Bất động sản Tokyo lên cơn sốt: Lời cảnh báo cho Nhật Bản trước khi quá muộn
(VNF) - Giá nhà tại Tokyo và nhiều đô thị lớn tăng mạnh, nhưng Nhật Bản chưa rơi vào một chu kỳ bong bóng bất động sản mới. Thách thức hiện nay là kiểm soát rủi ro cục bộ, bảo đảm khả năng chi trả và giữ ổn định thị trường trước khi sức nóng lan rộng hơn.
Giá nhà tăng nóng nhưng chưa phải bong bóng toàn quốc
Thị trường nhà ở tại các đô thị lớn của Nhật Bản đang thu hút sự chú ý trở lại khi giá bất động sản tăng cao, các nhà đầu tư nước ngoài quay lại và áp lực về khả năng chi trả ngày càng lớn. Tại Tokyo, giá đất ở đã tăng mạnh và giao dịch nhà ở vẫn diễn ra sôi động. Từ đầu những năm 2020, khoảng cách giá nhà giữa các đô thị lớn như Tokyo và Osaka với các khu vực ngoại thành đã nới rộng đáng kể.
Tuy nhiên, Nhật Bản hiện nay không lặp lại những sai lầm dẫn đến bong bóng tài sản cuối thập niên 1980.
Vấn đề đặt ra cho các nhà hoạch định chính sách không còn là nguy cơ bong bóng trên phạm vi cả nước, mà là làm thế nào để ngăn đà tăng nóng của bất động sản tại các đô thị lớn trở thành rủi ro tài chính vĩ mô, đồng thời vẫn đảm bảo người dân có thể tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý.

Đà tăng của giá đất và nhà ở Nhật Bản là kết quả của cả yếu tố cung và cầu.
Về phía cầu, nhu cầu vẫn ở mức cao nhờ dòng người tiếp tục đổ về các đô thị lớn, sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài và mức lương tăng giúp cải thiện sức mua của các hộ gia đình. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở gặp nhiều trở ngại do thiếu lao động trong ngành xây dựng. Chi phí vật liệu leo thang cũng tạo thêm áp lực lên giá, đặc biệt khi giá năng lượng và nguyên liệu đầu vào tăng sau căng thẳng tại Trung Đông.
Điều đáng chú ý là ở quy mô toàn quốc, chưa có nhiều dấu hiệu cho thấy rủi ro tài chính lan rộng. Chất lượng tín dụng vẫn ổn định, khả năng trả nợ của các hộ gia đình nhìn chung vẫn được kiểm soát và tỷ lệ giá nhà trên thu nhập vẫn tương đối phù hợp với mức trung bình của OECD. Bên cạnh đó, tình trạng suy giảm dân số tại các khu vực ngoài đô thị lớn tiếp tục làm giảm nhu cầu nhà ở trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, việc chưa xuất hiện bong bóng bất động sản trên toàn quốc tại Nhật Bản không đồng nghĩa với việc không có rủi ro về chính sách.
Giá nhà tăng mạnh tại các đô thị lớn vẫn có thể tích tụ những điểm yếu đối với hệ thống tài chính theo thời gian. Nếu giá nhà tăng vượt xa các yếu tố kinh tế cơ bản, người dân có thể vay nợ quá mức, kéo theo tăng trưởng tín dụng nóng. Đồng thời, các tổ chức tài chính cũng sẽ đối mặt với mức độ tập trung rủi ro bất động sản cao hơn tại một số khu vực. Khi giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, khả năng chi trả của người dân sẽ tiếp tục suy giảm. Tại những đô thị lớn như Tokyo, các hộ gia đình có thu nhập trung bình ngày càng gặp nhiều khó khăn hơn trong việc sở hữu nhà.
Nhiều nền kinh tế phát triển đã áp dụng các chính sách có mục tiêu để quản lý rủi ro trên thị trường nhà ở. Singapore, Hàn Quốc và Canada đều kết hợp các công cụ tài chính, chính sách vĩ mô và giải pháp tăng nguồn cung nhằm hạn chế đầu cơ nhưng vẫn duy trì sự ổn định và khả năng chi trả của thị trường.
Chẳng hạn, Singapore đã triển khai nhiều biện pháp hạ nhiệt thị trường theo từng giai đoạn trong nhiều năm, bao gồm siết tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, quy định chặt chẽ hơn về khả năng trả nợ và áp thuế trước bạ bổ sung đối với hoạt động đầu cơ cũng như người mua nước ngoài. Hàn Quốc cũng áp dụng các biện pháp khác nhau tùy theo mức độ nóng lên của từng quận, đặc biệt tại Seoul. Trong khi đó, Canada đánh thuế cao hơn đối với người mua nước ngoài ở các tỉnh chịu áp lực lớn về nhà ở.
Điểm chung của các cách tiếp cận này là sử dụng nhiều công cụ chính sách để vừa kiểm soát rủi ro tài chính vĩ mô trên thị trường bất động sản đô thị, vừa bảo vệ khả năng chi trả nhà ở. Bên cạnh đó, các quốc gia này đều xây dựng cơ chế phối hợp, giám sát và chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý. Canada áp dụng mô hình phối hợp tương đối linh hoạt thông qua các cuộc họp liên ngành thường xuyên, còn Hàn Quốc và Singapore thành lập các lực lượng đặc nhiệm liên ngành với cơ cấu chặt chẽ hơn.
Nhật Bản cần phối hợp chính sách để giữ ổn định thị trường nhà ở
Nhật Bản không nhất thiết phải sao chép toàn bộ các chính sách này, bởi đặc điểm nhân khẩu học và cấu trúc thị trường nhà ở của nước này rất khác biệt. Dân số ở nhiều vùng nông thôn tiếp tục giảm, trong khi dòng người vẫn tập trung về các đô thị lớn, tạo nên bức tranh thị trường nhà ở không đồng đều trên cả nước.

Dù vậy, kinh nghiệm quốc tế vẫn mang lại nhiều bài học hữu ích cho Nhật Bản.
Trước hết, chính phủ có thể xây dựng một cơ chế phối hợp liên ngành phù hợp giữa các cơ quan liên quan ở cả cấp trung ương và địa phương. Điều này sẽ giúp tăng cường giám sát rủi ro trên thị trường nhà ở, đánh giá khả năng chi trả và chia sẻ dữ liệu hiệu quả hơn. Cơ chế này cũng tạo nền tảng để các cơ quan thống nhất biện pháp ứng phó khi cần thiết. Những bước đi gần đây của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông vận tải và Du lịch trong việc công bố kết quả khảo sát hoạt động mua bán lại căn hộ chung cư ngắn hạn tại các đô thị là tín hiệu tích cực theo hướng này.
Thứ hai, các nhà hoạch định chính sách cần áp dụng cách tiếp cận có mục tiêu hơn, phản ánh sự khác biệt về nhân khẩu học và diễn biến thị trường nhà ở giữa các địa phương. Các đô thị lớn đang tăng dân số, trong khi nhiều khu vực nông thôn tiếp tục suy giảm dân số, vì vậy cần những chính sách khác nhau. Nếu phải can thiệp, việc triển khai từng bước và được tính toán cẩn trọng sẽ giúp hạn chế các tác động ngoài mong muốn đến thị trường.
Thứ ba, vấn đề nhà ở giá phải chăng cần được ưu tiên hơn trong chính sách. Một số sáng kiến của chính quyền địa phương là tín hiệu tích cực. Quận Chiyoda, một trong 23 quận của Tokyo, đã đề xuất các biện pháp như hạn chế bán lại và giới hạn số lượng căn hộ được mua để ngăn chặn đầu cơ. Chính quyền thành phố Tokyo cũng thúc đẩy mở rộng nguồn cung nhà ở giá hợp lý thông qua các mô hình hợp tác công tư.
Cuối cùng, những thách thức của thị trường nhà ở Nhật Bản ngày càng phản ánh các hạn chế về nguồn cung mang tính cấu trúc. Tình trạng thiếu lao động trong ngành xây dựng cùng với xu hướng già hóa dân số cho thấy việc nâng cao năng lực đáp ứng nguồn cung nhà ở sẽ có vai trò quan trọng không kém các chính sách điều tiết phía cầu trong việc xây dựng một thị trường bất động sản bền vững.
Tóm lại, mục tiêu không phải là kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản tại các đô thị Nhật Bản. Điều quan trọng hơn là duy trì sự ổn định của thị trường và bảo đảm khả năng chi trả khi những thay đổi về nhân khẩu học đang làm thay đổi nhu cầu nhà ở. Một thị trường nhà ở ổn định không chỉ góp phần giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô mà còn mang đến nhiều lựa chọn nhà ở phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân.
Cuộc khủng hoảng đặc biệt ở Nhật Bản: 9 triệu căn nhà bỏ trống
Vàng mất ‘ánh hào quang’: Các ngân hàng lớn đồng loạt hạ dự báo
(VNF) - Thị trường kim loại quý toàn cầu đang chứng kiến một bước ngoặt lớn khi hàng loạt ngân hàng và tổ chức tài chính lớn đồng loạt hạ dự báo giá vàng trong ngắn và trung hạn. Động thái "quay xe" này diễn ra ngay sau khi giá vàng thế giới trải qua một quý điều chỉnh tồi tệ nhất trong vòng 13 năm, bốc hơi hơn 20% giá trị kể từ mức đỉnh lịch sử 5.594,82 USD/ounce thiết lập vào đầu năm nay.
'Phòng ngừa' Mỹ và Trung Quốc: Thái Lan chọn vàng và an ninh lương thực làm trụ cột
(VNF) - Phó Thủ tướng Suphajee Suthumpun công bố chiến lược thương mại mang tính "phòng ngừa", lấy an ninh lương thực và vàng làm hai trụ cột, khi Bangkok theo đuổi chính sách cân bằng giữa Mỹ và Trung Quốc thay vì nghiêng về bất kỳ bên nào.
Không phải Trung Quốc, gọi tên quốc gia tích trữ vàng nhiều nhất trong 2026
(VNF) - Các ngân hàng trung ương trên thế giới đã quay trở lại mua ròng vàng trong tháng 5, nâng tổng dự trữ chính thức thêm 41 tấn. Nhu cầu vẫn tập trung chủ yếu ở các nền kinh tế mới nổi, với Ba Lan và Trung Quốc dẫn đầu.
IMF nâng dự báo tăng trưởng Việt Nam giữa biến động kinh tế toàn cầu
(VNF) - Báo cáo mới nhất của IMF cho thấy kinh tế Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn: tận dụng chu kỳ AI và công nghệ toàn cầu để nâng vị thế trong chuỗi cung ứng.
Liệu các ngân hàng trung ương có cứu nổi giá vàng?
(VNF) - Mặc dù quý II vừa qua chứng kiến mức sụt giảm mạnh nhất của vàng trong vòng 12 năm, báo cáo triển vọng hàng quý mới nhất từ Invesco nhận định nhu cầu bền vững từ các ngân hàng trung ương sẽ là động lực chính giúp kim loại quý này phục hồi và kết thúc năm một cách tích cực.
Điều gì đang xảy ra với 'đế chế' Lotte?
(VNF) - Trong nhiều năm, Lotte được xem là một trong những tập đoàn tư nhân lớn nhất Hàn Quốc với hệ sinh thái trải rộng từ bán lẻ, thực phẩm, khách sạn, bất động sản đến hóa chất và tài chính. Sở hữu hàng loạt thương hiệu quen thuộc tại châu Á, tập đoàn này vẫn duy trì quy mô tài sản ngày càng lớn. Tuy nhiên, phía sau bức tranh về một đế chế kinh doanh khổng lồ lại là những con số cho thấy nhiều thách thức.
'Tứ đại' ngân hàng Trung Quốc thống lĩnh bảng xếp hạng toàn cầu
(VNF) - Một báo cáo mới cho thấy “bốn ngân hàng lớn” do nhà nước Trung Quốc kiểm soát hiện là những ngân hàng lớn nhất thế giới xét về quy mô tài sản, qua đó phản ánh tham vọng ngày càng rõ nét của Bắc Kinh trong việc đưa đất nước trở thành một cường quốc tài chính toàn cầu.
Biến động dữ dội, cổ phiếu Samsung khiến nhà đầu tư 'chóng mặt'
(VNF) - Samsung Electronics vừa công bố sơ bộ lợi nhuận quý II đạt mức kỷ lục nhưng cổ phiếu vẫn lao dốc hơn 6%, nối dài chuỗi biến động dữ dội trong nhiều tuần qua. Giới phân tích cho rằng thị trường đang định giá Samsung như một cổ phiếu AI mang tính chu kỳ, khiến ngay cả những tín hiệu nhỏ về triển vọng ngành bán dẫn cũng có thể châm ngòi cho các đợt bán tháo.
TT Trump dập tắt hy vọng chấm dứt chiến tranh, lợi suất trái phiếu Mỹ đồng loạt tăng
(VNF) - Tổng thống Mỹ Donald Trump hôm 8/7 tuyên bố thỏa thuận ngừng bắn giữa Washington và Tehran đã kết thúc, sau khi xung đột giữa hai bên leo thang trở lại trong đêm.
Sau chuỗi tăng bùng nổ, chứng khoán Hàn Quốc bước vào 'thị trường gấu'
(VNF) - Thị trường chứng khoán Hàn Quốc đã chính thức rơi vào trạng thái thị trường gấu về mặt kỹ thuật khi giới đầu tư ngày càng lo ngại về triển vọng dài hạn của các nhà sản xuất chip phục vụ trí tuệ nhân tạo (AI) – nhóm cổ phiếu từng dẫn dắt đà tăng mạnh mẽ của thị trường.
Hé lộ 'cuộc tranh cãi nội bộ' của FED, lãi suất USD sắp có biến?
(VNF) - Các quan chức Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) có quan điểm khác nhau đã cho thấy tại cuộc họp gần nhất rằng họ có thể giải quyết tình trạng lạm phát dai dẳng bằng một đợt tăng lãi suất trong năm nay. Tuy nhiên, lịch sử cho thấy các nhà hoạch định chính sách khó có thể dừng lại chỉ sau một lần điều chỉnh.
Mỹ lại tấn công Iran, giá dầu tăng vọt
(VNF) - Quân đội Mỹ ngày 8/7 đã phát động một đợt không kích mới nhằm vào Iran, đồng thời thu hồi giấy phép cho phép Tehran bán dầu sau khi ba tàu thương mại bị tấn công tại eo biển Hormuz. Động thái này làm gia tăng áp lực lên thỏa thuận ngừng bắn vốn vẫn rất mong manh giữa hai bên.
Giá vàng giảm sốc, Trung Quốc mạnh tay 'gom hàng'
(VNF) - Đúng như dự báo của nhiều nhà phân tích, các ngân hàng trung ương đã tận dụng đợt điều chỉnh mạnh của giá vàng trong tháng trước để gia tăng dự trữ vàng chính thức. Trong đó, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) tiếp tục là một trong những động lực quan trọng của thị trường.
MiCA: Tấm vé thông hành của các tổ chức tiền mã hóa tới châu Âu
(VNF) - Từ ngày 1/7, giấy phép MiCA trở thành điều kiện bắt buộc đối với mọi tổ chức muốn cung cấp dịch vụ tài sản mã hóa tại Liên minh châu Âu (EU). Hàng nghìn doanh nghiệp từng hoạt động theo cơ chế cũ buộc phải rời thị trường nếu không đáp ứng được bộ tiêu chuẩn được đánh giá là khắt khe nhất thế giới.
Đồng Yên xuống đáy 40 năm, mối nguy lan rộng đe dọa trái phiếu Mỹ
(VNF) - Đồng yên vẫn mắc kẹt ở vùng thấp nhất gần 40 năm dù Nhật Bản nhiều lần phát tín hiệu sẵn sàng can thiệp. Không chỉ gây áp lực lên chính sách tiền tệ của Tokyo, diễn biến này còn có thể lan sang thị trường trái phiếu Mỹ và dòng vốn toàn cầu.
AI sẽ cải tổ hay xóa sổ nền kinh tế sáng tạo?
(VNF) - Một “influencer” (người có sức ảnh hưởng) sở hữu hàng trăm nghìn người theo dõi, ký kết hợp đồng với các thương hiệu lớn, đăng tải nội dung mỗi ngày và tương tác thường xuyên với người hâm mộ, nhưng lại không phải là con người thật. Đó là “influencer” do AI tạo ra.
Bước đi Trung Quốc đưa Hồng Kông thành trung tâm giao dịch và lưu trữ vàng hàng đầu Châu Á
(VNF) - Hôm 7/7, Hồng Kông đã khánh thành hệ thống thanh toán bù trừ vàng thí điểm, một bước tiến hướng tới việc xây dựng thành phố này thành trung tâm giao dịch và định giá kim loại quý.
AI tiếp tục trở thành 'cỗ máy in tiền' của Samsung
(VNF) - Tập đoàn công nghệ Samsung Electronics của Hàn Quốc cho biết lợi nhuận quý II dự kiến tăng gấp 19 lần so với cùng kỳ năm trước, nhờ nhu cầu toàn cầu bùng nổ đối với các dòng chip nhớ phục vụ trí tuệ nhân tạo (AI).
Bitcoin lại được Tổng thống Trump 'giải cứu'
(VNF) - Bitcoin quay đầu tăng trong phiên giao dịch ngày 6/7 sau khi Tổng thống Mỹ Donald Trump công khai bày tỏ sự ủng hộ đối với tiền điện tử.
Trung Quốc tấn công vào thành trì cuối cùng của công nghiệp Đức
(VNF) - Trong nhiều thập kỷ, hàng nghìn nhà sản xuất chuyên biệt đẳng cấp thế giới, lực lượng tạo nên xương sống của nền kinh tế Đức, đã dựa vào một lợi thế cạnh tranh tưởng chừng không thể bị xói mòn: chất lượng vượt trội. Nhưng hiện nay, "hào lũy" ấy đang dần mất đi.
Sa thải hàng loạt nhân sự vì AI, nhiều 'ông lớn' bắt đầu hối hận
(VNF) - Các doanh nghiệp từng sa thải nhân viên vì tin rằng trí tuệ nhân tạo (AI) có thể thay thế con người nay đang bắt đầu hối tiếc về quyết định đó.
Ô tô Trung Quốc tạo cú 'lật đổ lịch sử' tại thị trường châu Âu
(VNF) - Các nhà sản xuất ô tô Trung Quốc đang giành thị phần từ các đối thủ Nhật Bản tại Tây Âu, đẩy thị phần của các hãng xe Nhật xuống mức thấp nhất trong bốn thập kỷ. Tuy nhiên, theo các nhà phân tích, những bất ổn liên quan đến chính sách thuế quan của châu Âu có thể trở thành lực cản đối với đà tăng trưởng xuất khẩu ô tô của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
Chứng khoán Nhật Bản liên tục lập đỉnh, hút dòng vốn ngoại kỷ lục 60 tỷ USD
(VNF) - Thị trường chứng khoán Nhật Bản đã thu hút dòng vốn ngoại kỷ lục trong nửa đầu năm 2026. Các nhà đầu tư nước ngoài mua ròng khoảng 9.700 tỷ yên, tương đương 60 tỷ USD, đưa chỉ số Nikkei liên tiếp lập đỉnh và vượt xa nhiều thị trường lớn trên thế giới.
Lần đầu tiên sau gần 50 năm, Nhật Bản tăng phí visa lên tới 400%
(VNF) - Từ ngày 1/7, du khách cần thị thực để nhập cảnh Nhật Bản sẽ phải trả mức phí cao gấp 5 lần. Đây là lần đầu tiên Tokyo điều chỉnh phí visa kể từ năm 1978. Chính phủ cho biết quyết định này nhằm ứng phó với chi phí tăng cao và biến động tỷ giá hối đoái, trong bối cảnh ngành du lịch đang bùng nổ.
Vàng mất ‘ánh hào quang’: Các ngân hàng lớn đồng loạt hạ dự báo
(VNF) - Thị trường kim loại quý toàn cầu đang chứng kiến một bước ngoặt lớn khi hàng loạt ngân hàng và tổ chức tài chính lớn đồng loạt hạ dự báo giá vàng trong ngắn và trung hạn. Động thái "quay xe" này diễn ra ngay sau khi giá vàng thế giới trải qua một quý điều chỉnh tồi tệ nhất trong vòng 13 năm, bốc hơi hơn 20% giá trị kể từ mức đỉnh lịch sử 5.594,82 USD/ounce thiết lập vào đầu năm nay.
Đêm chung kết rực rỡ, Bồ Đào Nha đăng quang Lễ hội pháo hoa quốc tế Đà Nẵng 2026
(VNF) - Tối 11/7, đêm chung kết Lễ hội pháo hoa quốc tế Đà Nẵng (DIFF 2026) với chủ đề “Những chân trời kết nối” đã khép lại và chiến thắng thuộc về đội Macedos Pirotecnia của Bồ Đào Nha.
































































