Bất động sản Tokyo lên cơn sốt: Lời cảnh báo cho Nhật Bản trước khi quá muộn
(VNF) - Giá nhà tại Tokyo và nhiều đô thị lớn tăng mạnh, nhưng Nhật Bản chưa rơi vào một chu kỳ bong bóng bất động sản mới. Thách thức hiện nay là kiểm soát rủi ro cục bộ, bảo đảm khả năng chi trả và giữ ổn định thị trường trước khi sức nóng lan rộng hơn.
Giá nhà tăng nóng nhưng chưa phải bong bóng toàn quốc
Thị trường nhà ở tại các đô thị lớn của Nhật Bản đang thu hút sự chú ý trở lại khi giá bất động sản tăng cao, các nhà đầu tư nước ngoài quay lại và áp lực về khả năng chi trả ngày càng lớn. Tại Tokyo, giá đất ở đã tăng mạnh và giao dịch nhà ở vẫn diễn ra sôi động. Từ đầu những năm 2020, khoảng cách giá nhà giữa các đô thị lớn như Tokyo và Osaka với các khu vực ngoại thành đã nới rộng đáng kể.
Tuy nhiên, Nhật Bản hiện nay không lặp lại những sai lầm dẫn đến bong bóng tài sản cuối thập niên 1980.
Vấn đề đặt ra cho các nhà hoạch định chính sách không còn là nguy cơ bong bóng trên phạm vi cả nước, mà là làm thế nào để ngăn đà tăng nóng của bất động sản tại các đô thị lớn trở thành rủi ro tài chính vĩ mô, đồng thời vẫn đảm bảo người dân có thể tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý.

Đà tăng của giá đất và nhà ở Nhật Bản là kết quả của cả yếu tố cung và cầu.
Về phía cầu, nhu cầu vẫn ở mức cao nhờ dòng người tiếp tục đổ về các đô thị lớn, sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài và mức lương tăng giúp cải thiện sức mua của các hộ gia đình. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở gặp nhiều trở ngại do thiếu lao động trong ngành xây dựng. Chi phí vật liệu leo thang cũng tạo thêm áp lực lên giá, đặc biệt khi giá năng lượng và nguyên liệu đầu vào tăng sau căng thẳng tại Trung Đông.
Điều đáng chú ý là ở quy mô toàn quốc, chưa có nhiều dấu hiệu cho thấy rủi ro tài chính lan rộng. Chất lượng tín dụng vẫn ổn định, khả năng trả nợ của các hộ gia đình nhìn chung vẫn được kiểm soát và tỷ lệ giá nhà trên thu nhập vẫn tương đối phù hợp với mức trung bình của OECD. Bên cạnh đó, tình trạng suy giảm dân số tại các khu vực ngoài đô thị lớn tiếp tục làm giảm nhu cầu nhà ở trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, việc chưa xuất hiện bong bóng bất động sản trên toàn quốc tại Nhật Bản không đồng nghĩa với việc không có rủi ro về chính sách.
Giá nhà tăng mạnh tại các đô thị lớn vẫn có thể tích tụ những điểm yếu đối với hệ thống tài chính theo thời gian. Nếu giá nhà tăng vượt xa các yếu tố kinh tế cơ bản, người dân có thể vay nợ quá mức, kéo theo tăng trưởng tín dụng nóng. Đồng thời, các tổ chức tài chính cũng sẽ đối mặt với mức độ tập trung rủi ro bất động sản cao hơn tại một số khu vực. Khi giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, khả năng chi trả của người dân sẽ tiếp tục suy giảm. Tại những đô thị lớn như Tokyo, các hộ gia đình có thu nhập trung bình ngày càng gặp nhiều khó khăn hơn trong việc sở hữu nhà.
Nhiều nền kinh tế phát triển đã áp dụng các chính sách có mục tiêu để quản lý rủi ro trên thị trường nhà ở. Singapore, Hàn Quốc và Canada đều kết hợp các công cụ tài chính, chính sách vĩ mô và giải pháp tăng nguồn cung nhằm hạn chế đầu cơ nhưng vẫn duy trì sự ổn định và khả năng chi trả của thị trường.
Chẳng hạn, Singapore đã triển khai nhiều biện pháp hạ nhiệt thị trường theo từng giai đoạn trong nhiều năm, bao gồm siết tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, quy định chặt chẽ hơn về khả năng trả nợ và áp thuế trước bạ bổ sung đối với hoạt động đầu cơ cũng như người mua nước ngoài. Hàn Quốc cũng áp dụng các biện pháp khác nhau tùy theo mức độ nóng lên của từng quận, đặc biệt tại Seoul. Trong khi đó, Canada đánh thuế cao hơn đối với người mua nước ngoài ở các tỉnh chịu áp lực lớn về nhà ở.
Điểm chung của các cách tiếp cận này là sử dụng nhiều công cụ chính sách để vừa kiểm soát rủi ro tài chính vĩ mô trên thị trường bất động sản đô thị, vừa bảo vệ khả năng chi trả nhà ở. Bên cạnh đó, các quốc gia này đều xây dựng cơ chế phối hợp, giám sát và chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý. Canada áp dụng mô hình phối hợp tương đối linh hoạt thông qua các cuộc họp liên ngành thường xuyên, còn Hàn Quốc và Singapore thành lập các lực lượng đặc nhiệm liên ngành với cơ cấu chặt chẽ hơn.
Nhật Bản cần phối hợp chính sách để giữ ổn định thị trường nhà ở
Nhật Bản không nhất thiết phải sao chép toàn bộ các chính sách này, bởi đặc điểm nhân khẩu học và cấu trúc thị trường nhà ở của nước này rất khác biệt. Dân số ở nhiều vùng nông thôn tiếp tục giảm, trong khi dòng người vẫn tập trung về các đô thị lớn, tạo nên bức tranh thị trường nhà ở không đồng đều trên cả nước.

Dù vậy, kinh nghiệm quốc tế vẫn mang lại nhiều bài học hữu ích cho Nhật Bản.
Trước hết, chính phủ có thể xây dựng một cơ chế phối hợp liên ngành phù hợp giữa các cơ quan liên quan ở cả cấp trung ương và địa phương. Điều này sẽ giúp tăng cường giám sát rủi ro trên thị trường nhà ở, đánh giá khả năng chi trả và chia sẻ dữ liệu hiệu quả hơn. Cơ chế này cũng tạo nền tảng để các cơ quan thống nhất biện pháp ứng phó khi cần thiết. Những bước đi gần đây của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông vận tải và Du lịch trong việc công bố kết quả khảo sát hoạt động mua bán lại căn hộ chung cư ngắn hạn tại các đô thị là tín hiệu tích cực theo hướng này.
Thứ hai, các nhà hoạch định chính sách cần áp dụng cách tiếp cận có mục tiêu hơn, phản ánh sự khác biệt về nhân khẩu học và diễn biến thị trường nhà ở giữa các địa phương. Các đô thị lớn đang tăng dân số, trong khi nhiều khu vực nông thôn tiếp tục suy giảm dân số, vì vậy cần những chính sách khác nhau. Nếu phải can thiệp, việc triển khai từng bước và được tính toán cẩn trọng sẽ giúp hạn chế các tác động ngoài mong muốn đến thị trường.
Thứ ba, vấn đề nhà ở giá phải chăng cần được ưu tiên hơn trong chính sách. Một số sáng kiến của chính quyền địa phương là tín hiệu tích cực. Quận Chiyoda, một trong 23 quận của Tokyo, đã đề xuất các biện pháp như hạn chế bán lại và giới hạn số lượng căn hộ được mua để ngăn chặn đầu cơ. Chính quyền thành phố Tokyo cũng thúc đẩy mở rộng nguồn cung nhà ở giá hợp lý thông qua các mô hình hợp tác công tư.
Cuối cùng, những thách thức của thị trường nhà ở Nhật Bản ngày càng phản ánh các hạn chế về nguồn cung mang tính cấu trúc. Tình trạng thiếu lao động trong ngành xây dựng cùng với xu hướng già hóa dân số cho thấy việc nâng cao năng lực đáp ứng nguồn cung nhà ở sẽ có vai trò quan trọng không kém các chính sách điều tiết phía cầu trong việc xây dựng một thị trường bất động sản bền vững.
Tóm lại, mục tiêu không phải là kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản tại các đô thị Nhật Bản. Điều quan trọng hơn là duy trì sự ổn định của thị trường và bảo đảm khả năng chi trả khi những thay đổi về nhân khẩu học đang làm thay đổi nhu cầu nhà ở. Một thị trường nhà ở ổn định không chỉ góp phần giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô mà còn mang đến nhiều lựa chọn nhà ở phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân.
Cuộc khủng hoảng đặc biệt ở Nhật Bản: 9 triệu căn nhà bỏ trống
Bước tiến của Trung Quốc làm 'rung chuyển' ngành chip toàn cầu
(VNF) - Bước tiến mới trong công nghệ máy quang khắc DUV cho thấy Trung Quốc đang từng bước thu hẹp khoảng cách với các nhà sản xuất phương Tây, buộc ngành chip toàn cầu phải nhìn nhận lại cuộc đua công nghệ.
Nhờ đâu 'cá voi' Strategy tuyên bố đủ sức chịu đựng Bitcoin giảm giá sáu năm liên tục?
(VNF) - Strategy cho rằng doanh nghiệp vẫn có thể thanh toán lãi vay và cổ tức ưu đãi nếu Bitcoin giảm bình quân 11,4% mỗi năm trong gần sáu năm.
Tại sao doanh nghiệp Trung Quốc vẫn 'nặng lòng' với Phố Wall?
(VNF) - Trong bối cảnh căng thẳng địa chính trị leo thang và các rào cản pháp lý ngày càng chặt chẽ, Phố Wall đã trở thành điểm đến niêm yết khó tiếp cận hơn đối với các doanh nghiệp Trung Quốc đại lục. Tuy nhiên, bất chấp những trở ngại đó, nhiều công ty vẫn không muốn từ bỏ thị trường vốn lớn nhất thế giới.
Giá vàng tăng cao, Nhật Bản bùng phát lừa đảo bằng vàng
(VNF) - Theo giới chức Nhật Bản, từ năm 2025, hàng loạt nạn nhân đã mất tổng cộng hàng chục triệu USD vì các vụ lừa đảo yêu cầu mua và giao nộp vàng thỏi. Các cơ quan chức năng cho rằng việc siết chặt kiểm soát tài khoản ngân hàng có thể đang khiến tội phạm chuyển sang những thủ đoạn mới.
Thuế quan trở lại, Fed 'cân não' trước bài toán lạm phát
(VNF) - Những diễn biến tuần qua không chỉ làm gia tăng lo ngại về áp lực lạm phát mà còn định hình kỳ vọng của thị trường đối với chính sách tiền tệ và triển vọng tăng trưởng trong những tháng cuối năm.
AI Trung Quốc thổi bùng cuộc 'nội chiến' ở Thung lũng Silicon
(VNF) - AI Trung Quốc đang trở thành chất xúc tác làm bùng phát cuộc đối đầu giữa các "ông lớn" công nghệ Mỹ về cách phát triển và kiểm soát trí tuệ nhân tạo.
Làn sóng thuế quan mới của Tổng thống Trump chỉ mới bắt đầu
(VNF) - Đợt áp thuế mới nhất chỉ là bước đi đầu tiên trong một chiến lược thuế quan dài hơi mà chính quyền Tổng thống Mỹ Donald Trump đang từng bước triển khai.
Thuế 'lao động cưỡng bức' của Mỹ: Các nước Châu Á hoài nghi và phản ứng
(VNF) - Các chính phủ và giới phân tích tại châu Á bày tỏ sự thất vọng và hoài nghi sau khi Nhà Trắng công bố áp thuế từ 10% đến 12,5% đối với 60 nền kinh tế với lý do các nước này chưa có đủ hành động nhằm ngăn chặn lao động cưỡng bức.
TT Trump bị kiện chỉ vài giờ sau thuế quan mới có hiệu lực
(VNF) - Các mức thuế quan toàn cầu trong kế hoạch "Ngày Giải phóng" của Tổng thống Donald Trump từng bị tòa án bác bỏ, làm lung lay nền tảng chương trình nghị sự thương mại của ông. Theo nhiều chuyên gia thương mại, gói thuế mới cũng có thể đối mặt với số phận tương tự và đã vấp phải thách thức pháp lý đầu tiên.
Làn sóng cắt giảm việc làm chưa từng có
(VNF) - Các tập đoàn công nghệ đang mạnh tay cắt giảm hàng trăm nghìn việc làm dù chi tiêu cho trí tuệ nhân tạo (AI) liên tục lập kỷ lục. Có thể thấy cuộc đua AI không chỉ tái định hình chiến lược đầu tư mà còn làm thay đổi sâu sắc cấu trúc việc làm của ngành công nghệ.
World Bank chốt lộ trình dừng cho Trung Quốc vay vốn
(VNF) - Ngân hàng Thế giới (World Bank) sẽ chấm dứt hoạt động cho vay đối với Trung Quốc vào năm 2031, khép lại hơn bốn thập kỷ Bắc Kinh tiếp cận nguồn vốn từ định chế này. Động thái này cũng được cho là sẽ mở đường để Mỹ thúc đẩy ADB và các định chế tài chính đa phương khác siết hoạt động cấp vốn đối với Bắc Kinh.
Trung Quốc tranh thủ 'bắt đáy', ồ ạt nhập hàng chục tấn vàng
(VNF) - Nhập khẩu vàng của Trung Quốc đã tăng lên mức cao nhất trong 2 năm vào tháng 6, phản ánh nhu cầu vẫn rất mạnh tại thị trường vàng lớn nhất thế giới sau khi giá vàng quốc tế giảm sâu.
Hàn Quốc 'đánh' mạnh đầu cơ bất động sản: Siết tín dụng, tăng thuế gấp ba lần
(VNF) - Tổng thống Hàn Quốc Lee Jae Myung cho biết những người sở hữu nhiều bất động sản nhằm mục đích đầu cơ nên chịu mức thuế cao hơn người mua nhà để ở. Ông cũng viện dẫn bài học từ bong bóng bất động sản của Nhật Bản như lời cảnh báo đối với Hàn Quốc.
Cuộc ‘tấn công’ của ô tô Trung Quốc vào châu Âu chỉ mới bắt đầu
(VNF) - Sau khi giành thị phần bằng lợi thế giá và quy mô, các hãng ô tô Trung Quốc đang bước sang giai đoạn mới: tấn công phân khúc xe cao cấp tại châu Âu bằng công nghệ, phần mềm và trí tuệ nhân tạo.
Ẩn chứa yếu tố Trung Quốc, Mercedes-Benz nguy cơ bị cấm bán xe tại Mỹ
(VNF) - Mercedes-Benz đứng trước nguy cơ mất thị trường Mỹ khi Washington siết kiểm soát các hãng ô tô có cổ đông Trung Quốc.
Thuế 10% toàn cầu sắp hết hiệu lực, TT Trump chuẩn bị tung đợt áp thuế mới
(VNF) - Tổng thống Mỹ Donald Trump đang chuẩn bị áp thêm thuế đối với hàng chục quốc gia ngay trong tuần này, bất chấp cảnh báo từ các cố vấn rằng việc khơi lại cuộc chiến thương mại có thể gây thêm cú sốc cho nền kinh tế trước cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ.
'Trứng tên lửa': Cuộc khủng hoảng gây áp lực lên mâm cơm người Trung Quốc
(VNF) - Giá trứng tại Trung Quốc tăng lên mức cao nhất trong một thập kỷ, tạo nên một nghịch lý khi nền kinh tế vẫn chưa thoát khỏi áp lực giảm phát. Từ người tiêu dùng, nông dân đến các chủ nhà hàng đều chịu tác động từ cơn sốt giá của loại thực phẩm thiết yếu này.
'Thảm kịch' nhà đầu tư chứng khoán Hàn Quốc: Margin năm lần và trả giá cho giấc mơ đổi đời
(VNF) - Hơn 1,2 triệu tài khoản bị gọi ký quỹ, hàng trăm nghìn tài khoản bị cưỡng chế thanh lý khi thị trường chứng khoán Hàn Quốc lao dốc.
'Đồng sáng lập' vô hình kích hoạt tinh thần khởi nghiệp, thêm hàng triệu DN ra đời
(VNF) - Sau nhiều thập kỷ suy giảm, tinh thần khởi nghiệp tại Mỹ đang hồi sinh mạnh mẽ. Hàng triệu người Mỹ nộp đơn thành lập doanh nghiệp mới mỗi năm, được thúc đẩy bởi những thay đổi sau đại dịch và sự hỗ trợ ngày càng lớn của trí tuệ nhân tạo (AI).
Trung Quốc giáng đòn kép, làm lung lay 'pháo đài' AI Mỹ
(VNF) - Chỉ trong vài ngày, Moonshot AI và Alibaba liên tiếp ra mắt các mô hình AI mới, làm gia tăng sức ép lên Thung lũng Silicon và đặt ra thách thức ngày càng lớn đối với vị thế dẫn đầu của Mỹ trong cuộc đua trí tuệ nhân tạo.
Trung Quốc tăng trưởng chậm lại, Bộ Chính trị sẽ quyết định tung gói kích thích kinh tế?
(VNF) - Sau khi tăng trưởng GDP quý II thấp hơn mục tiêu, giới lãnh đạo Trung Quốc được dự báo sẽ tung thêm các biện pháp hỗ trợ nền kinh tế. Trọng tâm nhiều khả năng là đẩy nhanh phát hành trái phiếu chính phủ để tăng chi đầu tư công, thay vì triển khai các gói kích cầu tiêu dùng quy mô lớn.
Tổng thống Trump lại ‘đốt nóng’ mặt trận thuế quan
(VNF) - Tổng thống Mỹ Donald Trump tiếp tục mở rộng mặt trận thuế quan với các biện pháp cứng rắn nhằm vào Canada và Brazil, đồng thời gấp rút tìm kiếm cơ sở pháp lý mới để duy trì chương trình áp thuế sau khi một số công cụ trước đây đối mặt với rào cản pháp lý.
Singapore tham vọng về một 'BlackRock phiên bản châu Á' nghìn tỷ USD
(VNF) - Nỗ lực mới nhất của Singapore nhằm củng cố vị thế trung tâm tài chính toàn cầu tập trung vào tham vọng xây dựng một "BlackRock của châu Á", lấy cảm hứng từ tập đoàn quản lý tài sản lớn nhất thế giới BlackRock với quy mô tài sản quản lý khoảng 14.000 tỷ USD.
Cuộc ‘thay máu’ trong giới tỷ phú Trung Quốc
(VNF) - Kín tiếng, trẻ tuổi và hướng ra toàn cầu, thế hệ tỷ phú mới của Trung Quốc không còn làm giàu từ bất động sản mà từ những ngành công nghệ và tiêu dùng mới. Cùng với sự dịch chuyển của nền kinh tế, họ cũng đang định hình một phong cách lãnh đạo khác biệt so với các thế hệ đi trước.
Khi Trung Quốc không còn là 'phanh hãm' của giá dầu
(VNF) - Sau nhiều tháng kiềm chế nhu cầu nhờ lượng dự trữ khổng lồ, Trung Quốc có thể sớm quay trở lại thị trường dầu mỏ. Nếu kịch bản này xảy ra trong bối cảnh nguồn cung qua eo biển Hormuz vẫn bất ổn và tồn kho toàn cầu suy giảm, "phanh hãm" lớn nhất đối với đà tăng của giá dầu có thể sẽ biến mất.
Bước tiến của Trung Quốc làm 'rung chuyển' ngành chip toàn cầu
(VNF) - Bước tiến mới trong công nghệ máy quang khắc DUV cho thấy Trung Quốc đang từng bước thu hẹp khoảng cách với các nhà sản xuất phương Tây, buộc ngành chip toàn cầu phải nhìn nhận lại cuộc đua công nghệ.
Hiện trạng Khu tập thể Trương Định hơn 50 năm tuổi trước ngày đập đi xây lại
(VNF) - Sau hơn 50 năm đưa vào sử dụng, khu tập thể Trương Định (phường Tương Mai, Hà Nội) đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều hạng mục hư hỏng và bị cơi nới, lấn chiếm. Theo quy hoạch mới được công bố, khu tập thể sẽ được cải tạo, xây dựng lại bằng 2 tòa chung cư cao tối đa 30 tầng với hơn 1.000 căn hộ.


































































