Bất động sản - kênh đầu tư 'vua'

Ăn bằng lần

Cuối năm 2019, chị Thúy Vân - 32 tuổi, nhân viên văn phòng tại Hà Nội, mua một lô đất đấu giá gần khu nghỉ dưỡng Kê Gà (tỉnh Ninh Bình) với giá 450 triệu đồng nhằm mục đích “giữ tiền”. Nhưng cơn sốt đất bất ngờ vào năm 2020 đã đưa lô đất của Vân tăng giá phi mã. Trong năm 2020, giá lô đất tăng gấp đôi. Chị quyết định bán chốt lời ở mức hơn 900 triệu đồng. “Tiếc là mình bán muộn, vì chỉ trước đó hơn 1 tháng, giá lô đất lên tới 1,2 tỷ đồng”, chị Vân chia sẻ.

Cũng như chị Vân, anh Đình Trọng (35 tuổi, Hà Nội) đầu tư bất động sản theo kiểu “đầu cơ”. Cuối tháng 4/2022, anh Trọng xuống tiền cọc một căn thấp tầng tại một dự án lớn ở Hưng Yên. Chỉ 1 ngày sau khi cọc, căn nhà đó đã được trả chênh hơn 100 triệu đồng. 1 tuần sau, mức chênh đã lên tới cả tỷ đồng. Anh Trọng bán cọc, kiếm được một khoản còn lớn hơn tổng tiền lương thưởng cả năm ở công ty.

Những người như chị Vân hay anh Trọng không phải là hi hữu. Trong cơn sốt bất động sản “điên cuồng” toàn quốc giai đoạn 2020 - 2021, rất nhiều người đã kiếm được khoản lợi nhuận rất lớn từ việc “lướt sóng” đất nền, nhà thấp tầng. Mức lợi nhuận trung bình mà các nhà đầu tư cá nhân này đạt được phổ biến 20% - 30% (cho chu kỳ đầu tư 6 tháng đến 1 năm). Nếu gặp may, ra vào đúng sóng, mức lợi nhuận có thể tính bằng lần, chỉ trong vài tháng. Nói không ngoa, giai đoạn đó cứ mua là thắng.

“Ngon ăn” như vậy nên không phải ngẫu nhiên bất động sản được giới đầu tư ưa chuộng bậc nhất và được xưng tụng là kênh đầu tư “vua” tại Việt Nam.

Nói với Đầu tư Tài chính, ông Trần Khánh Quang, CEO Bất động sản Việt An Hòa, chỉ ra 2 điểm cốt lõi khiến đầu tư bất động sản “lên ngôi” tại Việt Nam. Một là người Việt Nam có tâm lý ưa thích nhà đất, không chỉ để ở mà còn xem đó là tài sản tích lũy và để dành cho thế hệ sau. Sở hữu bất động sản cũng được coi như một tiêu chí để đánh giá thành tựu của đời người, do vậy người có nhiều tiền càng mong muốn sở hữu nhiều bất động sản. Hai là lợi suất của bất động sản rất hấp dẫn. “Theo thống kê, trong vòng 10 năm, giá trị bất động sản chắc chắn tăng gấp 2,5 - 3 lần”, ông Quang nói.

Có thể giải thích rõ hơn về sự hấp dẫn của kênh nhà đất từ 2 điểm cốt lõi trên. Một là tâm lý thích nhà đất sẽ đưa đến nhu cầu mua bán cao, khiến thanh khoản của thị trường ở mức khá tốt và thúc đẩy sự tăng trưởng của giá bán. Bất động sản lại là loại tài sản có đặc tính tự nhiên là không tái tạo, dẫn tới giá trị sẽ tăng dần theo thời gian, nói như Mark Twain, nhà văn trứ danh của Mỹ: “Hãy mua đất, người ta không tạo ra nó nữa đâu”. Đặc biệt, bất động sản có tính an toàn rất cao, không bị mất đi, được pháp luật bảo hộ về quyền sử dụng (sổ đỏ, sổ hồng) và có sức chống chịu khá tốt đối với khủng hoảng kinh tế.

Về lợi suất, bất động sản gần như là kênh tài sản cho phép sự linh hoạt trong sử dụng ở mức cao nhất: ở, cho thuê, kinh doanh, găm giữ… với những biên lợi nhuận khác nhau, tùy theo khẩu vị rủi ro và mục đích của chủ sở hữu. Đáng nói hơn cả, bất động sản tại Việt Nam đang có thuế phí khá thấp và hoàn toàn chưa phải chịu thuế bất động sản, kể cả khi chủ sở hữu bỏ hoang nhiều năm.

Một sản phẩm vừa an toàn, vừa có thanh khoản tốt, lại không sợ mất đi, không sợ xuống giá, có sức chống chịu khủng hoảng, không bị đánh thuế nặng… thì dễ hiểu vì sao lại luôn được ưa tiên hàng đầu trong danh mục đầu tư của người dân.

Trên thực tế, không chỉ cá nhân mà doanh nghiệp Việt Nam cũng vô cùng ưa chuộng bất động sản. Số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực này luôn ở mức rất cao trong nhiều năm qua, chưa kể số doanh nghiệp “chân trong, chân ngoài”.

Có thể hình dung mức độ hấp dẫn của bất động sản thông qua việc nhìn vào danh sách các doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam hiện nay, phần lớn trong số đó đều đi lên từ đầu tư, kinh doanh bất động sản hoặc có “chân” trong thị trường này.

Các tỷ phú USD của Việt Nam cũng nhiều người xuất thân hay có mối liên hệ mật thiết với bất động sản như: Phạm Nhật Vượng (Vingroup), Bùi Thành Nhơn (Novaland), Nguyễn Thị Phương Thảo (Sovico), Trần Bá Dương (Đại Quang Minh)… Ngay cả các tỷ phú USD “phi địa ốc” như Trần Đình Long (Hòa Phát) cũng đang có ý định tiến vào bất động sản vì lợi nhuận quá lớn từ lĩnh vực này.

Các phân khúc bất động sản

Thị trường bất động sản có 9 phân khúc lớn gồm: căn hộ bán (tức căn hộ chung cư), căn hộ dịch vụ (cho thuê), nhà thấp tầng (biệt thự, liền kề, nhà phố, nhà riêng lẻ), đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự nghỉ dưỡng), bất động sản công nghiệp, khách sạn, văn phòng cho thuê và mặt bằng bán lẻ (trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện lợi, bách hóa tổng hợp).

Trong số này, các phân khúc được giới đầu tư cá nhân và doanh nghiệp ưa chuộng nhất trong các năm qua là: căn hộ bán, nhà thấp tầng, đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng.

Căn hộ bán, nhà thấp tầng và đất nền có thể xem là 3 phân khúc mang tính “căn bản” nhất của thị trường bất động sản, vì phục vụ trực tiếp cho nhu cầu ở thực của người dân, đặc biệt là người dân đô thị (điển hình là Hà Nội, TP. HCM).

Lợi suất của căn hộ bán không quá cao, song thanh khoản thường ở mức khá tốt vì nhu cầu rất lớn và nguồn cung không theo kịp nhu cầu. Trong khoảng 2 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ bán tại Hà Nội, TP. HCM rơi xuống mức thấp nhất trong nhiều năm, tạo ra sự khan hiếm nghiêm trọng, là một trong những nguyên nhân chính (cùng với tiền đất, giá nguyên vật liệu) đẩy giá bán tăng trưởng với tốc độ khá nhanh, 5% - 15%/năm.

Phân khúc nhà thấp tầng có nguồn cung không lớn, song có hấp lực đáng kể với giới đầu tư nhờ biên lợi nhuận hấp dẫn, có thể tính bằng lần trong chu kỳ 3 - 5 năm. Do đòi hỏi vốn lớn, phân khúc này có dáng dấp của một kênh đầu tư/đầu cơ nhiều hơn là mua ở thực. Tính riêng thị trường miền Bắc, “sóng” của phân khúc nhà thấp tầng thời gian qua xảy ra tại một số tỉnh thành như: Hà Nội, Hưng Yên, Quảng Ninh và Thanh Hóa, gắn với các đại dự án của một số tập đoàn lớn.

Đối với đất nền, đây là phân khúc “làm mưa làm gió” trong suốt thời kỳ khủng hoảng Covid-19. Cơn sốt đất nền bùng lên từ đầu năm 2020, trải dài trên nhiều tỉnh thành từ Bắc tới Nam, khiến đầu tư đất nền gần như trở thành một phong trào. Người dân đổ xô mua đất, bất kể tỉnh xa hay gần, quê giàu hay nghèo, đất rừng hay đất nông nghiệp, bất chấp các thông tin chính thức hay chỉ là tin đồn. Trong “cơn say đất”, những phiên đấu giá đất với mức giá đấu cao “khủng khiếp” đã diễn ra ở nhiều nơi mà nổi tiếng nhất chính là phiên đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm với mức giá “xưa nay chưa từng có”. Để cắt cơn sốt, một số địa phương đã phải dùng tới mệnh lệnh và/hoặc các biện pháp hành chính. Tuy nhiên, có một đặc điểm khá nổi bật của các đợt sốt đất kéo dài trong suốt 2 năm qua là cơn sốt “tắt” rất nhanh, có khi chỉ 1 - 2 tuần, đúng như quy luật bạo phát bạo tàn, cái gì lên bằng tin đồn thì sẽ sụp đổ bởi sự thật.

Về bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc này từng là hiện tượng của thị trường những năm 2015 - 2018 với sự bùng nổ của loại hình căn hộ khách sạn (condotel). Chỉ trong mấy năm, hàng vạn căn condotel đã được xây dựng dọc theo bờ biển các tỉnh/thành du lịch như: Đà Nẵng, Khánh Hòa (Nha Trang, Cam Ranh), Bình Định (Quy Nhơn), Bình Thuận (Phan Thiết), Kiên Giang (Phú Quốc). Với mức giá tương đương căn hộ bán tại Hà Nội, TP. HCM, mức cam kết lợi nhuận đầy hấp dẫn (8% - 12%/năm, kéo dài 5 - 10 năm) cùng với triển vọng rực rỡ của ngành du lịch và “lời hứa” có sổ hồng “đất ở không hình thành đơn vị ở”, condotel đã trở thành loại hình đầu tư được đặc biệt ưa chuộng. Tuy nhiên, làn sóng đầu tư condotel đã sụp đổ từ năm 2019, sau sự cố “vỡ trận” tại dự án Cocobay (Đà Nẵng) và tác động nặng nề của dịch Covid-19 trong 2 năm sau đó. Cho đến bây giờ, condotel vẫn chưa thể gượng dậy. Triển vọng của loại hình này đang phụ thuộc gần như hoàn toàn vào các quyết định về pháp lý của nhà chức trách và sự hồi phục của ngành du lịch Việt Nam.

Ngoài 4 phân khúc nêu trên, phân khúc đang được đánh giá khá tốt trong vài năm trở lại đây là bất động sản công nghiệp. Phân khúc này được hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển đầu tư toàn cầu, trực tiếp là từ Trung Quốc. Nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi lên cao, tỷ lệ lấp đầy tốt và giá thuê tăng đều đặn đã mang lại kỳ vọng lợi nhuận lớn cho các “tay chơi” trong lĩnh vực này. Chính vì vậy, hiện có khá nhiều doanh nghiệp cả chuyên và không chuyên đã và đang có ý định mở rộng đầu tư vào bất động sản công nghiệp như: Taseco, Sơn Hà, Fecon…

Mua bất động sản nào?

Theo ông Trần Khánh Quang, CEO Bất động sản Việt An Hòa, bối cảnh hiện tại của năm 2022 đang tạo ra những khó khăn nhất định cho giới đầu tư bất động sản. Một là về giá, hiện tại giá các loại hình bất động sản như căn hộ bán, đất nền, nhà thấp tầng đang ở mức tương đối cao, vì đã tăng liên tục từ năm 2019 tới nay, mỗi năm trung bình 20% - 30%. Giá bán là lực cản chính khiến thanh khoản của thị trường chậm lại, bởi người mua đang có động thái nghe ngóng và chờ đợi các nhịp điều chỉnh trong tương lai.

Hai là các bất động sản đang ngày càng xa về vị trí. Trước đây, nhà đầu tư thường “săn” sản phẩm ở trung tâm các đô thị, nhưng giờ phải đi xa hơn về phía ngoại ô cũng như các tỉnh thành còn tương đối “trũng”. Giá ở các địa phương này khá mềm song lại gặp phải tình trạng mua dễ, bán khó.

Ba là trước áp lực lạm phát, dòng tiền của các nhà đầu tư bất động sản đang bị thắt lại bởi động thái kiểm soát chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước đối với tín dụng bất động sản.

Tuy vậy, ông Quang cho rằng thị trường vẫn tồn tại những điểm sáng. “Bất động sản công nghiệp vẫn là kênh tốt. Bất động sản phục vụ nhu cầu ở, cho thuê khá tích cực. Đây là hai phân khúc đầu tư hợp lý, nhiều tiền thì vào bất động sản công nghiệp, ít tiền hơn thì vào đất nền, chung cư”, ông nói.