Theo GS Đặng Hùng Võ, có hai loại chuyển dịch đất đai: không sinh lợi và có sinh lợi. Đối với chuyển dịch đất đai không sinh lợi, người mất đất chỉ cần được bồi thường ngang với giá trị thị trường. Còn với chuyển dịch đất đai có sinh lợi, người mất đất ngoài việc được bồi thường về đất theo giá trị còn được nhận thêm các giá trị từ chia sẻ lợi ích do đất đai được sử dụng đạt hiệu quả cao hơn.
Chuyển dịch đất đai không sinh lợi là chuyển dịch đất đai để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng không vì mục tiêu lợi nhuận. Chuyển dịch đất đai sinh lợi là chuyển dịch đất đai cho người sử dụng mới vì mục tiêu lợi nhuận.
Thông thường, người bị mất đất hay khiếu nại, khiếu kiện đối với các trường hợp nhà nước thu hồi đất đất để sử dụng vào mục đích sinh lợi, vì trên thực tế những người đang sử dụng đất thấy rất rõ rằng mình được bồi thường quá ít so với lợi ích giá trị mà người được đất có được.
Đối với chuyển dịch đất đai bắt buộc, hệ quả tiêu cực là sự xung đột lợi ích dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện ở mức độ cao (luôn chiếm tới 70% tổng lượng khiếu nại, khiếu kiện của dân), đông người, phức tạp.
Ngược lại, chuyển dịch đất đai tự nguyện đạt được đồng thuận nên không có xung đột lợi ích. Tuy nhiên, nhà đầu tư không bao giờ có thể thương thảo thành công với 100% những người đang sử dụng đất để có đất đất cho dự án đầu tư.
Thực trạng này làm cho các nhà đầu tư gần như không muốn thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, luôn tìm cách chuyển sang để được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc.
Theo GS Võ, Việt Nam đã trải qua 4 đời Luật Đất đai, không kể nhiều lần sửa đổi, bổ sung một số điều và hiện nay đang trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2013.
Cho đến nay, việc chuyển dịch đất đai tại Việt Nam vẫn thực hiện theo hai phương thức mang tính cực đoan: hoặc là chuyển dịch đất đai bắt buộc trong thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất dựa trên cơ chế chế nhà nước thu hồi đất, hoặc là chuyển dịch đất đai tự nguyện dựa trên thỏa thuận giữa người đang sử dụng đất đất và người có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư dựa trên nguyên tắc thị trường.
Luật Đất đai 2003 thiên về áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, nhưng Luật Đất đai 2013 lại thiên về vận hành chủ yếu cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc.
“Các Luật Đất đai đều không quan tâm tới các cơ chế chia sẻ lợi ích hợp lý của người được đất cho những người mất đất”, GS Võ nhận xét.
GS Võ cho hay tại nhiều nước phát triển và đang phát triển, người ta chỉ sử dụng và cũng rất hạn chế sử dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, thường chỉ áp dụng trong trường hợp không sinh lợi và thật cần thiết.
Mặt khác, cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện cũng chỉ áp dụng trong trường hợp sinh lợi mà không liên quan đến lợi ích quốc gia, chỉ liên quan đến lợi ích riêng của nhà đầu tư.
Tại nhiều nước đang phát triển, việc chuyển dịch đất đai sinh lợi có liên quan đến lợi ích quốc gia được thực hiện theo một cơ chế "trung dung", không hẳn bắt buộc, không hẳn tự nguyện. Đó là cơ chế đồng thuận với phương án chuyển dịch đất đai theo đa số cộng đồng những người đang sử dụng đất. Đạt được khoảng 70% ý kiến cộng đồng thì phương án chuyển dịch đất đai được quyết định và thiểu số ý kiến không đồng thuận phải chấp hành.
Phương án chuyển dịch đất đai cần phải quan tâm tới nguyên tắc chia sẻ lợi ích của người được đất. Một phần lợi ích từ dự án đầu tư phải được chia sẻ với cộng đồng dân cư mất đất tại địa phương.
Cơ chế chia sẻ lợi ích cần được quan tâm đặc biệt trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích khai thác tài nguyên thiên nhiên như đầu tư vào các dự án thủy điện hay các dự án khai khoáng. Lợi ích từ dự án đầu tư phải được chia sẻ để phát triển địa phương cũng như giải quyết việc hỗ trợ chợ về sinh kế cho những người đã mất đất.
“Đây là kinh nghiệm Việt Nam nên áp dụng”, GS Võ khuyến nghị.
Theo GS Võ, pháp luật về đất đai của Việt Nam cần có những đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai phục vụ mục đích sinh lợi, cụ thể bao gồm 2 nội dung.
Một là các dự án cần đất vì mục tiêu sinh lợi phải được cơ quan có thẩm quyền của nhà nước phê duyệt dựa trên phân tích chi phí - lợi ích (Cost - Benefit Analyses - CBA) về kinh tế gắn với cam kết chia sẻ lợi ích, dánh giá tác động xã hội và đánh giá tác động môi trường.
Hai là tạo lập khung pháp luật cho cơ chế chuyển dịch đất đai dựa trên đồng thuận cộng đồng theo đa số đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gắn với nguyên tắc chia sẻ lợi ích sẽ được thực hiện. Chuyển dịch đất đai có thể áp dụng không chỉ chuyển hoàn toàn quyền sử dụng đất (chuyển nhượng) mà có thể áp dụng cả phương thức thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
“Áp dụng 2 đề xuất đổi mới như trên sẽ phát huy được mọi ưu điểm và khắc phục được mọi nhược điểm của cả chuyển dịch đất đai bắt buộc và tự nguyện”, GS Võ nhận định.
Tags:
(VNF) - Theo ông Nguyễn Bá Hùng, chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, dù chịu tác động từ xung đột địa chính trị, chi phí đầu vào tăng và rủi ro thương mại toàn cầu, kinh tế Việt Nam năm 2026 vẫn được dự báo tăng trưởng khoảng 7,2%. Tuy nhiên, để giữ vững đà này, Việt Nam cần linh hoạt điều hành vàvà kiên định với cải cách dài hạn.
Trong cuộc đua nhân sự, nhiều doanh nghiệp TP.HCM đẩy nhanh cấp bậc qua danh xưng để hút ứng viên, nhưng không đi kèm lương, quyền lợi tương xứng, khiến người lao động vỡ kỳ vọng.
(VNF) - Theo PGS.TS Phạm Thị Hoàng Anh, Phó giám đốc phụ trách Ban giám đốc Học viện Ngân hàng: “Trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là nơi dòng tiền hội tụ, mà còn là nơi tập trung trí tuệ, công nghệ và các chuẩn mực vận hành tiên tiến”.
(VNF) - Trao đổi với VietnamFinance, LS Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất của khu vực doanh nghiệp nhà nước hiện nay không chỉ nằm ở cơ chế mà còn ở tư duy “giữ phần, sợ sai” kéo dài nhiều năm. Để hiện thực hóa mục tiêu của Nghị quyết 79, cần một cuộc cải cách mạnh mẽ từ thể chế đến quản trị, trong đó trao quyền thực chất và tạo “không gian an toàn” để doanh nghiệp dám đổi mới, dám chịu trách nhiệm và bứt phá.
(VNF) - Cuộc chiến mà Mỹ và Israel phát động nhắm vào Iran đã và đang để lại những hệ quả rất lớn đối với nền kinh tế toàn cầu. VietnamFinance xin trân trọng giới thiệu bài phân tích của tác giả Shanaka Anslem Perera về nguyên nhân và hệ quả của cuộc chiến này. Bài viết được dịch giả Phạm Quang Vinh gửi riêng cho tòa soạn.
(VNF) - “Nếu thực sự tin và trao quyền đúng nghĩa, để doanh nghiệp tư nhân tham gia với tư cách chủ nhân các chương trình hành động quốc gia, Việt Nam có thể tạo ra năng lực bứt phá chưa từng có”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh khi bàn về động lực tăng trưởng mới.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cảnh báo, việc thiếu phối hợp nhịp nhàng giữa chính sách tài khóa và tiền tệ có thể làm suy giảm hiệu quả điều hành, thậm chí khiến đà tăng trưởng “trật nhịp”.
(VNF) - Sáng ngày 6/4, kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XVI, phiên khai mạc sẽ diễn ra trọng thể tại Nhà Quốc hội.
(VNF) - Theo TS. Phan Đức Hiếu, cải cách doanh nghiệp nhà nước không thể chỉ dừng ở tái cơ cấu hay thay đổi quản trị nội bộ, mà cốt lõi nằm ở việc hoàn thiện thể chế, bảo đảm minh bạch, tách bạch vai trò và tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng với các khu vực kinh tế khác.
(VNF) - Trao đổi với Đầu tư Tài chính, TS. Nguyễn Minh Thảo, Ban Phát triển doanh nghiệp và Môi trường kinh doanh, Viện Chiến lược và Chính sách kinh tế - tài chính, cho rằng việc lựa chọn đúng các doanh nghiệp nhà nước quy mô lớn, có năng lực cạnh tranh làm “đầu tàu” sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa và nâng cao hiệu quả của chính khu vực kinh tế nhà nước cũng như của toàn nền kinh tế.
(VNF) - Thành công của Hà Nội không chỉ đo bằng quy mô kinh tế riêng lẻ, mà còn bằng mức độ thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các vùng và khả năng kéo cả “đoàn tàu” quốc gia tiến lên.
(VNF) - Sự vượt ra khỏi quy luật thông thường của giá vàng cho thấy thị trường tài chính toàn cầu đang vận hành theo những quy luật phức tạp hơn, nơi dòng tiền không chỉ tìm đến vàng mà còn dịch chuyển mạnh sang các tài sản sinh lời khác.
(VNF) - Doanh nghiệp Việt Nam ngày càng tham gia sâu vào thương mại quốc tế, song phần lớn vẫn dừng ở khâu sản xuất, gia công – phần “xương” nhất trong chuỗi giá trị, trong khi 70 – 80% lợi nhuận lại tập trung ở các khâu thương hiệu và phân phối.
(VNF) - Luật sư Nguyễn Tiến Lập cho rằng, để kinh tế nhà nước thực sự dẫn dắt được nền kinh tế, Nhà nước cần làm tốt vai trò thiết lập thể chế, "phân định sân chơi" ngay từ đầu, tránh nguy cơ tiềm ẩn xung đột với khu vực tư nhân.
(VNF) - TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh kinh tế thế giới nhiều biến động và rủi ro gia tăng, Việt Nam vẫn duy trì được sự ổn định kinh tế vĩ mô, tạo nền tảng quan trọng để củng cố niềm tin thị trường và hỗ trợ đà tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Dù được xem là “tài sản trú ẩn an toàn” nhưng vàng vẫn nhiều lần lao dốc mạnh trong lịch sử, có khi mất tới 60% giá trị. Từ sau 'Nixon Shock' đến biến động hiện tại được ví như lặp lại chu kỳ 40 năm, các đợt sụt giảm này cho thấy vàng không miễn nhiễm rủi ro, mà luôn vận động theo chu kỳ kinh tế và chính sách tiền tệ toàn cầu.
(VNF) - Sáng qua, khi đi vào giờ cao điểm trên đường Nguyễn Trãi, tôi chứng kiến gần như đầy đủ những gì Hà Nội đang phải gánh.
(VNF) - TS Bùi Ngọc Sơn, Viện Kinh tế và Chính trị thế giới cho rằng căng thẳng quân sự giữa Mỹ, Israel và Iran đang đẩy Trung Đông trở lại vòng xoáy bất ổn, làm dấy lên lo ngại về một cú sốc chi phí mới đối với kinh tế toàn cầu. Với Việt Nam, nền kinh tế có độ mở lớn và phụ thuộc đáng kể vào năng lượng nhập khẩu thì nguy cơ giá dầu, chi phí vận tải và lãi suất gia tăng có thể tạo áp lực lên lạm phát, thu hẹp dư địa chính sách và bào mòn đà phục hồi còn mong manh.
(VNF) - Chiến sự tại Trung Đông đang bước vào giai đoạn leo thang mới, tiềm ẩn nguy cơ lan rộng và tác động dây chuyền tới kinh tế toàn cầu. PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng nhận định, nếu nguồn cung năng lượng bị gián đoạn, Việt Nam có thể đối mặt “cú sốc kép” từ giá dầu tăng mạnh và áp lực lạm phát nhập khẩu, đòi hỏi phải chủ động kịch bản điều hành và chiến lược dự trữ phù hợp.
(VNF) - Khi Việt Nam đặt mục tiêu trở thành quốc gia phát triển vào năm 2045, nhiều chuyên gia cho rằng sự thịnh vượng sẽ không đồng nghĩa với nhàn nhã. Trái lại, đó có thể là một giai đoạn cạnh tranh khốc liệt, đòi hỏi mỗi cá nhân phải tự nâng cấp năng lực và xây dựng “hạ tầng” cho chính mình nếu không muốn bị bỏ lại phía sau.
(VNF) - Việc tổ chức lại không gian đô thị Đà Nẵng sau sáp nhập không chỉ là một bài toán kỹ thuật quy hoạch mà còn là phép thử về bản lĩnh thể chế và tầm nhìn phát triển dài hạn của thành phố. Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Nguyễn Cửu Loan – Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển đô thị TP. Đà Nẵng cho rằng đây là cơ hội lịch sử để thành phố tái cấu trúc mô hình phát triển theo hướng đa trung tâm, tích hợp vùng và bền vững.
(VNF) - Lễ ra mắt Trung tâm Tài chính Quốc tế tại Việt Nam không chỉ đánh dấu sự hình thành của một thiết chế mới, mà còn mở ra kỳ vọng đưa Việt Nam tiến gần hơn tới “vòng trong” của dòng vốn toàn cầu. Tuy nhiên, theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân để tham vọng này trở thành hiện thực, điều kiện tiên quyết không chỉ là ưu đãi hay vị trí địa lý, mà phải kiến tạo được một “không gian thể chế đặc biệt” đủ minh bạch, ổn định và tiệm cận chuẩn mực quốc tế.
(VNF) - Với mục tiêu đến năm 2045 sẽ trở thành quốc gia thu nhập cao, công nghiệp hoá là con đường bắt buộc. Nhưng trong bối cảnh địa chính trị - kinh tế thế giới ngày càng bất định, tiến trình công nghiệp hóa Việt Nam sẽ đi theo hướng nào, Chính phủ cần điều chỉnh chính sách ra sao? Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với GS Trần Văn Thọ - Đại học Waseda, Tokyo về các vấn đề này.
(VNF) - Một nền kinh tế muốn đi nhanh không thể thiếu áp lực. Không có áp lực, không có sự thúc ép, hệ thống sẽ trì trệ, nguồn lực bị giữ lại trong trạng thái phòng thủ. Nhưng sự thúc ép cần đi cùng với sự khai thông.
(VNF) - Khi bàn về lịch sử và tương lai của kinh tế tư nhân Việt Nam, có lẽ không nên thu hẹp câu chuyện vào vài biểu đồ tăng trưởng hay một số tập đoàn nổi bật thường xuyên xuất hiện trên truyền thông. Những con số, dù cần thiết, vẫn chỉ phản ánh một lát cắt ngắn của một quá trình dài hơn nhiều: hành trình hình thành của một lực lượng kinh tế trong những điều kiện đặc biệt, nhiều lần bị gián đoạn, chịu tổn thương sâu sắc, rồi từng bước phục hồi và tìm cách khẳng định vị trí của mình.
(VNF) - Theo ông Nguyễn Bá Hùng, chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, dù chịu tác động từ xung đột địa chính trị, chi phí đầu vào tăng và rủi ro thương mại toàn cầu, kinh tế Việt Nam năm 2026 vẫn được dự báo tăng trưởng khoảng 7,2%. Tuy nhiên, để giữ vững đà này, Việt Nam cần linh hoạt điều hành vàvà kiên định với cải cách dài hạn.
(VNF) - Sau hơn một năm khởi công, dự án cầu đi bộ vượt sông Sài Gòn đang bước vào giai đoạn thi công cao điểm với nhiều hạng mục quan trọng dần hoàn thiện, tạo hình rõ nét cho một công trình được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc mới của TP. HCM.
