Bất động sản đầu 2023: Nhà đầu tư chán nản, sàn vắng khách, môi giới bi quan

Vắng bóng nhà đầu tư

Bắt đầu bước sang những ngày đầu năm mới 2023, thị trường BĐS tại TP. HCM chứng kiến một vài sự kiện mở bán sản phẩm chung cư tại TP. Thủ Đức, quận Tân Phú, quận 7… Tuy nhiên, nhiều dấu hiệu cho thấy, việc chốt khách mua khá khó khăn, sàn giao dịch vắng bóng nhà đầu tư.

“Hầu hết người mua nhà đều thận trọng thái quá thậm chí bi quan, khiến các môi giới thực sự cảm thấy nản lòng”, chị Huyền Trân, phó giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại TP. Thủ Đức cho hay.

Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam (VRES 2022) tổ chức tại TP. HCM mới đây, đại diện của Batdongsan.com.vn cho biết, khảo sát từ nhiều sàn giao dịch nhà đất cho thấy, nếu thời điểm quý 2/2022, có khoảng 28% môi giới xác nhận việc mua bán bị sụt giảm mạnh và đến 45% cho biết giao dịch có sụt giảm nhưng không quá lớn thì bước sang quý 3/2022, tỷ lệ môi giới xác nhận giao dịch giảm mạnh (trên 50% lượng giao dịch so với cùng kỳ) lên đến 43%. Quý 4/2022 đã có đến 62% môi giới xác nhận sụt giảm mạnh giao dịch.

“Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn khó khăn, thách thức trong giai đoạn này bao gồm thách thức về nguồn vốn, giá bán bất động sản đã tăng quá cao, sự biến động của nhân sự khi thị trường gặp khó. Những thông tin, biến động về các hoạt động điều tra, khởi tố nhiều doanh nghiệp bất động sản làm ảnh hưởng lớn đến lượng quan tâm của người dùng với bất động sản trong thời gian vừa qua. Trong năm 2022, tất cả các đối tượng tham gia thị trường đều gặp khó khăn”, chị Huyền Trân chia sẻ.

Henry Huỳnh, giám đốc phụ trách nguồn vốn của một quỹ đầu tư BĐS tại TP. HCM cho hay, trên thị trường BĐS, nhà đầu tư đã xuất hiện hiệu ứng FOMO tương tự như thị trường chứng khoán. “Hiệu ứng tâm lý FOMO (Fear of missing out) khiến nhà đầu tư luôn trong một trạng thái tinh thần thấp thỏm, nơm nớp lo lắng, họ không thể tập trung vào việc gì khác ngoài nghe ngóng diễn biến thông tin và nghe ngóng quyết định của các nhà đầu tư khác để hành động theo số đông. Hiện nay xuất hiện tâm lý chán nản, lo lắng và quá thận trọng, nó  ảnh hưởng lớn tới quá trình ra quyết định của nhà đầu tư bất động sản, từ đó gây ra nhiều tác hại khôn lường”, Henry Huỳnh nhận xét.

“Tâm lý nhà đầu tư dù ở Việt Nam hay nước ngoài đều giống nhau. Khi thị trường đi lên người ta sợ bị mất cơ hội nên phải mua vào bằng được. Còn khi thị trường đi xuống và nhìn nhận tương lai không sáng sủa, họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt. Điều này đã dẫn đến câu chuyện downtrend trên toàn thị trường. Ngoài thị trường chứng khoán, tình trạng này cũng đang xảy ra trên cả thị trường BĐS. Bởi vậy, trong lúc nhà đầu tư đang hoảng loạn, dù doanh nghiệp có bán rẻ sản phẩm cũng có rất ít người mua vào”, chị Hoàng Hoa, một nhà đầu tư BĐS tại quận 7 chia sẻ.

Thị trường đất nền nóng sốt đầu năm 2022, nguội lạnh đầu năm 2023

Khảo sát của VietnamFinance cho thấy, dù trong thời gian gần đây, một loạt sản phẩm của các chủ đầu tư lớn được chào bán bằng những phương án khuyến mại hấp dẫn chưa từng có, nhằm kích cầu nhà đầu tư, tuy nhiên vẫn chưa mang lại nhiều kết quả khả quan cho doanh nghiệp. Các đợt mở bán được tung ra rầm rộ vào những ngày đầu năm 2023 nhưng lượng khách tới tham quan sụt giảm. Tại nhiều sàn giao dịch, hầu như chỉ thấy môi giới, vắng bóng nhà đầu tư.

Khi nào thị trường hồi phục?

Chia sẻ thời điểm thị trường có thể hồi phục, chuyên gia tài chính Hạnh Hoàng cho hay, phân tích dựa trên bài học từ giai đoạn khủng hoảng nhà đất 2008 – 2012, tính từ thời điểm khi ngân hàng nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều và có bước phục hồi phải mất 1,5 năm. Nếu nhìn nhận tích cực nhất thì trần lãi suất có thể sẽ được điều chỉnh vào quý 1/2023. Như vậy, phải đến quý 2 hay quý 3/2024, bất động sản mới có thể hy vọng khởi sắc.

Theo một số nhà đầu tư, có 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường BĐS (tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ) thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNRea) cho rằng, thị trường BĐS muốn khởi sắc thì cần được tháo gỡ một số điểm nghẽn pháp lý, nguồn vốn tín dụng và các kênh tạo vốn cho doanh nghiệp như phát hành trái phiếu và kênh dẫn vốn khác. Nếu các cơ quan quản lý nhà nước không sớm tháo gỡ các điểm nghẽn này, sẽ không thể thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Còn theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Chí Hiếu, một yếu tố quan trọng là thị trường có những điều chỉnh giảm giá nhưng tốc độ giảm còn thấp, chưa thể coi là đáy, chưa hấp dẫn và tạo sự yên tâm cho nhà đầu tư. Bởi vậy, người có tiền sẽ còn quan sát thêm đến quý 2/2023 để nắm bắt được xu hướng của thị trường.

Vị chuyên gia này cũng lưu ý, nhà đầu tư không nên quá e dè khi có sẵn tài chính, nếu thấy mức điều chỉnh giá từ 15% -20%  trong thời gian này thì khả năng cao chủ đầu tư đang có nhu cầu thoát hàng nhanh. Nhà đầu tư không nên tìm kiếm dàn trải mà nên tập trung vào các loại sản phẩm chất lượng tốt, có thể sinh lời trong đó yếu tốt pháp lý của sản phẩm là một yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư nên tìm hiểu trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.

Còn theo Henry Huỳnh, với hiệu ứng tâm lý FOMO đang diễn ra với các nhà đầu tư thì thông thường, chủ đầu tư phải chấp nhận một thời gian nhất định, không nóng lòng được. “Chỉ khi nào các nhà đầu tư quan sát thấy người khác mua và bán ra có lãi thì tâm lý của họ mới hồi phục, cách thuyết phục tốt nhất với người mua là hiệu quả thực tế. Bởi vậy, tái cấu trúc công ty, tập trung vào sản phẩm chủ lực, giảm giá và bàn giao nhà đúng cam kết là cách tốt nhất để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư thoát khỏi trạng thái tâm lý lo sợ đám đông”,  ông Henry Huỳnh chia sẻ.