Chủ tịch Đại Quang Minh nói gì về đường 1.000 tỷ đồng/km ở Thủ Thiêm?

4 tuyến đường tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm được TP. HCM giao cho Công ty cổ phần Bất động sản Đại Quang Minh, doanh nghiệp do tập đoàn Thaco giữ 90% cổ phần, đầu tư xây dựng bằng hợp đồng BT được cho là có chi phí đầu tư xây dựng "đắt khủng khiếp" khoảng 1.000 tỷ đồng/km - gấp 5 lần cao tốc Bắc - Nam (khoảng 180 tỷ đồng/km) và 4 lần cao tốc Hà Nội - Hải Phòng (khoảng 250 tỷ đồng/km).

Zing.vn có cuộc trao đổi với ông Trần Bá Dương, Chủ tịch HĐQT Đại Quang Minh, ngay trong chiều tối 9/5, ở trụ sở công ty ở khu Sala. Cùng thời điểm, cách đó không xa, tại một hội trường của quận 2 đang diễn ra cuộc tiếp xúc cử tri nóng bỏng của dân Thủ Thiêm và đại biểu Quốc hội, nơi nhiều giọt nước mắt rơi trên khoé mắt của người dân.

‘Nói đắt cũng phải chấp nhận'

- Chi phí đầu tư 11,9 km đường hơn 12.000 tỷ đồng được cho là quá lớn, cơ sở nào để có mức chi phí này, thưa ông?

Tổng mức đầu tư của dự án dựa trên thiết kế cơ sở được liên doanh Chodai-Yooshin thiết kế, Bộ Xây dựng có ý kiến, cơ quan quản lý chuyên ngành thẩm định. Cụ thể, thiết kế cơ sở 4 tuyến đường chính đã được Công ty VIDIFI tổ chức nghiên cứu hoàn tất, báo cáo đến UBND TP. HCM và ngày 8/9/2012 thành phố đã có công văn gửi Bộ Xây dựng đề nghị có ý kiến thẩm định theo quy định.

Trong tổng mức đầu tư thì có chi phí dự phòng để đảm bảo không vượt qua tổng mức đầu tư. Quá trình làm chi phí dự phòng này được xem xét có dùng đến không, nếu không dùng đến thì hoàn trả.

Tổng mức đầu tư dự án 4 tuyến đường chính có giá trị là 12.182 tỷ đồng tuy nhiên giá trị nhà đầu tư được thanh toán không vượt quá 8.265 tỷ đồng (không bao gồm dự phòng do trượt giá và chi phí lãi vay trong quá trình thực hiện dự án).Giá trị này được xây dựng tại bước Báo cáo nghiên cứu khả thi, nên khi thực hiện đầu tư dự toán xây dựng công trình sẽ được tính toán chi tiết tại bước thiết kế bản vẽ. Khi thực hiện quyết toán với thành phố thì dự kiến giá trị nhà đầu tư được thanh toán nhỏ hơn giá trị 8.265 tỷ đồng.

Quá trình thi công vẫn dựa trên thiết kế cơ sở, bao giờ cũng có điều chỉnh giảm điều chỉnh tăng và được kiểm soát rất chặt chẽ. Chúng tôi làm đường kéo dài từ 2013 đến nay nhưng vẫn phải quyết toán trên đơn giá từ 2013.

Các tuyến đường ở khu đô thị Thủ Thiêm của Đại Quang Minh được cho là có chi phí đầu tư quá cao. Ảnh: Lê Quân

- Thiết kế cơ sở bao gồm những gì và có gì khác biệt so với các tuyến đường khác? Khi so sánh chi phí đầu tư 4 tuyến đường này với mặt bằng giá ở Việt Nam, các chuyên gia cho rằng giá quá cao?

Các chuyên gia có thể căn cứ trên nguyên tắc chung nhưng ở đây họ quên rằng chúng tôi phải xử lý nền đất yếu. Đây là giải pháp tốn nhiều chi phí nhất vì khối lượng vật liệu từ cát, xi măng, cọc nhồi giá rất cao với khối lượng lớn. Chúng tôi cũng phải đầu tư toàn bộ hạ tầng kỹ thuật được ngầm hóa toàn bộ từ điện, viễn thông, cấp thoát nước...

Ngoài ra, còn có 11 cây cầu, trong đó có 2 cầu cạn có chiều dài 1,8 km và một cây cầu dầm thép bắc qua hầm vượt sông Sài Gòn có chiều dài 100 m; một cây cầu vượt qua Quảng trường trung tâm rộng 55 m vượt nhịp 38 m (sử dụng bê tông siêu cường lực UHPC) đảm bảo cho các lễ hội duyệt binh, diễu hành... Đó là chưa kể chi phí về lãi suất, trượt giá.

- Cao tốc Bến Lức - Long Thành, tuyến đường được cho là có nền đất yếu tương tự, thì chi phí vẫn rẻ hơn rất nhiều so với 4 tuyến đường Thủ Thiêm?

Cùng là nền đất yếu nhưng ở Thủ Thiêm có kết cấu địa chất phức tạp nên việc xử lý hoàn toàn khác nhau.

Nếu nói 4 tuyến đường này đắt thì cũng phải chấp nhận vì quá trình thi công có nhiều chi tiết phải xử lý đã đội giá thành lên rất cao. Quá trình này kỳ công mà không ai hình dung ra được phải làm từng mét vuông một và mất rất nhiều thời gian chi phí rất nhiều. Tôi sẵn sàng công khai những chi tiết thiết kế, thi công, hạch toán vật tư để thấy mức đầu tư cho mỗi km đường có giá bao nhiêu.

- Có thể đường ở Thủ Thiêm mất nhiều chi phí để xử lý nền đất nhưng 4 tuyến đường này được bù đắp bằng việc được nhận đất sạch, không phải đền bù. Các chuyên gia cho rằng ngay cả bù khoản này vào thì chi phí vẫn rất cao so với các tuyến đường khác, kể cả cao tốc?

Rất khó giải thích chuyện chúng tôi phải làm đường đạt tiêu chuẩn chất lượng dựa trên việc khắc phục nền đất yếu chưa kể thiết kế đặc biệt cho hàng loạt cây cầu. Ngay cả bản vẽ thi công chỉ ra các khối lượng công việc, điều chỉnh thi công đều có các đơn vị tư vấn giám sát nước ngoài tính toán ra giá thành. Tất cả hạng mục này được tính toán và ra giá thành cao nhưng nhiều người không thấy rõ sự khác biệt nên đem ra so sánh. Với hàng loạt quy trình như vậy thì giá đầu tư 4 tuyến đường này cao cũng dễ hiểu thôi.

Nhận bao nhiêu đất để làm khu đô thị Sala?

- Theo thỏa thuận với TP. HCM khi xây dựng 4 tuyến đường, Đại Quang Minh sẽ được nhận đất sạch làm đô thị. Nhiều người nghi ngờ việc đưa dự toán cao với 4 tuyến đường này để công ty có thể nhận được nhiều đất để phát triển đô thị. Ông phản hồi thế nào?

Thực chất trong 78,9 ha đổi từ việc làm 4 tuyến đường chỉ có 36 ha làm đất ở và thương mại dịch vụ, có khoảng 10 ha đất trường học, nhà văn hóa và bến du thuyền đáng lẽ thành phố làm nhưng sau cũng chuyển cho chúng tôi với giá 11 triệu đồng/m2.

- Đến nay công ty đã nhận được bao nhiêu đất sạch để làm đô thị?

Năm 2013, ngay ký xong hợp đồng chúng tôi đã nộp 2.400 tỷ đồng cho thành phố để nhận được số đất tương ứng với số tiền này tính trên giá đất năm 2013 là khoảng 31 triệu đồng/m2.

Trong 78,9 ha của khu đô thị Sala thì đất làm đô thị chỉ 36 ha, còn lại là đất dành cho hạ tầng giao thông chúng tôi phải làm để giao lại cho thành phố. Nếu tính cả việc đầu tư hạ tầng giao thông nội khu thì chi phí có thể được đẩy lên khoảng 40 triệu đồng/m2.

Để nhận trước phần đất xây khu đô thị Sala, Đại Quang Minh đã nộp cho thành phố 2.400 tỷ đồng.

- Ngoài số đất được giao tương ứng với số tiền 2.400 tỷ đồng mà Đại Quang Minh đã nộp cho thành phố thì đến nay đã nhận được thêm bao nhiêu đất sạch?

Trên hợp đồng, quỹ đất được giao dựa trên tổng mức đầu tư 8.000 tỷ đồng cho 4 con đường là khoảng 78,9 ha (trong đó 36 ha đất xây dựng đô thị) nhưng phần này chỉ là giao tạm chứ không phải lấy luôn một lần. Tiếp đó dựa trên khối lượng thi công các tuyến đường này được quyết toán bao nhiêu thì giao đất bấy nhiêu áp trên đơn giá năm 2013.

Hiện nay số đất đang xây dựng Khu đô thị Sala tương ứng với số tiền 2.400 tỷ đồng mà chúng tôi đã nộp cho thành phố trước đó cộng với số tiền đã quyết toán khối lượng thi công đường khoảng 2.200 tỷ đồng.

- Diện tích cụ thể bao nhiêu?

Tính đến nay cũng đâu đó khoảng 20 ha. Số còn lại vướng rất nhiều vấn đề nên chưa thể quyết toán khối lượng để nhận bàn giao đất.

- Tại phân khu chức năng số 6 trong Khu đô thị Thủ Thiêm, Đại Quang Minh sở hữu một quỹ đất trong đó trước đây quy hoạch công viên phần mềm 2 ha, sau thay đổi quy hoạch chuyển đổi sang đất ở và thương mại?

Khu đất này trước đây là quy hoạch khu công viên phần mềm nhưng sau đó được điều chỉnh quy hoạch rồi giao cho Vingroup đầu tư. Theo tôi biết tập đoàn này đã nộp trước cho TP. HCM 500 tỷ đồng, nhưng sau đó họ chê nền đất yếu và đàm phán giá lại không thành công nên trả lại cho thành phố. Thời điểm đó, thành phố có đặt vấn đề nhờ Đại Quang Minh ứng tiền để trả lại cho Vingroup rồi chúng tôi đầu tư vào đó.

'Tôi muốn làm công trình để đời, họ lại nghi tôi như tội đồ'

- Hợp đồng BT ký với TP. HCM từ thời chủ tịch trước của Đại Quang Minh, ông tiếp nhận lại thì có nhiều sự thay đổi hay không?

Tôi tham gia Đại Quang Minh ngay từ đầu với vai trò Tổng giám đốc từ trước năm 2013 thì không nên nói của người này của người kia. Việc tôi tham gia vào và sau này anh Trần Đăng Khoa nhượng lại cổ phần thì tôi kế thừa những gì Đại Quang Minh đã làm. Thành phố ký hợp đồng là với công ty Đại Quang Minh chứ không phải là ký với cá nhân ai.

Cần phải chia sẻ rằng cuối năm 2012 khủng hoảng kinh tế kéo dài và thị trường bất động sản đang đóng băng nên Thủ Thiêm lúc đó hết sức ngổn ngang và cũng rất ít nhà đầu tư tham gia. Thời điểm đó, ông Trần Đăng Khoa có gặp tôi và cố gắng mời tôi tham gia vào công ty Đại Quang Minh bằng cách mua lại cổ phần của các cổ đông khác. Lúc tôi tham gia cũng được lãnh đạo thành phố hoan nghênh vì thời điểm đó khủng hoảng hiếm có doanh nghiệp nào làm nổi trong khi đó tôi đang lãnh đạo một doanh nghiệp sạch vì không vướng gì tới bất động sản trước đó.

Tiếp đó, lãnh đạo thành phố cũng nói đến khó khăn của 4 tuyến đường này vì vấn đề xử lý đất yếu do đó cần một doanh nghiệp có khả năng quản trị tốt để vừa làm 4 tuyến đường vừa đầu tư khu đô thị tốt nhất. Trong thời điểm rất khó khăn, thành phố bó tay nhưng bản thân tôi thì muốn thách thức nên tôi đã suy nghĩ về một công trình để đời. Nếu tôi làm tốt đề bài thành phố giao thì sau này tôi sẽ được lưu danh và thực sự có giá trị đóng góp cống hiến.

- Vậy giá trị hiện ông nhận được là gì?

Hiện nay, vẫn chưa ai nhìn nhận giá trị tôi đóng góp nhưng họ đã nghi tôi như một tội đồ ở khu đô thị này.

- Ngay lúc này (20h tối 9/5), cũng ở trên đất quận 2, người dân Thủ Thiêm đã trải qua 6 giờ liên tục trao đổi nóng bỏng với các đại biểu Quốc hội TP. HCM. Tại đó, họ nói họ chỉ được đền bù 18 triệu đồng/m2 trong khi nhà đầu tư bán lại 350 triệu đồng/m2. Là nhà đầu tư ở Thủ Thiêm ông có cảm xúc gì khi nghe chuyện này?

Sala trước đó khi chúng tôi bán chỉ khoảng 80 triệu đồng/m2. Sau này người dân giao dịch, họ đẩy giá lên thì đó là chuyện của thị trường vì nhà đầu tư tham gia rất nhiều. Nếu để khách quan có thể dẫn giá đất về năm 2013 để đối chiếu, thậm chí thời điểm đó nhiều nhà đầu tư tham gia vào đây chỉ đề xuất giá đất 1.000 USD (22 triệu đồng) mỗi m2 thôi.

Chúng tôi tiếp nhận đất sạch chứ không phải cùng Nhà nước đền bù rồi định giá lại nên chúng tôi cũng khó có cơ sở để nói chuyện này.