Theo GS Đặng Hùng Võ, có hai loại chuyển dịch đất đai: không sinh lợi và có sinh lợi. Đối với chuyển dịch đất đai không sinh lợi, người mất đất chỉ cần được bồi thường ngang với giá trị thị trường. Còn với chuyển dịch đất đai có sinh lợi, người mất đất ngoài việc được bồi thường về đất theo giá trị còn được nhận thêm các giá trị từ chia sẻ lợi ích do đất đai được sử dụng đạt hiệu quả cao hơn.
Chuyển dịch đất đai không sinh lợi là chuyển dịch đất đai để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng không vì mục tiêu lợi nhuận. Chuyển dịch đất đai sinh lợi là chuyển dịch đất đai cho người sử dụng mới vì mục tiêu lợi nhuận.
Thông thường, người bị mất đất hay khiếu nại, khiếu kiện đối với các trường hợp nhà nước thu hồi đất đất để sử dụng vào mục đích sinh lợi, vì trên thực tế những người đang sử dụng đất thấy rất rõ rằng mình được bồi thường quá ít so với lợi ích giá trị mà người được đất có được.
Đối với chuyển dịch đất đai bắt buộc, hệ quả tiêu cực là sự xung đột lợi ích dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện ở mức độ cao (luôn chiếm tới 70% tổng lượng khiếu nại, khiếu kiện của dân), đông người, phức tạp.
Ngược lại, chuyển dịch đất đai tự nguyện đạt được đồng thuận nên không có xung đột lợi ích. Tuy nhiên, nhà đầu tư không bao giờ có thể thương thảo thành công với 100% những người đang sử dụng đất để có đất đất cho dự án đầu tư.
Thực trạng này làm cho các nhà đầu tư gần như không muốn thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, luôn tìm cách chuyển sang để được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc.
Theo GS Võ, Việt Nam đã trải qua 4 đời Luật Đất đai, không kể nhiều lần sửa đổi, bổ sung một số điều và hiện nay đang trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2013.
Cho đến nay, việc chuyển dịch đất đai tại Việt Nam vẫn thực hiện theo hai phương thức mang tính cực đoan: hoặc là chuyển dịch đất đai bắt buộc trong thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất dựa trên cơ chế chế nhà nước thu hồi đất, hoặc là chuyển dịch đất đai tự nguyện dựa trên thỏa thuận giữa người đang sử dụng đất đất và người có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư dựa trên nguyên tắc thị trường.
Luật Đất đai 2003 thiên về áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, nhưng Luật Đất đai 2013 lại thiên về vận hành chủ yếu cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc.
“Các Luật Đất đai đều không quan tâm tới các cơ chế chia sẻ lợi ích hợp lý của người được đất cho những người mất đất”, GS Võ nhận xét.
GS Võ cho hay tại nhiều nước phát triển và đang phát triển, người ta chỉ sử dụng và cũng rất hạn chế sử dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, thường chỉ áp dụng trong trường hợp không sinh lợi và thật cần thiết.
Mặt khác, cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện cũng chỉ áp dụng trong trường hợp sinh lợi mà không liên quan đến lợi ích quốc gia, chỉ liên quan đến lợi ích riêng của nhà đầu tư.
Tại nhiều nước đang phát triển, việc chuyển dịch đất đai sinh lợi có liên quan đến lợi ích quốc gia được thực hiện theo một cơ chế "trung dung", không hẳn bắt buộc, không hẳn tự nguyện. Đó là cơ chế đồng thuận với phương án chuyển dịch đất đai theo đa số cộng đồng những người đang sử dụng đất. Đạt được khoảng 70% ý kiến cộng đồng thì phương án chuyển dịch đất đai được quyết định và thiểu số ý kiến không đồng thuận phải chấp hành.
Phương án chuyển dịch đất đai cần phải quan tâm tới nguyên tắc chia sẻ lợi ích của người được đất. Một phần lợi ích từ dự án đầu tư phải được chia sẻ với cộng đồng dân cư mất đất tại địa phương.
Cơ chế chia sẻ lợi ích cần được quan tâm đặc biệt trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích khai thác tài nguyên thiên nhiên như đầu tư vào các dự án thủy điện hay các dự án khai khoáng. Lợi ích từ dự án đầu tư phải được chia sẻ để phát triển địa phương cũng như giải quyết việc hỗ trợ chợ về sinh kế cho những người đã mất đất.
“Đây là kinh nghiệm Việt Nam nên áp dụng”, GS Võ khuyến nghị.
Theo GS Võ, pháp luật về đất đai của Việt Nam cần có những đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai phục vụ mục đích sinh lợi, cụ thể bao gồm 2 nội dung.
Một là các dự án cần đất vì mục tiêu sinh lợi phải được cơ quan có thẩm quyền của nhà nước phê duyệt dựa trên phân tích chi phí - lợi ích (Cost - Benefit Analyses - CBA) về kinh tế gắn với cam kết chia sẻ lợi ích, dánh giá tác động xã hội và đánh giá tác động môi trường.
Hai là tạo lập khung pháp luật cho cơ chế chuyển dịch đất đai dựa trên đồng thuận cộng đồng theo đa số đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gắn với nguyên tắc chia sẻ lợi ích sẽ được thực hiện. Chuyển dịch đất đai có thể áp dụng không chỉ chuyển hoàn toàn quyền sử dụng đất (chuyển nhượng) mà có thể áp dụng cả phương thức thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
“Áp dụng 2 đề xuất đổi mới như trên sẽ phát huy được mọi ưu điểm và khắc phục được mọi nhược điểm của cả chuyển dịch đất đai bắt buộc và tự nguyện”, GS Võ nhận định.
Tags:
(VNF) - Chưa bao giờ chợ trung tâm Móng Cái (tỉnh Quảng Ninh) lại rơi vào cảnh đìu hiu như hiện nay. Hàng loạt kiot tại các chợ lớn đóng cửa, khách vào chợ lèo tèo, người bán hàng phần lớn ngồi chơi smart phone
