"Để triển khai một dự án bất động sản, chủ đầu tư phải gánh hàng loạt chi phí, từ tiền đất, xây dựng đến quảng cáo, bán hàng, quản lý vận hành... Chỉ cần biến động ở một khâu, lợi nhuận sau cùng đã thay đổi đáng kể", CEO một doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án chung cư và nhà thấp tầng tại miền Bắc chia sẻ.
Khoản lãi không cố định, phụ thuộc nhiều vào tiến độ
Theo ông, khi phát triển một dự án, doanh nghiệp sẽ đặt mục tiêu lợi nhuận trước, rồi mới cân đối đầu vào. Trong cơ cấu giá thành hiện nay, chi phí chiếm tỷ trọng cao nhất là giá đất. Khoản này thường chiếm 50-60%, thậm chí tới 70% nếu phát triển dự án mua lại từ thị trường thứ cấp. Điều đáng nói nhất là khoản tiền đất sẽ phải trả đủ ngay từ đầu, doanh nghiệp phải dùng tiền "thịt" cộng với tiền vay ngân hàng, đồng thời chấp nhận trả lãi từ khi dự án chưa khởi động.
Bên cạnh đó, chi phí xây dựng, làm hạ tầng hiện chiếm khoảng 25% giá thành, phần còn lại là các chi phí khác.
“Trước năm 2020, một số dự án còn có thể đặt mục tiêu lợi nhuận 100-150%. Nhưng nay, biên lợi nhuận gộp phổ biến chỉ 30-50%, số ít đạt 50% do chi phí đầu vào, nhất là giá đất tăng mạnh. Chi phí xây dựng khó giảm, quỹ đất rẻ gần như không còn, nên cách duy nhất để tăng lợi nhuận là đàm phán lãi vay thấp, tiết giảm chi phí bán hàng và đẩy nhanh tiến độ. Giả sử tiến độ triển khai chậm, lãi vay và chi phí bán hàng có thể bào mòn, thậm chí rút kiệt lợi nhuận của doanh nghiệp", vị CEO nói.
Đại diện một chủ đầu tư khác cũng nhấn mạnh tiến độ triển khai đóng vai trò quyết định hiệu quả của dự án. Nếu dự án hoàn thành đúng hạn, các loại chi phí sẽ được giữ trong tầm kiểm soát. Ngược lại, chỉ cần chậm một vài năm, lãi vay, chi phí marketing, tiền thuê quản lý xây dựng... có thể phát sinh hàng chục tỷ đồng, tạo áp lực rất lớn.
Theo vị này, hiện nay giá nhà tăng cao, ngoài chi phí đất tăng, chi phí nguyên vật liệu leo thang, còn đến từ các khoản đầu tư vào hạ tầng. Chủ đầu tư ngày càng chi mạnh vào dịch vụ, tiện ích của một dự án để tăng lợi thế cạnh tranh.
Nếu ngày xưa, một dự án chung cư chỉ là mấy trăm căn hộ và một khoảng không gian bố trí cảnh quan đơn giản, thì chủ đầu tư hiện tại phải chi rất nhiều tiền làm tầng hầm đỗ xe, bể bơi, sân tập thể dục thể thao... Những khoản chi phí này sau đó đều phải tính vào giá bán.
Lãi mỏng nhưng đủ hấp dẫn
Ở góc nhìn chi tiết hơn, ông H.T - người từng tham gia lên kế hoạch phát triển dự án bất động sản cho biết cách đây khoảng vài năm, một dự án rộng hơn 1 ha với quy mô khoảng 500 căn hộ có giá đất chiếm khoảng 24% tổng doanh thu, chi phí xây dựng công trình và hạ tầng chiếm 30%, chi phí marketing và bán hàng khoảng 7%, còn các khoản liên quan đến nghiên cứu, pháp lý, thiết kế, quản lý dự án, chăm sóc khách hàng và quản lý chung chiếm 7%. Nếu toàn bộ sản phẩm được tiêu thụ, lợi nhuận gộp dự kiến đạt 32%.
Giả định dự án được hoàn tất trong 3 năm, sau khi khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức 22% lợi nhuận và thêm chi phí lãi vay khoảng 10-15% trong thời gian triển khai, thì tỷ suất lợi nhuận ròng chỉ còn chưa đến 5%/năm.
Cùng lô đất đó nếu được phát triển vào thời điểm hiện nay, ông H.T cho rằng cơ cấu chi phí đã có sự thay đổi đáng kể.
Trong đó, giá đất sẽ chiếm khoảng 30% doanh thu, chi phí xây dựng công trình và hạ tầng ở mức 26%, chi phí marketing và bán hàng khoảng 7%, còn chi phí nghiên cứu, pháp lý, chăm sóc khách hàng, quản lý chung và dự phòng khoảng 5%.
Nếu bán hết hàng, lợi nhuận gộp dự kiến vẫn đạt 32% như trước đây, tương đương 10% mỗi năm khi triển khai trong vòng 3 năm. Tuy nhiên, nếu tính thêm lãi vay, lợi nhuận thực tế chỉ còn khoảng 15-20% cho toàn bộ dự án, và tiếp tục bị giảm còn 5%/năm sau khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp.
Ông nhấn mạnh rằng khoản lợi nhuận này chỉ đạt được khi toàn bộ sản phẩm được tiêu thụ, nếu tồn kho nhiều thì gần như không có lời.
Còn trong trường hợp dự án bị đình trệ vì pháp lý, toàn bộ lợi nhuận có thể bị xóa sạch. Đây cũng là lý do những dự án sau nhiều năm “đắp chiếu”, khi được gỡ vướng thường phải tăng giá bán, bởi nếu giữ giá cũ, chủ đầu tư sẽ lỗ nặng.
“Trên lý thuyết, tỷ suất lợi nhuận ròng 32% nghe có vẻ lớn, nhưng chia đều cho 3 năm thì còn khoảng 10% mỗi năm. Sau khi trừ lãi vay, lợi nhuận ròng thực tế chỉ còn 5-6%/năm. Trong trường hợp dự án vướng pháp lý và kéo dài đến 5-6 năm, chủ đầu tư coi như làm không công”, vị này phân tích.
Cũng theo ông, so với trước đây, giá bán căn hộ đã cao hơn nhưng lợi nhuận của các doanh nghiệp phát triển dự án hầu như không thay đổi.
“Mọi chi phí phát sinh đều được cộng dồn vào giá bán, khiến nhiều người lầm tưởng chủ đầu tư thu về lợi nhuận lớn, nhưng thực tế tỷ suất lợi nhuận vẫn rất mỏng. Nếu tính theo năm, mức lợi nhuận chỉ vài phần trăm, song nhờ quy mô dự án lên tới hàng nghìn tỷ đồng, số tiền tuyệt đối vẫn đáng kể”, ông nói thêm.
Phó chủ tịch một công ty bất động sản cũng chia sẻ góc nhìn tương tự và cho rằng biên lợi nhuận mỗi năm có thể chỉ vài phần trăm, nhưng với quy mô dự án hàng nghìn tỷ đồng, số tiền thu về vẫn rất lớn.
Chưa kể, ngoài khoản chênh lệch từ căn hộ, nhiều doanh nghiệp còn tính cả nguồn thu từ khối đế thương mại như phần lợi nhuận dài hạn. Nhờ đó, bức tranh tài chính của dự án không chỉ dừng ở con số chi phí hay doanh thu, mà còn bao gồm dòng tiền tương lai. Chính yếu tố này giúp bất động sản vẫn đủ hấp dẫn với các tập đoàn lớn, dù biên lợi nhuận ròng phổ biến chỉ dưới 10% mỗi năm.
Tags:
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL) vừa phê duyệt kế hoạch dùng phần sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va cùng Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và phát triển BĐS An Phát để tăng vốn cho Công ty TNHH Ngôi nhà Mega.
(VNF) - Theo quy định, các đối tượng được ưu tiên đều sẽ được bố trí mua nhà ở xã hội cho đến khi hết. Còn các đối tượng khác không thuộc nhóm ưu tiên thì sẽ phải bốc thăm để có suất mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Kinh Bắc đang thực hiện thủ tục pháp lý liên quan KCN Bình Giang. Dự án có quy mô 147,8 ha, tổng mức đầu tư 1.755 tỷ đồng, chuẩn bị khởi công từ quý I/2026.
(VNF) - TP. HCM khởi công hơn 300 căn nhà ở xã hội, Hà Nội sắp mở bán dự án nhà ở xã hội giá từ 14,5 triệu/m² tại Mê Linh, Tập đoàn Nam Cường bị thu hồi đất tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 26/11.
(VNF) - Đồng loạt hạ tầng “khủng” về đích đưa Vũng Tàu thành điểm nóng đầu tư quý IV/2025. Trong dòng chảy đó, biệt thự Casa thuộc đô thị biển Blanca City do Sun Property phát triển xuất hiện như một “di sản sống”, không chỉ là tác phẩm kiến trúc đậm tính nghệ thuật, mà còn mang giá trị sinh lời bền vững.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
