DN Trung Quốc, Nhật Bản... đổ về: Quỹ đất chục nghìn ha đã cạn, giá thuê tăng cao

Giá thuê bật tăng trước lực cầu lớn

Theo Cushman & Wakefield, nhờ được bổ sung nguồn cung từ một KCN ở Long An, diện tích khu công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đã tăng lên khoảng 28.000ha.

Cùng với sự phục hồi của ngành công nghiệp, hoạt động cho thuê đất KCN hiện khá sôi động, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt gần 82%, tương đương hấp thụ thuần 116 ha, tăng 66% theo quý. Trong đó, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu là những khu vực có tỷ lệ hấp thụ thuần cao nhất, với tỷ trọng lần lượt khoảng 59% và 28%.

Đánh giá về khả năng phát triển quỹ đất KCN khu vực này trong tương lai, Cushman & Wakefield cũng cho hay, trong thời gian sắp tới sẽ có lượng nguồn cung đất KCN mới gia nhập thị trường, dự kiến đến năm 2026 sẽ có khoảng 5.700 ha, chủ yếu đến từ Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Hiện nay nhu cầu thuê đất KCN khá cao và được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng tăng, cụ thể: Giá thuê đất công nghiệp bình quân được ghi nhận ở mức hơn 170 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 1% theo quý và tăng 8,5% theo năm. Một số khu công nghiệp đã có ghi nhận điều chỉnh giá tăng từ 3 đến 5% so với cùng kỳ.

Còn theo CBRE Việt Nam, giá thuê đất KCN trung bình tại các thị trường cấp 1 ở miền Nam đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tiếp tục tăng nhẹ 1% so với quý trước và cao hơn 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường ghi nhận các giao dịch lớn đến từ các doanh nghiệp Trung Quốc và Nhật Bản với đa dạng các ngành công nghiệp như: cơ khí, hóa chất, nhựa, cao su, điện tử.

Ở góc độ nhà xưởng xây sẵn, giá thuê trung bình duy trì ổn định theo quý và theo năm, đạt 4,7 USD/m2/tháng. Phần lớn các dự án giữ nguyên giá thuê trong bối cảnh nguồn cung cạnh tranh. Các vị trí cho thuê có nhu cầu cao như Đồng Nai và Bà Rịa - Vùng Tàu có mức tăng trưởng cao nhất theo năm, trong khoảng 2,4 – 2,5%.

Cùng với sự phục hồi nhanh chóng của ngành vận tải, hoạt động cho thuê nhà kho xây sẵn cũng ghi nhận lượng hấp thụ thuần tăng đáng kể, gấp 6,7 lần so với quý trước. Đồng Nai có nhu cầu cho thuê kho cao nhất với 67% tổng lượng hấp thụ thuần nhờ việc mở rộng hoạt động của nhóm ngành 3PL tại địa bàn tỉnh.

Gia tăng thương vụ M&A

Theo các chuyên gia bất động sản, tình hình thị trường cả nước hiện khả quan ở loại hình đất công nghiệp và nhà xưởng với nguồn cầu đa dạng. Trong hai năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở ngưỡng 6 - 10%/năm tại cả phía Bắc và phía Nam. Nhu cầu khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng trưởng tại nhiều địa phương.

Dự báo sắp tới, nguồn cung nhà kho xây sẵn sẽ chậm lại với chỉ khoảng 1,7 triệu m2 trong giai đoạn quý IV/2023 - 2026. Nhu cầu thuê kho sẽ tiếp tục được duy trì bởi tiêu dùng trong nước, nền kinh tế định hướng xuất khẩu của Việt Nam, và sự tăng trưởng của thị trường logistics và thương mại điện tử.

Còn theo JLL Việt Nam, thị trường nhà xưởng phía Nam cuối năm 2023 tỷ lệ hấp thụ ròng khoảng 86.000 m2. Hoạt động cho thuê mới vẫn diễn ra ở các nhà kho xây sẵn hiện đại và phần lớn là lấp đầy các dự án đã ra mắt từ cuối năm trước hoặc đầu năm nay. Ngoài nguồn khách thuê ở trong nước, chủ yếu còn tới từ Trung Quốc, Nhật Bản, Mỹ và EU.

Nhờ được định hướng đúng về làn sóng chuyển dịch trong chuỗi cung ứng sản xuất toàn cầu sang các nước khu vực Đông Nam Á, các KCN của Việt Nam đã liên tục gia tăng nguồn cung, cụ thể đã có 397 KCN với tổng diện tích đất là 122.900 ha. Trong đó, 292 khu đang hoạt động với tổng diện tích hơn 87.100 ha. 106 khu khác đang được xây dựng với tổng diện tích 35.700 ha.

Nguồn cung dồi dào, đa dạng nên lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng tạo lực hút cho nhiều thương vụ M&A. Theo số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đến cuối tháng 11 đạt gần 29 tỷ USD, tăng 14,8% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn đầu tư thông qua góp vốn, mua cổ phần đạt gần 5,97 tỷ USD, tăng 46,4% so với cùng kỳ năm 2022.

Nhiều thương vụ M&A nổi bật như ESR Group Limited chi 450 triệu USD để tăng sở hữu tại Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BW Industrial); Frasers Property Vietnam (FPV) công bố khoản hợp tác giai đoạn đầu khoảng 250 triệu USD cùng Gelex Group tại các KCN miền Bắc; Hon Hai Precision mua lại đất dự án tại KCN Quang Châu với giá trị 60 triệu USD; Phát Đạt Real mua lại 31,8% cổ phần của Phát Đạt Industrial với giá trị thương vụ 27 triệu USD...

Theo S&P Global, mặc dù hoạt động M&A toàn thế giới chậm lại trong năm 2023 nhưng Việt Nam đang có nhiều thuận lợi từ các hiệp định thương mại tự do (FTA), tạo cơ sở đầu tư đa dạng, đồng thời tăng đầu tư vào sản xuất và bất động sản công nghiệp.

“Với tốc độ tăng trưởng kinh tế cả nước và môi trường chính trị ổn định, dòng vốn FDI được kỳ vọng tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong dài hạn, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất. Điều này dẫn đến gia tăng nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp và hạ tầng logistics tại TP. HCM và các tỉnh phía Nam, nơi quỹ đất còn tương đối nhiều. Do đó, M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp có thể trở thành chiến lược chính cho các đơn vị muốn tận dụng những thay đổi đó”, đại diện của đơn vị tư vấn thương vụ chuyên nghiệp - Công ty KPMG Việt Nam nhận xét.