Năm 2018 được xem là một năm có khá nhiều diễn biến với thị trường bất động sản TP. HCM. Sau khi nhiều quan chức bị bắt và bị đề nghị kỷ luật, thực trạng quản lý đất đai tại TP. HCM đã được phơi bày với những sai phạm tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, khu dân cư Phước Kiển – Nhà Bè, dự án 15 đường Thi Sách, khu “đất vàng” 8-12 Lê Duẩn, 2-4-6 Hai Bà Trưng và nhiều “đất vàng” ở khu vực trung tâm.
Năm 2018, thị trường bất động sản TP. HCM có dấu hiệu sụt giảm rõ nét cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), tính từ đầu năm đến tháng 10/2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường chỉ khoảng 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà.
Số liệu từ HoREA đưa ra cho thấy đến hết tháng 10/2018, Sở Xây dựng TP. HCM chỉ chấp thuận cho 23 dự án được phép chuyển nhượng. Trong khi đó, có rất nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án, chi phí tăng cao, phải tinh giảm nhân sự và nguy cơ thua lỗ lớn nhưng chưa thể chuyển nhượng dự án để thu hồi vốn.
Tại một hội thảo về thị trường bất động sản năm 2019, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) cho rằng, trong năm 2019, khả năng thị trường bất động sản vẫn gặp vướng mắc lớn, trong đó có những khó khăn về thủ tục hành chính; việc thanh tra, kiểm tra liên quan đến việc chậm triển khai dự án bất động sản khiến cho nhiều doanh nghiệp chạy sang các tỉnh hoặc phải bán dự án, điều đó tạo cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài mạnh tài chính.
Đặc biệt, theo ông Nguyễn Trần Nam, đã có hiện tượng nhiều dự án bất động sản của các nhà đầu tư trong nước không được hoặc chậm phê duyệt, cấp phép do có tình trạng cán bộ “vừa làm vừa nghe ngóng” hoặc đùn đẩy lên cấp trên, làm chậm thời gian triển khai, ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án. Điều này dẫn đến việc các nhà phát triển phải chạy về các tỉnh như: Phú Yên, Ninh Thuận, Bình Thuận, Bình Định, Yên Bái… nơi có nhiều chính sách hấp dẫn nhà đầu tư hoặc nhiều chủ đầu tư “tay ngang” không đủ tiềm lực tài chính đã phải bán dự án.
Tại buổi gặp gỡ với lãnh đạo TP. HCM giữa tháng 11/2018, các doanh nghiệp địa ốc đã nêu nhiều ý kiến về các “điểm nghẽn” trong chính sách và quản lý nhà nước. Về giải phóng mặt bằng, đại diện Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long cho biết, công ty có 14 khu đất tại huyện Nhà Bè, tuy nhiên từ năm 2004 đến nay vẫn chưa giải phóng xong mặt bằng nên vẫn chưa triển khai dự án.
Doanh nghiệp cũng đã phải ứng 160 tỷ đồng để thực hiện dự án ngầm hóa đường điện 220KV, và theo dự kiến hoàn thành đền bù giải tỏa trong vòng 2 năm, hoàn thành dự án trong vòng 5 năm. Nhưng đến nay đã qua 10 năm doanh nghiệp vẫn chưa thể hoàn thành việc đền bù giải tỏa.
Liên quan đến các quy định pháp luật trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản, lãnh đạo Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh Hưng Thịnh cho biết, quy định về chỉ tiêu dân số đang là rào cản, gây khó cho các dự án chỉnh trang đô thị và làm giảm tính khả thi của dự án. Quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất còn nhiều điểm bất hợp lý trong thủ tục hành chính tính tiền sử dụng đất của dự án và mất rất nhiều thời gian của doanh nghiệp, thậm chí có thể mất cơ hội kinh doanh. Thời gian thực hiện thủ tục cấp sổ hồng căn hộ chung cư của dự án bị kéo dài gây thiệt hại quyền lợi của người mua nhà và gây căng thẳng không đáng có giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Trong báo cáo gửi UBND TP. HCM, HoREA cho rằng việc cơ quan nhà nước không giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản là điểm nghẽn đầu tiên trong các điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay.
Theo HoREA, về bản chất, hoạt động chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án có sử dụng đất là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp theo cơ chế thị trường, không dẫn đến yếu tố trục lợi. Việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất nhằm mục đích trục lợi là do có sơ hở, lỏng lẻo trong các quy định của pháp luật, tạo điều kiện cho một số người trục lợi từ chính sách.
Theo đó, cần thực hiện phổ biến phương thức đấu thầu rộng rãi trong nước, đấu thầu rộng rãi quốc tế để lựa chọn nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, các công trình xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), nhất là hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng. Chỉ thực hiện phương thức chỉ định nhà đầu tư, nhà thầu BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng khi đáp ứng điều kiện quy định trường hợp chỉ định thầu theo quy định của Luật Đấu thầu. Cần bổ sung chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất” vào Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung hoàn thiện các quy định của Luật Đấu thầu để đảm bảo tính minh bạch, thống nhất và chặt chẽ.
Bên cạnh đó, Chính phủ sớm ban hành nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng BT. Đây là văn bản quy phạm pháp luật còn thiếu để thực hiện Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Do chưa có Nghị định này nên đã tạo ra khoảng trống pháp luật kể từ ngày 1/1/2018 đến nay.
Trong lúc chưa ban hành Nghị định này, HoREA đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị quyết để hướng dẫn các bộ, ngành, các địa phương xử lý các dự án BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các nhà đầu tư dự án BT đang gặp nhiều khó khăn thời gian qua.
Theo nhận định của HoREA, bất động sản 2019 sẽ trầm lắng nếu không tháo gỡ điểm nghẽn này. Dù vậy, Chủ tịch HoREA cũng nhận định lạc quan rằng, dư địa phát triển của thị trường bất động sản phía Nam có thể nhận diện được khi nhìn vào các yếu tố cơ bản nhất là tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số tăng cao dẫn đến nhu cầu nhà ở rất lớn. Mặt khác, tiềm năng lớn của thị trường bất động sản phái Nam nhìn vào chiến lược phát triển đô thị với nhiều chương trình lớn.
Theo đó, Quy hoạch vùng TP. HCM, trực tiếp là Quy hoạch chung xây dựng TP. HCM định hướng đến năm 2030; Kế hoạch triển khai thực hiện các dự án hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông, metro; Chương trình xây dựng và chỉnh trang đô thị, trong đó có Chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch; Chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; Đề án xây dựng đô thị thông minh và Đề án xây dựng đô thị sáng tạo phía Đông TP. HCM; Kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị giai đoạn 2016 - 2020... đều là những yếu tố tiềm năng định hướng sự phát triển thị trường bất động sản bền vững.
Trong bối cảnh nhu cầu lớn nhưng nguồn cung đang giảm, HoREA kêu gọi doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1 - 2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền, đồng thời cần tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp và coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản.
