4,5 triệu tỷ đồng đang đổ vào bất động sản nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc chưa được giải quyết

Thông tin trên được ghi nhận tại “Hội thảo phát triển thị trường bất động sản nhà ở minh bạch, bền vững thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 230, tầm nhìn đến năm 2045”, do Ban Kinh tế Trung ương phối hợp với Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) và Đại học Mở TP. HCM tổ chức sáng 27/11 tại TP. HCM.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua 4 lần thay đổi. Hiện nay, cả nước ước tính đã và đang thực hiện trên 5.000 dự án với tổng vốn đầu tư hơn 4,5 triệu tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với năm 2009. Trong 5 năm trở lại đây, vốn FDI đổ vào bất động sản chiếm khoảng 17,63 tỷ USD, luôn đứng thứ 2 trong tổng nguồn vốn FDI đăng ký đầu tư vào Việt Nam

Tính từ đầu năm 2020 đến nay, cả nước có khoảng 100.000 doanh nghiệp xây dựng và 15.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cùng với hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản đã được thành lập. Tính riêng 9 tháng năm 2020, trên phạm vi cả nước có 79.600 giao dịch bất động sản thành công, 242 dự án với gần 57.800 căn hộ được thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thị trường bất động sản còn dư địa lớn phát triển, dự báo nhu cầu nhà ở 2021-2030 tiếp tục gia tăng, nhất là tại các đô thị. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021-2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030 đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp như TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu; phía Bắc tập trung chủ yếu khu vực Hà Nội và một số thành phố vệ tinh như Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng. Riêng hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm

Dù vậy, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều tồn tại như hệ thống pháp luật liên quan còn chồng chéo mâu thuẫn, chưa đồng bộ, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp tại một số địa phương, khu vực, dư thừa nguồn cung nhà ở trung, cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.

Hiện vẫn còn tình trạng nhiều dự án nhà ở chưa đủ cơ sở pháp lý, điều kiện huy động vốn hoặc dự án không có thật để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Tính minh bạch của thị trường từ đầu tư, tạo lập sản phẩm đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê vẫn còn hạn chế, tình trạng đầu cơ còn diễn ra phổ biến, giao dịch bất động sản sơ cấp vẫn khó kiểm soát, nhiều rủi ro cho khách hàng do không bắt buộc thực hiện qua sàn giao dịch. Nguồn lực tài chính cho đầu tư các dự án bất động sản chưa đa dạng, bền vững, vẫn chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.

Dự kiến, trong năm 2020, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung 3 Nghị định liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, xây dựng lại nhà chung cư và dự án nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA phát biểu tại hội thảo

Chia sẻ tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường bất động sản TP. HCM đang tồn tại nhiều vướng mắc liên quan đến thủ tục về “nhà đầu tư, chủ đầu tư”, đấu thầu dự án có sử dụng đất, báo cáo khả thi đánh giá tác động môi trường, xử lý các thửa đất thuộc diện Nhà nước quản lý nằm xen cài rải rác trong dự án đầu tư, cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại...

Dưới góc độ doanh nghiệp,  đại diện Công ty Cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước tiếp tục cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư dự án nhà ở, cải cách phương thức xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại dự án theo hướng nhanh gọn. Đồng thời tháo gỡ bất cập về việc giao đất xen cài trong dự án phát triển nhà ở (đất đường đi, ao hồ, đất chưa công nhận quyền sử dụng đất) cũng như hoàn thiện khung pháp lý đối với các loại hình bất động sản mới như condotel…

Đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long nêu vướng mắc lớn nhất với thị trường bất động sản là tiền sử dụng đất, hiện nay vẫn là một ẩn số, chưa tìm ra lời giải, gây khó khăn cho doanh nghiệp đầu tư dự án, nhất là các đối tác nước ngoài vì không thể tính được giá thành ban đầu.

Đại diện Công ty Bất động Lê Thành nêu nhiều khó khăn trong thực hiện như dự án nhà ở xã hội như: chỉ tiêu quy hoạch dân số, bị thanh tra thuế, việc người nghèo mua NOXH nhưng phải chịu tiền phí cao hơn (tiền xử lý nước thải bị thu 2 lần)...

Trong khi đó, đại diện Hiệp hội Bất động sản tỉnh Khánh Hòa nhấn mạnh rằng nguyên nhân của bất cập trên thị trường bất động sản là do có sự nửa vời của cơ chế, các luật "đá" nhau nên gây khó cho doanh nghiệp, cho cả thị trường.