Đây là một trong những điểm bổ sung mới trong Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39 năm 2016 quy định về hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến rộng rãi.
Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39 năm 2016 bổ sung thêm một số quy định về những nhu cầu vốn không được cho vay.
Cụ thể, các ngân hàng không được cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh mà vốn góp hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định; bù đắp vốn tự có hay hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa.
Giải thích chi tiết hơn, NHNN cho rằng việc các ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai. Tuy nhiên hầu hết các dự án BĐS sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Sau khi ngân hàng cấp tín dụng khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.
Tương tự đối với trường hợp cho vay góp vốn, hợp tác kinh doanh hình thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn, NHNN đánh giá trên thực tế cho thấy một số trường hợp chủ đầu tư nhận vốn góp là doanh nghiệp (DN) mới thành lập; các hồ sơ, tài liệu liên quan cho thấy DN không có nhân sự có kinh nghiệm, không có máy móc, phương tiện hoạt động thi công công trình; không có tài sản cố định phục vụ hoạt động quản lý, kinh doanh, chủ đầu tư nhận vốn góp không có khả năng tài chính cũng như năng lực thực hiện dự án... trong khi ngân hàng thực hiện thẩm định, quyết định cho vay, kiểm tra, giám sát vốn vay thiếu chặt chẽ.
Hay trong việc cho vay góp vốn, hợp tác kinh doanh không hình thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn thì việc đánh giá phương án khả thi và khả năng trả nợ của khách hàng là rất khó. Hay cho vay hoàn vốn tự có tiềm ẩn rủi ro về việc sử dụng vốn vay và tính xác thực của các giao dịch mà ngân hàng tài trợ trong thực tế bởi sẽ không kiểm soát được việc khách hàng sử dụng số tiền được giải ngân…
TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cho rằng thông thường các nhà băng chỉ nên cho vay đối với những dự án BĐS có đầy đủ thủ tục pháp lý, ít nhất là đã có quy hoạch 1/500 hoặc đã hoàn thành thủ tục như quyết định giao đất, nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất…
Khi đó các ngân hàng có thể cho vay để phát triển, hoàn thiện dự án. Nhưng nếu ngay cả việc đặt cọc để mua BĐS còn không đủ tiền thì cho thấy hoạt động của DN quá rủi ro. Tương tự, không ai dám cho vay tiền để góp vốn hình thành nên công ty mà chỉ có thể cho vay để bổ sung thêm vốn trong quá trình hoạt động.
TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh: Việc bổ sung một số quy định về những nhu cầu vốn không được cho vay như trên sẽ không ảnh hưởng gì đến thị trường BĐS mà chỉ nhằm hạn chế các rủi ro cho hoạt động của hệ thống ngân hàng.
Dự thảo do NHNN công bố cũng quy định không cho vay đối với nhu cầu vốn để chứng minh khả năng tài chính trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba vì theo NHNN, thực tiễn thời gian qua, một số ngân hàng đã thực hiện cho vay như chứng minh tài chính để đi du học, bảo lãnh, góp vốn thành lập DN. NHNN đã có văn bản cảnh báo các tổ chức tín dụng về vấn đề này nên cần xem xét bổ sung quy định về nhu cầu vốn không được cho vay để đảm bảo kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích và kiểm soát rủi ro khoản vay.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cũng nhận định: Nguyên tắc hoạt động của các ngân hàng là đều có quản trị rủi ro. Ngân hàng thường chỉ cho vay theo bản chất của vụ việc. Hơn nữa, theo quy định nhà đầu tư phải có tối thiểu 30% vốn để hình thành BĐS thì ngân hàng mới cho vay thêm.
Trong khi đó khoản tiền đặt cọc ban đầu rất thấp và chỉ là khởi đầu mà nếu người mua BĐS không có thì làm sao ngân hàng dám cho vay? Việc hủy cọc, BĐS không đáp ứng được điều kiện để hoàn thiện thủ tục pháp lý sau đó là bình thường và xảy ra nhiều trên thực tế. Khi đó khoản vay này sẽ quá rủi ro thành nợ xấu cho ngân hàng.
Tương tự, khoản vay góp vốn, hợp tác kinh doanh hình thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn là một khoản đầu tư lâu dài của người chủ sở hữu. Nguồn vốn này không thể sớm rút ra hay nhanh có lãi khi công ty mới hình thành. Hay nói cách khác, việc góp vốn hợp tác kinh doanh bản chất là đầu tư của người có vốn nên ngân hàng không cần cho vay.
“Các ngân hàng trong hoạt động của mình sẽ tập trung thực hiện các dịch vụ như thanh toán, nhận gửi tiền. Đối với hoạt động cho vay thì các nhà băng sẽ tập trung cho vay vốn lưu động cho hoạt động sản xuất kinh doanh và cho vay tiêu dùng cá nhân. Những hoạt động đầu tư như đặt cọc, góp vốn ban đầu chưa đáng để ngân hàng cho vay. Cũng như quy định để chứng minh khả năng tài chính khi cho con đi du học, bảo lãnh góp vốn thành lập DN mà ngân hàng lại cho vay thì làm mất đi ý nghĩa của việc chứng minh tài chính cho các hoạt động này. Vì vậy việc bổ sung các quy định này là cần thiết và đưa ra chi tiết hơn để tăng tính an toàn cho hệ thống ngân hàng, không ảnh hưởng đến tình hình hoạt động cho vay của ngân hàng nói chung hay thị trường BĐS…”, TS Đinh Thế Hiển chia sẻ thêm.
Tags:
(VNF) - Dự án Khu thương mại - du lịch phía Đông xã Duy Thành (huyện Duy Xuyên, tỉnh Quảng Nam) do Công ty cổ phần Du lịch sinh thái Hoàng Hà Bexco đề xuất, vốn đầu tư 1.060 tỷ đồng.
(VNF) - Khu tập thể Kim Liên được xây dựng từ năm 1959, gồm 42 tòa nhà chung cư cao từ 2 đến 6 tầng, với tổng dân số khoảng 14.680 người. Sau hơn 60 năm sử dụng, nhiều tòa nhà đã xuống cấp nghiêm trọng.
(VNF) - Trước mức giá bất động sản leo thang, giấc mơ sở hữu nhà của người trẻ ngày càng xa vời. Thay vì mua nhà, nhiều người đã chọn thuê dài hạn, thậm chí sống chung để giảm gánh nặng tài chính.
(VNF) - Tháng 4/2025, Tập đoàn Sun Group chính thức ra mắt siêu đô thị đa chức năng Sun Mega City Nam Hà Nội. Với quy mô 1.690ha, đây là siêu đô thị lớn nhất miền Bắc, nơi tái hiện đa sắc màu văn hóa. Sun Mega City không chỉ là biểu tượng thịnh vượng Nam Hà Nội mà còn là cầu nối giữa hiện đại với lịch sử, tôn vinh giá trị dân tộc trong từng hơi thở đương đại.
(VNF) - Ba dự án nhà ở trên địa bàn tỉnh Quảng Nam vừa được điều chỉnh tiến độ, trong đó có 2 dự án được gia hạn đến cuối năm 2026.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land) chính thức phê duyệt việc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại dự án khu đô thị mới, phố đi bộ trung tâm TP. Thái Nguyên – một trong những dự án chiến lược của tỉnh trong giai đoạn phát triển đô thị 2025–2030.
(VNF) - Tọa lạc ngay trái tim đảo ngọc Cát Bà, thành phố Vịnh Trung tâm Xanh Island được kỳ vọng sẽ trở thành điểm đến du lịch Net Zero đầu tiên của Việt Nam.
(VNF) - Sau khi có thông tin sáp nhập tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh, giá đất nền một số địa phương tại Bắc Giang tăng đột biến, có nơi thị trường đã về đỉnh giá của năm 2022, có nơi giá vượt đỉnh cũ 30%.
(VNF) - Trước thông tin sáp nhập các tỉnh/thành, bỏ cấp quận/huyện và sáp nhập các xã/phường, nhiều người dân ở Đà Nẵng đổ xô đi làm thủ tục đất đai.
(VNF) - Những tín hiệu phục hồi rõ nét thời gian gần đây cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới đầy kỳ vọng. Tại phía Nam, làn sóng đầu tư đang dịch chuyển mạnh về Tây Bắc TP. HCM - nơi một cực tăng trưởng mới đang dần hình thành. Trong đó, Đức Hòa (Long An) nổi lên như điểm sáng với lợi thế vượt trội về quy hoạch, hạ tầng và sự hiện diện của những “ông lớn” bất động sản.
(VNF) - Chủ đầu tư dự án Chung cư An Trung 2 cho biết, hiện nay công ty chưa từng thực hiện mở bán bất kỳ căn hộ nào tại Block A, B cũng như không có ủy thác hoặc hợp tác, uỷ quyền cho bất kỳ đơn vị, tổ chức nào.
(VNF) - UBND tỉnh Bắc Giang sẽ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đối với 15 khu đất, diện tích hơn 82ha để làm nhà ở xã hội.
(VNF) - Sở hữu vị trí đẹp nhất trong số 4 phân khu thấp tầng ra mắt đầu tiên của Đại đô thị Sun Urban City, Kim Ngân 1 cộng hưởng lợi thế từ dòng khách đến vui chơi tại công viên lễ hội và cư dân 8 tòa cao tầng, mở ra tiềm năng kinh doanh đắc lợi.
(VNF) - CBRE cho biết giá bán căn hộ chung cư Hà Nội trong quý 1, giá sơ cấp đạt trung bình 75 triệu đồng/m2, tăng 34% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng chỉ nhích nhẹ 3% so với quý trước.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ yêu cầu làm rõ trách nhiệm vi phạm trong quản lý quy hoạch tại chung cư Tecco Complex Thái Nguyên, do Công ty cổ phần Tập đoàn Tecco - chi nhánh Thái Nguyên làm chủ đầu tư.
(VNF) -BIM Land ghi nhận doanh thu 6.638 tỷ đồng trong năm 2024, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2023. Cùng với đó, BIM Land chuẩn bị đưa ra thị trường các sản phẩm thuộc dự án Thanh Xuan Valley và nhiều dự án khác tại Quảng Ninh, Phú Quốc...
(VNF) - Tô điểm cho sự phát triển mạnh mẽ của Thị xã Nghi Sơn nói chung và Khu Kinh tế Nghi Sơn nói riêng, Khu đô thị Nghi Sơn Central Park đang nổi lên như một biểu tượng sống đáng mơ ước.
(VNF) - Indochina Riverside Complex được giới thiệu là “trái tim chuỗi đô thị ven sông Cổ Cò”, tuy nhiên, sau bao nhiêu năm dự án vẫn là bãi đất trống.
(VNF) - Tỉnh Khánh Hòa thu hồi gần 11.000m2 đất đã giao cho Công ty TNHH Granitvina Nha Trang để thực hiện dự án Làng biệt thự Cô Tiên với lý do người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
(VNF) - Tiện ích hồ bơi nối liền dài đến tận 423m, đưa Sông Town trở thành đô thị biển đầu tiên sở hữu “dòng sông lười” dài nhất Việt Nam. Đây là tiện ích vừa tạo không gian tận hưởng riêng tư vừa kết nối cộng đồng, tăng trải nghiệm sinh sống của cư dân và thu hút khách du lịch lưu trú - nghỉ dưỡng.
(VNF) - Tỉnh Hà Giang ra quyết định thu hồi 79.855,2m2 đất thương mại, dịch vụ từng giao cho Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC thực hiện dự án khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái núi Mỏ Neo.
(VNF) - Hạ tầng mở lối, BĐS “cất cánh”, như hai bánh răng của cỗ máy phát triển đô thị. Việc triển khai đồng loạt các công trình quan trọng như Sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây, Vành đai 2, 3… tạo nên mạng lưới liên kết vùng chặt chẽ giữa TP. HCM và các tỉnh Đông Nam bộ. Trong đó, TP. Thủ Đức nổi lên như một “nút giao” chiến lược, vừa tiếp giáp trung tâm TP. HCM, vừa kết nối trực tiếp đến sân bay Long Thành – cả trên phương diện giao thông lẫn dòng chảy kinh tế.
(VNF) - Bên cạnh những doanh nghiệp “cười như được mùa” khi ghi nhận thêm hàng trăm tỷ đồng lãi sau thuế là những doanh nghiệp ngậm ngùi chứng kiến lợi nhuận “bốc hơi” vài trăm tỷ đồng, hoặc lún sâu hơn vào tình cảnh thua lỗ.
(VNF) - UBND quận Đống Đa cho biết đơn vị lập đồ án đưa ra phương án xây dựng lại 30 tòa chung cư cũ khu tập thể Trung Tự thành 2 tòa nhà cao tầng (một tòa nhà 45 tầng, một tòa nhà 25 tầng).
(VNF) - Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra nhiều sai phạm tại dự án Asiana Capella, đây là dự án chung cư kết hợp thương mại dịch vụ do Công ty TNHH Gotec Việt Nam làm chủ đầu tư.
(VNF) - Dự án Khu thương mại - du lịch phía Đông xã Duy Thành (huyện Duy Xuyên, tỉnh Quảng Nam) do Công ty cổ phần Du lịch sinh thái Hoàng Hà Bexco đề xuất, vốn đầu tư 1.060 tỷ đồng.
(VNF) - Làm văn hoá thực sự không có lợi nhuận nhiều về kinh tế, nhưng lợi ích nó mang lại vô cùng to lớn không thể đong đếm được bằng tiền, đó là tâm sự của ông Cao Văn Tuấn - Giám đốc Bảo tàng văn hoá nghệ thuật Đông Dương - Hải Phòng.
