'Năm 2026, thị trường bất động sản sẽ phân hóa rõ nét và ổn định'
(VNF) - Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.

2023 đã là đáy?
DIG đã kết thúc năm 2023 với doanh thu thuần 1.027 tỷ đồng, giảm 46% so với năm trước và thấp nhất trong 8 năm qua. Cơ cấu doanh thu cho thấy sự sụt giảm rất mạnh của mảng kinh doanh bất động sản (đạt 545 tỷ đồng, giảm 52%), xây lắp (đạt 170 tỷ đồng, giảm 45%), bán thành phẩm (đạt 128 tỷ đồng, giảm 53%), cung cấp dịch vụ (đạt 157 tỷ đồng, giảm 16%).
Với doanh thu suy giảm, lợi nhuận gộp cũng giảm 62% so với năm trước, đạt 243 tỷ đồng. Tương ứng, biên lợi nhuận gộp đạt 23,6%.
Trong năm, hoạt động tài chính mang về doanh thu 228 tỷ đồng, tăng 2,6 lần so với năm trước, chủ yếu đến từ việc nhượng bán các khoản đầu tư. Ngoài ra, DIG cũng có thêm 26 tỷ đồng lợi nhuận khác, tăng 2,5 lần so với năm trước, chủ yếu là khoản phạt vi phạm hợp đồng (ghi nhận trong quý II/2023).
Cùng với việc tiết giảm khá mạnh các loại chi phí, như: chi phí tài chính 124 tỷ đồng, giảm 53%; chi phí bán hàng 42 tỷ đồng, giảm 56%; chi phí quản lý 153 tỷ đồng, giảm 13%, DIG có lợi nhuận trước thuế 216 tỷ đồng, tăng 9% và lợi nhuận sau thuế 165 tỷ đồng, tăng 14% so với năm trước.
Năm 2023, DIG đặt mục tiêu doanh thu 4.000 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 1.400 tỷ đồng. Như vậy, công ty mới chỉ hoàn thành 25,67% mục tiêu doanh thu và 15,4% mục tiêu lợi nhuận.
Cùng với 2022, đây là năm có lợi nhuận kém nhất của DIG trong khoảng 7 năm trở lại đây.
Tuy nhiên, trong bức tranh kinh doanh xám xịt của DIG vẫn đâu đó có nét màu tươi tắn. Rõ nét nhất là mảng kinh doanh bất động sản, sau nhiều quý liên tiếp ở tình trạng sụt giảm, đã bất ngờ đảo ngược tình thế trong quý IV/2023 với doanh thu 314 tỷ đồng, tăng 71% so với cùng kỳ năm trước, nhờ việc bàn giao tại các dự án Gateway Vũng Tàu, Cap Saint Jacques, Nam Vĩnh Yên và Hậu Giang. Doanh thu quý IV/2023 cũng vì thế tăng 11% so với cùng kỳ năm trước, đạt 434 tỷ đồng, cao nhất 6 quý trở lại đây, đưa lợi nhuận gộp đạt 102 tỷ đồng, chỉ giảm 6% so với cùng kỳ.
Kết quý IV/2023, DIG có lợi nhuận trước thuế 76 tỷ đồng, tăng 19 lần và lợi nhuận sau thuế 67 tỷ đồng, tăng 25 lần so với cùng kỳ năm trước. Tất nhiên, kết quả này có sự đóng góp rất lớn của khoản lãi trong công ty liên doanh, liên kết (36 tỷ đồng, tăng 11 lần), song không thể phủ nhận vai trò của việc kinh doanh bất động sản đã khởi sắc trở lại. Điều đó cho phép giới quan sát có cơ sở để nhìn nhận rằng 2023 dường như đã là đáy trong chu kỳ kinh doanh của DIG.
Dồi dào tiền bạc
Nhận định trên được củng cố thêm phần nào khi nhìn vào một số chỉ số trên bảng tài sản của DIG.
Tại ngày 31/12/2023, tổng tài sản của DIG đạt 16.888 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm. Hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản, đạt 39%, có giá trị 6.551 tỷ đồng, tăng 10% so với đầu năm, hầu hết là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (6.413 tỷ đồng).
Các dự án có sự đổi thay về chi phí sản xuất kinh doanh gồm: khu đô thị trục đường 51B Vũng Tàu (190 tỷ đồng, tăng 91%), chung cư A2-Vũng Tàu Center Point (320 tỷ đồng), khu dân cư P4 Hậu Giang (937 tỷ đồng, tăng 24%), khu du lịch Long Tân – Nhơn Trạch (613 tỷ đồng, tăng 27%), khu phức hợp Cap Saint Jacques (358 tỷ đồng, tăng 13%), khu nhà ở Lam Hạ Center Point (213 tỷ đồng, tăng 23%)… Tựu trung, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang năm qua đã tăng thêm 641 tỷ đồng.
Chiếm tỷ trọng lớn thứ hai trong cơ cấu tài sản của DIG là các khoản phải thu, đạt 6.085 tỷ đồng, giảm 9% so với đầu năm, tương đương 36% tài sản. Như vậy, tổng tỷ trọng của các khoản phải thu và hàng tồn kho là 75%, cải thiện đáng kể so với đầu năm (85%).
Đặc biệt, tiền và tương đương tiền của DIG đạt giá trị rất lớn, lên tới 2.307 tỷ đồng, tăng 9,4 lần. Cộng với khoản đầu tư nắm giữ tới ngày đáo hạn (tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn) đạt 196 tỷ đồng, quy mô tiền của DIG đạt tổng cộng 2.503 tỷ đồng.
Về nguồn vốn, nợ phải trả tại ngày 31/12/2023 đạt 8.935 tỷ đồng, tăng 28% so với đầu năm. Điểm tích cực là nợ vay giảm 19%, còn 3.111 tỷ đồng trong khi khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng 20% lên 1.765 tỷ đồng, chủ yếu nằm tại dự án khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (1.105 tỷ đồng), ngoài ra còn có: khu dân cư thương mại Vị Thanh (150 tỷ đồng), khu đô thị Chí Linh (57 tỷ đồng), khu du lịch sinh thái Đại Phước (88 tỷ đồng), DIC Star Aparts Hotel Vũng Tàu (60 tỷ đồng), chung cư A2-1 (172 tỷ đồng)...
Đáng kể nữa, DIG có 2.250 tỷ đồng khác là tiền khách hàng đặt chỗ mua bất động sản. Đây là 2 cơ sở để giúp DIG có sự vươn lên về doanh thu trong thời gian tới và cũng là một trong những nguyên nhân giúp dòng tiền kinh doanh năm 2023 của DIG dương tới 1.724 tỷ đồng, đảo ngược so với năm trước đó (âm 2.531 tỷ đồng).
Năm 2023, DIG cũng tập trung thu hồi đầu tư, góp vốn vào đơn vị khác. Dòng tiền đầu tư ghi nhận dương tới 1.051 tỷ đồng. Đây là những diễn biến giúp DIG sở hữu lượng tiền dồi dào so với phần đông doanh nghiệp trong ngành.
Năm qua, DIG vẫn đẩy mạnh đi vay, dòng tiền thu từ vay mượn đạt 1.990 tỷ đồng, tăng 10%, trong khi đó dòng tiền trả nợ gốc vay giảm 9%, đạt 2.707 tỷ đồng. Với vốn chủ khá dày, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu còn khá thấp, DIG có dư địa để mở rộng vay mượn hơn nữa.
Cuối tháng 12/2023, DIG đã phê duyệt phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ năm 2023. Theo đó, tổng giá trị phát hành tối đa là 2.100 tỷ đồng, chia làm 3 đợt. Loại hình trái phiếu được phát hành là trái phiếu riêng lẻ không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có đảm bảo là bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng. Thời gian phát hành dự kiến từ quý IV/2023 đến năm 2024. Trái phiếu sẽ có kỳ hạn 3 năm.
Số tiền huy động được sẽ dùng để bổ sung vốn thực hiện đầu tư dự án khu đô thị du lịch Long Tân; đầu tư xây dựng dự án chung cư A5 (khu trung tâm Chí Linh, TP. Vũng Tàu) và đầu tư xây dựng giai đoạn 2 và 3 dự án khu phức hợp Cap Saint Jacques.
Nếu phát hành thành công, DIG sẽ có thêm một lượng vốn lớn để triển khai các dự án, đưa doanh số nhảy vọt lên so với năm 2023. Nhìn chung, cửa tăng trưởng năm 2024 của DIG là khá sáng, nhất là khi 2023 vốn dĩ là một mức nền quá thấp để so sánh.
(VNF) - Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.
(VNF) - Cần Giờ được đánh giá là một trong những mô hình lấn biển bền vững nhất hiện nay, không chỉ là "xây dựng", mà là tái sinh một hệ sinh thái.
(VNF) - Căn hộ thương mại tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung (tên thương mại Thăng Long Green City) đang được các môi giới chào bán mức giá từ 48 – 52 triệu đồng/m2, dù chủ đầu tư chưa công bố giá bán.
(VNF) - Sắp "kích hoạt" 245 dự án hạ tầng với tổng vốn đầu tư gần 1,35 triệu tỷ đồng; Hà Nội kêu gọi đầu tư khu đô thị hơn 2.000 tỷ đồng tại Phú Xuyên; Đồng Nai duyệt quy hoạch 250ha trên đỉnh núi Chứa Chan, BIM Land ra mắt tháp đôi Aria Bay... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 10/12.
(VNF) - UBND Hải Phòng dự kiến khởi công nhiều dự án hạ tầng, giao thông, phát triển đô thị trong năm 2026.
(VNF) - TP. HCM dự kiến áp dụng bảng giá đất mới bằng khoảng 60% giá thị trường, bước đầu tiệm cận giá thực tế nhưng vẫn bảo đảm ổn định kinh tế - xã hội. Thành phố đang rà soát chênh lệch dữ liệu và lấy ý kiến người dân trước khi chính thức ban hành từ 1/1/2026.
(VNF) - Việc cho phép thu hồi đất khi 75% hộ dân đồng ý được kỳ vọng giúp đẩy nhanh tiến độ dự án. Song, theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, sự khác biệt về loại đất, giá thỏa thuận, thời điểm giao dịch và khả năng nhà đầu tư “tự tạo” mặt bằng đồng thuận có thể khiến quy định trở thành điểm nóng tranh chấp nếu áp dụng vội vàng.
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Delta Group tiếp tục khẳng định năng lực tại các dự án nhà ở xã hội, công trình dân dụng và hạ tầng trọng điểm trên cả nước với gói thầu thi công thuộc dự án khu nhà ở xã hội tại Đa giác 3, khu đô thị dịch vụ Hùng Thắng, phường Bãi Cháy, tỉnh Quảng Ninh.
(VNF) - HAGL vừa được UBND tỉnh Gia Lai chấp thuận đầu tư dự án Khu phức hợp Phù Đổng gần 600 tỷ đồng tại Pleiku.
(VNF) - Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành các quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity.
(VNF) - VinSpeed sắp khởi công Metro Bến Thành - Cần Giờ; Hà Nội dừng tiếp nhận trực tiếp hồ sơ mua nhà, 100% thực hiện online; Vĩnh Long điều chỉnh mục tiêu nhà ở xã hội; Chính phủ tháo gỡ hơn 1.700 dự án, nhà đất tồn đọng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 9/12.
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Tại lễ ký kết hợp tác phân phối diễn ra ngày 7/12 tại Hà Nội, nhiều đại lý bất động sản nhận định “Thành phố Ánh sáng” Eurowindow Light City đang sở hữu loạt lợi thế cạnh tranh hiếm có trên thị trường Thanh Hóa, dự án được đánh giá hội tụ đầy đủ yếu tố để “thắng lớn” trong giai đoạn sắp tới.
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Tài chính kiến nghị giảm mức nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch thay vì toàn bộ 100% như hiện nay.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.
(VNF) - Dù từng được giao hàng loạt khu “đất vàng” để làm đô thị và thương mại nhưng nhiều năm nay BMC liên tục bị nhắc tên nợ thuế, buộc Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh phải áp dụng biện pháp mạnh: ngừng sử dụng hóa đơn. Trong khi đó, loạt dự án lớn của doanh nghiệp tại miền Trung tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, bỏ hoang kéo dài…