.jpg)
4 tuyến đường tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm được TP. HCM giao cho Công ty cổ phần Bất động sản Đại Quang Minh, doanh nghiệp do tập đoàn Thaco giữ 90% cổ phần, đầu tư xây dựng bằng hợp đồng BT được cho là có chi phí đầu tư xây dựng "đắt khủng khiếp" khoảng 1.000 tỷ đồng/km - gấp 5 lần cao tốc Bắc - Nam (khoảng 180 tỷ đồng/km) và 4 lần cao tốc Hà Nội - Hải Phòng (khoảng 250 tỷ đồng/km).
Zing.vn có cuộc trao đổi với ông Trần Bá Dương, Chủ tịch HĐQT Đại Quang Minh, ngay trong chiều tối 9/5, ở trụ sở công ty ở khu Sala. Cùng thời điểm, cách đó không xa, tại một hội trường của quận 2 đang diễn ra cuộc tiếp xúc cử tri nóng bỏng của dân Thủ Thiêm và đại biểu Quốc hội, nơi nhiều giọt nước mắt rơi trên khoé mắt của người dân.
- Chi phí đầu tư 11,9 km đường hơn 12.000 tỷ đồng được cho là quá lớn, cơ sở nào để có mức chi phí này, thưa ông?
Tổng mức đầu tư của dự án dựa trên thiết kế cơ sở được liên doanh Chodai-Yooshin thiết kế, Bộ Xây dựng có ý kiến, cơ quan quản lý chuyên ngành thẩm định. Cụ thể, thiết kế cơ sở 4 tuyến đường chính đã được Công ty VIDIFI tổ chức nghiên cứu hoàn tất, báo cáo đến UBND TP. HCM và ngày 8/9/2012 thành phố đã có công văn gửi Bộ Xây dựng đề nghị có ý kiến thẩm định theo quy định.
Trong tổng mức đầu tư thì có chi phí dự phòng để đảm bảo không vượt qua tổng mức đầu tư. Quá trình làm chi phí dự phòng này được xem xét có dùng đến không, nếu không dùng đến thì hoàn trả.
Tổng mức đầu tư dự án 4 tuyến đường chính có giá trị là 12.182 tỷ đồng tuy nhiên giá trị nhà đầu tư được thanh toán không vượt quá 8.265 tỷ đồng (không bao gồm dự phòng do trượt giá và chi phí lãi vay trong quá trình thực hiện dự án).Giá trị này được xây dựng tại bước Báo cáo nghiên cứu khả thi, nên khi thực hiện đầu tư dự toán xây dựng công trình sẽ được tính toán chi tiết tại bước thiết kế bản vẽ. Khi thực hiện quyết toán với thành phố thì dự kiến giá trị nhà đầu tư được thanh toán nhỏ hơn giá trị 8.265 tỷ đồng.
Quá trình thi công vẫn dựa trên thiết kế cơ sở, bao giờ cũng có điều chỉnh giảm điều chỉnh tăng và được kiểm soát rất chặt chẽ. Chúng tôi làm đường kéo dài từ 2013 đến nay nhưng vẫn phải quyết toán trên đơn giá từ 2013.
.JPG)
Các tuyến đường ở khu đô thị Thủ Thiêm của Đại Quang Minh được cho là có chi phí đầu tư quá cao. Ảnh: Lê Quân
- Thiết kế cơ sở bao gồm những gì và có gì khác biệt so với các tuyến đường khác? Khi so sánh chi phí đầu tư 4 tuyến đường này với mặt bằng giá ở Việt Nam, các chuyên gia cho rằng giá quá cao?
Các chuyên gia có thể căn cứ trên nguyên tắc chung nhưng ở đây họ quên rằng chúng tôi phải xử lý nền đất yếu. Đây là giải pháp tốn nhiều chi phí nhất vì khối lượng vật liệu từ cát, xi măng, cọc nhồi giá rất cao với khối lượng lớn. Chúng tôi cũng phải đầu tư toàn bộ hạ tầng kỹ thuật được ngầm hóa toàn bộ từ điện, viễn thông, cấp thoát nước...
Ngoài ra, còn có 11 cây cầu, trong đó có 2 cầu cạn có chiều dài 1,8 km và một cây cầu dầm thép bắc qua hầm vượt sông Sài Gòn có chiều dài 100 m; một cây cầu vượt qua Quảng trường trung tâm rộng 55 m vượt nhịp 38 m (sử dụng bê tông siêu cường lực UHPC) đảm bảo cho các lễ hội duyệt binh, diễu hành... Đó là chưa kể chi phí về lãi suất, trượt giá.
- Cao tốc Bến Lức - Long Thành, tuyến đường được cho là có nền đất yếu tương tự, thì chi phí vẫn rẻ hơn rất nhiều so với 4 tuyến đường Thủ Thiêm?
Cùng là nền đất yếu nhưng ở Thủ Thiêm có kết cấu địa chất phức tạp nên việc xử lý hoàn toàn khác nhau.
Nếu nói 4 tuyến đường này đắt thì cũng phải chấp nhận vì quá trình thi công có nhiều chi tiết phải xử lý đã đội giá thành lên rất cao. Quá trình này kỳ công mà không ai hình dung ra được phải làm từng mét vuông một và mất rất nhiều thời gian chi phí rất nhiều. Tôi sẵn sàng công khai những chi tiết thiết kế, thi công, hạch toán vật tư để thấy mức đầu tư cho mỗi km đường có giá bao nhiêu.
- Có thể đường ở Thủ Thiêm mất nhiều chi phí để xử lý nền đất nhưng 4 tuyến đường này được bù đắp bằng việc được nhận đất sạch, không phải đền bù. Các chuyên gia cho rằng ngay cả bù khoản này vào thì chi phí vẫn rất cao so với các tuyến đường khác, kể cả cao tốc?
Rất khó giải thích chuyện chúng tôi phải làm đường đạt tiêu chuẩn chất lượng dựa trên việc khắc phục nền đất yếu chưa kể thiết kế đặc biệt cho hàng loạt cây cầu. Ngay cả bản vẽ thi công chỉ ra các khối lượng công việc, điều chỉnh thi công đều có các đơn vị tư vấn giám sát nước ngoài tính toán ra giá thành. Tất cả hạng mục này được tính toán và ra giá thành cao nhưng nhiều người không thấy rõ sự khác biệt nên đem ra so sánh. Với hàng loạt quy trình như vậy thì giá đầu tư 4 tuyến đường này cao cũng dễ hiểu thôi.
- Theo thỏa thuận với TP. HCM khi xây dựng 4 tuyến đường, Đại Quang Minh sẽ được nhận đất sạch làm đô thị. Nhiều người nghi ngờ việc đưa dự toán cao với 4 tuyến đường này để công ty có thể nhận được nhiều đất để phát triển đô thị. Ông phản hồi thế nào?
Thực chất trong 78,9 ha đổi từ việc làm 4 tuyến đường chỉ có 36 ha làm đất ở và thương mại dịch vụ, có khoảng 10 ha đất trường học, nhà văn hóa và bến du thuyền đáng lẽ thành phố làm nhưng sau cũng chuyển cho chúng tôi với giá 11 triệu đồng/m2.
- Đến nay công ty đã nhận được bao nhiêu đất sạch để làm đô thị?
Năm 2013, ngay ký xong hợp đồng chúng tôi đã nộp 2.400 tỷ đồng cho thành phố để nhận được số đất tương ứng với số tiền này tính trên giá đất năm 2013 là khoảng 31 triệu đồng/m2.
Trong 78,9 ha của khu đô thị Sala thì đất làm đô thị chỉ 36 ha, còn lại là đất dành cho hạ tầng giao thông chúng tôi phải làm để giao lại cho thành phố. Nếu tính cả việc đầu tư hạ tầng giao thông nội khu thì chi phí có thể được đẩy lên khoảng 40 triệu đồng/m2.
.JPG)
Để nhận trước phần đất xây khu đô thị Sala, Đại Quang Minh đã nộp cho thành phố 2.400 tỷ đồng.
- Ngoài số đất được giao tương ứng với số tiền 2.400 tỷ đồng mà Đại Quang Minh đã nộp cho thành phố thì đến nay đã nhận được thêm bao nhiêu đất sạch?
Trên hợp đồng, quỹ đất được giao dựa trên tổng mức đầu tư 8.000 tỷ đồng cho 4 con đường là khoảng 78,9 ha (trong đó 36 ha đất xây dựng đô thị) nhưng phần này chỉ là giao tạm chứ không phải lấy luôn một lần. Tiếp đó dựa trên khối lượng thi công các tuyến đường này được quyết toán bao nhiêu thì giao đất bấy nhiêu áp trên đơn giá năm 2013.
Hiện nay số đất đang xây dựng Khu đô thị Sala tương ứng với số tiền 2.400 tỷ đồng mà chúng tôi đã nộp cho thành phố trước đó cộng với số tiền đã quyết toán khối lượng thi công đường khoảng 2.200 tỷ đồng.
- Diện tích cụ thể bao nhiêu?
Tính đến nay cũng đâu đó khoảng 20 ha. Số còn lại vướng rất nhiều vấn đề nên chưa thể quyết toán khối lượng để nhận bàn giao đất.
- Tại phân khu chức năng số 6 trong Khu đô thị Thủ Thiêm, Đại Quang Minh sở hữu một quỹ đất trong đó trước đây quy hoạch công viên phần mềm 2 ha, sau thay đổi quy hoạch chuyển đổi sang đất ở và thương mại?
Khu đất này trước đây là quy hoạch khu công viên phần mềm nhưng sau đó được điều chỉnh quy hoạch rồi giao cho Vingroup đầu tư. Theo tôi biết tập đoàn này đã nộp trước cho TP. HCM 500 tỷ đồng, nhưng sau đó họ chê nền đất yếu và đàm phán giá lại không thành công nên trả lại cho thành phố. Thời điểm đó, thành phố có đặt vấn đề nhờ Đại Quang Minh ứng tiền để trả lại cho Vingroup rồi chúng tôi đầu tư vào đó.
- Hợp đồng BT ký với TP. HCM từ thời chủ tịch trước của Đại Quang Minh, ông tiếp nhận lại thì có nhiều sự thay đổi hay không?
Tôi tham gia Đại Quang Minh ngay từ đầu với vai trò Tổng giám đốc từ trước năm 2013 thì không nên nói của người này của người kia. Việc tôi tham gia vào và sau này anh Trần Đăng Khoa nhượng lại cổ phần thì tôi kế thừa những gì Đại Quang Minh đã làm. Thành phố ký hợp đồng là với công ty Đại Quang Minh chứ không phải là ký với cá nhân ai.
Cần phải chia sẻ rằng cuối năm 2012 khủng hoảng kinh tế kéo dài và thị trường bất động sản đang đóng băng nên Thủ Thiêm lúc đó hết sức ngổn ngang và cũng rất ít nhà đầu tư tham gia. Thời điểm đó, ông Trần Đăng Khoa có gặp tôi và cố gắng mời tôi tham gia vào công ty Đại Quang Minh bằng cách mua lại cổ phần của các cổ đông khác. Lúc tôi tham gia cũng được lãnh đạo thành phố hoan nghênh vì thời điểm đó khủng hoảng hiếm có doanh nghiệp nào làm nổi trong khi đó tôi đang lãnh đạo một doanh nghiệp sạch vì không vướng gì tới bất động sản trước đó.
Tiếp đó, lãnh đạo thành phố cũng nói đến khó khăn của 4 tuyến đường này vì vấn đề xử lý đất yếu do đó cần một doanh nghiệp có khả năng quản trị tốt để vừa làm 4 tuyến đường vừa đầu tư khu đô thị tốt nhất. Trong thời điểm rất khó khăn, thành phố bó tay nhưng bản thân tôi thì muốn thách thức nên tôi đã suy nghĩ về một công trình để đời. Nếu tôi làm tốt đề bài thành phố giao thì sau này tôi sẽ được lưu danh và thực sự có giá trị đóng góp cống hiến.
- Vậy giá trị hiện ông nhận được là gì?
Hiện nay, vẫn chưa ai nhìn nhận giá trị tôi đóng góp nhưng họ đã nghi tôi như một tội đồ ở khu đô thị này.
- Ngay lúc này (20h tối 9/5), cũng ở trên đất quận 2, người dân Thủ Thiêm đã trải qua 6 giờ liên tục trao đổi nóng bỏng với các đại biểu Quốc hội TP. HCM. Tại đó, họ nói họ chỉ được đền bù 18 triệu đồng/m2 trong khi nhà đầu tư bán lại 350 triệu đồng/m2. Là nhà đầu tư ở Thủ Thiêm ông có cảm xúc gì khi nghe chuyện này?
Sala trước đó khi chúng tôi bán chỉ khoảng 80 triệu đồng/m2. Sau này người dân giao dịch, họ đẩy giá lên thì đó là chuyện của thị trường vì nhà đầu tư tham gia rất nhiều. Nếu để khách quan có thể dẫn giá đất về năm 2013 để đối chiếu, thậm chí thời điểm đó nhiều nhà đầu tư tham gia vào đây chỉ đề xuất giá đất 1.000 USD (22 triệu đồng) mỗi m2 thôi.
Chúng tôi tiếp nhận đất sạch chứ không phải cùng Nhà nước đền bù rồi định giá lại nên chúng tôi cũng khó có cơ sở để nói chuyện này.
| 'Đắt khủng khiếp' Theo các chuyên gia xây dựng, nếu lấy lý do việc xây dựng trên nền đất yếu tại Thủ Thiêm có thể đẩy chi phí lên cao, thì có thể so sánh với cao tốc TP. HCM - Trung Lương. Cao tốc này đầu tư vào khoảng 9,9 triệu USD/km (220 tỷ đồng/km) và nổi tiếng là đi qua các vùng đất yếu, đất ngập nước của Đồng bằng Sông Cửu Long. Nói về việc làm đường trên nền đất yếu, lãnh đạo một doanh nghiệp xây dựng xin được giấu tên nói suất đầu tư đường cấp I đồng bằng tại Đồng bằng sông Cửu Long cũng chỉ khoảng 200 tỷ đồng/km. Doanh nghiệp này cũng mới xử lý một đoạn đường nền đất yếu nhất dài 2 km trên dự án cao tốc Hải Phòng - Hạ Long - Vân Đồn với giá trên 200 tỷ đồng/km. “Chúng tôi xử lý đoạn yếu đi qua vùng đầm lầy với công nghệ mới nhất, như làm sân bay, cũng trên 200 tỷ cho mỗi km. 1.000 tỷ đồng là đắt khủng khiếp, đắt nhất hành tinh đây rồi”, doanh nghiệp này nói với Zing.vn |
Tags:
(VNF) - Ngày 06/06/2026, tại Hà Nội, Vinpearl công bố ra mắt Vinpearl Legendlux – thương hiệu khách sạn 6 sao mang tinh thần Việt độc bản dành cho cộng đồng tinh hoa thế giới. Dự án đầu tiên sẽ được triển khai tại vịnh biển Đệ nhất hùng quan - Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng) với mục tiêu trở thành “kỳ quan nghỉ dưỡng”, góp phần kiến tạo dấu ấn Việt Nam trên bản đồ du lịch siêu sang toàn cầu.
(VNF) - Masterise Homes, MIK Group, Sunshine Group cùng nhiều doanh nghiệp khác đang tung ra hàng loạt dự án mới, bổ sung hàng chục nghìn căn hộ cho thị trường Hà Nội trong 2 năm tới.
(VNF) - Dự án TT Genesis có tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, quy mô 1,9ha gồm 2 tháp căn hộ cao 30 tầng với hơn 1.400 căn hộ cùng 12 căn nhà phố.
(VNF) - TP. HCM, tính đến ngày 26/5/2026, nguồn thu từ các hồ sơ xác định giá đất đã có cơ sở pháp lý để triển khai thu là 64.879 tỷ đồng.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Trọng Thìn, Chủ tịch Homes Plus cho rằng, lãi suất cao là giai đoạn bất động sản rẻ đi, các chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi để bán hàng. Đó chính là cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực “gom hàng”.
(VNF) - Đây là dự án Khu nhà ở liền kề tại phường Thành Vinh (tỉnh Nghệ An) do Công ty TNHH Thanh Thành Đạt làm chủ đầu tư.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng bất chấp những áp lực không nhỏ, thị trường bất động sản vẫn duy trì được “nhiệt” tại những địa bàn và phân khúc có giá trị thực và giá cả phù hợp.
(VNF) - Mặc dù đã thanh toán hơn 72% giá trị khi mua căn biệt thự tại dự án NovaWorld Hồ Tràm, nhưng khách hàng vẫn chưa dám nhận bàn giao tài sản vì chủ đầu tư dựng rào chắn bịt kín toàn bộ lối vào căn nhà và lối đi xuống biển.
(VNF) - DELTA Group vừa tiếp tục ghi dấu ấn trên thị trường xây dựng khi chính thức được lựa chọn là nhà thầu triển khai hai dự án Capital Square 2 và Capital Square 3 tại thành phố Đà Nẵng.
(VNF) - Dự án Tổ hợp Thương mại dịch vụ và nhà ở tại số 15-17 đường Trường Chinh, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai có tổng vốn đầu tư khoảng 1.792 tỷ đồng, được định hướng phát triển thành tổ hợp thương mại, dịch vụ và nhà ở hiện đại.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân có thêm 966 căn nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán, nâng tổng số sản phẩm nhà ở đủ điều kiện kinh doanh tại dự án lên hơn 3.400 căn.
(VNF) - Đó là nhận xét của ông Hoàng Hữu Minh Dũng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và phát triển của BHS Property, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay cũng như triển vọng trong giai đoạn kế tiếp.
(VNF) - Sau phiên đấu giá bất thành hồi đầu tháng 5, khu đất sân Chi Lăng tiếp tục được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 9.550 tỷ đồng.
(VNF) - Ngày 2/6, tại Hà Nội, Hệ sinh thái dịch vụ SGO Land được vinh danh Top 10 doanh nghiệp tư vấn và phát triển kinh doanh bất động sản tốt nhất Việt Nam trong khuôn khổ Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II. Danh hiệu ghi nhận năng lực vận hành và định hướng phát triển hệ sinh thái dịch vụ bất động sản toàn diện của doanh nghiệp.
(VNF) - Bà Đỗ Thị Thuý Hằng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng, nhận định nguồn cung trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang khan hiếm, vì thế sức mua vẫn được bảo đảm, nhất là với các sản phẩm có vị trí tiệm cận trung tâm và giá hợp lý.
(VNF) - Tại lễ trao Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II diễn ra tối 2/6 tại Hà Nội, Công ty Cổ phần Vinhomes được vinh danh ở hạng mục cao nhất - Giải đặc biệt “Doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu Việt Nam”. Nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng được xướng tên ở các hạng mục tôn vinh những đơn vị có đóng góp nổi bật cho thị trường.
(VNF) - HoREA- Hiệp hội Bất động sản TP. HCM có báo cáo bổ sung danh sách nhiều dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc kéo dài, kiến nghị thành phố sớm tháo gỡ.
(VNF) - TP. HCM tổ chức hội nghị về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, đến nay đã xử lý hoặc có hướng chỉ đạo 100% dự án.
(VNF) - Trong bối cảnh thanh khoản suy yếu, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chương trình hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu và quà tặng với kỳ vọng kích cầu thanh khoản. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng ưu đãi chỉ là chất xúc tác, quyết định xuống tiền vẫn phụ thuộc vào giá trị thực của sản phẩm và niềm tin của người mua.
(VNF) - Vừa “lời” ngay 1% khi xuống tiền sớm trong tháng 6, vừa thảnh thơi suốt 15 năm không lo tìm trường, không mất thời gian đưa đón mỗi ngày, lại sở hữu “bệ phóng vàng” cho hành trình trưởng thành của con - đó mới chỉ là những lợi ích ban đầu khi các gia đình lựa chọn an cư tại đại đô thị công viên sinh thái tri thức đáng sống bậc nhất TP. HCM - Vinhomes Sài Gòn Park.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đang chuyển sang mô hình tăng trưởng mới dựa trên hiệu quả, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững, thị trường bất động sản được kỳ vọng trở thành một động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng. Tuy nhiên, để thực hiện vai trò đó, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường cần thay đổi tư duy phát triển, trong đó nhà ở cho thuê giá hợp lý phải trở thành một cấu phần quan trọng thay vì chỉ tập trung vào nhà ở để bán như hiện nay.
(VNF) - Thông tin từ Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho thấy hiện cả nước vẫn còn 11.412 cơ sở nhà, đất dôi dư đã có quyết định thu hồi, chuyển giao về địa phương quản lý nhưng chưa hoàn thành xử lý hoặc đưa vào khai thác triệt để.
(VNF) - Bộ Tài chính cho hay điều kiện "trước ngày 1/7/2014" chỉ áp dụng với đất vườn, ao bị tách thành thửa riêng trong quá trình lập bản đồ địa chính, không áp dụng cho mọi trường hợp.
(VNF) - Từ ngày 8/6, tỉnh Thanh Hóa sẽ áp dụng bộ đơn giá mới về nhà ở, công trình xây dựng để làm cơ sở thống nhất trong việc xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
(VNF) - Khi Metro số 1 và mô hình TOD bước vào giai đoạn vận hành thực tế, khu Đông TP. HCM cũng bắt đầu hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới. Trong bối cảnh hạ tầng dần định hình lại cấu trúc đô thị, những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ Metro và Vành đai 3 đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn, dân cư và các hoạt động kinh tế mới.
(VNF) - Ngày 06/06/2026, tại Hà Nội, Vinpearl công bố ra mắt Vinpearl Legendlux – thương hiệu khách sạn 6 sao mang tinh thần Việt độc bản dành cho cộng đồng tinh hoa thế giới. Dự án đầu tiên sẽ được triển khai tại vịnh biển Đệ nhất hùng quan - Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng) với mục tiêu trở thành “kỳ quan nghỉ dưỡng”, góp phần kiến tạo dấu ấn Việt Nam trên bản đồ du lịch siêu sang toàn cầu.
(VNF) - Nhiều dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, bổ sung gần 10.500 căn hộ và nhà liền kề cho thị trường bất động sản Đà Nẵng.
