nhà đầu tư chung cư đang phải đánh giá lại bài toán kinh tế khi lựa chọn loại hình bất động sản này.
Hiệu suất cho thuê thấp, kỳ vọng tăng giá suy yếu
Sau giai đoạn tăng "nóng" kéo dài, thị trường căn hộ Hà Nội đang có dấu hiệu chững lại về thanh khoản. Giá bán trên thị trường thứ cấp vẫn neo ở mức cao, song hiệu quả khai thác cho thuê lại khá khiêm tốn nếu so với giá trị tài sản.
Khảo sát từ các sàn môi giới cho thấy nhiều căn hộ có giá trị lớn nhưng dòng tiền cho thuê khá hạn chế. Chẳng hạn, một căn hộ khoảng 11 tỷ đồng tại khu vực trung tâm Hà Nội hiện chỉ cho thuê được khoảng 18 triệu đồng mỗi tháng, tương đương hơn 200 triệu đồng mỗi năm, tức lợi suất chưa tới 2%/năm. Với những căn hộ cao cấp hơn, giá khoảng 15 tỷ đồng, mức giá thuê phổ biến cũng chỉ khoảng 22 triệu đồng mỗi tháng, tương đương lợi suất gần 1,8%/năm.
Ngay cả ở phân khúc trung cấp, vốn được xem là mang lại tỷ suất cho thuê vượt trội hơn, thì hiện cũng chỉ quanh mức 3-3,5%/năm. Mức lợi suất này thấp hơn đáng kể so với nhiều kênh đầu tư tài chính khác, thậm chí thấp hơn cả lãi tiền gửi ngân hàng.
Thực tế trong nhiều năm trước, yếu tố dòng tiền từ cho thuê không phải là tiêu chí quan trọng nhất khi nhà đầu tư quyết định xuống tiền mua căn hộ.
Nguyên nhân là thị trường từng chứng kiến giai đoạn tăng giá rất mạnh. Trong một số thời điểm của giai đoạn 2023-2024, giá căn hộ tại Hà Nội tăng 30-40% mỗi năm, tạo ra kỳ vọng lớn về khả năng sinh lời từ chính sự gia tăng giá trị của tài sản. Khi giá nhà liên tục leo thang, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lợi suất cho thuê thấp, bởi phần lợi nhuận chính đến từ việc tài sản tăng giá theo thời gian.
Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi. Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp có xu hướng đi ngang trong khi thanh khoản chậm lại rõ rệt. Không ít chủ nhà buộc phải giảm giá nhưng vẫn khó tìm được người mua. Khi kỳ vọng tăng giá không còn rõ ràng như trước, yếu tố dòng tiền và chi phí tài chính bắt đầu được nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn.
Theo dữ liệu của hãng dịch vụ bất động sản One Housing, quý IV năm ngoái, thị trường Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ năm liền trước. Đơn vị này cho rằng khoảng 35.000-40.000 căn hộ mở bán mới trong năm nay sẽ góp phần làm dịu đà tăng giá bán, đồng thời khiến tâm lý đầu cơ, lướt sóng suy giảm.
Áp lực lãi vay
Sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của căn hộ chung cư càng rõ rệt khi chi phí vốn bắt đầu tăng trở lại. Trong những năm trước, nhiều khoản vay được áp dụng lãi suất thấp trong 1-2 năm đầu, tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính tham gia thị trường. Tuy nhiên, sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi hiện có thể lên tới 13-14%/năm, khiến chi phí tài chính tăng đáng kể.
Với những trường hợp vay vốn lớn, chênh lệch này tạo ra áp lực rõ rệt. Nếu mua một căn hộ 11 tỷ đồng và vay khoảng 6-7 tỷ đồng, tiền lãi mỗi năm có thể lên tới 800-900 triệu đồng nếu lãi suất ở mức 13%/năm. Trong khi đó, thu nhập từ cho thuê chỉ khoảng 200 triệu đồng mỗi năm, chưa bằng 1/4 chi phí lãi vay.

Ngay cả những nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính, bài toán hiệu quả vốn cũng trở nên kém hấp dẫn hơn khi so sánh với các kênh đầu tư khác. Với lãi suất tiết kiệm khoảng 6-7%/năm, khoản tiền 11 tỷ đồng có thể mang lại 700-800 triệu đồng tiền lãi, cao hơn nhiều so với thu nhập từ cho thuê căn hộ.
Bên cạnh yếu tố chi phí vốn, dòng tín dụng dành cho bất động sản cũng đang bị kiểm soát chặt hơn. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản, đảm bảo không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng so với cuối năm 2025, đồng thời định hướng tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.
Theo báo cáo triển vọng bất động sản năm 2026 của S&I Ratings, việc lãi suất vay mua nhà tăng trở lại đã khiến nhiều khách hàng vay mua nhà phải cân nhắc kỹ hơn, kéo theo sự suy giảm trong cả nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu ở thực. Trong nửa đầu năm 2025, nhiều dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao nhờ dòng tiền đầu cơ kỳ vọng “lướt sóng” khi giá tăng nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm ngoái và đầu năm nay, khi lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi tăng lên khoảng 11-12%, trạng thái này bắt đầu thay đổi rõ rệt.
Tỷ lệ giao dịch giảm, trong khi người mua ở thực trở nên thận trọng hơn do chi phí vay vượt quá ngưỡng chấp nhận. Thanh khoản vì vậy suy giảm, đặc biệt tại các dự án có mức giá tăng nóng hoặc chất lượng không tương xứng.
Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng trong trung hạn, thị trường chung cư có thể dần ổn định khi các yếu tố vĩ mô thuận lợi hơn và dòng vốn tín dụng được phân bổ có chọn lọc. Theo S&I Ratings, dòng vốn trong thời gian tới sẽ ưu tiên cho những chủ đầu tư có năng lực triển khai thực sự và các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, qua đó giúp thị trường bất động sản dần bước vào giai đoạn phát triển cân bằng và bền vững hơn, dù khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng giá mạnh mới trong ngắn hạn vẫn còn hạn chế.
'Cắt lỗ' chung cư: Hiện tượng nhất thời hay xu hướng chính?
- Hà Nội giao cấp xã quản lý, giám sát vận hành chung cư từ 23/2 19/02/2026 02:20
- Hải Phòng đấu giá đất làm 14 tòa chung cư trên Đảo Vũ Yên, khởi điểm 4.655 tỷ đồng 17/02/2026 07:15
- Năm 2026, thị trường chung cư sẽ 'nóng' hay 'lặng'? 05/02/2026 08:30
'Bất động sản Mê Linh đang hội tụ nhiều yếu tố để bước vào chu kỳ phát triển mới'
(VNF) - Sau một thời gian dài trầm lắng bởi những vướng mắc pháp lý và quy hoạch, thị trường bất động sản Mê Linh (cũ) đang bắt đầu được nhắc tới nhiều hơn trên bản đồ đầu tư của Hà Nội. Khi các nút thắt dần được tháo gỡ và hạ tầng giao thông được thúc đẩy, khu vực này được kỳ vọng sẽ mở ra một chu kỳ phát triển mới trong giai đoạn tới.
Đấu giá đất vùng ven Hà Nội cao nhất hơn 155 triệu đồng/m2
(VNF) - Giá đấu cao nhất trong phiên đấu giá 13 lô đất tại xã Quốc Oai vọt lên mức 155 triệu đồng/m2, cao gấp 11 lần so với mức giá khởi điểm.
Him Lam muốn tham gia đầu tư 2 tuyến metro tại TP. HCM theo hình thức BT
(VNF) - Liên danh Công ty cổ phần Him Lam - Công ty TNHH Đầu tư Việt Thiên Hà - Công ty cổ phần Tổng công ty Công trình Đường sắt Việt Nam (gọi tắt là Liên danh Him Lam - Việt Thiên Hà - VRCC) vừa có văn bản gửi Thành ủy, UBND TP.HCM và Ban Quản lý Đường sắt đô thị TP.HCM đề xuất nghiên cứu đầu tư 2 tuyến metro tại TP.HCM.
DELTA Group ghi nhận nhiều dự án mới ngay trong quý I/2026
(VNF) - Bước sang năm 2026, thị trường xây dựng – bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi các dự án khu đô thị, tổ hợp thương mại – dịch vụ và công trình đa chức năng tiếp tục được triển khai tại nhiều địa phương. Trong bức tranh chung đó, DELTA Group đã tạo dấu ấn mạnh mẽ khi liên tục trúng thầu nhiều dự án quy mô lớn ngay trong quý I, tiếp tục khẳng định năng lực tổng thầu trong phân khúc công trình phức hợp có yêu cầu cao về kỹ thuật và tổ chức thi công.
Quy hoạch Hà Nội 100 năm: Một dự án đầy tham vọng
(VNF) - Hà Nội đã công bố dự thảo quy hoạch có tầm nhìn trăm năm. Ngay khi mới công bố, dự thảo đã nhận được sự quan tâm từ dư luận bởi nó chứa đựng một “tham vọng lớn”, một số ý tưởng đúng đắn, một số ý tưởng cần nghiên cứu chi tiết hơn và một số ý tưởng cần thay đổi.
Agribank rao bán khoản nợ của Lilama Hà Nội, tài sản thế chấp tại dự án 52 Lĩnh Nam
(VNF) - Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank), chi nhánh Láng Hạ vừa thông báo bán đấu giá toàn bộ khoản nợ của Công ty cổ phần Lilama Hà Nội, với tổng giá trị tạm tính gần 211 tỷ đồng.
Gia Lai quy hoạch Khu công nghiệp Đak Đoa 200ha
(VNF) - Khu công nghiệp Đak Đoa có diện tích khoảng 204ha; được định hướng phát triển đa ngành, ưu tiên các lĩnh vực chế biến, chế tạo nhằm tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
Nhật ký bất động sản 9/3: Phát Đạt đề xuất di dời Đại học Bách khoa TP. HCM, Hà Nội sắp đấu giá 62 lô đất
(VNF) - Khánh Hòa gia hạn tiến độ dự án Riviera Residences & Resort thêm 24 tháng; Vingroup đề xuất làm tuyến đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu hơn 92.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 9/3.
Nguồn căn hộ 20 - 30 triệu đồng/m² đổ ra thị trường, thời điểm tìm mua nhà giá rẻ
(VNF) - Thị trường bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu tích cực khi nguồn cung nhà ở giá hợp lý bắt đầu tăng trở lại.
'Ông lớn' bất động sản muốn di dời Trường Đại học Bách khoa khỏi nội đô TP.HCM
(VNF) - Doanh nghiệp này đồng thời đề xuất được nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch khu đất hiện hữu sau khi trường di dời để phục vụ mục tiêu phát triển đô thị giai đoạn 2026–2030.
Được phép mở bán 454 căn hộ, tháp đôi 39 tầng Danang Landmark đang xây đến đâu?
(VNF) - Dự án Danang Landmark với quy mô hai tòa tháp cao 31 và 39 tầng do Công ty CP Cosmos Housing làm chủ đầu tư vừa được Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng xác nhận đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh.
GPMB đại lộ cảnh quan sông Hồng: Người dân được đền bù như thế nào?
(VNF) - Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng có tổng mức đầu tư sơ bộ khoảng 855.000 tỷ đồng, thực hiện theo hình thức đối tác công tư (PPP). Dự án nghiên cứu trên diện tích khoảng 11.000ha, kéo dài từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, đi qua 19 xã, phường của Hà Nội.
Việt Nam có thêm 27 siêu dự án bất động sản tổng vốn hơn 3 triệu tỷ
(VNF) - 27 đại đô thị quy mô từ hàng trăm đến hàng nghìn ha, tổng vốn hơn 3 triệu tỷ đồng, đã gia nhập thị trường năm 2025, trong đó Vingroup và Sun Group chiếm hơn một nửa.
Hà Nội: Chuyển đổi 5ha đất KCN cho Tập đoàn Phú Mỹ xây nhà ở
(VNF) - Công ty cổ phần Tập đoàn Phú Mỹ được thành phố Hà Nội cho phép chuyển mục đích sử dụng 43.934m2 (gần 5ha) đất khu công nghiệp tại phường Chương Mỹ để làm khu nhà ở Tiên Phương.
Nhật ký bất động sản 7/3: Lâm Đồng hủy 5 sổ đỏ tại KĐT Đại Ninh, Thái Nguyên chuẩn bị có KĐT hơn 2.300 tỷ
(VNF) - TP. HCM yêu cầu chủ đầu tư sớm nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt; Viglacera đặt mục tiêu phát triển 10.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2026... là những tin tức đáng chú ý của thị trường bất động sản ngày 7/3.
Chuyên gia: ‘Vinhomes Golden City là tài sản thực giữa tâm điểm tăng trưởng mới phía Nam Hải Phòng’
(VNF) - Năm 2026, Hải Phòng phấn đấu tăng trưởng GRDP 13%, tiếp tục duy trì vị thế dẫn đầu cả nước, trở thành tọa độ đầu tư hấp dẫn bậc nhất. Những dự án như Vinhomes Golden City với dòng sản phẩm thấp tầng có tầm giá căn hộ, mang chuẩn sống nhà phố hiện đại sẽ hút mạnh dòng tiền.
Chính thức bàn giao căn hộ D-Aqua: Vũ điệu sống bên Bến Hoa
(VNF) - Dự án D-Aqua trên mặt tiền Bến Bình Đông (TP. HCM) chính thức bước vào giai đoạn bàn giao căn hộ cho cư dân, đánh dấu bước chuyển từ dự án hình thành trong tương lai sang tài sản vận hành thực tế.
'Đòn bẩy' hạ tầng cho dải đô thị ven sông Đồng Nai, Izumi City hưởng lợi
(VNF) - Hương lộ 2 – đoạn nối từ cầu Vàm Cái Sứt vào cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây chính thức khởi động, tạo nên trục giao thông chiến lược cho các dự án bất động sản phía đông. Hạ tầng này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phát triển của các đô thị ven sông, trong đó Izumi City nổi lên như một tâm điểm hưởng lợi trực tiếp từ mạng lưới kết nối mới.
Hà Nội ‘khởi động’ GPMB dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng
(VNF) - Ngày 5/3, UBND thành phố Hà Nội ban hành văn bản về việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và thành lập Tổ công tác chỉ đạo triển khai các nhiệm vụ của Dự án đầu tư xây dựng Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng.
TP.HCM tính xây thêm 119 triệu m2 nhà, diện tích trung bình đạt 30m2/người
(VNF) - TP.HCM điều chỉnh chương trình phát triển nhà theo quy mô dân số TP. HCM (mới) khoảng 16,25 triệu người, tổng diện tích sàn nhà ở lên tới hơn 119 triệu m2.
TP.HCM bãi bỏ chủ trương đầu tư Khu phức hợp Nhà Rồng - Khánh Hội
(VNF) - TP.HCM vừa ban hành các quyết định bãi bỏ chủ trương đầu tư dự án Khu phức hợp Nhà Rồng - Khánh Hội và dự kiến khởi công Công viên Cảng Nhà Rồng dịp 2/9.
Mê Linh yêu cầu không xây nhà trong phạm vi 'Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng'
(VNF) - UBND xã Mê Linh (TP. Hà Nội) vừa ban hành văn bản yêu cầu các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân không khởi công xây dựng mới các công trình, nhà ở trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng.
Nhật ký bất động sản 6/3: Thêm 24 dự án được bán cho người nước ngoài, chuyển gần 4,4ha đất KCN làm nhà ở
(VNF) - TP. HCM hủy dự án 3.100 căn hộ tại Nhà Rồng – Khánh Hội, chuyển sang công viên ven sông; VietinBank có thể bán tòa tháp tại Ciputra trong nửa đầu 2026... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 6/3.
Phía tây đường vành đai 4: ‘Vùng lõi mới của đô thị Thủ đô'
(VNF) - Được ưu tiên đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị trong nhiều năm qua, khu vực phía tây đường vành đai 4 Hà Nội tiếp tục được xác định là trọng tâm trong quy hoạch 100 năm của Thủ đô. Song khi mặt bằng giá đã trải qua nhiều chu kỳ tăng mạnh, thị trường bất động sản tại đây đang chuyển sang trạng thái thận trọng hơn, với yêu cầu cao hơn về hạ tầng và chất lượng phát triển.
'Bất động sản Mê Linh đang hội tụ nhiều yếu tố để bước vào chu kỳ phát triển mới'
(VNF) - Sau một thời gian dài trầm lắng bởi những vướng mắc pháp lý và quy hoạch, thị trường bất động sản Mê Linh (cũ) đang bắt đầu được nhắc tới nhiều hơn trên bản đồ đầu tư của Hà Nội. Khi các nút thắt dần được tháo gỡ và hạ tầng giao thông được thúc đẩy, khu vực này được kỳ vọng sẽ mở ra một chu kỳ phát triển mới trong giai đoạn tới.
Dự án chống ngập cho 'khu nhà giàu' Ciputra - Hà Nội tiến độ hiện ra sao?
(VNF) - Dự án chống ngập khu đô thị Ciputra hơn 163 tỷ đồng dự kiến hoàn thành thành trước 31/5/2026.






























































