Hoàn thiện pháp luật đất đai trong tiến trình thu hút đầu tư nước ngoài
Thu Hà -
04/10/2018 09:26 (GMT+7)
(VNF) - Hôm nay (4/10), Chính phủ tổ chức Hội nghị toàn quốc tổng kết 30 năm đầu tư nước ngoài tại Hà Nội. Song hành cùng với pháp luật về đầu tư nước ngoài, pháp luật về đất đai cũng đã được từng bước hoàn thiện trong 30 năm qua, tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia kinh doanh tại Việt Nam.
Hoàn thiện pháp luật đất đai trong tiến trình thu hút ĐTNN
Luật Đất đai năm 1987
Cùng với việc ban hành Luật Đầu tư nước ngoài năm 1987, Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 1987 lần đầu tiên quy định việc giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài để sử dụng do Hội đồng Bộ trưởng nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quyết định.
Theo đó, việc giao đất để xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự và các cơ quan đại diện khác của nước ngoài được thực hiện trên cơ sở Hiệp định giữa Chính phủ Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam với chính phủ nước ngoài hoặc tổ chức quốc tế hữu quan với hình thức giao đất có thời hạn.
Đối với việc giao đất để sản xuất kinh doanh theo Luật Đầu tư nước ngoài thì các xí nghiệp có vốn 100% của nước ngoài được thuê đất theo luận chứng kinh tế - kỹ thuật đã được Ủy ban Nhà nước về hợp tác đầu tư phê chuẩn. Đối với xí nghiệp liên doanh thì giá trị khu đất được tính vào phần vốn góp của phía Việt Nam.
Quy định nêu trên cho thấy chính sách quản lý việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân nước ngoài trong giai đoạn này khá chặt chẽ. Tuy nhiên, đây là giai đoạn đầu của công cuộc “Đổi mới” ở nước ta có ít các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào đầu tư tại Việt Nam nên việc chấp thuận đầu tư, giao đất, cho thuê đất do các cơ quan nhà nước ở cấp Trung ương thực hiện là phù hợp với thực tế của đất nước.
Luật Đất đai năm 1993
Tiếp tục tinh thần đổi mới của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được sửa đổi, bổ sung năm 1990, Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 1993. Theo đó, hình thức giao đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài được chuyển thành thuê đất của Nhà nước.
Luật Đất đai năm 1993 tiếp tục quy định thẩm quyền quyết định việc cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế (gọi chung là người nước ngoài), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất tại Việt Nam thuộc về Chính phủ. Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất do Chính phủ trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định.
Năm 1994, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tố chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam; trong đó quy định cụ thể hơn các quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tai Viêt Nam.
Trong khoảng thời gian từ năm 1994 đến trước năm 2001, pháp luật đất đai vẫn giữ thẩm quyền quản lý giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài do Chính phủ và các Bộ, ngành ở Trung ương thực hiện. Tuy nhiên, sau khoảng 15 năm “Đổi mới”, nền kinh tế của Việt Nam đã có sự tăng trưởng vượt bậc, số lượng các dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh đã dẫn đến sự quá tải trong việc tiếp nhận hồ sơ và giải quyết thủ tục hành chính của cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư ở cấp Trung ương. Mặt khác, chủ trương phân cấp thẩm quyền về đầu tư của Trung ương cho các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương để thúc đẩy phát triển kinh tế tại các địa phương cũng kéo theo việc phân cấp thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai cho các cơ quan tại địa phương.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 và các văn bản quy định chi tiết thi hành bước đầu phân cấp thẩm quyền mạnh mẽ cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho thuê đất đối với các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của nước ngoài tại Việt Nam; cơ quan đại diện các tổ chức của Liên hợp quốc; cơ quan, tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên Chính phủ tại Việt Nam. Tuy nhiên, Chính phủ vẫn có quyền quyết định giao đất trong các trường hợp sau: (i) giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án và (ii) giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
Luật Đất đai năm 2003
Cùng giai đoạn Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được sửa đổi, bổ sung các năm 1996, 2000, Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục phân cấp toàn bộ thẩm quyền liên quan đến thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân cấp huyện thực hiện, Theo đó, việc giao đất, cho thuê đất cho các nhà đầu tư nước ngoài do ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ động thực hiện theo thẩm quyền đã được pháp luật quy định mà thiếu các quy định để kiểm soát của cơ quan Trung ương. Điều này cũng dẫn đến tình trạng cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở Trung ương thiếu các thông tin về các dự án đầu tư cụ thể để có thể có những sự can thiệp cần thiết, kịp thời.
Luật Đất đai năm 2013
Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về việc phân cấp thẩm quyền cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy định chi tiết thi hành cũng quy định hoàn thiện hơn đối với việc quản lý, sử dụng đất của tổ chức cá nhân, nước ngoài tại Việt Nam.
Cụ thể, Luật quy định cụ thể hơn về tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam gồm: Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Luật Đất đai cũng bổ sung quy định để kiểm soát việc giao đất cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho các dự án có vốn đầu tư nước ngoài, cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải gửi văn bản xin ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xin ý kiến Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng; xin ý kiến Bộ Công an đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư (trong đó có dự án có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất ven biển) có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì phải được Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư bằng văn bản hoặc Thủ tướng chấp thuận bằng văn bản đối với dự án phải chuyển từ 10 ha đất trồng lúa, 20 ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận bằng Nghị quyết đối với dự án phải chuyển dưới 10 ha đất trồng lúa, dưới 20 ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
Cũng theo Luật đất đai 2013, Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mở rộng hơn, bao gồm quyền: (ii) Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; (ii) Nhà nước cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng hoặc đất do tổ chức đang quản lý không phải giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; giao đất để thực hiện dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; (iii) nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước để thành lập doanh nghiệp liên doanh; (iv) nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; (v) nhận chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản; (vi) sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi công ty, chia tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp.
Cần tiếp tục hoàn thiện
Tuy nhiên, Luật đầu tư năm 2014 được Quốc hội ban hành sau Luật Đất đai năm 2013, đã tách phần đầu tư công thành Luật đầu tư công năm 2014. Đến nay, có một số nội dung chưa thống nhất giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật đầu tư năm 2014, đặc biệt là vấn đề điều chỉnh, thu hồi giấy chứng nhận đầu tư theo Luật đầu tư và điều chỉnh quyết định giao đất, thuê đất, thu hồi đất theo Luật Đất đai.
Tóm lại, công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong 30 năm qua cho thấy việc phân cấp thẩm quyền mạnh mẽ cho chính quyền địa phương trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất kể từ khi Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003 đã tạo quyền chủ động của chính quyền địa phương trong phát triển kinh tế, xã hội và thống nhất với xu hướng ngày càng khuyến khích, thu hút đầu tư và Nhà nước chỉ kiểm soát bằng cơ chế hậu kiêm theo pháp luật về đầu tư.
Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, việc phân cấp này cùng với hạn chế trong thực hiện cơ chế hậu kiếm đang dẫn đến sự khó kiểm soát của Chính phủ và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở cấp Trung ương, đặc biệt là tình trạng phổ biến các địa phương chuyển đất trồng lúa sang thực hiện dự án, chủ đầu tư đã được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất chậm tiến độ so với tiến độ ghi trong giấy chứng nhận đầu tư, gây lãng phí, bức xúc trong xã hội.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những thay đổi sâu sắc về tư duy định giá và lựa chọn sản phẩm của giới đầu tư. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên làn sóng đầu cơ và cam kết lợi nhuận ngắn hạn, thị trường hiện tại đang vận hành dựa trên một "bộ lọc" vô cùng khắt khe. Yếu tố hàng đầu được đặt lên bàn cân lúc này không còn thuần túy là biên độ lợi nhuận tức thời, mà là sự an toàn của dòng tiền và khả năng bảo toàn tài sản theo thời gian.
(VNF) - Hà Nội hiện có khoảng 4,19 triệu thửa đất, song mới khoảng 37% - 38% dữ liệu đáp ứng tiêu chí “đúng - đủ - sạch - sống”. Thành phố đang đẩy nhanh tiến độ chuẩn hóa dữ liệu đối với hơn 1,3 triệu thửa đất còn lại.
(VNF) - Sau những lùm xùm liên quan đến mô hình sở hữu kỳ nghỉ (timeshare), PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cho rằng đã đến lúc cần xây dựng một cơ chế quản lý riêng cho loại hình này, đặc biệt là trong việc kiểm soát chi phí vận hành và bảo vệ quyền lợi người mua trong suốt vòng đời hợp đồng.
(VNF) - Công ty cổ phần TNG Land vừa được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư số 1 xã Lương Phú (nay là xã Kha Sơn) với tổng mức đầu tư hơn 437 tỷ đồng.
(VNF) - Sau thời gian tổ chức đấu thầu quốc tế, UBND TP. Huế vừa chính thức lựa chọn Công ty VINA HUE G PTE.LTD (Singapore) làm nhà đầu tư thực hiện Dự án Sân gôn phường Phong Phú với tổng vốn đầu tư hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - Doanh nghiệp trúng đấu giá lô đất vàng 18 Cao Bá Quát xin hủy kết quả, chấp nhận mất 135 tỷ đồng tiền đặt cọc và đối mặt nguy cơ bị cấm tham gia đấu giá.
(VNF) - Dòng sản phẩm hoàn thiện nội thất Ocean Village tại Đảo Ngọc (Vinhomes Hải Vân Bay, Đà Nẵng) sở hữu vị trí hiếm có khi phía trước là Công viên Bách Thảo, phía sau là VinWonders Hải Vân Bay 225ha, mở ra dư địa tăng giá trị bền vững cho bất động sản.
(VNF) - Trong 5 tuyến metro vừa được TP. Hà Nội khởi công ngày 22/6, tuyến số 8 và số 14 kết nối trực tiếp với khu Đông Thủ đô. Khi kỷ nguyên metro chính thức bắt đầu, Ocean City với nhà ga được quy hoạch ngay “ngưỡng cửa” không chỉ hưởng lợi nhiều nhất từ hạ tầng thế kỷ mà còn đứng trước cơ hội được tái định vị trên bản đồ bất động sản Thủ đô.
(VNF) - Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản du lịch đang đứng trước cơ hội bước vào chu kỳ tăng trưởng mới nhờ sự phục hồi của ngành du lịch, hạ tầng và các chính sách hỗ trợ phát triển kinh tế. Tuy nhiên, để biến tiềm năng thành hiệu quả thực chất, bài toán của thị trường không còn nằm ở việc xây thêm sản phẩm lưu trú mà là tạo ra hệ sinh thái trải nghiệm đủ sức giữ chân du khách và khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.
(VNF) - Gần 25 năm hình thành và phát triển, Khang Điền khẳng định vị thế là một trong những nhà phát triển bất động sản uy tín tại TP. HCM với quỹ đất quy mô lớn và nền tảng tài chính vững mạnh. Bên cạnh hoạt động kinh doanh, Khang Điền còn tạo nên bản sắc riêng khi kiên trì triết lý phát triển nhân văn, lấy con người và cộng đồng làm trung tâm, dành nguồn lực cho các hoạt động an sinh xã hội, giáo dục, y tế và chỉnh trang đô thị.
(VNF) - Hà Nội vừa ban hành quyết định về việc giao đất và cho phép Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và thương mại Incons chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thực hiện Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở thấp tầng Incons.
(VNF) - Chính phủ yêu cầu chuyển đổi mạnh tư duy về nhà ở. Bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê.
(VNF) - Vành đai 4 không chỉ được kỳ vọng giảm áp lực giao thông cho Thủ đô mà còn mở ra không gian phát triển mới cho các địa phương, khu công nghiệp và trung tâm logistics của miền Bắc. Việc T&T Group tham gia đầu tư vào hợp phần cao tốc giữ vai trò trung tâm của toàn tuyến cũng cho thấy sự quan tâm của doanh nghiệp đối với những dự án hạ tầng có ý nghĩa lâu dài đối với nền kinh tế.
(VNF) - UBND tỉnh Hưng Yên vừa giao hơn 80ha đất cho dự án khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái, sân golf Khoái Châu. Dự án do Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên làm chủ đầu tư.
Trong khi một số doanh nghiệp bất động sản lớn chọn tập trung khai thác quỹ đất hiện hữu, nhiều chủ đầu tư khác vẫn tìm cơ hội bổ sung quỹ đất, chuẩn bị kế hoạch cho tương lai.
(VNF) - Thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận những dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng kéo dài. Nhiều phân khúc từ chung cư, nhà trong ngõ đến đất nền vùng ven đều xuất hiện xu hướng giảm giá hoặc cắt giảm kỳ vọng lợi nhuận nhằm tìm kiếm thanh khoản.
(VNF) - Tâm điểm đón sóng tăng trưởng Nam Hải Phòng giai đoạn 2026 - 2030 đã chính thức “xướng tên” Vinhomes Golden City (Dương Kinh). Với chính sách tài chính đột phá, đây được xem là cơ hội cuối cùng để sở hữu nhà phố thấp tầng thương hiệu Vinhomes với mức giá cạnh tranh, chỉ từ 6,5 tỷ đồng, trước khi mặt bằng giá bước vào chu kỳ bứt phá mới.
(VNF) - TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 50.000 căn nhà ở xã hội (NOXH) cho thuê trong giai đoạn 2026 - 2030. Đến nay, nhiều doanh nghiệp lớn cùng các đơn vị nhà nước cũng đã đăng ký phát triển hơn 99.000 căn nhà ở cho thuê.
(VNF) - Bộ Chính trị yêu cầu khẩn trương sơ kết việc thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII nhằm đề xuất sửa đổi căn cơ chính sách đất đai, làm cơ sở sửa đổi Luật Đất đai và trình Hội nghị Trung ương 3 xem xét, cho ý kiến.
(VNF) - Khu đất số 183 Hoàng Hoa Thám - nơi đặt trụ sở và nhà máy của Tổng Công ty CP Bia - Rượu - Nước giải khát Hà Nội (Habeco) - được định hướng ưu tiên phát triển hạ tầng giáo dục, thay vì các dự án thương mại, sau khi doanh nghiệp thực hiện di dời theo quy hoạch.
(VNF) - Thiếu dữ liệu, vướng phương pháp xác định giá và những lúng túng trong thực thi đang khiến định giá đất trở thành một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản. Giới chuyên môn cho rằng nếu không sớm hoàn thiện cơ chế định giá, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng ách tắc nguồn cung và gia tăng chi phí phát triển dự án.
(VNF) - DIC Corp bị phạt số tiền 175 triệu đồng đối với hành vi sử dụng số tiền thu được từ đợt chào bán chứng khoán riêng lẻ không đúng với phương án đã được HĐQT thông qua hoặc nội dung đã công bố thông tin cho nhà đầu tư.
(VNF) - Trong bối cảnh Đà Nẵng tiếp tục khẳng định vị thế là “thành phố đáng sống” và trung tâm kinh tế - dịch vụ của miền Trung, làn sóng dịch chuyển của lao động trẻ, chuyên gia trong nước và quốc tế đang tạo áp lực rõ nét lên thị trường nhà ở cho thuê, đặc biệt tại khu vực trung tâm.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những thay đổi sâu sắc về tư duy định giá và lựa chọn sản phẩm của giới đầu tư. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên làn sóng đầu cơ và cam kết lợi nhuận ngắn hạn, thị trường hiện tại đang vận hành dựa trên một "bộ lọc" vô cùng khắt khe. Yếu tố hàng đầu được đặt lên bàn cân lúc này không còn thuần túy là biên độ lợi nhuận tức thời, mà là sự an toàn của dòng tiền và khả năng bảo toàn tài sản theo thời gian.
(VNF) - Khu công nghiệp Hoàng Mai 1 là một trong những khu công nghiệp trọng điểm thuộc Khu kinh tế Đông Nam, nằm trên địa bàn phường Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An. Đây là một trọng điểm trong vùng trong điểm công nghiệp Nam Thanh - Bắc Nghệ với nhiều lợi thế cảng biển, đường cao tốc, kết nối liên vùng
