Ai đang hưởng chênh lệch địa tô?

Giàu, nghèo, tù tội cũng vì đất

Trong căn phòng trọ hầm hập dưới cái nóng gay gắt những ngày đầu tháng 5, bà Nguyễn Thị Kim Bửu (ấp 1, xã Sông Trầu, H.Trảng Bom, Đồng Nai) đang chuẩn bị tài liệu "mới" để tiếp tục khiếu nại về thửa đất hơn 11.000 m2 của gia đình bị thu hồi làm Khu công nghiệp (KCN) Bàu Xéo gần hai chục năm qua. Ở tuổi 70, bà Kim Bửu đã là thế hệ thứ 2 đeo đuổi việc khiếu kiện. Mẹ bà Kim Bửu, bà Lê Thị Lắm đã qua đời 5 năm trước, không lâu sau khi khoảnh đất của gia đình bị cưỡng chế thu hồi cuối năm 2018. Bà Kim Bửu cũng không phải là hộ dân duy nhất khiếu nại. Khoảng 50 hộ dân tại đây, qua nhiều thế hệ cũng không đồng tình với quyết định thu hồi đất của chính quyền Đồng Nai để giao cho chủ đầu tư KCN Bàu Xéo.

Ngày 12/1/2004, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai ký Quyết định 101/QĐ-CT-UBND thu hồi hơn 440 ha đất tại các xã: Sông Trầu, Tây Hòa, Đồi 61 và TT.Trảng Bom và "tạm giao toàn bộ diện tích đất thu hồi" cho Công ty Tín Nghĩa, Công ty cao su Đồng Nai và các thành viên để tiến hành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, lập thủ tục đầu tư xây dựng KCN Bàu Xéo. Tháng 2/2004, Công ty Tín Nghĩa, Công ty cao su Ðồng Nai góp vốn thành lập Công ty CP Thống Nhất làm chủ đầu tư KCN Bàu Xéo.

Nguồn cơn của khiếu kiện cũng bắt đầu từ đây. Gia đình bà Kim Bửu và các hộ dân bị thu hồi đất cho rằng, Quyết định 101 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai năm 2004 khi chưa có bất cứ quyết định nào của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập KCN Bàu Xéo là "không đúng thẩm quyền". Nhà đất của họ cũng không nằm trong ranh quy hoạch đã được phê duyệt nên việc thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư KCN là không có cơ sở pháp lý. Vì vậy, người dân không chấp hành việc thu hồi, và khiếu kiện từ năm 2004 tới nay. Tới năm 2018, UBND H.Trảng Bom ra thông báo tổ chức cưỡng chế thu hồi đất. Bà Kim Bửu và các hộ dân cho rằng, UBND H.Trảng Bom cưỡng chế thu hồi đất dựa vào Quyết định 101 là không đúng quy định của pháp luật, nên tiếp tục khiếu kiện cho đến nay.

"Họ đền bù cho chúng tôi chỉ 25.000 đồng/m2 và 15 triệu đồng gọi là tiền tái định cư, tổng cộng 11.000 m2 nhà cửa, vườn tược họ đền bù hơn 700 triệu đồng, thử hỏi chúng tôi sẽ sống như thế nào sau khi bị thu hồi đất", bà Kim Bửu nói. Đã nhiều năm, người phụ nữ 70 tuổi thay mặt cho 7 anh chị em trong gia đình phải sống nhờ trong nhà trọ của một người bạn để đeo đuổi việc khiếu kiện chưa biết khi nào mới kết thúc...

Những gia đình nhiều thế hệ khiếu kiện về đất đai như bà Kim Bửu ở KCN Bàu Xéo không phải hiếm. Báo cáo công tác dân nguyện của Quốc hội hằng tháng không khi nào vắng mặt những đoàn khiếu kiện đông người vượt cấp từ địa phương về T.Ư mong tìm tiếng nói công bằng. Hầu hết trong số họ là những người dân đeo đuổi các vụ khiếu kiện đất đai, như bà Kim Bửu và người dân H.Trảng Bom. Con số hơn 70% các vụ khiếu kiện liên quan tới lĩnh vực đất đai được nhà chức trách công bố là thống kê bình quân trong nhiều năm.

Gần 4 thập niên đất nước đổi mới đã tạo nhiều tỉ phú đô la. Hầu hết trong số họ giàu lên từ bất động sản. Nhưng gần 40 năm trở mình đổi mới của đất nước cũng đã tạo ra nhiều thế hệ người dân cảm thấy bất công khi mảnh đất ông cha nhiều đời để lại nay bị thu hồi với giá rẻ rồi giao cho doanh nghiệp xây dựng các KCN, trung tâm thương mại, cao ốc và bán với giá cao. Đất nông nghiệp của người dân được thu hồi với giá 1 triệu đồng/m2, sau đó quy hoạch thành đất ở, doanh nghiệp phân lô, bán nền, xây cao ốc, bán với giá 50 triệu đồng/m2. TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, nói 49 triệu đồng tăng lên này nhờ các quyết định thu hồi, thay đổi quy hoạch và giao đất chính là chênh lệch địa tô.

Chênh lệch địa tô thực tế còn lớn hơn nhiều ví dụ ông Nguyễn Sĩ Dũng nêu ra. Nhiều người dân Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM) bị thu hồi đất với giá 18 triệu đồng/m2, nhưng chỉ vài năm sau quay lại dự án được xây dựng trên chính mảnh đất nhà mình thì được nhân viên báo giá căn hộ chung cư là 350 triệu đồng/m2 và đã hết hàng. Một khảo sát của Hiệp hội Bất động sản VN cho thấy, chênh lệch giá đất trước và sau khi có dự án có nơi lên tới 700 lần, thấp nhất cũng 50 lần. Khoản lợi tức khổng lồ này gây phản cảm, bức xúc và là nguồn gốc phát sinh bất công. Người dân mất nhà, mất đất, mất việc làm vì các dự án phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH), vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhưng bản thân họ lại không được thụ hưởng phần giá trị mà các dự án này đem lại. Tiền đền bù, tái định cư không giúp họ có cuộc sống tốt hơn sau khi bị thu hồi đất. Các dự án làm KT-XH phát triển đi lên, nhưng họ thì cứ nghèo đi. Thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, vì thế đã trở thành "nỗi sợ hãi" của nhiều người dân và nguồn cơn của những bức xúc, khiếu kiện kéo dài.

Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng trong phát biểu khai mạc Hội nghị T.Ư 5 khóa XIII - khi T.Ư Đảng tiến hành tổng kết nghị quyết về chính sách đất đai, tháng 5/2022, đã nói: "Nhiều người giàu lên nhờ đất, nhưng cũng có không ít người nghèo đi vì đất, thậm chí bị đi tù cũng vì đất, mất cả tình nghĩa cha con, anh em vì đất...". Xung đột đất đai cứ ngày càng nhiều lên cùng sự trở mình phát triển của đất nước.

Nguồn cơn của mâu thuẫn đất đai

Nếu người dân không phải là người được hưởng khoản địa tô chênh lệch tạo ra từ các dự án thu hồi đất, thì ai mới là người đang hưởng lợi? Câu trả lời dễ thấy nhất chính là doanh nghiệp - những người được giao đất đã được thu hồi với giá thấp và sau đó bán với giá rất cao. Nhưng trên nhiều diễn đàn, các doanh nghiệp cho rằng họ đang "hàm oan" vì bị gieo "tiếng ác".

Theo Hiến pháp, các nghị quyết của Đảng và luật Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu, nhà nước sẽ quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Chính việc quyết định một thửa đất sử dụng xây khu đô thị thay vì tiếp tục giữ làm đất nông nghiệp của nhà nước (và chỉ nhà nước được phép làm việc này) đã tạo ra địa tô chênh lệch.

Theo TS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản, các doanh nghiệp khi triển khai các dự án bất động sản, ngoài ứng trước tiền để nhà nước đền bù, giải phóng mặt bằng, khi được giao đất sẽ phải đóng thêm tiền theo giá đất theo quyết định của nhà nước. Trong phương pháp thặng dư được dùng để định giá đất cho hầu hết các dự án thu hồi - chuyển đổi mục đích sử dụng, giá đất sẽ được tính toán để doanh nghiệp được hưởng 15% giá trị tăng thêm sau khi có dự án đầu tư, gọi là lợi nhuận. 85% chênh lệch địa tô sẽ phải đóng vào ngân sách nhà nước qua tiền sử dụng đất. "Về lý thuyết, 85% giá trị thặng dư là tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp cho nhà nước, được hòa chung vào ngân sách để chi dùng cho nhân dân cả nước theo luật Ngân sách nhà nước, phục vụ đầu tư công", ông Đỉnh nói.

Song điều ông Đỉnh nói chỉ là "lý thuyết". Bức tranh điều tiết địa tô chênh lệch trên thực tiễn rất khác khi phải đi qua rất nhiều quy trình, thủ tục phức tạp nhưng có nhiều lỗ hổng cho tham nhũng, tiêu cực. Doanh nghiệp tìm nhiều cách để thu được lợi nhuận tối đa. Còn nhà nước có lẽ chưa bao giờ đưa được 85% giá trị tăng thêm "hòa chung vào ngân sách". Trong hầu hết các đại án liên quan đến đất đai từ bắc chí nam nhiều năm qua, chính quyền các tỉnh, thành phố bằng nhiều cách khác nhau đều giao đất cho doanh nghiệp với giá rẻ, làm thất thu của nhà nước phần chênh lệch địa tô tăng thêm. Ít thì vài chục tỉ, nhiều thì lên tới cả ngàn tỉ đồng.

Trong một đại án được đưa ra xét xử những ngày vừa qua, cựu Chủ tịch UBND tỉnh Bình Thuận Nguyễn Ngọc Hai ngày 23/2/2017 ký ban hành công văn đồng ý chủ trương giao 3 lô đất hơn 92.600 m2 thuộc quỹ đất hai bên đường 706B (thuộc P.Phú Hài, TP.Phan Thiết) cho Công ty Tân Việt Phát không thông qua đấu giá, với giá 1,2 triệu đồng/m2, là giá khởi điểm đấu giá theo quyết định từ năm 2013. Quá trình điều tra sau đó cho thấy, việc giao đất với giá 1,2 triệu đồng/m2 là trái quy định vì theo luật Đất đai, việc tính tiền sử dụng đất, thuê đất phải xác định theo giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước giao đất, cho thuê đất. Theo cơ quan chức năng, việc các cựu lãnh đạo tỉnh Bình Thuận giao 3 lô đất với giá rẻ cho doanh nghiệp đã làm thất thu của nhà nước hơn 45 tỉ đồng.

Cũng theo cách tương tự, ngày 27/12/2012, cựu Bí thư Tỉnh ủy Bình Dương Trần Văn Nam, khi đó là Phó chủ tịch UBND tỉnh, đã ký các quyết định đồng ý áp đơn giá đất 51,914 đồng/m2 theo quyết định của UBND tỉnh Bình Dương từ năm 2006 để tính tiền sử dụng đất đối với 2 khu đất 43 ha và 145 ha khi chuyển đổi mục đích và giao đất cho Tổng công ty sản xuất - xuất nhập khẩu Bình Dương. Theo bản án đã được tuyên, việc xác định giá đất rẻ không đúng quy định của bị cáo Trần Văn Nam và các đồng phạm đã gây thất thu cho nhà nước hơn 761 tỉ đồng.

Trong nhiều vụ án bán rẻ "đất vàng" tương tự ở Khánh Hòa, Đà Nẵng, hay TP.HCM…, các bị can, bị cáo là lãnh đạo các tỉnh, thành đều khẳng định không vụ lợi, không tham nhũng khi giao đất với giá rẻ cho doanh nghiệp. Các cơ quan chức năng cũng không chứng minh được điều này. Không có ba lô tiền nào được tìm thấy ở lan can nhà họ. Không có khoản tiền bất minh nào được tìm thấy trong két sắt hay tài khoản của các nghi phạm. Cũng không có mối quan hệ mờ ám được đưa ra ánh sáng. Không ai hiểu được điều gì đã "bôi trơn" cả hệ thống tham mưu lẫn ra quyết định khi các quan chức đều nhận thức được việc giao đất với giá rẻ là sai. Song, số tiền thất thoát thì đang ngày một nhiều hơn.

"Trong một thời gian dài, cả hệ thống bị thúc đẩy chạy theo hưởng chênh lệch địa tô. Đây là nguồn cơn phát sinh bất công, mâu thuẫn đất đai", TS Nguyễn Sĩ Dũng khái quát. Để giảm mâu thuẫn, ông Dũng nói phải giải quyết được vấn đề điều tiết địa tô chênh lệch, để một phần giá trị tăng thêm này được dùng để giúp người bị thu hồi đất có nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi cũ như nghị quyết của Đảng đã nêu. "Nếu có chênh lệch địa tô thì đừng để rơi vào túi doanh nghiệp hoặc ông quan chức có quyền cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch. Cần có cách nào đó chia lại chênh lệch địa tô cho công bằng", ông Dũng nói.