Cho thuê không được, bán không xong, chủ shophouse nên làm gì?

5 năm trước, anh Tân Nguyễn (47 tuổi, nhà đầu tư tại TP.HCM), đã chi 11 tỷ đồng để sở hữu một căn shophouse diện tích 150 m2 tại một dự án ở quận 9 (cũ). Thời điểm đó, mức giá này được coi là hợp lý cho một vị trí kinh doanh ngay chân đế tòa nhà, với kỳ vọng dòng tiền cho thuê ổn định khoảng 35 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, từ sau khi nhận bàn giao, căn shophouse của anh Tân luôn trong tình trạng "cửa đóng then cài", không ai hỏi thuê. Dù đã chủ động hạ giá thuê nhiều lần để tìm khách, nhưng kết quả vẫn không thay đổi.

Cho thuê lẫn bán đều ế ẩm

Sau nhiều năm "ôm hàng" mà không có khách, anh Tân quyết định rao bán lại căn shophouse với giá đúng bằng mức mua vào là 11 tỷ đồng, chấp nhận lỗ về chi phí cơ hội và lãi suất trong suốt nửa thập kỷ qua. Tuy nhiên, ngay cả khi giảm giá bán, anh vẫn không thể tìm được người mua.

"Chủ đầu tư đã hạ giá bán xuống thấp hơn cả mức 11 tỷ đồng mà tôi mua vào 5 năm trước cho các shophouse còn tồn kho hoặc những căn trong giai đoạn sau. Điều này khiến căn của tôi kém hấp dẫn hơn rất nhiều. Nếu muốn thanh khoản, tôi sẽ phải chấp nhận bán lỗ", anh Tân trải lòng.

Tình trạng của anh Tân phản ánh thực tế chung trên thị trường shophouse hiện nay. Trao đổi với PV, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết lượng quan tâm tìm kiếm shophouse cho thuê tại TP.HCM đã giảm liên tục trong 3 năm qua và hiện vẫn chưa "thấy đáy".

Lý giải xu hướng này, ông Tuấn cho rằng trong giai đoạn bùng nổ nhu cầu shophouse tại các khu đô thị có lượng quan tâm lớn tại TP.HCM đã kéo theo sự gia tăng đầu tư vào shophouse khối đế. "Khi đầu tư vào shophouse quá nhiều, tạo ra một con sóng định giá cao, khiến các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán trong những đợt ra hàng sau", ông nói.

Ở góc độ người đi thuê, chị Minh Ngọc (38 tuổi), chủ cửa hàng trà sữa tại shophouse khối đế chung cư thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng, cho biết giá thuê mặt bằng căn 2 tầng 240 m2 hiện khoảng 60 triệu đồng mỗi tháng, không quá cao, thậm chí còn thấp hơn nhiều so với một số vị trí khác trong cùng dự án do lưu lượng khách ít, tùy thuộc vào tuyến đường.

Chị cho biết nhiều lúc cảm thấy "nản" vì quán vắng, đôi khi cân nhắc chuyển sang mặt bằng nhỏ hơn để tiết kiệm chi phí. Trong 3 năm qua, dù có lượng đơn hàng ổn định từ các ứng dụng giao hàng và khách vãng lai, hầu hết đơn hàng đều là mang đi, ít khách ngồi lại tại quán, dù ban đầu chị đã đầu tư lớn cho mặt bằng và cải tạo nội thất trang trí.

Không khó để bắt gặp biển rao bán - cho thuê dày đặc tại các dãy shophouse khối đế một dự án chung cư thuộc khu Phú Mỹ Hưng. Ảnh: Lam Như.

Chị Ngọc nhận xét dịch vụ F&B vốn dĩ cần thu hút khách hàng đến sử dụng trực tiếp tại cửa hàng, nhưng giờ đây, hành vi của khách hàng đã thay đổi. "Những cửa hàng lân cận như quần áo, chăn ga, hay đồ golf, quanh năm vắng khách, nhiều người đã không trụ nổi nên phải trả mặt bằng", chị chia sẻ.

Ông Đinh Minh Tuấn chỉ ra sự chuyển dịch kể trên tương tự trong hành vi tiêu dùng và chiến lược vận hành của các doanh nghiệp. Ông cho rằng thay vì duy trì hệ thống cửa hàng dày đặc tại các mặt bằng giá cao, nhiều doanh nghiệp hiện nay đã chuyển hướng, chỉ giữ lại một số ít địa điểm làm showroom. Phần lớn nguồn lực được chuyển sang thuê kho bãi ở các vị trí thay thế để tối ưu hóa quy trình giao hàng và tiết kiệm chi phí.

Cùng với đó, các chuỗi bán lẻ từng sẵn sàng chi trả mức giá cao để bao phủ thị trường hiện đã thay đổi chiến lược sang hướng thực dụng và hiệu quả hơn. Điều này khiến nhu cầu thuê shophouse sụt giảm, kéo theo giá thuê toàn thị trường bị ảnh hưởng.

Làm gì để shophouse “vực dậy”?

Theo ông Đinh Minh Tuấn, trước khi tìm đến giải pháp trong bối cảnh khó khăn, cần xem xét 4 yếu tố quyết định hiệu quả kinh doanh shophouse: vị trí; lưu lượng khách nội khu và ngoại khu; mức giá thuê; và cách quản lý vận hành của từng khu vực.

Ông cho rằng vị trí của shophouse phải nằm ở khu vực có dân cư đủ lớn để đảm bảo lượng khách hàng ổn định, khi đó các chủ shophouse mới có thể thu hút được khách hàng và duy trì hoạt động kinh doanh. Nếu thiếu một trong hai yếu tố này, dù mức giá thuê có hợp lý, shophouse vẫn sẽ khó hoạt động hiệu quả.

Bên cạnh đó, mức giá thuê cũng đóng vai trò quan trọng. Ông Tuấn chỉ ra rằng khi giá thuê quá cao mà vị trí không tốt hoặc lượng người quan tâm quá ít, các shophouse sẽ khó vận hành thành công. Thực tế cho thấy nhiều khu vực hiện nay đang gặp tình trạng trống mặt bằng kéo dài, dù chủ nhà đã điều chỉnh giá thuê vẫn không thu hút được các nhà đầu tư.

Không chỉ giá thuê, shophouse khối đế còn phải gánh thêm các chi phí quản lý và bảo trì cao hơn mặt bằng thông thường. Với tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ dao động 2-3%, các doanh nghiệp bán lẻ rất khó duy trì điểm bán nếu không có doanh thu đột biến.

Ông Tuấn nhận định: “Nhiều khu vực chung cư đã quy hoạch khối đế để kinh doanh thương mại, dẫn đến sự gia tăng số lượng shophouse. Khi giá thuê bị đẩy lên cao mà không có sự phân bổ hợp lý, các khu vực nào cũng có shophouse, khiến lưu lượng khách bị phân tán. Điều này làm giảm hiệu quả kinh doanh, vì nhiều khu vực không đủ traffic để duy trì hoạt động hiệu quả”.

Ngoài ra, các khu đô thị có sự quản lý vận hành bài bản đang cho thấy ưu thế. Những chủ đầu tư có khả năng tổ chức các hoạt động kết nối, kéo được lưu lượng khách từ bên ngoài vào khu đô thị sẽ giúp shophouse duy trì được sức sống. Ngược lại, những dự án hoạt động đơn lẻ, thiếu tính kết nối cộng đồng sẽ rất khó để thu hút các đơn vị kinh doanh quay trở lại.

Từ đó, ông Đinh Minh Tuấn đề xuất hai giải pháp để tháo gỡ bế tắc cho cả chủ sở hữu và doanh nghiệp thuê mặt bằng:

Trước tiên, thay vì áp dụng mức giá thuê cố định cao như truyền thống, các chủ shophouse cần thay đổi sang mô hình quản lý tương tự các trung tâm thương mại. Thay vì thu phí cứng lên tới hàng trăm triệu đồng, chủ nhà có thể hạ mức phí cố định xuống tối thiểu và thu thêm phần trăm dựa trên doanh thu thực tế của doanh nghiệp.

"Chủ nhà phải sống cùng doanh nghiệp. Ví dụ, có thể thu một khoản phí cứng vừa phải, phần còn lại sẽ linh hoạt theo kết quả kinh doanh. Nếu doanh nghiệp kinh doanh tốt, lưu lượng khách tăng, chủ nhà sẽ được hưởng thêm phần trăm doanh thu, ngược lại sẽ có sự chia sẻ khi thị trường khó khăn", ông Tuấn phân tích. Sự linh hoạt trong hợp đồng cho thuê này sẽ giúp giảm áp lực tài chính cho bên thuê, đồng thời tạo sự gắn kết trách nhiệm giữa hai bên.

Giải pháp thứ hai đòi hỏi sự đồng hành chặt chẽ giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư dự án. Trong các khu đô thị lớn, chủ đầu tư thường có các chiến dịch marketing, tổ chức sự kiện hoặc chính sách ưu đãi để thu hút khách hàng vãng lai và các thương hiệu lớn về lấp đầy mặt bằng.

Ông Tuấn nhận định các chủ shophouse cần tham gia tích cực vào các chiến dịch này thay vì hoạt động đơn lẻ. "Nếu chủ đầu tư có chính sách hỗ trợ 10-15% giá thuê để kéo khách về dự án, các chủ sở hữu shophouse cũng cần đồng hành cắt giảm tương ứng để tạo ra một hệ sinh thái kinh doanh đủ sức hấp dẫn", ông nói.