Có hơn 10 tỷ trong tay, vợ chồng cãi nhau vì 'có nên mua nhà lúc này?'

Giữ linh hoạt tài chính, dung hòa mục tiêu của gia đình

Trong bối cảnh giá nhà tại Hà Nội liên tục leo thang, câu chuyện của anh Minh Đức (38 tuổi, Hà Nội) trở thành điển hình cho tâm lý “có tiền vẫn chưa dám mua nhà”. Anh chia sẻ đang làm cùng lúc hai công việc: ban ngày điều hành một quán ăn nhỏ với thu nhập ổn định khoảng 80 triệu đồng/tháng; buổi tối dành thời gian ngiên cứu chứng khoán, vàng và forex. Nhờ dòng tiền kép từ kinh doanh và đầu tư, tài khoản của anh Đức đã tích lũy được khoảng 12 tỷ đồng - con số mà nhiều người cùng tuổi chỉ dám mơ.

Thế nhưng, việc sở hữu một căn hộ 3 phòng ngủ phù hợp cho gia đình bốn người lại xa hơn bao giờ hết. Hai năm trở lại đây, giá chung cư tăng phi mã, những căn từng ở mức 5 - 6 tỷ nay đã bị đẩy lên 8 – 10 tỷ đồng. Ngay cả căn hộ anh đang thuê mức giá 18 triệu đồng/tháng chủ nhà cũng rao bán ở mức 8 tỷ đồng. Sự chênh lệch quá lớn giữa chi phí thuê và giá mua khiến anh Đức càng tin rằng bước vào thị trường lúc này chẳng khác nào tự “chôn vốn”.

Trong khi anh Đức muốn tiếp tục thuê dài hạn để tối ưu hóa khoản tiền mặt đang sinh lời tốt trong tài khoản đầu tư, vợ anh lại mong an cư sớm vì lo ngại công việc giao dịch không phải con đường bền vững. Hai quan điểm trái ngược - an toàn hay tối đa hóa lợi nhuận - kéo dài mâu thuẫn suốt nhiều tháng. Câu chuyện đặt ra một bài toán lớn hơn: trong thời điểm giá nhà bị đánh giá là “vô lý”, lựa chọn nào thực sự đúng cho một gia đình trung lưu đang đứng giữa ngã ba mua - hay thuê?

Trao đổi với VietnamFinance, ông Trần Đức Trung - chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân, CEO công ty YPFP trả lời:

Trước tiên, xin chúc mừng anh Đức vì đã đạt được mức tăng trưởng vốn rất ấn tượng trong thời gian qua. Khả năng giao dịch mang lại lợi nhuận cao là điều không nhiều người làm được. Tuy vậy, cũng cần nhìn nhận một cách thực tế rằng giao dịch chứng khoán - vàng - forex là lĩnh vực có mức rủi ro rất lớn.

Ngay cả những nhà đầu tư nổi danh như Warren Buffett cũng chỉ duy trì được mức sinh lời trung bình quanh 20%/năm trong hàng chục năm; quỹ định lượng hàng đầu thế giới như Renaissance Technologies sau phí cũng đạt khoảng 39%/năm. Điều đó cho thấy, việc kỳ vọng lợi nhuận ổn định 20 – 30% mỗi năm trong dài hạn là một mục tiêu rất khó nếu kỳ vọng nhân đôi 12 tỷ chỉ sau 2-3 năm.

Ở chiều ngược lại, việc mua một căn chung cư để ở – nhất là loại 3 ngủ giá 8 – 10 tỷ lại không phải khoản đầu tư hiệu quả về mặt tài chính. Đây là dạng tài sản không tạo ra dòng tiền, tốc độ tăng giá chậm, đặc biệt khi mua ở vị trí “đẹp – hoàn thiện – tiện ích tốt”, tức phần lớn tiềm năng đã phản ánh hết vào giá. Nhiều gia đình đã mắc sai lầm khi dồn phần lớn tài sản vào một căn hộ để ở và bỏ lỡ các cơ hội sinh lời tốt hơn.

Từ cả hai phía, lời khuyên tối ưu: Một là, tiếp tục thuê nhà. Hiện nay, thuê một căn trị giá 8 tỷ với giá 18 triệu/tháng là một “kèo” rất tốt (Hiệu suất cho thuê chỉ 2.25%). Anh có không gian sống phù hợp với mức chi phí thấp và vẫn giữ được phần lớn vốn đầu tư. Người thuê trong bối cảnh hiện tại là bên đang có lợi thế.

Hai là, trích một phần tiền đầu tư vào bất động sản quy mô vừa (3–5 tỷ). Không cần mua căn để ở. Anh có thể chọn các BĐS phù hợp để đa dạng hóa danh mục, tăng mức an toàn tổng thể, tạo “điểm tựa tâm lý” cho vợ mà vẫn giữ được phần lớn vốn để đầu tư sinh lời cao hơn. Cách làm này giúp vợ anh yên tâm vì có BĐS, còn anh vẫn giữ được phần lớn vốn để đầu tư sinh lời cao. Đây là sự cân bằng tốt nhất giữa tăng trưởng và an toàn.

Thuê nhà không phải là “ném tiền qua cửa sổ”

Nhìn rộng hơn, nhiều chuyên gia tài chính quốc tế cũng nhìn nhận xu hướng tương tự. Investopedia nhận định: “Sở hữu nhà không phải lúc nào cũng tốt hơn thuê, và thuê không có nghĩa là bạn đang lãng phí tiền mỗi tháng.” Quan điểm này xuất phát từ thực tế rằng mua nhà gắn với chi phí ẩn rất lớn: bảo trì, sửa chữa, nội thất, phí quản lý, thuế – những yếu tố mà người thuê hoàn toàn không phải chịu.

Forbes nhấn mạnh bốn yếu tố quan trọng nhất khi cân nhắc: thời gian dự định sinh sống, khả năng tài chính, chi phí cơ hội của nguồn vốn, và sự linh hoạt trong công việc. Nếu một cá nhân có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời cao từ đầu tư hoặc kinh doanh, việc dồn toàn bộ vốn vào bất động sản có thể khiến họ đánh mất cơ hội tăng trưởng tài chính.

Các nghiên cứu phân tích sâu hơn, quyết định mua nhà chỉ có lợi khi gắn với dài hạn. Một nghiên cứu từ Actuaries Institute (Úc) cho thấy việc mua nhà chỉ thực sự vượt trội so với thuê nếu gia đình có kế hoạch sinh sống ổn định trên 20–30 năm. Khi thời gian rút xuống dưới 10 năm, người thuê lại có lợi thế lớn nhờ tính linh hoạt và khả năng sử dụng vốn nhàn rỗi để đầu tư.

Trong một chia sẻ với VietnamFinance, ông Lâm Anh Tuấn chuyên gia tài chính cá nhân, Founder công ty Financial Planner - cho biết không ít người vẫn giữ quan niệm rằng thuê nhà là “ném tiền qua cửa sổ”, trong khi trả góp mua nhà thì ít nhất sau cùng cũng có tài sản đứng tên. Tuy nhiên, các chuyên gia tài chính cho rằng điều này chỉ đúng khi bạn thuê nhà nhưng không tận dụng phần tiền dư để tích lũy hoặc đầu tư.

Thay vì dồn ít nhất tầm 10 triệu đồng/tháng để trả nợ ngân hàng, nếu bạn gửi tiết kiệm hoặc đầu tư vào các kênh như quỹ mở, chứng chỉ quỹ, hay thậm chí khởi nghiệp nhỏ, thì dòng tiền này hoàn toàn có khả năng sinh lời. Sau vài năm, số vốn tích lũy cùng lãi sinh ra có thể trở thành khoản đối ứng vững chắc khi bạn thực sự sẵn sàng mua nhà.

Ghép các góc nhìn và dữ liệu trên, có thể thấy tình huống của gia đình anh Minh Đức không phải cá biệt. Rất nhiều nhà đầu tư hoặc chủ doanh nghiệp - nhất là người có khả năng tạo dòng tiền hoặc lợi nhuận tốt - đều đối mặt với cùng một bài toán: Thứ nhất, giá nhà tại Hà Nội đang quá cao so với thu nhập trung bình và hiệu suất cho thuê. Thứ hai, hiệu suất dòng tiền từ tài sản đầu tư khác (nếu ổn định) có thể vượt xa mức tăng giá của căn hộ ở; Cuối cùng, thuê nhà, trong nhiều trường hợp, chính là chiến lược tối ưu hóa tài sản.

Tuy nhiên, nhu cầu tâm lý của gia đình - đặc biệt là mong muốn có “tổ ấm ổn định” - cũng là yếu tố không thể bỏ qua. Đây là lý do nhiều chuyên gia khuyên nên áp dụng giải pháp trung hòa: sở hữu một phần bất động sản để giảm áp lực tâm lý, trong khi vẫn giữ phần lớn vốn linh hoạt để đầu tư.