Đất công xen kẹt: Bao nhiêu thì đủ để tách thành dự án độc lập?

Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày 8/2/2021 đã mở ra hướng xử lý đối với phần đất công xen kẹt trong các dự án đầu tư - nguyên nhân gây ra tình trạng ách tắc, đứng hình của hàng loạt dự án trên địa bàn TP. HCM trong những năm qua.

Tuy nhiên, Nghị định 148 mới chỉ là định hướng, còn cách thức xử lý cụ thể lại tùy thuộc vào địa phương. Vấn đề khó nhất chính là việc xác định tiêu chí phần diện tích đất công (thuộc nhà nước quản lý) nằm xen kẽ trong dự án đầu tư đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập.

Theo khảo sát của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), hầu hết phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất…

Những phần đất này thường có hình dáng bất định hình, nằm rải rác, xen kẽ, hoặc không có “số thửa đất” được đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương (nhưng không phải là “đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất” như sông, rạch, kênh có tên trên bản đồ hành chính, theo quy định tại Điều 14 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT), không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập.

Loại đất này sẽ được giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.

Tuy nhiên, thực tế vẫn tồn tại một số ít trường hợp thửa đất có diện tích lớn, hoặc có “số thửa đất”, thuộc nhà nước quản lý, nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập. Với loại đất này, việc quy định các tiêu chí cụ thể của một dự án là điều cần thiết.

Theo quan điểm của HoREA, một trong các tiêu chí quan trọng để thửa đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập là thửa đất đó phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 và được kết nối kết cấu hạ tầng đồng bộ với dự án đầu tư liền kề, hoặc của khu vực hiện hữu.

Do đó, hiệp hội này đề nghị UBND TP. HCM ban hành văn bản hướng dẫn xử lý đối với phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án đầu tư theo 2 trường hợp.

Trường hợp thứ nhất, đất công nằm xen kẽ, rải rác trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất… có hình dáng bất định hình, hoặc không có “số thửa đất” đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương (trừ “đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất” như sông, rạch, kênh có tên trên bản đồ hành chính) thì xác định phần diện tích đất này “không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập” và thực hiện thủ tục thu hồi đất, giao đất, hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhưng phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại điểm b Khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Như vậy, đa số các dự án đầu tư có phần diện tích đất công nói trên sẽ tháo gỡ được các vướng mắc để đầu tư xây dựng, dự án nhà ở vận hành trở lại thông suốt.

Trường hợp thứ hai là đất công nằm xen kẽ trong dự án đầu tư “đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập”. Với trường hợp này, trước mắt, do chưa xây dựng “khung tiêu chí xác định phần diện tích đất đủ điều kiện tách thành dự án độc lập” nên HoREA đề nghị UBND TP. HCM giao Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì phối hợp cùng với Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Giao thông Vận tải, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tư pháp xem xét từng trường hợp dự án cụ thể. Từ đó, các sở đề xuất UBND thành phố xác định phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án đầu tư “đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập”.

Đồng thời, UBND thành phố ban hành quyết định thu hồi đất và quy định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất, đối với phần diện tích đất này cho nhà đầu tư, để thực hiện dự án độc lập, nhưng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 và được kết nối kết cấu hạ tầng đồng bộ với dự án liền kề, hoặc kết nối với hạ tầng khu vực hiện hữu.

Về lâu dài, để “chuẩn hóa” các tiêu chí xác định phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án đầu tư “đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập”, HoREA đề nghị UBND thành phố giao Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì phối hợp với các bên liên quan xây dựng “khung tiêu chí” của dự án độc lập.

Trong đó có tiêu chí phần diện tích đất này phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 và được kết nối kết cấu hạ tầng đồng bộ với dự án đầu tư liền kề, hoặc kết nối với hạ tầng khu vực hiện hữu, trình UBND thành phố phê duyệt để áp dụng thống nhất trên địa bàn.