Buông lỏng quản lý đất đai tại TP. HCM: Nỗi buồn mang tên 'Rạch Chiếc'

Dọc bờ Bắc và bờ Nam sông Rạch Chiếc - TP. Hồ Chí Minh là những dự án hạ tầng, bất động sản lớn được triển khai. Tuy nhiên những sai phạm trong quản lý đất đai xảy ra tại đây đã ảnh hưởng không nhỏ đến diện mạo đô thị khu vực.

Tù mù dự án Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc

Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc (quận 9, quy mô 816 căn chung cư, 123 nền nhà biệt thự, 228 nền biệt thự đơn lập, 286 nền nhà liên kế vườn…) thuộc một trong những dự án thí điểm của thành phố với hình thức giao cho một chủ đầu tư chính đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trục chính. Sau đó phân chia ra nhiều dự án nhỏ để thành phố giao, thuê đất cho các chủ đầu tư thứ cấp, thu tiền sử dụng đất.

Năm 2001, Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 282/QĐ-TTg giao hơn 78,5 ha đất cho chủ đầu tư chính là Công ty Xây dựng và dịch vụ nhà đất quận 10 (nay là Công ty cổ phần Địa ốc 10 thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn – TNHH MTV) để xây dựng hạ tầng kỹ thuật trục chính. Sau đó, bàn giao cho UBND thành phố để thành phố giao, thuê đất cho các nhà đầu tư thứ cấp, thu tiền sử dụng đất.

Trong quá trình triển khai, dự án gặp khó khăn về bồi thường giải phóng mặt bằng; giao đất, tách đất cho các dự án thành phần, giao thông kết nối chính chưa hoàn thành nên doanh nghiệp chưa được công nhận chủ đầu tư, chưa giao đất. Chưa kể, dự án vẫn còn tình trạng tranh chấp 160 m dài thuộc quy hoạch đường Đông Tây đang bị rào chắn, lấn chiếm.

Đã hơn 17 năm trôi qua, kỳ vọng tạo điểm sáng diện mạo đô thị cửa ngõ phía Đông của dự án khu dân cư Bắc Rạch Chiếc vẫn hết sức tù mù khi mà hạ tầng kỹ thuật chính vẫn chưa hoàn thành và xuống cấp nghiêm trọng, người dân thiếu đường đi ra trục xa lộ Hà Nội.

Trong khi đó, nhiều khu đất bị bỏ hoang, được cho thuê làm bãi đậu của xe container, gây mất mỹ quan và an ninh trật tự. Nhiều hạng mục của dự án như chợ, công viên, trường học, bưu điện chưa thực hiện. Hiện nay số dân xây nhà sinh sống chỉ mới khoảng hơn 100 hộ trong khi chỉ tiêu dân số quy hoạch hơn 7.000 người.

Liên quan đến vấn đề này, UBND TP. Hồ Chí Minh đã chủ trì nhiều cuộc họp, ra nhiều thông báo chỉ đạo giải quyết nhưng đến nay công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng giao thông, giao đất cho dự án thành phần… vẫn rơi vào bế tắc.

Mới đây, Thanh tra TP. Hồ chí Minh đã có kết luận về nhiều sai phạm tại dự án khu dân cư Bắc Rạch Chiếc. Trên cơ sở đó, Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Thành Phong đã giao Cơ quan Cảnh sát Điều tra Công an thành phố điều tra làm rõ vi phạm pháp luật đối với Công ty cổ phần Địa ốc 10, yêu cầu Công ty cổ phần Phát triển Hàng Hải nộp về cho thành phố gần 6 tỷ đồng.

Theo UBND thành phố, các hành vi của Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn có dấu hiệu làm trái quy định của Nhà nước khi ký hợp đồng nguyên tắc với Công ty cổ phần Saca và Chi nhánh Vận tải phía Nam – Công ty Vận tải Ô tô 6 thuộc Cục Đường bộ (nay là Tổng cục Đường bộ Việt Nam) có nội dung giao đất cho đơn vị thực hiện dự án.

Không có đường vào Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc nên người dân chấp nhận cảnh đi ngược chiều dưới chân cầu Rạch Chiếc. Ảnh: Trần Xuân Tình - TTXVN

Tương tự, các hành vi của các cá nhân tại Công ty Xây dựng và Dịch vụ Nhà đất quận 10 ký hợp đồng kinh tế với Công ty Phát triển Hàng hải, Công ty TNHH Thương mại Him Lam được tham gia nhà đầu tư thứ cấp trước khi có dự án khu dân cư Bắc Rạch Chiếc có dấu hiệu làm trái quy định.

Mặt khác, trong hơn 17.000 m2 mà Công ty cổ phần Địa ốc 10 liên doanh với Công ty TNHH phát triển DacDong (Hàn Quốc) còn gần 1.300 m2 đất chưa bồi thường xong. Thế nhưng, Công ty cổ phần Địa ốc 10 vẫn được Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, UBND thành phố cũng giao Thanh tra thành phố làm rõ các thủ tục ký kết không đảm bảo về pháp lý, không ghi ngày tháng hợp đồng liên doanh, vay vốn để Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 216 lô đất trong dự án 20,8 ha cho Công ty cổ phần Địa ốc 10 đăng ký làm nhà đầu tư thành phần tại phường Phước Long A, quận 9.

“Biến tướng” Khu dân cư Nam Rạch Chiếc

Năm 2015, Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc đề xuất được làm dự án đường song hành cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây (từ đường Mai Chí Thọ quận 2 qua Khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến đường Vành đai 2) theo hình thức đầu tư đổi đất lấy hạ tầng (BT).

Về phương thức thanh toán, Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc yêu cầu thành phố giao các khu đất thuộc Khu tái định cư 30 ha còn lại của UBND quận 2 trong Khu dân cư 90 ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú (quận 2) để thực hiện dự án khác.

Sau khi có ý kiến của các bộ, ngành và Chính phủ, ngày 10/10/2016, ông Lê Văn Khoa - Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh ký Quyết định số 5285/QĐ-UBND về việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nói trên đối với Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc theo Điều 26 Luật Đấu thầu (lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt).

Xây dựng nham nhở tại Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc. Ảnh: Trần Xuân Tình - TTXVN

Đến ngày 28/4/2017, UBND thành phố ký hợp đồng BT không chỉ với Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc mà còn cả với Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước theo hình thức liên danh chủ đầu tư.

Điều này khiến dư luận không khỏi băn khoăn khi Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc được chỉ định nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt nhưng lại vẫn phải liên danh với một đơn vị khác để cùng tham gia?

Chỉ một ngày sau đó (29/4/2017), liên doanh nhà đầu tư này khởi công dự án theo hình thức BT với tổng mức đầu tư 808 tỷ đồng. Về quy mô, dự án gồm 2 đoạn đường song hành bên phải tuyến cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây có tổng chiều dài gần 3,4 km, rộng 20 m, đáp ứng 4 làn xe, xây dựng 3 cầu mới.

Tiếp đến, vào ngày 13/10/2017, ông Trần Vĩnh Tuyến - Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh ký Quyết định số 5452/QĐ-UBND về giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT dự án nói trên. Quyết định này thể hiện, UBND thành phố đã thoả thuận với Liên danh Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc, Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước và Công ty TNHH Bất động sản Nguyên Phương về việc tiếp nhận, thực hiện quyền và nghĩa vụ nhà đầu tư thực hiện hợp đồng BT.

Từ đó, UBND TP. Hồ Chí Minh chấp thuận cho Công ty TNHH Bất động sản Nguyên Phương sử dụng khu đất hơn 14,8 ha tại phường An Phú, quận 2; trong đó, đất ở, đất thương mại dịch vụ, văn phòng, khách sạn là 8,8 ha, còn lại là đất công trình nội khu, công cộng để thanh toán cho hợp đồng BT đường song hành từ đường Mai Chí Thọ qua khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến Vành đai 2.

Về cơ chế thanh toán quỹ đất cho nhà đầu tư, tại Công văn số 829/TTg-KTN ngày 19/5/2016, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã yêu cầu UBND TP. Hồ Chí Minh giao đất trên cơ sở điều kiện, trình tự, thủ tục tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai.

Đến đây dư luận đặt câu hỏi, tại sao không tham gia ngay từ đầu dự án và không thể hiện trong hợp đồng BT nhưng sau đó Công ty TNHH Bất động sản Nguyên Phương lại xuất hiện và được UBND thành phố chấp thuận lấy 14,8 ha đất tại phường An Phú, quận 2 để thanh toán cho liên danh nhà đầu tư?

Theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành giá đất trên địa bàn áp dụng từ ngày 1/1/2015 đến ngày 31/12/2019 thì giá đất ở khu vực phường An Phú, quận 2 có mức từ 5,2 triệu đồng/m2 – 21 triệu đồng/m2. Vậy 14,8 ha đất thanh toán giá trị hợp đồng BT, chỉ tính trung bình giá đất phường An Phú là 13 triệu đồng/m2 sẽ có giá trị hơn 1.900 tỷ đồng, cao hơn tổng mức đầu tư dự án 1.100 tỷ đồng. Còn nếu tính riêng 8,8 ha thuộc 14,8 ha là đất ở, đất thương mại dịch vụ, văn phòng, khách sạn cũng có giá 1.144 tỷ đồng, cao hơn tổng mức đầu tư dự án là 336 tỷ đồng.

Trong khi đó, giá bán một số dự án căn hộ tại khu vực phường An Phú, quận 2 từ 70 – 100 triệu đồng/m2 (như dự án Lakeview City của Tập đoàn Novaland). Còn theo định giá của công ty định giá đất Gachvang.com, khu vực phường An Phú, quận 2 có giá từ 106 triệu đồng/m2.

Như vậy, khu đất 14,8 ha nếu được bán theo bảng giá mà chính UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành tại Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 cũng như theo giá giao dịch thị trường từ năm 2015 trở lại đây thì sẽ có giá trị lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Ai sẽ chịu trách nhiệm cho thiệt hại ngân sách Nhà nước.