"Để triển khai một dự án bất động sản, chủ đầu tư phải gánh hàng loạt chi phí, từ tiền đất, xây dựng đến quảng cáo, bán hàng, quản lý vận hành... Chỉ cần biến động ở một khâu, lợi nhuận sau cùng đã thay đổi đáng kể", CEO một doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án chung cư và nhà thấp tầng tại miền Bắc chia sẻ.
Khoản lãi không cố định, phụ thuộc nhiều vào tiến độ
Theo ông, khi phát triển một dự án, doanh nghiệp sẽ đặt mục tiêu lợi nhuận trước, rồi mới cân đối đầu vào. Trong cơ cấu giá thành hiện nay, chi phí chiếm tỷ trọng cao nhất là giá đất. Khoản này thường chiếm 50-60%, thậm chí tới 70% nếu phát triển dự án mua lại từ thị trường thứ cấp. Điều đáng nói nhất là khoản tiền đất sẽ phải trả đủ ngay từ đầu, doanh nghiệp phải dùng tiền "thịt" cộng với tiền vay ngân hàng, đồng thời chấp nhận trả lãi từ khi dự án chưa khởi động.
Bên cạnh đó, chi phí xây dựng, làm hạ tầng hiện chiếm khoảng 25% giá thành, phần còn lại là các chi phí khác.
“Trước năm 2020, một số dự án còn có thể đặt mục tiêu lợi nhuận 100-150%. Nhưng nay, biên lợi nhuận gộp phổ biến chỉ 30-50%, số ít đạt 50% do chi phí đầu vào, nhất là giá đất tăng mạnh. Chi phí xây dựng khó giảm, quỹ đất rẻ gần như không còn, nên cách duy nhất để tăng lợi nhuận là đàm phán lãi vay thấp, tiết giảm chi phí bán hàng và đẩy nhanh tiến độ. Giả sử tiến độ triển khai chậm, lãi vay và chi phí bán hàng có thể bào mòn, thậm chí rút kiệt lợi nhuận của doanh nghiệp", vị CEO nói.
Đại diện một chủ đầu tư khác cũng nhấn mạnh tiến độ triển khai đóng vai trò quyết định hiệu quả của dự án. Nếu dự án hoàn thành đúng hạn, các loại chi phí sẽ được giữ trong tầm kiểm soát. Ngược lại, chỉ cần chậm một vài năm, lãi vay, chi phí marketing, tiền thuê quản lý xây dựng... có thể phát sinh hàng chục tỷ đồng, tạo áp lực rất lớn.
Theo vị này, hiện nay giá nhà tăng cao, ngoài chi phí đất tăng, chi phí nguyên vật liệu leo thang, còn đến từ các khoản đầu tư vào hạ tầng. Chủ đầu tư ngày càng chi mạnh vào dịch vụ, tiện ích của một dự án để tăng lợi thế cạnh tranh.
Nếu ngày xưa, một dự án chung cư chỉ là mấy trăm căn hộ và một khoảng không gian bố trí cảnh quan đơn giản, thì chủ đầu tư hiện tại phải chi rất nhiều tiền làm tầng hầm đỗ xe, bể bơi, sân tập thể dục thể thao... Những khoản chi phí này sau đó đều phải tính vào giá bán.
Lãi mỏng nhưng đủ hấp dẫn
Ở góc nhìn chi tiết hơn, ông H.T - người từng tham gia lên kế hoạch phát triển dự án bất động sản cho biết cách đây khoảng vài năm, một dự án rộng hơn 1 ha với quy mô khoảng 500 căn hộ có giá đất chiếm khoảng 24% tổng doanh thu, chi phí xây dựng công trình và hạ tầng chiếm 30%, chi phí marketing và bán hàng khoảng 7%, còn các khoản liên quan đến nghiên cứu, pháp lý, thiết kế, quản lý dự án, chăm sóc khách hàng và quản lý chung chiếm 7%. Nếu toàn bộ sản phẩm được tiêu thụ, lợi nhuận gộp dự kiến đạt 32%.
Giả định dự án được hoàn tất trong 3 năm, sau khi khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức 22% lợi nhuận và thêm chi phí lãi vay khoảng 10-15% trong thời gian triển khai, thì tỷ suất lợi nhuận ròng chỉ còn chưa đến 5%/năm.
Cùng lô đất đó nếu được phát triển vào thời điểm hiện nay, ông H.T cho rằng cơ cấu chi phí đã có sự thay đổi đáng kể.
Trong đó, giá đất sẽ chiếm khoảng 30% doanh thu, chi phí xây dựng công trình và hạ tầng ở mức 26%, chi phí marketing và bán hàng khoảng 7%, còn chi phí nghiên cứu, pháp lý, chăm sóc khách hàng, quản lý chung và dự phòng khoảng 5%.
Nếu bán hết hàng, lợi nhuận gộp dự kiến vẫn đạt 32% như trước đây, tương đương 10% mỗi năm khi triển khai trong vòng 3 năm. Tuy nhiên, nếu tính thêm lãi vay, lợi nhuận thực tế chỉ còn khoảng 15-20% cho toàn bộ dự án, và tiếp tục bị giảm còn 5%/năm sau khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp.
Ông nhấn mạnh rằng khoản lợi nhuận này chỉ đạt được khi toàn bộ sản phẩm được tiêu thụ, nếu tồn kho nhiều thì gần như không có lời.
Còn trong trường hợp dự án bị đình trệ vì pháp lý, toàn bộ lợi nhuận có thể bị xóa sạch. Đây cũng là lý do những dự án sau nhiều năm “đắp chiếu”, khi được gỡ vướng thường phải tăng giá bán, bởi nếu giữ giá cũ, chủ đầu tư sẽ lỗ nặng.
“Trên lý thuyết, tỷ suất lợi nhuận ròng 32% nghe có vẻ lớn, nhưng chia đều cho 3 năm thì còn khoảng 10% mỗi năm. Sau khi trừ lãi vay, lợi nhuận ròng thực tế chỉ còn 5-6%/năm. Trong trường hợp dự án vướng pháp lý và kéo dài đến 5-6 năm, chủ đầu tư coi như làm không công”, vị này phân tích.
Cũng theo ông, so với trước đây, giá bán căn hộ đã cao hơn nhưng lợi nhuận của các doanh nghiệp phát triển dự án hầu như không thay đổi.
“Mọi chi phí phát sinh đều được cộng dồn vào giá bán, khiến nhiều người lầm tưởng chủ đầu tư thu về lợi nhuận lớn, nhưng thực tế tỷ suất lợi nhuận vẫn rất mỏng. Nếu tính theo năm, mức lợi nhuận chỉ vài phần trăm, song nhờ quy mô dự án lên tới hàng nghìn tỷ đồng, số tiền tuyệt đối vẫn đáng kể”, ông nói thêm.
Phó chủ tịch một công ty bất động sản cũng chia sẻ góc nhìn tương tự và cho rằng biên lợi nhuận mỗi năm có thể chỉ vài phần trăm, nhưng với quy mô dự án hàng nghìn tỷ đồng, số tiền thu về vẫn rất lớn.
Chưa kể, ngoài khoản chênh lệch từ căn hộ, nhiều doanh nghiệp còn tính cả nguồn thu từ khối đế thương mại như phần lợi nhuận dài hạn. Nhờ đó, bức tranh tài chính của dự án không chỉ dừng ở con số chi phí hay doanh thu, mà còn bao gồm dòng tiền tương lai. Chính yếu tố này giúp bất động sản vẫn đủ hấp dẫn với các tập đoàn lớn, dù biên lợi nhuận ròng phổ biến chỉ dưới 10% mỗi năm.
Tags:
(VNF) - Cùng chịu tác động từ bối cảnh kinh tế và chính sách điều hành, nhưng thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM đang diễn biến theo hai chiều hướng trái ngược. Theo các chuyên gia, sự khác biệt này xuất phát từ cấu trúc thị trường và chu kỳ tăng trưởng của từng địa phương.
(VNF) - Tỉnh Bắc Ninh vừa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị mới Vân Trung tại phường Nếnh, có tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 28.300 tỷ đồng.
(VNF) - Hà Nội đang hiện thực hóa Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm bằng việc công bố danh mục 276 dự án chiến lược kêu gọi đầu tư và định hướng phát triển 14 đô thị trong tương lai.
(VNF) - Mục tiêu điều chỉnh quy hoạch nhằm đảm bảo nhu cầu sử dụng đất để thực hiện mục tiêu, chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2026-2030.
(VNF) - Nếu trước kia, Phú Quốc được biết tới là điểm du lịch cho những kỳ nghỉ ngắn ngày thì vài năm trở lại đây, "đảo ngọc" đang trở thành đích đến cho một làn sóng an cư mới. Nơi nhiều người trẻ và gia đình lựa chọn để phát triển sự nghiệp và gắn bó lâu dài, bắt đầu một chương sống mới cân bằng và năng động hơn.
(VNF) - Cùng với sự phát triển của du lịch và hạ tầng giao thông, nhu cầu đối với bất động sản ven biển không còn dừng ở mục đích nghỉ dưỡng ngắn hạn. Người mua hiện có xu hướng lựa chọn các sản phẩm có công năng linh hoạt và khả năng sở hữu lâu dài với nhu cầu sử dụng thực tế.
(VNF) - Thay vì tìm kiếm những cơ hội tăng giá ngắn hạn, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang chứng kiến xu hướng ưu tiên các sản phẩm sở hữu " giá trị kép" như Newtown Diamond - vừa có khả năng gia tăng giá trị tài sản bền vững, vừa tạo dòng tiền ổn định từ khai thác thực tế.
(VNF) - Không gian phát triển mở rộng, công nghiệp, logistics và hạ tầng liên vùng cùng tăng tốc đang đưa Vĩnh Long bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Song, để những động lực kinh tế ấy chuyển hóa thành sức bật dài hạn, địa phương không chỉ cần hạ tầng giao thông mà còn cần những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, đủ khả năng đáp ứng chuẩn sống và nhu cầu phát triển của một nền kinh tế đang thay đổi.
(VNF) - TP. HCM vừa ban hành Quyết định 45/2026/QĐ-UBND, quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn TPHCM và chính thức áp dụng từ hôm nay 1/7.
(VNF) - Nhà ở xã hội đang phát triển rất mạnh trên toàn quốc, song vẫn còn một số rào cản cần giải quyết để “rộng đường” hơn nữa cho phân khúc này.
(VNF) - Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi trong giai đoạn 2026-2027 nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ. Tuy nhiên, theo TS Cấn Văn Lực, để phát triển bền vững, thị trường vẫn phải giải quyết nhiều điểm nghẽn về pháp lý, nguồn cung, giá nhà và cơ chế tài chính.
(VNF) - TP. Đồng Nai sẽ đưa ra đấu giá 6 khu đất với diện tích hơn 2.500 ha vùng phụ cận sân bay Long Thành, thuộc đô thị Nhơn Trạch và Long Thành.
(VNF) - Đồng Tháp, UBND tỉnh vừa ban hành Quyết định số 1995/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu công nghiệp Dịch vụ dầu khí Soài Rạp.
(VNF) - Sự bùng nổ của nguồn cung, trong bối cảnh thanh khoản chậm lại, đang khiến nhà đầu tư băn khoăn trong việc lựa chọn điểm đến cho dòng tiền. Việc nhận diện những địa bàn chiến lược, lợi về cung, thuận về giá, giàu khả năng khai thác, có triển vọng bền vững mang ý nghĩa quyết định tới hiệu quả đầu tư không chỉ trong năm nay mà còn cho cả một chu kỳ.
(VNF) - Ngày 30/6, Hiệp hội Các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) phối hợp cùng Báo Tiền Phong tổ chức họp báo công bố chương trình "Đánh giá năng lực và Vinh danh Nhà thầu Xây dựng Việt Nam 2026".
(VNF) - Không còn cảnh tăng giá liên tục như giai đoạn trước, thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến làn sóng điều chỉnh tại nhiều phân khúc, song giao dịch vẫn trầm lắng khi tâm lý thận trọng bao trùm cả người mua lẫn nhà đầu tư.
(VNF) - Nhiều dự án khu đô thị lớn đang được tỉnh Bắc Ninh mời thầu, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản của tỉnh cửa ngõ phía Bắc Thủ đô.
(VNF) - Hàng nghìn cư dân đang đếm ngược ngày chuyển về Vinhomes Golden City (Hải Phòng) để tận hưởng chuẩn sống “all-in-one” giữa hệ tiện ích chất lượng quốc tế. Nhưng với nhiều người, giá trị lớn nhất của dự án là cơ hội trở thành thành viên của cộng đồng cư dân văn minh, thành đạt.
(VNF) - Từ ngày 1/7, người có từ 2 con trở lên sẽ được bổ sung vào nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định mới của pháp luật. Như vậy hiện có 13 đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
(VNF) - Thị trường bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn tái cấu trúc và thanh lọc khốc liệt vào năm 2024 – 2025, đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới từ nửa đầu năm 2026.
(VNF) - Tỉnh Hưng Yên vừa khởi công công trình dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại Khu công nghiệp Liên Hà Thái.
(VNF) - Từ 1/7, Bộ Xây dựng sẽ vận hành hệ thống nhà ở, bất động sản toàn quốc. Theo đó, mỗi bất động sản có mã định danh riêng để tăng minh bạch, hạn chế đầu cơ, thổi giá.
(VNF) - Tại trục đường ven biển huyết mạch đẹp nhất Nha Trang, thay vì tư duy "sắm nhà để dành" kiểu cũ, các nhà đầu tư đang hướng đến khu Lam Ngọc tại Vinhomes Pearl Bay, nơi định nghĩa lại giá trị bất động sản bằng hiệu suất khai thác dòng tiền trên mỗi mét vuông. Với tiêu chuẩn bàn giao hoàn thiện nội thất 5 sao vào tháng 3/2027, Lam Ngọc không chỉ là tài sản hiếm mà còn là một "cỗ máy in tiền" hoạt động 24/7, sẵn sàng vận hành ngay để đón đầu mùa du lịch cao điểm.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang trải qua những tháng khó khăn nhất kể từ năm 2024 đến nay. Nhưng không vì thế mà triển vọng tăng trưởng của thị trường bị đánh giá thấp. Ngược lại, với sự xuất hiện của các động lực mạnh, một chu kỳ phát triển mới đang trở nên rõ rệt hơn.
Nhiều dự án chung cư trung và cao cấp ở Hà Nội đang được chào bán với giá thấp hơn đáng kể so với vài tháng trước. Có những căn hộ ghi nhận mức giảm lên tới cả tỷ đồng.
(VNF) - Cùng chịu tác động từ bối cảnh kinh tế và chính sách điều hành, nhưng thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM đang diễn biến theo hai chiều hướng trái ngược. Theo các chuyên gia, sự khác biệt này xuất phát từ cấu trúc thị trường và chu kỳ tăng trưởng của từng địa phương.
(VNF) - Siêu đô thị Vinhomes Global Gate Hạ Long đang dần thành hình với quy mô 18 tỷ USD, rộng hơn 6.000 hecta, hứa hẹn trở thành “thành phố kỳ quan” với cơ hội đầu tư hấp dẫn tại Quảng Ninh.
