BĐS công nghiệp: Điểm sáng trong cơn biến động tỷ giá

- Theo ông việc tỷ giá biến động như hiện nay và có xu hướng tiếp tục trong năm 2023 sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản Việt Nam?

Ở góc độ chủ dự án bất động sản, khi đại đa số các dự án đều sử dụng công cụ đòn bẩy tài chính thì chi phí dự án sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp nếu vốn huy động là USD. Bên cạnh đó, áp lực lạm phát nhập khẩu sẽ tăng do các sản phẩm bất động sản thường có nhiều nguồn nguyên liệu phải nhập khẩu ví dụ như thép, vật liệu trang trí nội thất, thiết bị cơ điện… Hiện tại, áp lực này chưa rõ ràng vì các đơn hàng đã được chủ đầu tư chốt từ trước theo kế hoạch, tuy nhiên tình hình kinh tế thế giới có dấu hiệu bất ổn kéo dài, chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm trong tương lai. Và chủ đầu tư phải tính tới việc co hẹp lợi nhuận.

Còn ở góc độ nhà đầu tư, tôi cho rằng sẽ có sự dịch chuyển của dòng tiền, từ chỗ rủi ro nhiều sang chỗ rủi ro ít. Hiện nay, do những tác động tiêu cực của kinh tế thế giới và khu vực, trong đó có ảnh hưởng của biến động tỷ giá, nên các kênh đầu tư như chứng khoán, vàng… đều không ổn định và khó lường. Thị trường trái phiếu có dấu hiệu đang bị đóng băng bởi một số vụ việc vi phạm pháp luật. Gửi ngân hàng hiện nay cũng là một kênh được chú ý khi lãi suất huy động khá cao, có nơi đã vượt 10% cho kỳ hạn 12 tháng. Tuy nhiên với việc mất giá tiền đồng như hiện nay thì đầu tư bất động sản được xem là điểm sáng.

Ở Việt Nam, tâm lý “chỉ có có người tăng lên chứ đất không tăng” khá phổ biến, nên nhà đầu tư sẽ chọn bất động sản để gửi gắm tiền nhàn rỗi. Tuy nhiên ở giai đoạn này, thị trường đang sàng lọc mạnh nên nhà đầu tư đang nghe ngóng diễn biến sắp tới trước khi mua bất động sản.

- Ông có khuyến nghị gì cho nhà đầu tư bất động sản trong cơn biến động của tỷ giá, lãi suất?

Bất chấp khó khăn, thị trường bất động sản 2023 vẫn có điểm sáng đó là bất động sản công nghiệp khi giá thuê liên tục tăng. Các khu công nghiệp tại Hà Nội và TP. HCM gần như lấp đầy hoàn toàn, lợi suất đạt 8% - 11%. Trong khi đó, lợi nhuận trung bình của nhà cho thuê chỉ vào khoảng hơn 4%/năm.

Sự vượt trội của bất động sản công nghiệp là kết quả của việc thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Đặc biệt, từ năm 2021 tới nay, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có rất nhiều cuộc gặp gỡ, tiếp xúc, làm việc với cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước. Thủ tướng khẳng định Việt Nam tạo mọi điều kiện để có môi trường thuận lợi, an toàn, minh bạch cho các nhà đầu tư nước ngoài yên tâm đầu tư lâu dài tại Việt Nam..

Dư địa phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất lớn nhờ lợi thế vị trí địa lý, sự ổn định về chính trị, nguồn lao động dồi dào, chi phí hợp lý, nhiều ưu đãi trong thu hút đầu tư và hỗ trợ phát triển công nghiệp. Đồng thời, tiềm năng tăng giá tương lai là rất hấp dẫn, với mức tăng bình quân khoảng 7% - 10%/năm. Cùng với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ các nước lân cận sang Việt Nam và sự phát triển của thương mại điện tử, nhu cầu phát triển các cơ sở hậu cần (logistics), trung tâm dữ liệu và kho lạnh dự kiến sẽ tăng trong thời gian tới.

- Vậy cơ hội nào sẽ đến với những nhà đầu tư BĐS nhỏ lẻ?

Việc đầu tư dự án khu công nghiệp sẽ kéo theo đầu tư tổng thể tích hợp nhà ở, dịch vụ thương mại, giải trí bên trong và bên cạnh các khu công nghiệp, để phục vụ nhu cầu của công nhân, chuyên gia, khách thuê. Đặc biệt, để thu hút được các nhà đầu tư lớn, các địa phương phả làm tốt được khâu phát triển hạ tầng kết nối các khu công nghiệp... Các chủ đầu tư bất động sản chắc chắn sẽ tung ra những sản phẩm “ăn theo” khu công nghiệp phù hợp, đặc biệt là phân khúc căn hộ, shophouse phục vụ chuyên gia. Người có ít tiền có thể đầu tư dạng này.

Về phía chủ đầu tư, họ cũng cần đến bài toán đàm phán với các bên để vượt qua thời điểm khó khăn này. Đặc biệt, khi chi phí tài chính tăng mạnh do biến động tỷ giá, chủ đầu tư sẽ phải có những quyết sách, chấp nhận đánh đổi lợi nhuận giảm để hạn chế rủi ro, nhất là khi tình hình kinh tế năm 2023 chưa thấy có điểm sáng.

Với nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi, việc cân nhắc lựa chọn những bất động sản có giá hợp lý như trên là một lựa chọn không tồi. Nhà đầu tư cần trang bị kiến thức cơ bản để hiểu rõ pháp lý dự án cũng như năng lực của chủ đầu tư trước khi xuống tiền. Một số phân khúc rất đáng quan tâm như: bất động sản theo hạ tầng, nhà ở có sẵn, nhà ở gần khu công nghiệp… Quan trọng hơn, do tỷ giá còn có khả năng tăng trong tương lai ảnh hưởng đến lãi suất cho vay nên khi mua cần hạn chế tỷ trọng đòn bẩy tài chính, có kế hoạch trung và dài hạn về nguồn vốn nếu nhà đầu tư quyết định dùng vốn vay để đầu tư.

- Theo ông, nhà đầu tư bất động sản cần chuẩn bị một tâm lý như thế nào nếu tỷ giá hối đoái vẫn còn tăng trong năm 2023?

Thử nghĩ tới hai kịch bản cho tỷ giá hối đoái năm 2023. Kịch bản thứ nhất, giả định rằng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) và các ngân hàng trung ương lớn giữ nguyên kế hoạch tăng lãi suất và chương trình thắt chặt định lượng. Trong kịch bản này, tỷ giá hối đoái sẽ ở quanh mức hiện tại (24.000 - 25.000 VND/ USD).

Kịch bản thứ hai, Fed và các ngân hàng trung ương lớn có thể trở nên diều hâu hơn (more hawkish) với kế hoạch tăng lãi suất và đẩy nhanh chương trình thắt chặt định lượng do áp lực lạm phát gia tăng. Trong kịch bản này, nếu Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành lên 0,5-1 điểm phần trăm thì tỷ giá cũng vẫn sẽ dao động quanh mức hiện tại (24.000 - 25.000 VND/ USD).

Nếu như vậy thì tỷ giá sẽ tiếp tục chịu áp lực trong 6 tháng đầu năm sau nhưng không đáng lo ngại. Nếu ta có thêm dòng ngoại tệ chảy vào mạnh như dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) hay dòng tiền từ hoạt động xuất khẩu, khách du lịch quốc tế thì năm 2023 tỷ giá sẽ ổn định. Nhất là 6 tháng cuối năm 2023, áp lực lên tỷ giá hối đoái kỳ vọng sẽ hạ nhiệt đáng kể nguyên nhân do khả năng Fed sẽ chuyển từ “thắt chặt chính sách tiền tệ” sang “bình thường hóa” vào năm tới, đông thời có khả năng giảm nhẹ lãi suất điều hành trong nửa cuối năm 2023.

Hiện nay nhiều đồng tiền của các nước trong khu vực Đông Nam Á đã mất giá đến gần 15% so với tiền USD và Việt Nam sẽ không phải là ngoại lệ. Hiện so với hồi đầu năm, tiền đồng đã mất giá khoảng 7% so với USD, như vậy là khá thấp trong khu vực.

Tâm lý của nhà đầu tư lo lắng cho “sức khỏe” của nền kinh tế và đồng tiền đầu tư là điều dễ hiểu. Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 10 vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu phải điều hành chính sách tiền tệ thận trọng, chắc chắn, linh hoạt, hiệu quả, kết hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa mở rộng, có trọng tâm, trọng điểm, bảo đảm hiệu quả, kịp thời, chính xác. Chúng ta có thể tự tin, bình tĩnh vượt qua khó khăn, xác định “co hẹp” lợi nhuận để vượt qua thời điểm này kể cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thì tâm lý rất thoải mái để tiến vào năm 2023.