"Để triển khai một dự án bất động sản, chủ đầu tư phải gánh hàng loạt chi phí, từ tiền đất, xây dựng đến quảng cáo, bán hàng, quản lý vận hành... Chỉ cần biến động ở một khâu, lợi nhuận sau cùng đã thay đổi đáng kể", CEO một doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án chung cư và nhà thấp tầng tại miền Bắc chia sẻ.
Khoản lãi không cố định, phụ thuộc nhiều vào tiến độ
Theo ông, khi phát triển một dự án, doanh nghiệp sẽ đặt mục tiêu lợi nhuận trước, rồi mới cân đối đầu vào. Trong cơ cấu giá thành hiện nay, chi phí chiếm tỷ trọng cao nhất là giá đất. Khoản này thường chiếm 50-60%, thậm chí tới 70% nếu phát triển dự án mua lại từ thị trường thứ cấp. Điều đáng nói nhất là khoản tiền đất sẽ phải trả đủ ngay từ đầu, doanh nghiệp phải dùng tiền "thịt" cộng với tiền vay ngân hàng, đồng thời chấp nhận trả lãi từ khi dự án chưa khởi động.
Bên cạnh đó, chi phí xây dựng, làm hạ tầng hiện chiếm khoảng 25% giá thành, phần còn lại là các chi phí khác.
“Trước năm 2020, một số dự án còn có thể đặt mục tiêu lợi nhuận 100-150%. Nhưng nay, biên lợi nhuận gộp phổ biến chỉ 30-50%, số ít đạt 50% do chi phí đầu vào, nhất là giá đất tăng mạnh. Chi phí xây dựng khó giảm, quỹ đất rẻ gần như không còn, nên cách duy nhất để tăng lợi nhuận là đàm phán lãi vay thấp, tiết giảm chi phí bán hàng và đẩy nhanh tiến độ. Giả sử tiến độ triển khai chậm, lãi vay và chi phí bán hàng có thể bào mòn, thậm chí rút kiệt lợi nhuận của doanh nghiệp", vị CEO nói.
Đại diện một chủ đầu tư khác cũng nhấn mạnh tiến độ triển khai đóng vai trò quyết định hiệu quả của dự án. Nếu dự án hoàn thành đúng hạn, các loại chi phí sẽ được giữ trong tầm kiểm soát. Ngược lại, chỉ cần chậm một vài năm, lãi vay, chi phí marketing, tiền thuê quản lý xây dựng... có thể phát sinh hàng chục tỷ đồng, tạo áp lực rất lớn.
Theo vị này, hiện nay giá nhà tăng cao, ngoài chi phí đất tăng, chi phí nguyên vật liệu leo thang, còn đến từ các khoản đầu tư vào hạ tầng. Chủ đầu tư ngày càng chi mạnh vào dịch vụ, tiện ích của một dự án để tăng lợi thế cạnh tranh.
Nếu ngày xưa, một dự án chung cư chỉ là mấy trăm căn hộ và một khoảng không gian bố trí cảnh quan đơn giản, thì chủ đầu tư hiện tại phải chi rất nhiều tiền làm tầng hầm đỗ xe, bể bơi, sân tập thể dục thể thao... Những khoản chi phí này sau đó đều phải tính vào giá bán.
Lãi mỏng nhưng đủ hấp dẫn
Ở góc nhìn chi tiết hơn, ông H.T - người từng tham gia lên kế hoạch phát triển dự án bất động sản cho biết cách đây khoảng vài năm, một dự án rộng hơn 1 ha với quy mô khoảng 500 căn hộ có giá đất chiếm khoảng 24% tổng doanh thu, chi phí xây dựng công trình và hạ tầng chiếm 30%, chi phí marketing và bán hàng khoảng 7%, còn các khoản liên quan đến nghiên cứu, pháp lý, thiết kế, quản lý dự án, chăm sóc khách hàng và quản lý chung chiếm 7%. Nếu toàn bộ sản phẩm được tiêu thụ, lợi nhuận gộp dự kiến đạt 32%.
Giả định dự án được hoàn tất trong 3 năm, sau khi khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức 22% lợi nhuận và thêm chi phí lãi vay khoảng 10-15% trong thời gian triển khai, thì tỷ suất lợi nhuận ròng chỉ còn chưa đến 5%/năm.
Cùng lô đất đó nếu được phát triển vào thời điểm hiện nay, ông H.T cho rằng cơ cấu chi phí đã có sự thay đổi đáng kể.
Trong đó, giá đất sẽ chiếm khoảng 30% doanh thu, chi phí xây dựng công trình và hạ tầng ở mức 26%, chi phí marketing và bán hàng khoảng 7%, còn chi phí nghiên cứu, pháp lý, chăm sóc khách hàng, quản lý chung và dự phòng khoảng 5%.
Nếu bán hết hàng, lợi nhuận gộp dự kiến vẫn đạt 32% như trước đây, tương đương 10% mỗi năm khi triển khai trong vòng 3 năm. Tuy nhiên, nếu tính thêm lãi vay, lợi nhuận thực tế chỉ còn khoảng 15-20% cho toàn bộ dự án, và tiếp tục bị giảm còn 5%/năm sau khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp.
Ông nhấn mạnh rằng khoản lợi nhuận này chỉ đạt được khi toàn bộ sản phẩm được tiêu thụ, nếu tồn kho nhiều thì gần như không có lời.
Còn trong trường hợp dự án bị đình trệ vì pháp lý, toàn bộ lợi nhuận có thể bị xóa sạch. Đây cũng là lý do những dự án sau nhiều năm “đắp chiếu”, khi được gỡ vướng thường phải tăng giá bán, bởi nếu giữ giá cũ, chủ đầu tư sẽ lỗ nặng.
“Trên lý thuyết, tỷ suất lợi nhuận ròng 32% nghe có vẻ lớn, nhưng chia đều cho 3 năm thì còn khoảng 10% mỗi năm. Sau khi trừ lãi vay, lợi nhuận ròng thực tế chỉ còn 5-6%/năm. Trong trường hợp dự án vướng pháp lý và kéo dài đến 5-6 năm, chủ đầu tư coi như làm không công”, vị này phân tích.
Cũng theo ông, so với trước đây, giá bán căn hộ đã cao hơn nhưng lợi nhuận của các doanh nghiệp phát triển dự án hầu như không thay đổi.
“Mọi chi phí phát sinh đều được cộng dồn vào giá bán, khiến nhiều người lầm tưởng chủ đầu tư thu về lợi nhuận lớn, nhưng thực tế tỷ suất lợi nhuận vẫn rất mỏng. Nếu tính theo năm, mức lợi nhuận chỉ vài phần trăm, song nhờ quy mô dự án lên tới hàng nghìn tỷ đồng, số tiền tuyệt đối vẫn đáng kể”, ông nói thêm.
Phó chủ tịch một công ty bất động sản cũng chia sẻ góc nhìn tương tự và cho rằng biên lợi nhuận mỗi năm có thể chỉ vài phần trăm, nhưng với quy mô dự án hàng nghìn tỷ đồng, số tiền thu về vẫn rất lớn.
Chưa kể, ngoài khoản chênh lệch từ căn hộ, nhiều doanh nghiệp còn tính cả nguồn thu từ khối đế thương mại như phần lợi nhuận dài hạn. Nhờ đó, bức tranh tài chính của dự án không chỉ dừng ở con số chi phí hay doanh thu, mà còn bao gồm dòng tiền tương lai. Chính yếu tố này giúp bất động sản vẫn đủ hấp dẫn với các tập đoàn lớn, dù biên lợi nhuận ròng phổ biến chỉ dưới 10% mỗi năm.
Tags:
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Nghệ An chính thức lựa chọn nhà đầu tư cho dự án Khu đô thị Bắc Thung quy mô hơn 1.100 tỷ đồng, với sự tham gia cạnh tranh của 4 doanh nghiệp, trong đó Công ty cổ phần Hạ tầng Công nghiệp và BĐS Gia Huy trụ sở đóng tại xã Vạn An, tỉnh Nghệ An là đơn vị phát triển dự án.
(VNF) - Hệ sinh thái shophouse, văn phòng, trung tâm thương mại tại Goldmark City đang được nhìn nhận như một mô hình tiên phong với lợi thế đến từ nhu cầu sẵn của nhiều nhóm cộng đồng trong khu vực.
(VNF) - Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương phải đảm bảo quỹ đất, quy hoạch, tiến độ… để hoàn thành mục tiêu 158.700 căn nhà ở xã hội theo chỉ tiêu được giao.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn Nghị quyết 29/2026 được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thống nhất, xử lý dứt điểm các dự án đất đai vướng mắc kéo dài, tạo cú hích lớn cho thị trường.
(VNF) - Người có nhà ở hợp pháp tại Hà Nội nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên có thể được mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup vừa đề xuất phương án xây dựng hai đảo nhân tạo trên tuyến đường vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu, nhằm phục vụ thi công cầu, hầm và bố trí các hạng mục hạ tầng kỹ thuật vận hành.
(VNF) - GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, việc kiểm tra, rà soát, xử lý các dự án chậm triển khai chính là giải pháp thiết thực loại bỏ doanh nghiệp yếu kém.
(VNF) - UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn Công ty CP Đầu tư Hưng Long Việt Nam (trụ sở tại phường Bắc Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh) là nhà đầu tư Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hưng Long, với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận kết quả kinh doanh bùng nổ trong quý I/2026.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, tâm lý người mua bất động sản đang thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền vào các dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ, nhiều khách hàng ưu tiên những dự án đã hình thành hạ tầng, pháp lý rõ ràng và có thể kiểm chứng tiến độ thực tế. Xu hướng này đang tạo ra lợi thế cho các chủ đầu tư có sự chuẩn bị dự án bài bản trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
(VNF) - Ngày 28/4/2026, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ và hệ thống Marriott International đã ký kết hợp tác đưa hai thương hiệu khách sạn hàng đầu thế giới là The Ritz-Carlton và Marriott Hotel về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TP. HCM).
(VNF) - Thị trường bất động sản đã có tín hiệu cải thiện về giao dịch, nhưng sức ép lên doanh nghiệp chưa hề giảm nhẹ. Khi vốn không còn rẻ, chi phí vật liệu, thi công và vận hành tiếp tục neo cao, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là bán được hàng, mà là giữ được dòng tiền, bảo toàn biên lợi nhuận và tái cấu trúc mô hình tăng trưởng.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét khi tư duy phát triển sản phẩm có sự thay đổi mạnh mẽ. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (condotel), các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang phát triển căn hộ cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài, qua đó từng bước xác lập tiêu chuẩn sống mới tại đô thị biển.
(VNF) - Nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn với những dự án quy mô hàng nghìn hecta, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “hụt hơi” vì áp lực vốn, quỹ đất và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc mạnh mẽ, nhóm doanh nghiệp này buộc phải thay đổi chiến lược để tìm chỗ đứng.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm phục vụ Hội nghị APEC 2027 đang đồng loạt tăng tốc, từ sân bay quốc tế, trung tâm hội nghị quy mô lớn đến các khu đô thị và hệ thống kỹ thuật ngầm.
Thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai rầm rộ, nhờ đó người dân có cơ hội được mua nhà giá hợp lý.
(VNF) - Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là đề xuất mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Động thái này được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục hành chính, tạo điều kiện để các dự án gặp khó khăn về vốn hoặc chậm tiến độ có thể sớm tái cấu trúc, song cũng đặt ra những thách thức trong việc thi hành thực tiễn.
Theo đà tăng của nhà chung cư, giá nhiều căn hộ cũ tại Hà Nội cũng lên tới hàng trăm triệu đồng một mét vuông.
(VNF) - Giá thuê căn hộ tại TP.HCM trong 2 tuần lại đây bỗng nhiên tăng đột biến, cao hơn trước từ 10-25% khi nhu cầu phục hồi mạnh nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng.
Dù không đứng tên sở hữu cổ phần tại Công ty Hàm Giang, sự hiện diện của ông Trầm Bê trong các buổi làm việc với lãnh đạo địa phương cho thấy tầm ảnh hưởng của vị doanh nhân này tại các siêu dự án.
(VNF) - Theo dự thảo tờ trình Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được Bộ Xây dựng soạn thảo, quy định về cơ sở đào tạo kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản sẽ được hoàn thiện và siết chặt hơn. Chuyên gia cho rằng việc thiết lập khung tiêu chuẩn rõ ràng đối với các cơ sở đào tạo không chỉ góp phần nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới mà còn giúp thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
(VNF) - Hơn 1.000 nhà đầu tư và chuyên viên kinh doanh hội tụ tại ba điểm cầu Hà Nội, Nghệ An và TP. HCM trong sự kiện mega livestream ngày 25/4 cho thấy sức hút mạnh mẽ của sản phẩm nhà phố Boulevard Prime tại Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP. HCM).
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Khi cả nước bước vào kỳ nghỉ lễ 30/4 và 1/5, trên các công trường dự án cao tốc, hàng nghìn cán bộ, kỹ sư, công nhân vẫn miệt mài bám công trường, khẩn trương thi công để giữ vững tiến độ, góp phần đưa những dự án trọng điểm về đích đúng hẹn.
