Doanh nghiệp địa ốc vào đường chạy 'nước rút'

Cuộc đua thanh khoản 2 quý cuối năm

Loạt “ông lớn” bất động sản như Vingroup, Nam Long, Hưng Thịnh, Masterise Home, Novaland, Phú Long, Ecopark… đang trở lại đường đua và lấy giai đoạn 2 quý cuối năm 2023 để bung dự án. Bên cạnh các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo, thị trường ghi nhận một số dự án mới ra mắt. Đơn cử như Nam Long tung dòng sản phẩm Grand Villa thuộc Waterpoint 355ha tại Bến Lức (Long An). Khách hàng mua sản phẩm này chỉ cần thanh toán 30% chia thành 5 đợt đến khi nhận nhà, ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 65% giá trị sản phẩm. Sau nhận nhà, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất vay 6% trong 12 tháng.

Ngoài ra, sự khởi động của loạt chủ đầu tư như Pi Group, Phú Đông, C- Holdings, Lê Phong, Bcons, Phát Đạt… tại Bình Dương được xem như cú hích cho khu vực vệ tinh TP. HCM trong quý III này. Cụ thể, dự án PiCity Sky Park Dĩ An có quy mô 1.600 căn hộ; dự án Phú Đông SkyOne gần 800 căn; dự án The Emerald 68 Thuận An với 800 căn; Astra City dự kiến bán hàng lại trong thời gian tới; Bình Dương Tower đã hợp tác với các đại lý và dự kiến sẽ ra mắt 1.500 căn trong cuối năm nay…

Tương tự, Eco Park, Thang Long Real Group, Đất Xanh… cũng đang khởi động các dự án tại Đồng Nai. Trong đó, dự án Eco Village Saigon River 55ha dự kiến giữa tháng 8/2023 ra hàng khoảng 68 căn dành cho các khách hàng đã booking, đã bán sỉ cho các sàn và các quỹ 300 căn nhưng các căn này không được chuyển nhượng trong thời gian 6 tháng. Đối với dòng căn hộ du lịch, ngày 1/9 tới, Charm Group sẽ kick-off dòng resort tại khu vực Hồ Tràm. Trong khi đó, Novaworld Hồ Tràm cũng khởi động lại, bán hàng trong quý III/2023, còn Vinhomes sẽ tung khoảng 10.000 căn hộ du lịch tại Phú Quốc trong quý III đến quý IV/2023. Sun Group cũng khởi động lại dự án Cosmo khi cho ra mắt phân khu căn hộ Sun Cosmo Residence…

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa, đánh giá những doanh nghiệp tiên phong bung hàng hiện nay đều là các “ông lớn”, có số lượng sản phẩm nhiều nên trong bất cứ thời điểm nào, dù thị trường khó khăn hay phát triển, đều buộc phải tung giỏ hàng. Ngoài ra, với vị thế “ông lớn”, các doanh nghiệp rất mạnh dạn đưa ra các chiết khấu, khuyến mãi và chính sách thanh toán kéo dài để hỗ trợ khách hàng.

Kỳ vọng bức tranh cuối năm tươi sáng

Nêu bật 3 bức tranh của thị trường bất động sản năm nay, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, phân tích bức tranh thứ nhất (từ tháng 2 đến gần hết tháng 8 năm nay), Chính phủ đã áp dụng một loạt chính sách cũng như công cụ truyền thông để vực dậy thị trường. Bất động sản có dấu hiệu rã băng, một số sản phẩm mới được tung ra thị trường. Tuy nhiên, tâm lý của nhà đầu tư chưa tốt và chưa sẵn sàng. Chỉ một số dự án có giao dịch tốt, còn tổng thể thị trường giao dịch không tốt, kể cả với phân khúc chung cư, ngoại trừ nhà ở xã hội.

Bức tranh thứ hai, theo Chủ tịch G6 Group, thị trường hiện tại có dấu hiệu manh nha phục hồi, song lại có một nốt trầm, đó là rơi vào tháng Ngâu. Trong tháng 7 âm lịch sẽ có một số chủ đầu tư tung ra chính sách bán hàng “khủng” nhưng một số chủ đầu tư cũng đang cân nhắc về việc có nên ban hành chính sách trong tháng 7 hay không, vấn đề này sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch của giai đoạn sau.

“Bức tranh thứ ba là giai đoạn cuối tháng 9 đến hết năm 2023. Đây là bức tranh mà các nhà đầu tư và chủ đầu tư kỳ vọng bắt đầu tươi sáng, nhờ những động lực từ room tín dụng tăng lên 14% và khả năng từ nay đến cuối năm có thể tăng thêm đến 16%. Hiện tại, các ngân hàng cũng đang chào mời người dân vay vốn mua nhà cũng như nhà đầu tư, chủ đầu tư vay vốn và đang có những gói chính sách khá tốt. Sắp tới sẽ có một lượng lớn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy ngân hàng để nắm bắt thời điểm mà họ xác định là đáy để xuống tiền”, ông Anh Quê cho hay.

Cũng theo Chủ tịch G6 Group, thị trường bất động sản vẫn đang có hy vọng tươi sáng, nhưng tia sáng chỉ le lói ở đầu tầng hầm chứ thực tế chưa sáng hẳn và chưa rõ ràng. Nguyên nhân là nhà nước đang một lúc kỳ vọng quá nhiều, vừa muốn thị trường ấm trở lại vừa muốn thị trường phát triển ổn định, vừa muốn chính sách tài chính chặt chẽ, an toàn nhưng lại vừa muốn tạo điều kiện thúc đẩy cho người dân mua nhà. Khi có quá nhiều mục đích như vậy thì công trình thực hiện sẽ bị vướng.

Tổng giám đốc BHS Group Lê Xuân Nga cho rằng thị trường cuối năm vẫn sẽ thuộc về người mua, khi họ có nhiều cơ hội để mua bất động sản với giá tốt, ưu đãi tốt. Tính thanh khoản của thị trường sẽ nhiều hơn, tập trung nhiều vào sản phẩm bất động sản nội thành và đất nền, khu công nghiệp. Hơn nữa, nhiều dự án bung hàng chờ đón những “tháng vàng” cuối năm, nên cũng sẽ làm cho nguồn cung sôi nổi hơn và góp phần cho thị trường có phần sôi động hơn.

“Giá bất động sản nội thành tiếp tục đi ngang và tăng nhẹ, còn giá bất động sản khác giảm nhẹ. Thanh khoản cuối năm sẽ giúp cho thị trường bớt ảm đạm, tạo tiền đề cho năm 2024 nhiều tích cực hơn. Có thể khẳng định thị trường đã ở vùng đáy khá lâu và cuối năm 2023 sẽ là thời điểm thị trường bắt đầu có những tín hiệu hồi phục dần”, ông Nga nói.

Ông Trần Khánh Quang đồng quan điểm khi nhìn nhận bức tranh bất động sản đang bắt đầu chuyển mình, từ khó khăn, khủng hoảng vào quý III/2022 cho đến đầu quý III/2023 bắt đầu phá băng, có tăng trưởng trở lại. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang nằm trong một số khó khăn nhất định, điển hình như số lượng sản phẩm bán ra không được như mong đợi, những chính sách chiết khấu, khuyến mãi, thanh toán kéo dài, trả góp một số tiền rất nhỏ hàng tháng dưới 1% nên hầu như doanh nghiệp sẽ chưa có lợi nhuận trong quý III này.

Tuy nhiên, ông Quang dự báo quý IV năm nay số lượng giao dịch sẽ tăng gấp đôi so với quý III, dù vẫn chưa đem lại lợi nhuận như mong đợi đối với doanh nghiệp. Nhưng vấn đề quan trọng nhất là nhờ quý IV bán được hàng cùng với những chính sách hợp lý, doanh nghiệp thoát được cảnh thiếu tiền. Dòng tiền khi bắt đầu ổn định sẽ tạo tiền đề rất tốt cho năm 2024 và có thể cất cánh phát triển ổn định khi thị trường chính thức phục hồi. Những sản phẩm ở trung tâm từ cuối năm 2023 có thể tan băng, còn sản phẩm ở vùng xa phải chờ tới quý III năm sau mới có giao dịch trở lại.

Doanh nghiệp vẫn thận trọng trong từng bước đi

Đánh giá tình hình thị trường có chút khởi sắc khi các chủ đầu tư đang từng bước đưa ra kế hoạch và kịch bản quay trở lại thị trường, tuy nhiên theo bà Cao Thị Thuỳ Linh, Tổng giám đốc TLG Holdings, sự trở lại này chỉ mới ở mức nghe ngóng và khá rụt rè chứ chưa có những bước đi mạnh mẽ, bứt phá và dứt khoát. Một số “ông lớn” hiện nay cũng đang tung ra chương trình “rumor” (thăm dò/tạo sóng) về các sản phẩm có chính sách hấp dẫn với mục đích thu hút sự quan tâm và làm nóng dần thị trường. Dù thị trường bước vào giai đoạn cuối năm có những chuyển biến, song không nhiều, đây chỉ là tiền đề, là bước đệm để năm 2024 có sự thay đổi rõ rệt và tích cực hơn.

Theo bà Thùy Linh, nhiều doanh nghiệp cầm cự đến bây giờ có thể gọi là “xé nháp” nhưng có những doanh nghiệp đã rơi vào trạng thái “đốt nháp” để làm lại. “Doanh nghiệp chúng tôi may mắn nhờ có phương hướng rõ rệt ngay từ đầu và có kế hoạch đề phòng rủi ro nên cố gắng cầm cự được đến thời điểm này. Kế hoạch sắp tới, chúng tôi đang hoàn thiện các vấn đề nội bộ, hoàn thiện pháp lý, xây dựng hệ thống tối ưu và tinh gọn nhất để duy trì được ổn định. Đồng thời cũng luôn bám sát với nhịp đập thị trường, cập nhật tình hình giao dịch ở các địa phương cũng như các phân khúc sản phẩm khác nhau để có thể sẵn sàng trở lại bất cứ khi nào”, sếp TLG Holdings chia sẻ.

Trong khi đó, Chủ tịch G6 Group bày tỏ doanh nghiệp đang phải cân đo, đong đếm để làm sao chi phí giảm ở mức tối thiểu, đồng thời tìm các cơ hội đầu tư trong khó khăn và xây dựng kế hoạch cho giai đoạn tiếp theo của thị trường để có thể phát triển bền vững, bứt phá nhất. “Chúng tôi xác định thời điểm này là đáy và đã săn khá nhiều các sản phẩm bất động sản, chỉ chờ đợi quý IV năm nay ấm hơn để tung ra thị trường”, vị chủ tịch tiết lộ.

Tuy nhiên, Chủ tịch G6 Group mong muốn chính sách của nhà nước phải ổn định, thủ tục đầu tư các dự án phải tháo gỡ một cách quyết liệt hơn, vấn đề cho vay vẫn phải kiểm soát chặt chẽ nhưng cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp, cho người mua tốt nhất. “Chúng tôi vẫn nhận được các cuộc gọi từ ngân hàng, tuy nhiên họ đang ưu tiên cho khách hàng cá nhân vay vốn nhiều hơn là doanh nghiệp. Một phần vì sức khỏe của doanh nghiệp hiện tại đang khá yếu và khả năng trả nợ cũng yếu. Đây cũng vấn đề nên điều chỉnh lại, vì gốc của đất nước là doanh nghiệp, gốc thu nhập của người dân cũng là từ doanh nghiệp, cho nên doanh nghiệp cần được hỗ trợ trong vay vốn, khi doanh nghiệp phát triển tốt thì thu nhập người dân mới đi lên”, ông kiến nghị.

Với kinh nghiệm lâu năm trên thị trường, chuyên gia Trần Khanh Quang nhấn mạnh, trong thời điểm hiện tại, các sản phẩm tung ra thị trường phải phù hợp với nhu cầu, không nên đưa những bất động sản hạng sang, cao cấp, khu vực quá xa. Ngoài ra, sản phẩm đó phải có chính sách tài chính hỗ trợ cho khách hàng như việc thanh toán phải kéo dài và nhỏ giọt trong năm đầu. Bên cạnh đó, chính sách phải kết hợp với tín dụng cho vay lãi suất tốt thì khách hàng mới dám xuống tiền để mua. Điều quan trọng cuối cùng là doanh nghiệp cần phải cải thiện dòng tiền và lành mạnh hóa báo cáo tài chính.

Tổng giám đốc BHS Group cũng cho rằng các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chuẩn bị về các chính sách bán hàng mới, nguồn hàng, nhân sự bán hàng để từng bước trở lại thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản sẽ chỉ tập trung vào các sản phẩm đủ pháp lý, chính sách bán hàng khủng, chấp nhận cắt lỗ hoặc giảm giá thành. “Giao dịch sẽ đến từ các khách hàng mới, với những nguồn tiền tích luỹ trong ngân hàng. Thận trọng là điều thấy rõ, trong mọi hành động của doanh nghiệp lúc này. Tuy nhiên, niềm tin vào sự trở lại của thị trường bắt đầu được củng cố hơn”, ông bình luận.