Áp lực nợ trái phiếu đến hạn
Tại toạ đàm "Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản" do Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance tổ chức mới đây, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đang là “cục máu đông” của thị trường bất động sản. “Theo quan sát của chúng tôi, hầu như không có doanh nghiêp bất động sản nào có đủ dòng tiền để trả nợ trái phiếu. Đó là điều rất nguy hiểm, nếu bùng nổ sẽ khiến thị trường tê liệt”, ông nói.
Nhận định của Tổng giám đốc EZ Property được đưa ra trong bối cảnh thị trường TPDN đang đối diện với áp lực nợ vô cùng lớn.
Theo thống kê mới nhất của FiinRatings, tính trong 11 tháng năm 2023, bất động sản là nhóm tổ chức phát hành TPDN lớn thứ hai thị trường (chỉ sau nhóm ngân hàng) với hơn 80.000 tỷ đồng, chiếm 32,8%. Trong đó, tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản là hơn 75.000 tỷ đồng, bằng 113% so với cả năm 2022.
Mặc dù thị trường TPDN đã dần khôi phục trở lại ở mức nhất định từ tháng 6/2023 nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải đối mặt với áp lực nợ trái phiếu.
Tỷ lệ vi phạm nghĩa vụ nợ đối với trái phiếu bất động sản đang ở mức 22,67% vào giữa tháng 11/2023. Điều này đồng nghĩa với việc có gần 100.000 tỷ đồng trong tổng số 422.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đang lưu hành (bao gồm cả riêng lẻ và công chúng) đang vi phạm nghĩa vụ nợ theo thỏa thuận phát hành ban đầu.
Chưa kể, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đàm phán dời lịch thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu đến hạn sang năm 2024 và 2025 theo quy định của Nghị định 08. Nhiều chuyên gia nhận định động thái này dẫn đến thực trạng vừa tăng phí huy động của doanh nghiệp, vừa tăng áp lực theo từng thời điểm của doanh nghiệp có trái phiếu đến kỳ đáo hạn lại vừa có thể dẫn đến tăng thêm tổng giá trị thanh toán.
Theo ước tính của FiinRatings, bất động sản là một trong những ngành đang phải chịu áp lực nợ trái phiếu đến hạn vào năm 2024 lớn nhất. Trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2024 ở mức gần 155.000 tỷ đồng, trong đó, giá trị gốc trái phiếu là 122.200 tỷ đồng và chi phí lãi dự kiến là 32.600 tỷ đồng.
Doanh nghiệp vẫn “tắc vốn”
Các chuyên gia của FiinRatings nhận định, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn, tạo ra dòng tiền mới để thực hiện các nghĩa vụ nợ.
Đối với kênh TPDN, mặc dù lãi suất huy động giảm mạnh và lãi suất tín dụng có giảm nhẹ nhưng các doanh nghiệp bất động sản phải huy động với ở mức lãi suất cao hơn. Hiện lãi suất trái phiếu của nhóm bất động sản trung bình ở mức 11,92%/năm và cao nhất lên tới 14,5%/năm.
Việc phát hành trái phiếu với lãi suất cao phần nào cho thấy sự “khát vốn” của các doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, sau nhiều bê bối của TPDN bất động sản như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát… niềm tin của các nhà đầu tư vẫn chưa thể quay trở lại thị trường như trước.
Đối với kênh vốn tín dụng, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khi phải vay vốn ngân hàng với lãi suất cao hoặc vay “10 chỉ được 5”.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, các doanh nghiệp bất động sản đang “tắc vốn” bởi “việc vay vốn thực tế không giống như trên TV”. Lãi suất mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải chịu là 10% - 11%, khâu xét duyệt hồ sơ vay gặp nhiều vướng mắc về chứng minh tài sản… khiến các doanh nghiệp bất động sản càng thêm khổ, ông Quê nói.
Sau khi huy động vốn xong, các doanh nghiệp bất động sản lại “nghẽn” ở khâu tiếp theo. “Việc có tài chính để triển khai dự án đã rất khó khăn nhưng sau khi dự án triển khai rồi thì doanh nghiệp bất động sản lại rơi vào cảnh bán không nổi”, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho biết.
Các dự án mới không có tính thanh khoản, các dự án cũ cũng đang dư thừa và phải cắt lỗ rất nhiều. Áp lực nợ trái phiếu đến hạn đè nặng, thị trường vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục trở lại khiến các doanh nghiệp bất động sản như đi trên dây, nếu không cẩn thận có thể sảy chân bất cứ lúc nào.
Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đặt nhiều kỳ vọng khi Chính phủ và Bộ Tài chính xem xét khả năng tạo cơ chế cho phép tiếp tục giãn, hoãn thanh toán nợ trái phiếu riêng lẻ theo Nghị định 08.
Đi cùng với đó, Chính phủ cũng đã đưa ra nhiều giải pháp khác nhằm tháo gỡ pháp lý dự án bất động sản nhằm từng bước cải thiện sự hồi phục của doanh nghiệp, qua đó tăng khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của doanh nghiệp.
Tags:
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Tại lễ ký kết hợp tác phân phối diễn ra ngày 7/12 tại Hà Nội, nhiều đại lý bất động sản nhận định “Thành phố Ánh sáng” Eurowindow Light City đang sở hữu loạt lợi thế cạnh tranh hiếm có trên thị trường Thanh Hóa, dự án được đánh giá hội tụ đầy đủ yếu tố để “thắng lớn” trong giai đoạn sắp tới.
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Tài chính kiến nghị giảm mức nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch thay vì toàn bộ 100% như hiện nay.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Với tổng vốn gần 1.800 tỷ đồng trên quỹ đất khoảng 180ha, dự án sân golf 36 lỗ vừa được Hà Tĩnh chấp thuận được xem là lớn nhất từng xuất hiện tại địa phương.
(VNF) - UBND TP Hải Phòng giao khu đất trước đây là Nhà mát Sứ Hải Dương để thực hiện dự án khu nhà ở 8,11ha, quy mô hơn 2.800 tỷ đồng, gồm liền kề, chung cư cao tầng và nhà ở xã hội.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế biến động, giới đầu tư đang ưu tiên những tài sản giữ giá và tạo dòng tiền, thay vì các kênh đầu cơ ngắn hạn. Nhà phố thương mại hiện diện như dòng sản phẩm tích sản chiến lược, vừa đảm bảo nguồn thu khai thác ổn định, vừa tăng giá theo sự phát triển của hạ tầng và dân cư.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ tại khu vực hồ Sáu Vó khi hoàn thành sẽ cung cấp khoảng 12.600 căn nhà liền kề, hơn 11.300 căn biệt thự và gần 14.400 căn chung cư.
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Đà Nẵng đã sử dụng một phần khối nhà 8 tầng thuộc Công viên phần mềm số 2 làm trụ sở tạm của Trung tâm tài chính quốc tế và các cơ quan, tổ chức liên quan.
